王韶：房地产回暖复苏信心动力源自4方面

　　房地产行业到底还行不行？

　　最近，业界一些年轻的朋友可能基于对个人前途的忧虑而经常与我交流！

　　这不禁让我想起当年在井冈山上某人问毛主席：革命红旗还能扛多久？

　　毛主席答：星星之火可以燎原！

　　当前房地产企业的确困难重重，流动性紧张、供需双弱、销售缓慢、价格下跌、回款困难、存量增加、价值减损……

　　但我坚持认为，房地产是永续性行业，困难并不意味没有市场，只要有人便有住房需求，尤其在城市更新、人员流动加速、家庭户规模小型化、人的寿命延长的今天，需求日趋多样化。房地产长期稳定向好的基本面没有改变，只是未来发展速度趋缓、供求总量相对缩小罢了，我们需要信心和耐心！

　　有人说是地产拖累了经济，也有人说是经济影响了地产，但无论哪一种观点，我都觉得有失偏颇。

　　众所周知，我国经济正面临内外部多重压力和挑战，叠加短期难以消除的“口罩疤痕效应”，房地产独善其身其实很难！

　　进入3月份，随着优化调整政策的进一步落实，重点城市市场回暖势头明显，土地出让、新房到访量，以及一二手成交量均比春节前明显增加。个人认为年内重点城市可望筑底，并稳步向新模式过渡发展。

　　信心一：国家稳定市场决心坚定

　　从2022年7月政治局会议首提保交楼和保民生指导思想；2022年11月央行银保监会发布金融十六条；2022年12月房地产融资三支箭；2023年7月延长金融十六条；2023年11月三个不低于；2024年1月建立融资协调机制……不断降准降息、降首付比，优化限制性政策，支持不同所有制房地产企业合理融资需求等等，国家稳定市场决心异常坚定。

　　安全是重中重，稳定压倒一切，唯稳定方能持续发展、国泰民安！

　　安全、稳定、发展，3月5日全国人大会议为2024年房地产定调。

　　对于严重资不抵债、失去经营能力的房企该破产破产、该重组重组。3月9日，住建部倪虹部长表示。

　　当断不断，反受其乱！

　　房地产平稳健康事关国家经济发展大局，“该破产破产、该重组重组”是坚持市场化、法治化原则，优胜劣汰的结果。

　　房地产困难企业多，保交付、保民生任务艰巨，将有限的资源集中于更优质、更迫切的企业和项目，对所有企业一视同仁，严肃而负责，消除“尾大不掉”的侥幸心理，避免风险持续扩大化，可望早日还购房者一个朗朗晴天！部长态度坚定明确，这需要大勇气、大魄力和大智慧。

　　3月22日，国务院常务会议要求：房地产支持政策将应出尽出，直至回到正常轨道……

　　时不我待，只争朝夕！

　　稳定市场、化解房地产风险宜“快狠准”。国家决心坚定，不留空间余地，政策见底之日或许便是房地产回暖复苏的最佳时机！

　　也许有人会说：早该如此啦！“挤牙膏式”的调控政策助长了市场观望情绪，不利市场迅速复苏回暖！但在我看来，房地产调控如同医生坐疹，须对症下药，过大过小药量都无助于患者康复！

　　信心二：住房是老百姓最真切的民生需求

　　从有巢氏筑巢而居，到孟子“安居乐业”，再到杜甫“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”……千百年来，有一间属于自己、有瓦遮头的住房始终是中国百姓最真切的民生需求。

　　从广东住房结构来看，据第七次人口普查，2020年广东城镇家庭人均住房面积30.9平方米，为全国各地区最低；城市家庭户人均居住面积小于30平方米户数占比达59.7%，人均面积小于20平方米的家庭户占36.6%，占比均为全国各地区最高；城镇家庭户住房来源为租赁住房的家庭占城镇总家庭户比例50.4%，也是全国各地区最高，城镇家庭住房自有率为46.9%，说明广东住房需求相对其他地区更为旺盛，后续增量市场发展空间相对更大，我们应有足够信心。

　　信心三：住房改善性需求支撑大

　　中国不缺房子，缺的是好房子。

　　据第七次人口普查，至2020年，广东城镇家庭户住房楼龄在20年以上的户数占35.3%；30年以上楼龄的户数占10.2%；城市家庭户住房有电梯的占比为33.3%，城市家庭户人均房间数0.91间，说明广东城镇居民住房条件与经济发展水平并不匹配，改善需求大，换房正成为购房市场主体。

　　全国人大会议，李强总理强调：要满足居民多样化改善性住房需求。国务院常务会议也要求：增加高品质住房供应。

　　改善性需求不能简单以“大小、新旧、远近或电梯房步梯楼”论处，还有个人资产重置、子女教育、康养休闲度假、亲朋好友集聚等需求，此外还有文化教育、娱乐购物、运动交际、居家办公、健康养老等精神性、改善性要求，住房消费全面进入品质提升新阶段。

　　信心四：新发展模式有助良性循环

　　穷则思变，变则通，通则久！

　　2021年中央经济工作会议首提“探索房地产新的发展模式”，此后每年重申强调，新发展模式取代传统的粗放模式箭在弦上！

　　过去，房地产一路高歌猛进、顺风顺水，但在新旧动能转换阶段，不适应的阵痛在所难免。“先立后破”是稳中求进、以进促稳的积极稳妥体现。“先立”新发展模式，“后破”“三高”，避免大起大落，摸索中稳步向前，在发展中解决经济、民生和房地产问题，使新旧动能转换更为有序安全高效，房地产和社会经济更为健康平稳。

　　建立“人、房、地、钱”等要素有机联动的新机制，新发展模式首先改变过往粗放式管理，从制度上、源头上合理安排供地和金融等，保证市场供需平衡、结构合理，拒绝“三高”，有保有压，是贯彻全国人大会议关于“优化房地产政策、完善商品房相关基础性制度”的具体落实，从根本上避免房地产市场无度无序发展，以致“一管就死、一放就乱”。

　　其次，引导开发企业适应新阶段，树立新思维、转变模式、构建新格局，变单一功利的住宅开发模式，从关心房子怎么建好转向服务怎么做好、怎么综合运营好并重发展，为城市居民提供高品质住宅和衣食住行娱医教养等系统性配套设施；为城市发展提供高品质空间场所和服务，从“生态、生活、生产”等推动产城融合、职住平衡。

　　需求者作为房地产市场一个重要群体，长期以来将房子作为身份地位的象征、家庭婚姻的保证，租房观念淡薄，房子“非买不能住”，求大念新恋近。但随着新科技和新消费的发展，以及高速、地铁、高铁和城轨等快速干线的完善，人员流动更频繁，住房租赁作为蓝海市场庞大。新发展模式迫切需要建立完善“租售并举、租售同权”的住房制度设计，让住房真真正正回归居住和消费属性。

　　房地产新发展模式有利于自我良性循环，实现增长的稳定性、发展的均衡性、环境的可持续性和社会的公平性，是中国社会经济和房地产高质量发展的必由之路。

　　“冰冻三尺非一日之寒”，实现房地产回暖复苏需要时间，更需要智慧和魄力、合力，不可能一蹴而就，尤其在当前复杂多变的情况下，坚持信心不一定能成功，但失去信心一定会失败！