谢逸枫：一季度全国卖地收入将迎触底拐点，市场颤抖吧

　　文/谢逸枫

       2024年4月22日，一份财政部门数据显示，一季度全国（国有土地使用权出让收入）卖地收入8147亿元，同比下降6.7%，与去年同期（2023年一季度国有土地使用权出让收入8728亿元，同比下降27%）跌幅收窄14%。

　　数据显示，目前土地市场远未达到 "顶峰"，总体已经稳住了持续下滑的趋势，意味着最低点时刻信号来临。土地是面粉，房子是面包，土地市场明显升温，意味着本轮房地产大幅调整进入尾声，触底拐点将来临。

　　收入的增长、地价的稳定、土地和房地产税收持续增长，暂时不意味着房地产市场已经企稳。因为一季度土地市场没有形成稳定的增长、上涨、高峰的趋势，一二手房屋交易量、房价没有形成稳定的上升趋势。

　　居民收入（能力）和信心（房价不会持续下跌）恢复缓慢，烂尾楼与逾期交房及债务问题解决，购房者才不会担心房价下跌，担心交了钱买不到房子的预期。目前充其量只能说是房地产出现即将转折的迹象。

　　按照2019年一季度-2024年一季度全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）来看，分别为12499亿元、11117亿元、16467亿元、11958亿元、8728亿元、8147亿元，说明2024年一季度全国卖地收入好转。

　　按照2019年一季度-2024年一季度全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）增速来看，分别为同比下降9.5%、同比下降7.9%、同比增长48.1%、同比下降27.4%、同比下降27%、同比下降6.7%，跌幅收窄。

　　一季度，全国一般公共预算收入60877亿元，同比下降2.3%，支出69856亿元，同比增长2.9%，意味着财政收入不够支出，钱不够化。财政赤字规模从2021年-2023年分别为3.57万亿元、3.37万亿元、3.88万亿元，到2024年4.06万亿元。

　　其一是按照笔者分析，一季度全国（国有土地使用权出让收入）卖地收入8147亿元（前2月卖地收入5625亿元），占一季度全国一般公共预算收入60877亿元的13.39%，前2月为12.61%（2023年-2020年分别为26.75%、32.81%、42.97%、46%）。

　　一季度全国（国有土地使用权出让收入）卖地收入8147亿元（前2月卖地收入5625亿元），占一季度全国地方一般公共预算本级收入35072亿元的23.23%，前2月为23.55%（2023年-2020年分别为49.47%、61.43%、78.36%、84.03%）。

　　总体看，全国卖地收入占全国一般公共预算收入、全国地方一般公共预算本级收入的比例高于其他行业收入，如果加上5项的土地和房地产相关税收的收入5494亿元，房地产总收入达到13642亿元，占二项比例将大幅度提升。其二是按照笔者分析，一季度5项土地和房地产相关税收5494亿元（2023年-2020年分别为1.8538万亿元、1.9216万亿元、2.0793万亿元、1.9694万亿元），占全国税收收入49172亿元的11.18%（2023年-2020年分别为8.74%、11.53%、12%、13%）。

　　如包括房地产领域5项税收的住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到全国总税收入的20%以上，说明100块收入里面，房地产的税收贡献20块钱。

　　一季度土地和房地产相关税收，分别为契税1511亿元，同比下降6.4%；房产税1051亿元，同比增长21%；城镇土地使用税619亿元，同比增长12.3%；土地增值税1815亿元，同比增长0.7%；耕地占用税499亿元，同比增长21.5%。

       其三是按照笔者统计分析，一季度全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）8147亿元，加上一季度5项土地和房地产相关税收5494亿元，房地产总收入13642亿元（2023年-2020年分别为7.6531万亿元、8.6070万亿元、10.7844万亿元、10.3836万亿元）。

　　一季度房地产总收入13642亿元，占全国一般公共预算收入60877亿元的22.41%（2023年35.30%）、占地方一般公共预算本级收入35072亿元的38.90%（2023年65.28%）、占全国税收收入49172亿元的27.74%（2023年42.25%）。

　　如包括房地产领域5项税收的住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到全国总税收入的40%以上，说明100块财政收入里面，房地产税收贡献40块钱。

       其四是笔者按照官方统计数据显示，1999年到2020年，土地出让收入累计58.9万亿元，到2021年已经突破67.6051万亿元，到2022年为74.2905万亿元，2023年突破80.0901万亿元，短短25年时间突破80万亿元，年均卖地收入3.2036万亿元。

　　中国卖地收入堪称一笔巨大的地方财政收入之外的财政收入，可以用来支持地方经济发展、基础设施、保障性住房、教育与水利等发展。按照过去十三年（2011年-2023年）中国卖地收入数据显示，总计70.7343万亿元，年均5.4411万亿元的卖地收入。

　　2011年-2023年中国卖地收入数据显示，分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元、66854亿元、57996亿元。过去十三年全国卖地收入增速呈现先高后低的趋势，2011年-2023年全国卖地收入增速，分别为22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%。