谢逸枫：房地产救市大招效果如何，结果不如预期？

　　文/谢逸枫517房地产新政前，大家非常担心中国房地产，希望出2008年4万亿计划、2015年PSL3.5万亿的拉动6万亿棚改货币化安置政策，希望组建国家住房银行或全国性统一平台，收购库存、烂尾楼、空置土地用作保障性性房。

　　因为房地产下行超过3年时间，已经多次拖经济后腿，影响经济增长。事实上，2024年一季度GDP、消费、投资、出口的经济数据远超预期，经济和市场情况没有大家想象中的那么糟糕、那么差、那么坏。

　　数据上看，中国经济非常漂亮，统计局公布一季度GDP同比增长5.3%，其中社零增速4.7%、投资增速4.5%、出口增速4.9%，对应中消费、投资、出口这三驾马车。三驾马车增速都不足5%，GDP增速却达到5.3%，大家想想。

　　经济增长的动力、三大引擎器来看，房地产开发投资同比下降了9.5%，基础设施投资增长了6.5%，制造业投资增长9.9%，其中高技术制造业和高技术服务业投资更是分别增长了10.8%、12.7%，都是政府负债投资，能否持续，大家想想。

　　一季度全国个人所得税收入增速下跌了15.9%，全国居民人均可支配收入增长了6.2%，这是因为退税、免减税收政策的落实，但是全国居民人均可支配收入增长了6.2%，这个就让大家晚上睡觉时去想了。

　　中国经济增长模式依然靠内需拉动，即投资与消费，贸易出口对经济增长拉动贡献非常小。稳增长靠投资支撑，其中基建、制造业都是靠政府砸钱投资（扩大财政赤字、PSL、再贷款、特别国债、专项债、专项借款）。

　　短期看，一季度经济数据上看是非常乐观，却不代表着中国经济完成摆脱对房地产的依赖。房地产的救市依然需要放大招，做特殊的安排，才有可能不会在后面的经济发展中出现断崖式下降的，因为经济增长模式、发展动力、引擎器未变。

　　从517房地产新政出台背景看

　　宏观层面来看，4月经济呈现回落、增长放缓，需求萎缩的发展趋势，需要政策稳住回落下降的势头。其中投资、消费、出口的增速出现回落、下降，包括制造业PMI、非制造业商务活动指数都出现明显的回落。

　　4月制造业PMI为50.4%，比上月下降0.4%，非制造业商务活动指数为51.2%，比上月下降1.8%，尽管高于所谓的临界点、延续扩张态势，却是势头不如之前，表现为需求不足、动力减缓的现象。

　　投资下降，动力不足。从环比看，4月固定资产投资（不含农户）下降0.03%。前4月全国固定资产投资（不含农户）143401亿元，同比增长4.2%（按可比口径计算），其中民间固定资产投资73913亿元，同比增长0.3%。

　　三大引擎器来看，制造业投资增长9.7%，比一季度回0.2%、基础设施投资6.0%，比一季度回落0.5%、房地产开发投资同比下降9.8%，比一季度跌幅扩大0.3%，连基建、制造业的投资都扛不住了，主要是投资资金落实相对缓慢。

　　同比来看，4月社会消费品零售总额3.57万亿元，同比增长2.3，环比增长0.03%。前4月社会消费品零售总额15.6万亿元，同比增长4.1%，比一季度增长4.7%，回落0.6%。销售最的产品都是政府补贴、免税费的新能源汽车等产品。

　　4月全国货物进出口总额36389亿元，同比增长8.0%。其中，出口20762亿元，增长5.1%。前4月货物进出口总额138053亿元，增长5.7%，比一季度扩大0.7%。其中出口78113亿元，增长4.9%，与一季度持平。

　　前4月全国一般公共预算收入80926亿元，同比下降2.7%，前4月全国税收收入66938亿元，同比下降4.9%，说明实体经济、企业恢复缓慢，经营收入下降，例如下降，同时税费免减，影响税收。

　　行业层面来看，房地产市场已经持续超跌了，数据的下降让预期越来越悲观、越来越谨慎。市场量价齐跌，销售面积、金额下降幅度扩大及房价下降的幅度扩大，最麻烦的是供求关系发生重大变化，商品房库存创历史新高。

　　开发投资额快回2022年的2位数，达到下降9.8%。

　　前4月开发投资3.0928万亿元，同比下降9.8%，跌幅扩大0.3%，同比累计连续下降26个月。2013年-2023年全国开发投资分别上涨19.8%、10.5%、1.0%、6.9%、7.0%、9.5%、9.9%、7.0%、4.4%、下降10.0%、下降9.6%。

　　新开工面积创最大跌幅，下降幅度达到24.6%。

　　前4月房屋新开工面积2.3510亿平方米，下降24.6%，跌幅收窄3.2%，累计连续下降31个月。2013年-2023年房屋新工面积分别上涨13.5%、下降10.7%、下降14%、8.1%、7.0%、17.2%、9.2%、下降1.9%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%。

　　商品房销售面积创第二大跌幅，下降幅度达到20.2%。前4月商品房销售面积2.9252亿平方米，同比下降20.2%，跌幅扩大0.8%，累计下降28个月。2013年-2023年商品房销售面积分别上涨17.3%、下降7.6%、6.5%、22.5%、7.7%、1.3%、下降0.1%、2.6%、1.9%、下降24.3%、下降8.5%。

　　商品房销售金创最大跌幅，下降幅度达到28.3%。

　　前4月商品房销售额2.8067万亿元，下降28.3%，跌幅收扩大0.7%%，累计下降28个月。2013年-2023年商品房销售金额分别上涨26.3%、下降6.3%、上涨14.4%、上涨34.8%、13.7%、14.7%、6.5%、8.7%、4.8%、下降26.7%、下降6.5%。

　　商品房库存超过2015年商品，创1987年以来最高水平。

　　4月末全国商品房待售面积7.4553亿平方米（一季度7.4833亿平方米、2月末7.5969亿平方米），同比增长15.7%（一季度增长15.6、2月末增长15.9%），增幅扩大0.1%，库存超2015年7.1853亿平方米。

　　全国待售面积7.4553亿平方米，其中住宅待售面积3.9088亿平方米，同比增长24.5%（3月末23.9%），增幅扩大0.6%。办公楼待5217万平方米，同比增长10.5%（3月末11%），收窄0.5%。商业营业房1.4219亿平方米，同比增长1.0%（3月末1.2%，增幅收窄0.2%。

　　4月末全国商品房待售面积7.4553亿平方米，其中可销售的面积，为住宅、写字楼、商业营业房，大部分是现房的，少部分退房的，少部分期房的，多为待交付与卖不出去的房屋。另外是可不销售的面积（其他面积）1.6029亿平方米。

　　从微观层面来看，房地产市场销售面积、销售金额持续下降，房价下降导致资产贬值，房企融资困难，销售回款枯竭导致现金流告急，持续的爆雷、逾期交房，无法开工、竣工或现房卖不出去，导致烂尾楼、烂尾地又来了。

　　克而瑞数据显示，截至4月25日，全国300城经营性土地成交4189万平方米，较上年同期持平。平均楼板价2638元/平方米，同环比均明显回落。市场热度方面，4月平均溢价率3.5%，较上月下降2.1%。

　　克而瑞数据显示，4月市场供求较3月环比微降，绝对量处年内次高，好于一季度月均水平，30城新房供应量同环比齐跌，成交量环比下降17%，同比下降43%，与一季度均值相比增长13%。前4月成交量累计同比下降47%，降幅收窄1%。

　　中指数据显示，前4月百强房企销售总额为12464.4亿元，同比下降但降幅较上月有所收窄。据克而瑞数据显示，前4月百强房企实现销售操盘金额10914.1亿元，同比降低46.8%，降幅收窄0.7%。

　　单月来看，克而瑞数据显示，4月TOP100房企实现销售操盘金额3121.7亿元，环比降低12.9%，同比降低44.9%，单月业绩规模保持在历史较低水平。4月30城市场成交环比下降17%，同比下降43%。

　　中指数据显示，前4月TOP100企业（拿地金额前100名的房企）拿地总额2850亿元，同比下降9.5%。4月一二线城市依旧有土地推出，房企拿地更加谨慎，导致拿地同比下降。央企国企依然是主力，民企在重点深耕区域补充土储。

　　从517房地产新政力度来看

　　降低首付比例、取消商品房贷款利率下限、降公积金利率0.25%、3000亿元保障性住房再贷款（可带动银行贷款5000亿元）、收购收储商品房住宅库存（现房）用作保障性住房、收回收购已经出让的闲置存量住宅用地。

　　从降低首付比例、取消商品房贷款利率下限、降公积金利率0.25%的首付、利率三项政策看，现行房贷政策已经比2008年、2016年更宽松，堪称是史无前例的房贷政策调整，可以很好的降低购房门槛、降低购房还贷成本，对银行是压力。

　　上二轮（2008、2015）是国家主动加杠杆，分别用4万亿经济增长计划与一揽子政策计划、PSL3.5万亿棚改货币化安置与一揽子政策计划，这轮的房地产一揽子政策，比较分散，受房企债务与交房问题、居民收入下降、市场深跌的影响大。

　　从3000亿元保障性住房再贷款（可带动银行贷款5000亿元）、地方国企收购收储商品房住宅库存（现房）用作保障性住房、地方政府收回收购已经出让的闲置存量住宅用地的三项政府来看，政策力度不大，针对性比较强，覆盖范围有限。

　　从430基调、517房地产新政意图看

　　针对房地产市场提出了五大任务，稳预期、化债务、保交房、去库存（去存量与优化增量住房）、防风险（金融、债务、交房、烂尾楼），即通过项目输血、创造需求，打破三大购房者、房企信誉、金融机构预期的变化，打破负循环。

　　房地产救市目标从救房企到救项目，从保房企到保交楼转变，从纾困，转向“救助”，是因为房地产出清，遇上经济波动、商品房高库存、市场超跌等一系列的困难问题。最为主要的是防止救市过头影响出清。

　　517房地产新政超过市场预期，来源于国家对房地产形势的新认识、对稳定市场的决心，房地产市场这么拯救，考验国家对行业的调控能力、应变能力。放水+三低+项目资本金下降+天量信贷+取消限制措施是最简单的一揽子救市方案。

　　例如2008年4万亿元、三低（低首付、低税费、低利率）、资本金比例下降、天量信贷的一揽子救市方案。例如2014年-2017年3.5万亿PSL的6万亿元棚改、天量信贷、三低（低首付、低税费、低利率）、取消限制措施的一揽子救市方案。

　　现在不行。因为疫情与和后疫情时代的经济处于下行周期，房地产市场下行周期超过3年，就业不稳定与居民收入修复缓慢、行业高库存超过2015年和需求量已经在2021年达到天花板、三高形成定时炸弹、供求关系发生重大变化的局面。

　　最麻烦的是地方加杠杆有限，国家加杠杆空间大，唯有能力加杠杆的是居民，但是居民不愿意加杠杆，就业不稳定与收入下降及逆周期不想入市。因此，国家加杠杆，才是最好的选择，至少目前是这样的。

　　采取上二轮房地产放水救市方案，将导致房地产出清失败，供给侧改革失败，再次出现产能过剩、地方债务、金融风险。毫无疑问，此次房地产救市方案，需要一个非常系统的的救市方案，不能增加隐形债务。

　　去商品房库存，将是化解债务、保交楼、市场企稳、稳场预期、防风险的问题关键。已经建成但没有销售出去的”商品房住宅，7.45亿平米的库存现房，其中3.9亿住宅库存，涉及资金达到3万亿元，打5折到7折，则是约2万亿到2.7万亿元。

　　这次收购商品房住宅现房、已经出让未建的空置商品住宅用地，不会增加新增开发项目、不会增加卖地，不影响产业链，利好市场企稳、稳场预期、房企保交房与债务化解、防止烂尾楼与逾期交房及房子断供的风险。

　　逻辑简单，就是房子卖不出去，融资又困难，房企无钱拿地、新开工再投资，地方财政压力更大，销售回款枯竭，现金流更紧张，房子交付更困难。收购商品住宅库存成功，可以完成保障性住房任务，供应和需求形成呼应，就能一箭多雕。

　　国家队“这个进场”和市场眼里的国家队“那个进场”，完全不是一回事。这次的国家队，主要是地方国企为主，不是强制收购，针对“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。

　　所以，保交楼，尽管是刚性任务，地方政府必须要攻坚完成，但是能否完成，取决于政策的落实。保交房和收购存量房的关系来看，收购开发商的现房，是完成保交房渠道之一，关键是开发商自己，也是完成保障性住房任务的渠道之一。

　　从517房地产新政落实难度看

　　眼下房地产救市政策对楼市的预期增强、巩固信心、防止市场下行恶化、债务风险扩散，的确有明显的好转。目前居民端的就业和收入预期（支付能力、市场信心没有修复）没有根本性的改善，市场效果不会一针见血、一招封喉。

　　目前多数城市还处于待调整阶段，包括首付比例、取消贷款利率下限、公积金贷款利率下降0.25%、5000亿元保障性房再贷款、收购商品房库存住宅现房与已经出让未建的空置住宅用地。

　　第一是地方政府、国企收购已经出让未建的空置商品住宅用地来看，最大的问题依然是资金来源，其次是收购价格，再次是三四线城市的土地，难收购，因为本来供应过剩，无法脱手。最后是一二线城市的收购也难，房企不愿卖。

　　最为担心的是一二线的土地，基本上是优质的，价格肯定高。但是其土地使用权，可能存在抵押贷款、质押或者是法律纠纷，或者是产权、共同持有等问题，要收购的话，另外是房企想自己开发出售，收购具有难度。

　　消化已经出让未建的商品住宅闲置土地，这是对“4.30”统筹存量消化和增量优化的政策措施的落实。如果单纯从需求端入手，不把供给端扼住，就解决不了供求关系发生重大变化、商品房库存的问题。

　　目前全国已经出让未建的商品住宅闲置土地面积规模太大了，涉及的资金非常庞大，例如单看城投公司、平台在2021年-2023年一二线22城集中出让中拿的土地面积就非常庞大，并且大部分没有开工、建设，处于闲置状态。

　　例如看发生险情房企的民企在2018年-2020年、2021年-2023年拿的土地，大多没有开工、建设，处于闲置状态。其他则是没有发生险情的国企、央企、混合制、民企在过去3年、5年、8年、12年期间拿的土地，部分处于闲置状态。

　　已经出让未建的商品住宅闲置土地，一方面是严重积压房企资金，有的土地抵押贷款融资的资金已经花了却还没有还贷款的。另外一方面是现在房价下降，土地的资产贬值。况且开发闲置土地，需要配套资金与启动资金。

　　地方、国企收回、收购已经出让未建的房企商品住宅闲置土地，预计实施起来难度大，并且不是强制性的政策。所谓的“酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困”。

　　对于帮助开发商缓解资金链压力有限，因为收购价低，开发商不愿意卖，优质地块，开发商不愿意卖。价格高，地方、国企不愿意收，品质差，地方、国企不愿意收。所以地板价影响收购，房企的意愿影响收购，项目区域位置影响收购。

　　对于解决保障房供地的难题有限，因为保障房的利润低，地价高，根本无法获得利润。地价低，地方、国企难收购，开发商不愿意卖，况且地方财力有限，债务已经达到天花板。对于解决去化产能的难题有限，因为道理与上面一样。

　　对地方、国企收购已经出让未建的商品住宅闲置土地的财税支持、容积率与户型结构及土地用途的调整、自持与双限及配建的限制规则调整，则有利地方、国企收购已经出让未建的商品住宅闲置土地。

　　不管是收购开发商的住宅现房库存还是收回/回购已经出让未建的商品住宅闲置土地，两者共同的目的，都是去产能，即去库存。这是地方政府、国企主导，就是要推进稳预期、保交房、防风险。

　　前提条件就是加大存量隐性债务化解力度,防止新增隐性债务，即不得增加地方隐形债务，要资金平衡。在收购存量新房现房，收回住宅闲置土地方面，有对象、有边界、有原则，通过市场化、法制化，收房子、收土地，自主自愿，不强制。

　　第二是刺激住房需求的首付比例、取消贷款利率下限、公积金贷款利率下降0.25%，让居民加杠杆，居民收入与支付能力、信心预期没有根本性的改善，是否还能买房、愿意买房、愿意加杠杆（愿意顺周期加杠杆），人群规模有待观察。

　　上二轮国家加杠杆，居民愿意买房，主要是经济处于上行期，房地产市场整体平稳，没有超跌，没有爆发大量的房企债务、交房等问题。同时居民的收入增长稳定，房价上涨趋势不变。因此，能买房、愿意买，加杠杆买房。

　　第三是创造住房需求的3000亿元的保障性住房再贷款（拉动5000亿元的银行贷款）用于支持地方国企以合理价格收购已建未售商品房（现房）与已经出让未建的空置商品住宅用地，实施的城市来看，除了郑州收购存量房外，大多观察中。

　　这是对“4.30”统筹存量消化和增量优化的政策措施的资金落实，从资金来源来看，主要是收购方的自有资金，占20%，其次是配套融资资金（银行贷款，例如PSL、再贷款），占70%-75%，最后是财政补贴、贴息，占5%-10%。

　　一是涉及庞大的资金。实际消化商品房库存、收购空置商品住宅用地的资金，高达3万亿-7万亿元，5000亿元加1000亿元的租赁住房贷款，不足解决商品房库存，资金缺乏高达2万亿元以上。

　　按照郑州的收购资金来源看，主要是收购主体的自有资金，占20%，项目配套融资（信贷专项贷款、25年-30年、约3%利率），占75%、收购补贴与贴息（200元/平方米，428万平方米，8.56亿元、年化利率2%贴息+十年），占5%。

　　例如自2022年开始，截至2024年5月22日，城发安居在郑州市区范围内累计收购了10.6万间房源，总建筑面积428万平方米，共计支付交易金额338亿元，平均收购成本7897.2元/平方米，这些房源大部分为商办公寓，有少部分为住宅项目。

　　在两年多的时间里，郑州通过收储存量房筹集10.6万间保障性住房，在全国找不到第二个城市。国家出资金的话，依然以财政补贴、长期贷款+贴息、特别国债、PSL、专项债、专项借款，目前可能性不大。

　　二是收购的条件看，非常严格，符合的项目少，对象为住宅现房，由于收储存量房要求项目为现房，深陷流动性困境的房企同样很难上车。从期房变为现房，不仅意味着需要继续投入建安成本，一旦竣工验收，还需要缴清各种税费。

　　三是70平方米户型、整栋、整单元、已竣工验收、无法律纠纷、产权清晰，考验收购方的商品房库存用作保障性住房运营、管理、租金调节等能力，因为消化的巨大库存量、挂牌二手房需要很长的时间。

　　例如2024年5月14日，浙江省杭州市临安区住房和城乡建设局发布公告，在临安区范围内向开发商（供应商）公开征集收购商品住房用作公共租赁住房。此次收购对象十分明确，为商品房现房或一年内具备交付条件的期房。

　　本次收购房源总面积原则不超过10000平方米。房源以整幢作为基本收购单位，单套建筑面积不超过70平方米。同时，被收购房源需搭配一定比例的车位，配比条件为60㎡以上的每套按1.0个车位比例配置，60㎡（含）以下的每套按0.6个车位比例配置。

　　因为收购“以整幢为单位且单套建面不超过70平方米”的门槛较高，满足条件的在售项目较少，加上收购规模较小，总套数预计才200套，因此，短期内无法对临安积压的大量住房库存的消化形成有效缓解。

　　四是除了“现房、70平方米户型限制外”、“整栋、单套面积”涉及的具体要求较难满足外，被收购的存量房还得满足抵押、担保等权利负担能解除的条件。房企在已做项目融资的情况下要满足这个条件其实存在较大的难度。

　　五是商品房高库存城市主要为三四线，地方的财力无法支持。即使国企有资金收购三四线城市的商品房库存住宅，但是如何出售或者自持，非常麻烦。因为三四线城市供应过剩，需求萎缩严重，库存又高。

　　最大的可能性是无法用作保障性住房，三四线城市不是保障性住房主要区域。目前保障房需求主要聚焦一二线城市，结果导致供需错配可能影响政策落地规模，国企缺乏收购商品房库存住宅动力，因为无法处置。

　　六是收购的价格，打5折、打64折收购，房企可能不愿意把住宅现房给国企收购，自己卖房的意愿高。例如郑州平均收购均价7897.2元/平方米，2024年4月郑州住宅销售均价12264元/平方米，相当于是打64折收购房企的手上商品房库存。

　　国企收购时的过低折扣（预计打5折-7折）对后续市场、房价还是有一定的冲击。一旦国企收购后推出的配售型或配租型保障性住房还会继续对有效购房需求造成冲击，包括可能在实施的城市，引起商品房房价、租金进一步下降。

　　最为担心的是除了国企为了完成任务下场收购商品房住宅库存外，社会资本、民间资本、投资需求、改善需求基于市场方面的风险还是不太愿意跟进买房。所以，收购商品房住宅用作保障性住房效果需要观察。

　　国企下场收购对整个商品房去库存影响的效果微乎其微。例如在2022年和2023年的两年实践中，郑州城发安居收购存量房428万平方米。进入2024年，其收购步伐明显慢了下来。截至5月22日，当年累计收购面积在20万平方米左右。

　　首先是开发商出售住宅的意愿不强，因为价格过低，亏损大，没有利润，更愿意出售商办、公寓等去化难的产品。其次是收购存量房融资新规要求项目必须达到竣工验收条件才放贷，可选择的收购标的物相应减少了。

　　最后是收购规模越来越大，出于控制风险的考虑，开始有意识地“消化存量”。由于市场下行，住宅项目去化普遍较差，部分开发商也释放出出售存量住宅的意愿。从资产配置的角度看，城发安居倾向于加大收购存量住宅的比例。

　　存量住宅用作保障性住房更容易获得政策及专项资金的支持，商办性质的公寓在保障性住房认定方面存在一定障碍。住宅项目用于保障性住房不存在障碍，商办公寓不是保障房。如果用作公租房，租户很难拿到租金补贴。

　　从房地产收紧政策冲击市场看

　　前期2022、2023的房地产政策落实不到位、执行难，根本的原因是房地产持续超跌，金融机构担心风险，选择性、限制性的项目输血。房企爆雷与逾期交房，购房者收入持续下降，不愿意加逆周期加杠杆买房，形成负循环。

　　5.17房地产市救市大招看，政策落实同样困难，除了购房者的支付能力与收入的因素外，金融机构的风险控制将设置个人房贷的严格条款，再后是收购商品房库存的落实，资金、价格、后期的管理、处理、项目的位置等都是问题。

　　5.17房地产市救市大招看，首先是缺乏救市大招的配套政策及政策自身存在局限性、无强制性，都是以地方银行、地方国企自行调整与决定、与购房者、房企商议为主。其次是缺乏免减新房购买、二手房交易税费政策。

　　最不可忽略的是2020年8月20日、12月31日出台与2021年1月1日正式实施的三道红线、房地产贷款集中制，以及金融谨慎制度，内部考核制度对房地产金融的管制，对房企融资、个人住房贷款、房地产市场形成巨大冲击，破坏力持续深远。

　　如果三道红线、房地产贷款集中制不放松或者进行过渡，不取消一线城市、天津、海南限购、限贷、限售等限制政策，落实前期2022、2023的四支利箭措施，房地产市场基本面、房企融资不会出现根本性的明显改善。

　　从517房地产新政市场效果看

　　从4.30、517房地产新政出来后，舆论标题纷纷称为王炸、最强、史无前例、空前绝后的史诗级、核弹级楼市新政出，媒体报道说一线与部分强二线城市的楼市出现了火爆行情，甚至出现房价上涨的现象。

　　目前看楼市火爆言过其实，是否大概率昙花一现，还是阶段性的火爆回暖，主要是市场火爆的持续性，是否超过3个月到半年以上。否则，除非出更大的房地产救市政策，才有可能延续房地产市场火爆行情。

　　从当前城市的房地产市场行情来看，重磅利好政策加码的确在短期内稳固了市场信心、增强市场的预期。按照克尔瑞数据显示，第20周重点65城成交数据来看，比上不足比下有余。与4月周均相比增长17%，尚不及2年内高点3月周均水平。

　　从项目来访量、来电咨询量、认购量来看，多地市场活跃度稳步提升。克尔瑞数据显示，2024年第20周（（5.13-5.19））65重点城市商品住宅成交面积为330.89万平方米，与第19周基本持平。

　　与2024年4月周均相比增长17%，不过与年内高点3月和去年下半年周均水平相比分别下降4%和10%。分能级来看，三四线修复情况好于一二线，40个三四线近一周成交量已显著好于今年3月周均水平。

　　CRIC监测数据，2024年第20周（5.13-5.19），14个重点监测城市二手房成交面积146.92万平方米，同环比分别下降18%和24%，较4月周均下降17%，较3月周均下降9%，与2023年下半年周均相比增长5%。

　　中指数据显示，5月前四周（4.29-5.26）新房市场30城周均成交面积较4月周均下降3.7%，在去年同期基数逐渐回落后， 5月以来同比降幅较 4 月收窄约5%。整体来看，新房网签数据相较于4月尚未出现明显好转。

　　从看房量提升到转化为网签成交需要一定时间，同时政策效果持续性仍待观察。中指数据显示， 5 月前四周（4.29-5.26），二手房市场11城周均成交套数较4月周均下降 16.1%，较上年同期下降 6.6%， 5 月同比降幅较 4 月小幅收窄。

　　新政后首周（5.20-5.26）， 重点城市二手房成交量环比增长 8.4%，同比增长 1.8%。从重点城市市场走势来看，优化政策后项目来访、认购均有回升， 部分城市新房、二手房成交数据好转。例如北京、深圳、杭州、成都、南京、武汉。

　　一旦4.30、5.17房地产政策与前期一系列的房地产政策，都落实到60%-80%以上，房地产市场预计2024年筑底、明后年（2025年、2026年，最迟2028年前后）完成见底、企稳的预期变得更加强烈。