成交回暖降下“及时雨”房企悄悄趟过“资金底”

    受国家统计局公布最新房价数据影响，18日房地产板块领跌沪深两市。中国证券报记者日前调查发现，继销售回暖、流动性放松后，一些开发商的资金压力已经得到极大缓解。虽然银行对于开发贷款的发放仍然谨慎，但在执行层面上开发贷的申请和审批已有放松迹象。尽管7月房地产行业还将迎来超过500亿元的信托兑付洪峰，但在成交持续回暖和银行信贷环境渐宽松的底气下，房企似乎已经趟过“资金底”，现金流明显好转。 

    业内人士指出，由于资金压力减轻，未来市场上降价跑量的项目料将减少，而“手有余粮”的开发商或将加强在土地市场的投入。

    销售回款如“及时雨”

    自今年3月以来，开发商不断以降价跑量的策略去除楼市库存。尤其是5、6月份刚需入市带来销售释放，更加快了开发商的资金回流。再加上信贷环境好转、股权交易增多，开发商融通资金的能力得到极大提升。

    “现在的资金压力比以前好些了，主要就是销售回款比较好，尤其是上半年的销售情况不错。”经营项目主要集中在北方地区的一家上市房企董秘在接受中国证券报记者采访时直言，“今年按揭贷款的发放速度比去年快，包括公司直接收到的现金和按揭款回款都好于去年。”

    今年一季度地产销售陷入全行业低迷之际，大部分地产人士并没有预料到二季度销售能够取得如此迅速的反弹。尤其是5、6月份楼市热销，令不少开发商收复了半年度经营“阵地”。按照国家统计局数据计算，如果剔除年底集中过户所导致的12月销售突增这一因素后，今年6月全国6381.88亿元的商品房销售额已经超过此前楼市热闹时期的月度销售额，创下近五年以来的月度销售新高。已经披露上半年经营数据的22家标杆房企半年度销售额突破4000亿元大关，同比增长了14%。

    进入7月，楼市成交量依然保持不断上涨的态势。北京中原市场研究部统计数据显示，7月上半月，全国主要的54个城市楼市成交量再现增长，合计成交高达12.99万套，较6月同期增长了13.4%，创下本轮楼市调控以来的成交新高。

    “开发商资金压力最紧张的时候在今年一季度。”中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋在接受中国证券报记者采访时表示，一季度很多房企的银行贷款到期，而新贷款还没有审批下来，再加上销售回款不足，是行业最低迷的时刻。“现在银行信贷有所松动，间接资金来源增多，销售回款加快，房企资金周转的压力已经不像以前那么大了。”杨少锋直言。

    除了销售回款外，转让项目股权所带来的资金回流也让部分开发商得到些许喘息。“本轮楼市调控主要是中小型开发商受到了冲击，而大型房企受到的伤害比较小。”杨少锋指出，大型房企中受到冲击比较大的是绿城，该公司通过转让股权的方式实现资金过度。仅在今年6月，绿城便宣布了两起重大合作。公司分别牵手九龙仓和融创中国，涉及资金分别约51亿元港币和33.7亿元人民币。

    近期，市场上房地产股权转让项目也有所增多。为拓宽融资渠道，卧龙地产也于近期将持有的武汉卧龙墨水湖置业有限公司40%股权作价1亿元转让。依靠股权转让融通资金，成为开发商缓解资金压力的又一手段。

    信贷环境悄然改善

    在连续降息之后，作为资金密集型行业的房地产行业银行信贷成本得到明显改善。中国证券报记者在调查中还发现，尽管行至年中、楼市回暖，大多数银行并没有对房地产开发贷款政策和额度进行调整，但是在执行层面上，以优质房企为主的开发贷已有所放松。

    “我们行对于开发贷的政策最近没有变化，还是重点支持优质房地产客户，优质住宅项目以及保障房项目。”某国有大型银行分行的信贷负责人对中国证券报记者表示，目前该行主要按照客户需求驱动的原则，在总量约束的基础上，对不同风险特征的大中型公司类客户实施差别化的授信审批流程。“不过现在全行对整体授信的时效性要求有所提高，主要提高集团客户授信组织效率。”该人士直言。