深圳中介已经备好应对国五条招数 无惧个税新政

　　无惧个税新政

　　“国五条”细则一出，立刻引发了市场的恐慌情绪，各地排队过户和离婚人数直线上升。

　　深圳二手房律师团首席律师张茂荣认为，二手房买卖按差额20%征个税，须具备两个前提条件：一是能够核实购房原值，二是能够核实转让所得。而深圳二手房大多经过几次转让，加上阴阳合同的普遍存在，实际成交价、业主购买原值以及交易合理费用三项均难以查实，前提条件不具备。“普遍征税20%恐怕短时间内难以实施。”

　　短期内实施难度大?

　　张茂荣在对照《个人所得税法》和深圳曾出台的一些政策时发现，类似深圳这样的城市，尚不具备普遍征税20%的前提条件。

　　根据此前规定，“普通住宅按照房屋成交价的1.5%或转让所得(卖出价格-买入价格，下同)的20%计征;非普通住宅按照房屋成交价的3%或转让所得的20%计征;自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税。”

　　记者从房产中介了解到，在二手房交易过程中，如果能够提供真实购房合同、合理费用等凭证查明房屋原值，则按20%征税，否则按核定价1.5%征收。

　　张茂荣告诉记者，“国五条”细则中，按20%征税也有两个前提条件：一是能够核实购房原值，二是能够核实转让所得，而转让所得=实际成交价-购置原价-合理费用，这三者任何一样查不清楚，都会导致转让所得无法查明。

　　2006年8月，国家税务总局就下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，深圳在补充意见中认定，房屋原值中的购房价款或建造费用一般以房产证上记载的登记价为准。

　　深圳在2011年7月出台了对存量房交易按核定价(评估价)征税的政策，此后每次交易房地产证上记载的均为评估价，而此前，不论房子转手多少次，房产证上的成交价均为房子的一手房价格。

　　但近五年内，一线城市的房价上涨幅度已普遍翻倍，如今按照房产证上登记价作为房屋原值，已经无法计算出真实的转让所得。

　　“比如2005年一套房子购买价格是50万元，2007年第一次转手价为80万元，2010年第二次转手价为150万元，这两次转让的业主分别获利30万元和70万元，而房产证上的房屋原值仍是50万元，如果2013年第三次转手价为200万元，与房屋原值的差价是150万元，但第三次业主的转让所得实际上只有50万元。”张茂荣解释说，按照《个人所得税法》的规定，应纳税所得额是这差价50万元再减去一些合理费用的余额，而不能按差价150万元征税，执法机构查明不了，就不能征税20%。

　　事实上，目前税务部门和房管交易部门均无法查实几经转手后的购房原值，即便能查实，也无法获知真实的成交价格来计算转让所得，此外合理费用均难以查清。

　　另一条被忽略的“国五条”细则是，“税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作”，即对评估价核定征收个税的方式是予以认同并要求推进的。

　　中介备好规避手段

　　在地方细则尚未出台之前，房产中介已经备好了规避手段。

　　“房管局跟中介是不联网的，他们不知道房子真实的交易价格，为了避税，我们都会帮客户做阴阳合同，这是业内公开的做法。”深圳中原地产坂田分店置业顾问马先生告诉记者，为了规避阴阳合同，深圳政府在2011年研发出评估价的系统，但政府自身认定的评估价通常只有实际成交价的70%，一套200万元的房子房产证上登记的评估价在140万元左右。

　　马先生认为，政府即便按20%征税，也无法按真实交易价格计算，还是得靠评估价，而有些近几年开发的新盘如万科城、万科第五园评估价与房屋原值的差额并不大，对买卖双方影响不大。

　　此外，合理费用的部分也可以虚报。深圳中联地产置业顾问李先生告诉记者，合理费用包括银行贷款利息、非毛坯费用、交易服务费等6项，其中非毛坯费用的最高扣除限额规定，公有住房、经济适用房为房屋原值的15%，商品房及其他住房为房屋原值的10%，中介交易服务费最高为成交价的3%，在最高限额内，这两项都可以虚增。

　　实际上，如果政府想知道真实成交价，也不是无路可寻，通过银行贷款购房的，以首套房贷款首付三成，贷款七成计算，便可知道房子成交价。

　　但在马先生看来，房管局与银行联网，目前这种可能性不大。即便联网，他们也准备了规避手段。“100万的银行贷款，可以将其中的二三十万做成非毛坯贷，剩下七八十万做成房贷，这样也可以节省五六万的税，银行毕竟是盈利机构，应该会配合我们。”

　　李先生表示，为了让购房者放心下单，如今在签订认购合同时，若差额过大，买卖双方会要求在合同上备注，超过个人所得税多少则可以解除合同。

　　深圳市地税局人士告诉记者，在地方细则未出台之前，依然是按照核定(评估)和核实两种方式征税，如果核实不了的就只能按核定征税，“怎么避税是你们购房者自己的事，而且房屋交易税费由国土局代征。”

　　开发商重陷纠结

　　新政误伤改善需求

　　“说好的改善型需求呢?调控政策一直说引导鼓励改善型需求，然而，目前政策释放的意见，都是打压这方面的需求。”华南某房企一位人士表示，对二手房交易个税调整为按差额的20%征收、拟提高二套房的首付比例等“国五条”规定，将会进一步挤压改善型需求。

　　记者从华南多家房企研究部、营销策划部均了解到，“国五条”细则出台，打击了房企希望通过释放改善型需求部分，缓解调控压力的信心。有房企已经开始着手研究该如何调整营销策划方向。在产品定价、产品供应结构，甚至拿地开发等环节，开发商重陷纠结。

　　“二手房市场被压抑会影响一手房市场，改变购房者的购房预期。”全国工商联房地产商会理事吴新坚向本报分析，“国五条”会波及开发商销售和开发计划，开发商应作出动态调整，包括产品价格调整和产品结构的调整。

　　“‘一刀切’的政策下，根本做不到真正的差异化限购。目前，各种需求混合在一起，都拥进来，争取市场上有限的供应量，这个问题不解决，供需始终无法平衡，需求和供应都难以按需疏导，刚需购房者肯定抢不过投资型的买家。”深圳皇岗股份有限公司一位营销负责人表示。

　　业内人士分析称，“国五条”征税部分的规定，对早期拥有住房，该房现有价值远高于原值，但现在想改善居住条件的居民，影响最大。新政或许会打消这类购房者改善居住条件的念头。

　　上述营销负责人表示，公司去年底根据已经变化的情况调整了销售策略，在即将推出的新户型中，改善型需求户型供应将会增加，价格有一定的升幅。“如今看来，这些推盘计划可能要发生改变，大户型销售方案需要重新定夺。”他同时强调，“很难出现大幅涨价。”

　　方圆地产首席分析师邓浩志认为，房企仍应以刚需产品为发展的主要出路，随时间推移，会有越来越多针对高端项目的不利政策。

　　目前，万科表示坚持主流市场定位。该公司公布2012年销售情况显示，144平米以下普通住房占比是90%，首次置业和改善型客户占比达到87%。保利地产则表示，保利的刚需购房客户比例约占80%。

　　此外，“国五条”强调扩大限购范围，重申限购措施从严，记者采访的多家房企相关人士对限购范围扩容表示担心。

　　有分析称，细则叫停部分执行局部限购的城市，如广州限购范围不包含增城、从化两市，青岛限购只在市内六区。本次新政要求限购覆盖城市全部行政区域，力度明显增强。此外，个别市场过热、房价上涨过快的三四线城市，将实施限购政策。

　　广州的增城、从化两市并不在广州限购范围内，但两市一直是广州实行限购政策以来的成交主力。

　　“到增城、从化两地购房的以投资客户、高端改善型客户为主，若实行限购措施，对成交会造成很大影响。”尚东地产增城项目一位人士指出。

　　广州中原地产项目总经理黄韬分析，此前未纳入限购范围的广州增城、从化两市，未来可能也被列入限购的行列，导致这两个地方的开发商近几日都在抢着出货。上周末增城的某开发商一次性甩卖了近200套房源。

　　上述华南房企人士表示，房企之前寄希望在一线城市等地，通过增加土地供应量缓解供不应求的压力不少，从“国五条”内容看，增加土地供应的期望不大。他分析，政策从紧，供应方面没有足够的措施，将可能推动土地价格过快上涨，房企拿地会更为谨慎，因为目前的利润空间已经在缩减。

　　邓浩志表示，政府总在压制需求上做文章，却不去解决供应问题。

　　寒桐投资顾问公司总经理韩世同向本报分析，目前广州、深圳的新增土地供应中，政府主要释放工业用地，住宅用地仍不放松，土地供应压力仍然很大。