深圳中原二级市场副总玉家雄年度报告暨业绩总结

深圳中原二级市场常务副总经理玉家雄：

大家都说2009深圳的房地产市场是非常好，大好的一年，究竟好到什么程度？还有在这样的市场情况底下，深圳中原二级市场作得怎么样，接下来我跟大家回顾一下，分享一下。

首先看一下2009年在二级市场整体的情况，我们看三个维度，第一个供应，我们发现比2008年同比的供应减少15%，但是成交量同比增加59%，价格同比上涨20%。接下来我会逐一跟大家详细看一下一些数据。

首先看一下供应，其实我们在最近的几年，我们研究中心的同事，分别从两个不同的维度看整体的供应，首先我们看一下批准预售，我们发现2009全市的商品批售该462万平方米，创新低。另外有不少的开发商和楼盘在政府允许的情况下，批准预售的面积不马上推出，我们研究了推盘量。我们发现2009年，全市共有469万平方米住宅退出，同比之减少15.3%，也是创了多年来的新低。

但是我们发现，当市场好的时候，这两个数据是比较接近的，但是我们发现2008年有一些不寻常的情况，当年的批准预售大概有640多万平方米，但是预售量只有500多万平方米，但是09年这些数据比较接近，证明市场回复到比较好的情况。

看一下各个区域的分布。我们发现深圳六个行政区里面，批准预售面积只有一个区罗湖区，占整个市场是小的部分，不足以影响到整个市场，整体来说，下降了30%。至于推售面积方面，同比增加的有两个区，分别是罗湖和南山。但是我们发现，福田跟盐田这两个区减少的程度也是比较厉害。

另外一方面，我们看得到，整体的供应还是依照过去几年的规律，南山、宝安以及龙岗三个行政区还是占主导，这三个区的总体供应量在2009年代超过整体供应的80%。然后我们看一下整体的供应结构，我们发现2009年推出的楼盘当中，90平米以下的户型占了59%，所占的比例与2008年基本持平。至于144平方米以上的户型占的比例大概是25%，比08年上升了25%。另外我们发现09年供应的特点，别墅的供应接近有2300套，比08年增加了86%。从这三个数据可以看，我们所说的泛豪宅形式增多，特别是集中在类别墅的产品，总体的供应上涨比较厉害。

至于成交方面，又是什么样的情况呢？我们发现09年全市的成交住宅大概有650万平方米，同比增加了59%，但是我们发现有一些楼盘在年内从预售转变为现楼销售，好像星河丹堤、兰溪谷，政府公布的没有包括这一部分，属于加上这一部分，新房的销售量大概970万平方米，也是创了几年的新高。

我们看一下供求比，因为这个数据可能相对市场来讲有一定的意义，因为证明了市场是供不应求，还是供过于求。我们发现09年深圳住宅的供求比是0.72：1，首次跌落了0.8%以下，供应慢慢不了需求。08年我们发现供求比达到1.35：1，是多年来的最高值，供应大大大于需求。09年我们发现整体的销售，上半年也是消化了08年的存量。

我们看一下整体的销售量，每个月成交的走势，我们发现这个得到，08年一直比较低迷，到最后两个月，有比较形式的反弹。至于09年，也是分开两个部分看，我们发现上半年的消化量明显大于下半年，所以主要的原因，一个是供应的问题，另外一方面，09年的上半年消化了不少08年的存量，但是由于供应量持续地不足，所以09年下半年的成交，虽然市场依然热闹，但是它的消化量还是冲不上一个新的高峰。我们发现两年以来，平均每个月的销售量大概是44万平方米，那么在09年，绝大部分的月份都是超过这个平均数的。09年的平均每个月的消化量已经去到55万平方米左右。 

看完整体市场之后，我们看一下分区的情况。我们发现09年，各个区域的成交量都是有所上升，其中上升程度比较厉害的分别是罗湖和南山两个关内的区域，都是翻了一番。至于上升比较少的是福田区，这个最主要的原因，也是由于它的供应的却比较少。另外我们发现福田的供需矛盾是最紧张的，我们看到供求比是0.24：1，这个是比较不正常的情况。但是我们也发现，在那么多的区域里面，其他的区域供求比大概都是围绕在0.8：1这个比例。

最后值得一提的就是盐田这个地方，因为我们发现六个行政区里面，新盘的销售量大部分都超过80%，唯独盐田区只有47%点多，最主要的原因，这个地区的供应结构还是集中在度假型的物业及还有别墅的物业，形成新盘销售量率比其他区域低。

看销售的结构，推出的楼盘当中，90平方米以下的户型销售率达到86%，90平米以上的销售率大概77%，别墅整体的销售率是83%，证明深圳房地产市场经过这么多年的发展，开发商在产品的地位应该说达到比较成熟，所以设计的单位基本上满足市场的需求。

看完成交之后，我们再看一下现在各个区存量的情况，截止到09年12月底，全市一手住宅的忖量大概有120万平方米，按照09年月均34万成交量来说，这个存量只能应付两个多月的时间，的确是比较紧张的。现在六个行政区来说，存量比较多的，我相信大家可能都意识得到，可能是龙岗区，大概是50万平方米左右，其次是南山跟宝安，大概都是25万到27万左右，跟供应的情况是比较类似的。这三个区都是占了整体市场比较大的份额。

看完成交之后，最后看一下均价。09年全市的住宅均价达到15143元/平方米，同比上涨19.6%，08年的房价总高处回落，而09年代走是从低点回升，如果我们拿08年全年的数据跟09年的数据相比，我们会发现上涨的幅度只有大概20%，跟大家想象可能会有比较大的区别。因为我们大部分看得到，很多的楼盘价格在一年之内上涨幅度可能围绕在百分之四五十左右。假如我们把全年的数据拆开，分成一个季度一个季度分析，从季度的均价看，09年的涨势比较明显，四季度均价比第一个季度上涨了84.5%，这个是一个相当夸张的升幅，远远超过07、08年的均价。到第四季度，突破两万心理关口。

下面我们分区看一下情况。09年价格涨幅最大的是福田，其次是罗湖，不过因为这两个区的成交量比较少，均价对整体的影响是比较小的，那么09年福田高档楼盘的销售，好像龙园这些产品的均价比较高，所以上涨的幅度是比较明显的。

我们除了看完每个区的整体全年的均价跟08年相比之外，我们也可以看得到一跟四季度均价的相比，我们会发现由于不同时段供应的产品的结构不一样，可能会出现一些比较扭曲的结果，举个例子，好像罗湖一样，我们发现第四个季度比第一个季度的均价上涨13.7%左右，最主要的原因，一季度和四季度的供应结构产生比较大的区别，出现了这种情况。但是其他的区域供应比较多，比较大的时候，我们发现这个影响相对比较小，整体四季度比一季度还是有百分之七八十的升幅。

下面看一下全年的价格走势，我们发现12月份，很多的楼盘以一个创新高的价格入市之后，均价已经去到22000多的水平，比2月份全年最低的月份上涨的幅度更超过100%。刚才已经跟大家回顾过整个深圳的一手市场的全年的市场情况，接下来我会跟大家分享一下，深圳中原在二级市场这一方面的业绩。

首先是销售套数，我们全年比08年增加36.3%，销售面积增加43.8%，而销售金额增加了79.3%，至于佣金的收入，我们翻了一番。从整个二级市场的业绩情况，我们可以概括我们全年的营业情况。第一，首先这几个指标都创了历史的新高，第二市场占有率继续保持领先的优势，第三，是我们在豪宅市场占据了一个垄断性的优势。

接下来会跟大家详细看一些数据（音），首先2009年中原代理的楼盘，我们已经超过150个，其中09年有销售过的项目达到95个，也是创立了成立的新高。至于代理的销售金额，我们跟09年有一个非常大的突破，2009年深圳本部销售金额高达346亿元，同比增加79%，也是创了公司成立的新高。至于佣金收入方面，我们08年受到市场的影响，首次有所回落，但是09年追回来。09年深圳二级市场实收佣金超过2.58亿元，同比增加108%，创了公司成立以来的新高。

我们除了看重我们有多少佣金收入，卖了多少套，销售金额之外，我们更看重另一个数据，我们的市场占有率。2009年楼市非常火，楼盘普遍都热销，各个代理公司可能有自己的发展策略，在09年，深圳中原依然保持在深圳领导的地位。这三项的指标分别是销售套数，销售面积我们的市场占有率都达到35%，依然保持整个市场的占有率大概在三分之一的水平。

除了我们的市场占有率保持一个高的领导地位之外，我们更可喜的，在09年，我们发现我们在豪宅这个领域有一个非常突破性的进展。2009年，无论是在传统的豪宅区，例如华侨城、大梅沙，以及新兴的豪宅区，我们中原所代理的楼盘的数量是远远超过行家的。可能有人会说，什么豪宅？其实按照政府的相关指标，我们对于豪宅的定义是全年的均价，是其他所有楼盘的均价1.2倍以上，我们发现我们在各个区域都有代理豪宅。而且在我们的统计里面，整个深圳现在有64个豪宅的项目，其中有44个项目接近70%，中原是有代理的。证明了我们在整个市场豪宅领域方面，处于垄断性的优势。