深圳中原住宅部副总经张建：年度报告及业绩总结

我代表深圳中原给大家简单地介绍深圳三级市场年度的大概总结情况，还有本公司的市场业绩的总结。从三个方面来介绍大概的情况，首先是跟大家介绍全年的市场概序，还有介绍一下各个行政区域的情况，第三个市场的展望跟总结。

首先我们来看一下全市市场的概序，主要从两个方面来看，第一个从市场的供求，成交面积，成交量跟成交价格。看一下PPT上面的数据，会发现成交面积在07年看，有两次的成交高峰，全年的成交量同比是增加两倍以上。在08年，整个深圳的二手楼成交是442万平米，在09年，这个增长比较夸张，总共增长221%，达到11375.32万平米。成交价也是增长了大约3成左右。08年成交均价二手楼是12570平米，09年是15572，同比增长57.5%。

成交面积是按照中原实际的成交和市场占有率的估算，大概应该是比较准确的。我们再看一看全年市场的概述，还有走势跟影响。总体从量价走势来看，需求方面是交替接力，均价是逐级上升。我们看一看09年的总共的成交量跟价格的走势，其实深圳总体的走势，政策的影响是非常大的。

我们看一看，09年1月、2月、3月，因为政策的利好，包括政府投4万亿到市场，整体来讲，我们在第一季度，特别是在3月份，成交量是达到了一个新的高峰。第二季度随着刚性需求，因为08年积累了相当一部分的刚性需求，在09年第一季度爆发出来，三级市场有一个特点，当需求非常旺盛的时候，会带动投资需求。我们在二季度，投资需求就大量地开始入市了，我们就会发现成交结构也开始改变，市场的成交就预见趋于高端的物业。

到7月份，09年来看，到7月份达到一个高峰，但是发现在8月、9月又开始有所回落，因为那个时候也是因为政策的影响，那个时候也开始说，银行的二套房开始有一定量的贷款的收紧的政策，包括那个时候传出物业税，有一些利空的因素在里面，所以在8月、9月出现了成交量的下跌。但是在第四季度，我们发现成交量达到了09年最高峰，为什么会这样？因为第一个，整体经济的增长；第二个，大家都揣摩2010年营业税会不会恢复，当确定恢复之后，09年的成交量达到了高峰。整个三级市场是受政策面的影响是非常大的。
我们再看一看全年的公司业绩，第一季度公司业绩出现反弹，增幅是非常明显的。在三月份，我们部门的业绩达到8620万，直到09年的11月，达到全年的高潮，就是1.14个亿。

下面跟大家介绍一下整体深圳中原住宅部业务的格局，09年采取的政策在热点区域增加布点，人员和公司的骨干储备都不断地壮大。简单地大家看一下，09年在12月截至，我们的房产点已经达到169家。

下面介绍一下各大行政区域的分析，在成交面积上，福田、南山是增长比较快的，成交均价，盐田因为受豪宅市场的影响，包括东部华侨城天麓，他们开盘价都是十几万的，所以价格总体增幅，因为供应量比较小，所以整体价格增幅是最大的。份额主要是福田和南山，福田和南山所占的比例是非常大的，盐田区因为受供应量的影响，所占的比重相对比较小一些。

我们再看看罗湖，罗湖从成交面积上，缺少成交热点，从全市的角度看，增幅是最小的，成交均价也是一样，相对来讲，比较明显的特点，在08年市场低潮的时候，他跌得也不是太厉害，在09年市场高峰的时候，涨的步伐是比较平缓的，增幅是全市最小的。按照09年来算，成交面积是增加了144.53恩%，成交面积份额增加了13.38%，成交均价比08年增长17%左右，均价是在13523元左右。区域客户的置业特点，罗湖是港人置业比较集中的区域，比例达到20%，国内的客户和深圳本地的客户各占40%左右。罗湖区域的特点就是小户型、投资的热点是最受欢迎的。

下面我们看看福田区，福田区是整个三级市场来讲，是一个非常特别的区域，因为它处于中心位置，加上供应量相对来说比较大的，所以成交面积同比增幅接近三倍，增幅位于全市之首，中高端成交比较活跃。08年成交90万平米，09年成交351万平米，同比增长289.75%，占换市的份额是25.53%，成交均价08年16732元，09年是20780元，同比增长24.19%。我们算的是均价，实际个别的楼盘达到100%，甚至100%以上。两房跟三房的份额占到75%左右。

下面看看南山区，同比增长成交面积是269万平米，成交均价同比增长18%，09年的成交均价是20427元/平方米，08年是17000左右。南山区的客户特点，大部分在深圳置业的外籍客户基本分布在南山区，包括蛇口、华侨城一带。华侨城片区因为高端的地位，四房以上的份额占30%以上，客户大部分为私营企业主或者公司的高层管理。其余的片区客户，相对来讲，更倾向于两房或者三房的物业，后者的比例达到3.15%，自住华侨城的比例是最高的，占到84.92%。

下面看看盐田区。盐田区在深圳的市场份额相对比较小，因为供应量有限，08年的成交量是9.68万平方米，09年是23.65平方米，同比增长144.13%，占的市场份额才1.72%，成交均价相对其他区域来讲，同比增长是比较高，08年10890元，09年14362元，同比增长31.89%。这个区域的特点，大部分是本土客户，相对来说比较少是香港客户。从实际成交来看，特别是一些活跃的楼盘，有接近40%到60%的客户是用来投资的。

宝安区08年代成交面积是83万平米，09年是252.93平米，同比增长201.64%，占市场份额18.39%，成交军较9022元，09年10721元。

龙岗区成交面积80万平米，成交面积210万平米，同比增长162.78%，成交市场份额15.33%，08年成交均价在7120元，09年8727，同比增长22.57%。

成交总价100以上的二手物业，增长是比较明显的，100到200万在09年加上200万以上的，接近40%以上，整体看，成交单价万元以上已经成为二手住宅交易的对象。从成交面积来看，中等偏大户型的市场份额出现增长，09年，成交144平米以上的，接近10%，69到90平米的是42%，成交户型两房到三房的比重略有收缩，其中100到200平米之间的户型增加许多。

我们看一下客户跟热点的情况，深圳一些外籍客户，他们比较喜欢自然环境，他们会选南山，包括盐田也有一些，像蛇口那一片是外籍客户最多的需求。内地客户就有两个特点，成交比例比较高的，一个是自住需求，宝安区跟龙岗区，还有一部分是投资需求，这一部分集中在福田，包括南山全市的一些高端的豪宅，或者说一些大户型的泛豪宅，这些投资的比例已经高。香港客户还是已经喜欢罗湖跟福田，包括澳门跟台湾，他们注重地段、配套，还有地理位置的问题，可能选择南山跟福田比较多一些。

我们看一下，整体的三级市场的市场总结。明年楼市政策会不断微调，按照刚出台的一些政策，应该不算微调，应该算是比较重手，我们看起来不同的这些需求，将被区别对待，包括现在刚刚实行的二套房首付要四成，利率不能下浮。还有一个物业税引发了很多猜想，2010年整体放盘的量在三级市场肯定是放大的，成交均价在2010年，我们估计维持成交量相对比较小，但是在一个窄幅的波动，相对来讲是比较平稳的，所以租金的回报率就有可能好转。

还有另外一个，因为现在深圳的地铁工程，许许多多已经陆续投入使用，多项交通利好促成有些片区成为热点，关外地铁沿线的住宅，将会成为市场追捧，包括自住型一些客户的热点，因为交通的便利，整体的性价比会提高，简单跟大家介绍到这里，谢谢！