中惠刘健：二次调控误伤东莞楼市 垫首付不可取

中惠熙元策划总监刘健

    莞深地产一体化地产开发先行

    首先，莞深有经济一体化、交通配套一体化以及生活一体化，基于这几方面，莞深一体化应该是地产开发先行。中惠熙元做莞深同城的房地产开发已经有7年，最高峰的时候有90%的客户是从深圳过去置业，这也代表了莞深一体化的市场需求。

    莞深地产一体化如何突围？首先，政府要看到莞深同城、莞深一体化所能带来的利好影响。一方面是两个城市之间的优势资源互补，包括现在城市的总体规划。现在深圳的土地资源已经非常稀缺，在这样一个环境之下包括普通住宅，以及需要大量土地资源的企业转移将被东莞承接。深圳的产业转移，以及城市人口迁移到东莞将是必然的趋势。另一方面，应该把东莞整个交通总体规划以及与深圳本身的交通规划做一个衔接，使两地的流通更为便利，也会促使整个经济上有更好地发展。再就是生活一体化。如今整个珠三角有的发展趋势就是连票互通。东莞和深圳能不能连票，能不能在很简单的日常需求上，做一些一体化的动作，这将会影响一体化在大环境上的作为。

    低碳将是地产开发的趋势，也符合未来开发的前景，是东莞开发商需要学习的。前几年万科、金地、富通带了很多先进的理念，比如提升一个更好地人居环境。不断地学习，不断地复制一些好的经验是东莞地产商接下来需要做的。

    中惠地产将走向全国 东莞楼市被误伤

    深圳客户到东莞置业，由早几年前不太理性的投资行为转化到如今大多数是自住、刚性需求，使东莞开发商在很多产品的打造，规划、园林方面、从户型的确定方面，都是围绕自住需求为主。因为深圳户型的设计、产品的设计在全国可以说在全世界来说都是走在前列的，有很多好的经验，使东莞在产品打造上，包括产品的研发上都可以学习，有很多的提升的空间。

    中惠有很多设计人才都是从深圳过来的，希望通过先学习再创新，到不久的将来，东莞地产业将有一个标签叫“东莞制造”使更多的珠三角置业群体都考虑到东莞置业。确实，东莞房价是一个很平缓的曲线，没有大起大落。国家这一波的调控是针对一些房价上涨过快的城市做的，而东莞站在广州和深圳的中间，则是被调控政策误伤的城市。针对空置率的问题，中惠在产品开发上，主动以刚性需求为主，在东莞置业有很大的优势。中惠选择项目来做的时候，首先第一点就考虑到拿大体量的项目做，本身从自身上把配套做好，把小区环境做好，才能吸引更多的深圳群体到东莞置业。

    另外，东莞在服务水平、管理水平，通过这几年的开发积淀，有很大的提升，包括深圳人过来买房子最大的体会是销售人员的笑容多了一些。东莞反过来会给到深圳开发商更多的压力，东莞开发商一直在挑战，包括中惠也在走全国化的步伐。东莞开以商通过学习、创新、发展，将给到置业者更多可以选择的机会，也就会影响整个地产行业。

    开发商做中小户型住宅 满足刚性需求

    房地产的调控应该两方面着手，除了政策上的打压，还有在政策上限制炒房的行为，提高置业的门槛，最关键的一点就是舒缓基本的置业需求。作为开发商，希望改变这种普通居民的居住环境，但是往往又是受打压的对象。政府应该投入更多的资源去建一些能够满足更多老百姓自己居住的，比如说廉价房、公租房，从政策上给到很多普通老百姓在居住上有更多的保障。政府在这一块能够投入的资源并不是太多，应该放开一点，让开发商或社会福利性的资金投入到这种普通的住宅开发上。当普通住宅量供应上来以后，就使更多的人买得起房。到时候，既给予社会富有的群体，满足他们生活质素的要求，也可以满足普通老百姓的生存需求。站在二次调控政策出台以后，开以商会更多地考虑做一些普通的，包括中小户型的住宅，给予更多刚性购房需求的客户，能够满足他们的置业需求，顺应政府的政策。。

    开发商的想法和理念：房地产健康发展

    二次调控在意料之中，这不是新的政策，只是把4月份的政策落到实处。4月份政策出台以后，置业群体也暂缓了置业需求，但整个市场从7、8、9月份出现一波小阳春。开发商把客户群体定位在刚性置业需求，二次调控对开发商的影响将不是很大。开发商的心态放平缓，房地产市场不要急功近利，那么房地产的市场还是可以很健康地得到发展。在这种健康的市场环境下，不管是投资者也好，开发商也好，都会得益于健康的市场环境。将通过更多地渠道，向政府或社会反馈开发商的想法和理念，真正的目的是希望房地产得到健康的发展。

    开发商垫首付款不可取 东莞二手交易要提速

    莞深一体化的交通年票互认，不光是经济的问题，最关键是提升出门的效率，节省时间成本，这对生活改善很大。东莞在出证效率和各个方面对比深圳有很大的距离，东莞的二手交易要实现网签，虽然这一块已经在做了但还不够快。如果政府在环境打造上给予更多的比较快速准确的东莞二手交易信息，这将对二手环境有很大的改善。

    在二次调控的环境之下，开发商垫首付款是不太可行的。这种操作跟政府的规定有所违背，开发商很难采取这个方式。真正有置业想法的购房者，通常首付不是一个问题，真正成问题的是政府通过行政命令，在按揭的利率增加了很多烦琐的条款，造成很多买房的人很困扰。政府制定政策的同时需要有更透明的机制，包括政府办公的资源，因为这是社会公共的资源，给到普通民众和普通老百姓办事的便利，这应该是政府打造的公共环境。还有利率的提升，深圳人有很大的群体，目前是在东莞经营事业，或者说那边打工或经营，这样的群体比较多，从政府环境上让迁移过来的人口落地，包括交通或小孩的教育，给环境配套上给更多的政策，让这些人真正能够在东莞安居乐业也是应该考虑的。目前，中惠熙元会针对这样的群体，在他们的购房，包括各个方面给予更多的便利和优惠，让他们得到实实在在的利好。

    中惠熙元简介：

    中惠熙元是东莞本土的发展商，经营广深同城生活有很多经验，中惠熙元大部分的项目都是围绕着怎么承接深圳的客户到东莞置业。