马红漫：万科害怕再次出现“流血也流泪”？

　　开发商降价依然是 “犹抱琵琶半遮面”。据报道，“地产一哥”万科在武汉掀起促销优惠潮，并带动多家地产商表示跟进。但由于开发商让利幅度远远低于市场预期，市场观望气氛依旧。对此，万科方面人士表示，促销优惠只是尾盘清盘活动而已。

　　降价促销本是开发商适时而动的策略选择，万科却不敢轻易承认而已，两年前的市场错判似乎带给这一业界巨头不小的心理阴影。应当看到的是，当楼市“喊跌”被普遍视为一桩亏本买卖之时，房价预期就会被主观心态扭曲，不利于楼市调控政策的落实执行。

　　事实上，万科并非是今年首开降价先河的开发商。早在5月份，恒大就曾上演过8.5折促销秀。两者之间有诸多相似之处：其一，促销优惠“蜻蜓点水”。恒大当时反复强调 “8.5折销售并非降价15％”，被指为以文字游戏迷惑市场；而万科此番在武汉高调降价，也只是限于5个楼盘中每周各拿出的2套房子范围之内，能真正享受到价格优惠的购房者寥寥。其二，投石问路“铩羽而归”。虽然恒大集团甫一提出楼盘打折销售，就有上海绿地集团等开发商表态步其后尘，但口号大于行动的特征十分明显，并在之后刚需渐次入市的格局下准备再度提价；面对此次万科武汉降价，恒大、保利也纷纷向媒体表态各自在做优惠，但业界却对其真正的市场让利难有信心。

　　开发商降价口惠而实不至，引致购房者们抱怨难见其诚意。其实，开发商也陷入到了定价策略的纠结之中。万科的前车之鉴让同行们认为，率先降价之举往往是赔本又失面子，得不偿失。2007年底2008年初，万科董事长王石抛出了“拐点论”，在业内引发一阵躁动，并招致地产同行们的一致讨伐。2008年春节后，万科深圳金域东郡以均价7500元/平方米开盘，比销售推广时公布的预定价格低2500元/平方米。在购房者为之惊喜的同时，开发商们也惊诧地发现，王石的预警并非故作姿态。

　　当年，地产“大佬”万科的高姿态降价引发了深圳楼市的降价风暴并席卷全国。但遗憾的是，房价松动并未延续良久便在次年戛然而止。为了驱散金融危机阴霾，我国在2009年推出了4万亿财政刺激计划。其间，房地产业因被视为经济增长引擎而广受资金追捧。房价随之步入新一轮飙涨通道之中，并让当年降价的领军者万科反而沦为了笑柄，甚至被业界戏称为“英雄流血也流泪”。

　　我国房价经历十余年的黄金期而不衰，让曾经看空的声音屡屡受挫，“涨”已被很多人误认为房价走势的铁律。在这样的语境下，以抢夺市场份额、回笼现金流的策略在房地产市场失灵。更何况，众开发商在2008年资金链紧绷的困境下经历了“苦挨”8个月重获新生的历练，其与政策调控抗衡的“免疫力”再度加强。恰因此，在楼市二轮调控大棒落下之际，万科等开发商即便萌生降价试水之意，也不敢在业内坦诚，以提防万一高调失策会再遭同行讥讽。应当看到的是，市场心态微妙变化之际，正是楼市调控加码良机。相关部门唯有综合发力、强化开发商对房价松动的预判，楼市才可能尽早回归理性发展轨道。

　　时至岁末，万科在武汉再掀促销潮。只是相形两年前对降价预期的昭然若揭，万科此时更怀有遮掩之意。开发商“不敢降价”的心态需得到主管部门的正视，并给予更加明确的方向性指导。