尚模地产总经理张刃：五年磨剑 造宜居品质社区

　　现在做项目，一是体量要大。只有大社区才能作出文章来，体量太小的不行，真正要把楼盘做出价值来，还是要体量够大。

    二是政府配套设施要到位。目前，尚模八意府占地14.5万平米，拥有57万平米的都市综合体，基本上可以作为龙岗的旗舰，而且周边各项配套都非常齐全。比如在尚模八意府开盘时北通道开通，政府各项大配套，包括交通，片区规划、学校等都能够完善起来，尚模八意府恰好生逢其时。虽然项目的开发正处地产政策严控期，但正好赶上龙岗大运会把各项基础设施提升了。

    现在完全可以实现工作在关内，居住在龙岗的生活方式。如果不堵车，从福田过来只需要30分钟左右。我曾在北京上了五年学，也工作过两年，在北京两个小时之内能到达的地方算是近的，在深圳半个小时的距离大家是绝对可以接受的。现在很多楼盘在龙华那边，其实进城也不容易，早晨关口堵车。

    第三个也是更重要的，即尚模发展公司十几年来坚持的理念“用心建房，用爱筑家”，对质量方面精益求精。这八个字也是我们老板陈洪拾总裁一直反复强调的，他对建筑质量的每一个细节都极其关心，非常关注品质 。

    近期，尚模八意府正在申报“广东省最佳宜居项目”，我们被龙岗区建设局推荐到深圳市，深圳市又推荐到广东省，今天下午相关领导将到现场视察。作为一个旧改项目，前后对比确实能看得出来是一个飞跃。

    我们这个旧改项目还有一个特点，就是花了五年时间，五年磨一剑。尚模从06年开始跟村里协商，跟村民逐家逐户谈，谈妥之后，考虑到政治风险走了公开招拍挂的方式拿地。拍卖中这块地从5个多亿的底价一路翻到8个亿，我们最终获得了深圳第一块招拍挂的旧改土地。

    为了规避政治风险，我们最终还是选择了用竞争的方式，公平公正的拿地，项目前期大量的工作都是我们尚模做的。深圳旧改项目到目前为止通过招投标方式的就只有八意府，这可能也是未来的发展方向。

    综合各种因素，尤其是最后这个因素，在开盘之前的11月26日王荣书记亲自带队到项目检查，蒋尊玉带领龙岗区领导一起陪同。作为一个民营企业的项目能够得到这么多高层领导的关注，并且亲临现场非常难得。从项目体量、政府的各项配套以及我们对项目质量追求的精益求精等方面来讲，尚模八意府能够排名靠前是应该的，因为它具有这个价值。但这个排名我们满不满意？我觉得还不够，因为项目的价值到目前为止还有一些基本落实的利好没有发布出去，接下来可能还会再次提升。

    自住投资 超高性价比综合体

    关键是两个大项，宜居就是住的要高兴，同时配套要齐全。但是业主关心的是什么呢？一是孩子的教育，到目前为止我们国家的计划生育政策还没取消，孩子的教育是百年大计；另一个是商业配套一定要有，市场经济下，深圳第三产业的比重也越来越高，但适不适合居住呢？商业和教育是非常重要的，对于这两个方面，我们现在基本上已有突破性进展。

    教育方面，我们在规划时就有一个36个班的九年义务制教育的学校，按照政府规划，若干年内才会启动这个学校的建设，但根据周边人口的变化，同时为了广大业主的利益，我们主动协调沟通。在深圳市教育局、龙岗区政府以及街道办等各个方面的大力支持配合下，现在基本上确定了深圳中学直属初中部将设在这里。原本定的是深圳中学来开深圳小学，顺便把幼儿园也开起来，19日晚上的最新消息是初中30个班，每个年级10个班。真正的学位房实际是初中，因为小升初不用考，初中升高中要考，但高中自带初中的学校有直升的比例，至于比例多少，每个学校不一样。

    深圳中学这么多年来都是位居深圳学校第一，它的办学方式、师资、校风都是深圳人普遍认可的，是广东省的名校。可以说，八意府是名副其实的优质学位房。但最终还要看跟深圳中学签署的具体协议，要经过深圳市教育局的最终审批，协议一签订就会发布告知市民。

    商业配套方面，百货旗舰店与我们的合作已经到了谈判后期，双方还有一些细节上的差异，近期就会解决，之后会第一时间发布出去。

    第二个是商业配套方面的五星级酒店，这也是我们对政府的承诺。龙岗区到目前为止没有开业一家五星级酒店，有两家准备要开。临近深圳的东莞市就不用说了，一个镇就有几个。龙岗是深圳制造加工企业相当密集的地方，其中包括很多世界级的高端制造业，但没有一个高端接待的地方。所以来龙岗的高端客户，都是看完就回深圳或香港住，这对龙岗的经济发展也不利，所以我们在项目策划时主动承诺要建五星级酒店，现在是我们履行这个承诺的时候，不管龙岗现在的市场适不适合建五星级酒店。目前已经进入策划设计阶段，预计2012年1月就会启动五星级酒店的建设。

    五星级酒店的引进，一是能够提升龙岗整个片区的商业氛围、商业水平；二是这个项目之内含有五星级酒店，那就意味着整个社区的物业管理服务业要向五星级看齐。

    我们现在是两种方式，一是国际前十的酒店集团，我们委托经营管理，但不介入经营管理；另外一种方式是彻底租出去，但也要讲究国际品牌，这两个配套，一个是很快落实，一个是到明年元月份破土动工。

    在交通方面，尚模八意府北边是北通道，南边是省道S359的龙平路，西边是爱心路的主干道，从海关大厦直接连到北通道，接下来交通部门会考虑在我们项目周边开通一些快线巴士，直接接驳地铁3号线，今后交通是以地铁轻轨为主线，公交巴士都往地铁轻轨汇集，我们正在积极联络，争取将来能开通从项目附近直接到梅林关或直接进特区内繁华地段的公交。

    用心追求 志同道合共发展

    如果能够有充裕的谈判时间，能够给项目充分的展示时间，我们当然是希望山姆、麦德龙这种国际级品牌进驻。因为这些商家的东西咱们吃的放心，买的放心。但国际级大品牌的决策程序相当长，不是我们不想引进，而是考虑到年底就要交楼了，如果业主来了之后，还要等沃尔玛集团或麦德龙集团作决策，这是对业主不负责。

    第二就是现在在谈的百货店是处在上升期并且发展前景很好的一家百货公司。将以旗舰店的方式进驻，所有加盟商的档次全部提升了，里面的商品也完全不一样，未来可以带给业主更多高品质的生活。

    我们跟百货公司从一开始就协商好，他们也是承诺来旗舰店。什么叫旗舰店？我们也跟他们反复的讨论，做到什么档次才是旗舰店？龙岗到目前为止还没有相当有档次的大商业，既然山姆已经入驻星河时代了，再请它来就不合适了，所以我们把愿意在龙岗打造旗舰店，愿意在龙岗发展的商业引进来。目前，龙岗的消费能力和消费环境都具备了，我们有这个信心共同打造一个较高档、能够提升整个楼盘素质的商业旗舰店来，这是我们选择这家公司的原因，他有追求，我们也希望他能追求的更好。

    我是1993年来龙岗的，看着龙岗从一堆山发展起来，原区委书记当时动员八大市属国有企业集团过来，不给钱，先得干活，把它变成一个龙岗中心区。龙岗是宝安县的后发展地区，1992年才撤县建市。现在龙岗经济、政治的中心在区政府那边，离我们项目只在一公里范围之内，其实，真正的龙岗中心是在这个片区；山姆选择星河，如果是在美国是对的，因为山姆会员店是开在郊区，大家必须开车去消费，地方租金便宜也造就了商品的物美价廉。中国的大超市学的都是山姆，深圳是95、96年开始有，万佳是第一个学它，通过学习借鉴，结合国情搞改造，但还是要设在繁华的地段。现在的中国的国情还是这样，能就近买的就就近买。

    随着经济的发展，中国的GDP年增长至少都是8%，这么多年复利率累计下来已经相当不得了，昨天中央又在讲“十二五”期间每年递增15%工资收入，随着经济发展，老百姓口袋里的收入越来越高了，“仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱”，大家对于生活质量的追求也越来越高。原来喜欢在地摊上买便宜菜，现在喜欢到超市去买干净菜、放心菜；现在的龙岗还真没有一个可以让人吃的放心、用的放心，档次够高，能够满足人们自信心的场所。马斯洛的需求层次理论包括生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求，现在我们怎么也得到第四层，小康社会了。

    我们在合同里会明确要求，把这家百货公司的现状拍下来，然后把它现在的加盟客户提供是什么，什么档次、多少价位的，接下来你必须给我升多少，比现有的主力店上一个台阶，这才叫升级版，这样才能够跟我们的高尚社区相匹配，同时也能满足龙岗区经济、生活发展的需要。

    其实我们选择这家百货，也是因为它要做旗舰店，它会用心做，我们做八意府也是在用心做，正好把他们的文化和我们的文化契合在一起，用心的为小区住户，无论是配套、教育等方面都是用心做，这也是我们选择的关键原因。

    长久发展 适时介入商业地产

　　能够多功能综合自成一体，自我配套完善，成为一个小城，这肯定是大体量的尚模八意府所追求与努力的方向。深圳虽然每年花在交通方面的钱很多，但搞交通的人或关注交通的人都知道“当斯定理”，路修的越好，车流越多，修路的增长速度永远赶不上车辆的增长速度。我们打造都市综合体就是希望大家能够用健康的走路方式把所有需求全部满足到，接下来如果我们再搞项目，还是希望能够按照政府的法规，用公正、公平、阳光的方式，在确保各方利益的前提下开发新项目，但前提是先把这个做好，也作为尚模的升级版。

    关于商业地产，现在我不好说商业地产是不是见顶了，不管是股市还是房地产市场，谁敢说见顶都很麻烦，徐滇庆教授估了一回还向广大民众道歉，所以我们不去估顶。价格的问题其实就是两个：

    其一，供需关系，供大于求肯定是牛奶往地沟里倒，资本主义就是这么干的，不过福岛核电站附近不是因为这个，而是没法喝。如果需大于供，你说我需要十个，现在只有九个，价格升1.1，那不太可能，可能直接升1倍，在90年代初就发生过。

    现在的情况是因为国家对楼市的限购、限贷、限价，炒房资金已经很难再进入住宅地产，只能进入没有“限”的商业地产。当然，商业地产其实早就限购了，因为首付一直都是五成，但它毕竟没有住宅这么严厉。

    我们会不会因为这个原因大举进入商业地产？现在恐怕不是时候，按我个人的估计，昨天的报道说嘉里建设广场的租金已经成深圳天价了（240元/平米/月），按照国际通行的100个月或200个月算下来，200个月就是4.8万，它现在已经超过4.8万了，合适还是不合适我不评价，如果这个时候让我去花5万、6万、7万买写字楼，我估计不会买。

    其二，未来尚模地产发展公司还是会介入商业地产，现在我们是“用心建房，用爱筑家”，欣园、花园、华园都是在区政府周边，在龙岗建设发展初期、中期给广大业主提供了价格相对比较低的，质量绝对是相当好的住宅，未来我们还是会考虑在合适的时机进驻商业地产领域。我们期望能够在龙岗区，把写字楼以及类似于mall搞几个出来，九州项目的方向也是这个，但“一花开放不是春，百花齐放春满园”，我们有可能向这个方向进军。

    随着深圳经济特区的发展，由小特区变成大特区，经济的辐射一年一年向外扩展，接下来很快就会扩展到深圳、东莞、惠州交界的坪山新区和东莞清溪镇，坪新清已列入省级规划，那里离我还有十来公里，一旦那个地方能发展起来，龙岗应该已经发展的相当到位、相当成熟了，我们有这个方面的考虑，接下来也会努力。

    顺势而为 区域融合不可阻挡

    区域融合是不可阻挡的趋势。原来深圳叫“马路经济”，所谓马路经济即路修到哪里，房子就盖到哪里。深圳发展到现在，已经没有镇与镇、村与村之分，横岗与龙岗之间的区别差不多没了，龙岗和布吉之间也看不到差别，布吉和罗湖的插花地，如果没有铁丝网，你根本看不出来谁是谁，区域融合是不可阻挡的趋势。

    深圳是被香港在改革开放之后带动起来的，香港的“前店后厂”，深圳就是“厂”；接下来深圳是“前店”，周边城市是“厂”，这是产业转移的过程，低端产业逐步向周边扩散，转移到东莞、惠州，高端服务业、总部经济在深圳逐步发展壮大。按照这个趋势，现在深圳的发展已经蔓延到了龙岗中心区，接下来肯定会进一步扩到坪山新区，然后到坪新清发展区。我们也非常关注这种发展趋势，顺势而为才是真英雄，做弄潮儿你得顺着这个潮才能划，顶着潮是不行的。我们现在也在对龙岗周边比较近的惠州市、东莞市的一些区域进行充分关注，做了大量工作，希望先储备，未来到合适的时候再启动。我们的项目主要是立足于深圳，深圳是一个中心点，可能一年向外扩散二十公里或三十公里，慢慢地向周边蔓延，逐步积累项目开发经验，逐步储备人才队伍，这样才能走得更远，不追求一时的暴利，追求的是长久利益。

    中国是市场经济，也必须实行市场经济，否则就没办法WTO，没办法跟世界对接，这是一个世界普遍认可的游戏规则。但是说句实话，限购、限贷、限价都不是市场经济，但这符合中国国情，因为这几年M2、M3已经高到顶了，中国连续五年的货币发行超过20%，今年在这种情况下还可能超过20%。由于美国货币的量化宽松，美国宽松，全世界都跟着宽松。中国现在的外汇储备超过三万亿美元，证明无法遏制大量的国际热钱。在这种情况下，政府如果不用有形之手，仅仅借助市场是无法控制楼市的，这关系到国计民生，衣食住行的“住”太重要了，居者无其屋，社会就要动乱。作为地产开发商，我们要顺应大势，要理解国家，我们不反对调控，非常理解。

    在此情况下怎么办？企业要生存、要发展，主要是两个方面我们要关注：一是内强素质。其中包括两个方面，一是企业管理，按照我们集团总裁陈洪拾先生的要求，逐步规范化，要向行业内标杆企业学习，比如向万科学习，充分地借鉴他们的成功经验。我们的目标是打造百年老店，而不是追求一时的利益，通过制度、流程等各个方面的优化，通过人力资源的逐步培养、完善，培育一支忠诚的队伍，能够打胜仗的队伍，强化内部的素质；在管理机制上、人才上打造强有力的核心团队；另一个是自我追求，我们做项目，要么不做，要么争取做好，争取尽善尽美，当然这只是追求，谁也做不到尽善尽美，尽量做到最好。二是外树形象，着力打造尚模的品牌。把项目做好，把服务配套配好，比如说我们的物业管理服务。很坦率地说，我们前面十几年来开发的项目里，物业管理水平不高；这次我们专门设立了八意府物业管理中心，直接找标杆学习，在物业管理方面充分为业主着想。

    企业一旦做大了就要考虑方方面面的风险，我们为什么叫八意府？就是要规避政治风险，我们不希望做大了之后被追究原罪，跟哪个领导有牵连，这不符合我们做企业、做人的原则。

    大运会肯定会提升龙岗整个片区，尤其是临近大运会各场馆的楼盘价值、销售水平，但是我们也要看到大运会就这一次，下次但什么时候能轮到还不好说。所以，只靠大运会作为重要的卖点不是尚模八意府的诉求。但是，政府对于大运会确实是花了大量的人力、物力与财力，把片区的各项基础设施打造的相当完美；因为基础设施完美，所以促进了楼盘价值、片区价值的提升，从经营城市的角度来讲，这是相当好的一种做法，相当大的手笔，作为开发商，我们非常感谢政府。

    大运会就这一次，之后怎么办？所以，大运会这个契机我们要借助，但真正的长远发展还是要内强素质、外树形象，加强内功的锻炼，要看准大势，战略要符合历史大势的要求。

    至于大运会之后龙岗整个片区楼市会怎么走？我想可能影响不会很大，因为大运场馆摆在那儿，只不过没有外国大学生来而已，但因为有场馆，基础配套只能是越来越好，不会再差，未来大运会虽然结束，但龙岗还会继续向前快速发展，对此，我们非常有信心。前面讲到深圳特区的经济“火车头”作用逐渐向周边蔓延，“火车头”拖的车厢越来越长，这是必然的趋势，龙岗未来只能是越来越好。

    尚模八意府一直都响应政府号召。第一是绝不捂盘，项目一期分两个区域，一区是15.1万平米，近期就会办理销售备案，估计会在4月底把具备销售条件的楼盘加推。二是近期两个大的配套，一个是商业，一个是教育，有可能在本月内落实，一旦落实，价值就从虚幻变成了真实，从传说变成了实际；在此情况下我们也要对原来已经买了房的业主送个红包，适当加价。但我们也会考虑到政府限价的要求，基本上会按照备案价格，原来我们是按照备案价格下浮，这次我们可能会适当调整，但推售的楼盘价格不会超过已经备案的最高限价。

    我们基本上是一个思想，拿圆规划，以深圳为中心，深圳是圆点，要看我们人力资源队伍的建设状况。当然，学万科我们还有很长的路要走，人家已经进入千亿俱乐部了，世界第一的销售额，我们要把万科作为永远的标杆来学习。在我们的队伍能够满足的情况下，一步一步向外走，我们不追求跨越式发展，如果房信网持续关注尚模公司的话，就会发现我们会二十公里、三十公里，最多五十公里跨一步，试试水，然后再跨一步。

    我们关注的重点是以龙岗为中心，首先是珠三角，珠三角偏东边的深莞惠，暂时不会跨过珠江到河西去。在珠江以东，深莞惠这些离我们近的地方，总部人力资源能够到位。未来在各种条件都合适的时候，我们可能会到海南岛，也可能到伟大首都去转一转，或者是在成都晃一圈，这都是有可能的。国内的其他二、三线城市，我们也希望能在当地政府的支持下参与一些住宅类、商业地产类的开发，给当地民众提供物美价廉的、物超所值的产品，这是我们的追求。