深晚一兵：房地产市场发展有空间 呼吁规范市场

    最近几年，我国陆续出台楼市宏观调控举措，对楼市出现的偏差进行纠正，在纠正的过程当中，也存在着反复，包括有些政策可能面临着短期和中期的调整，以及一些政策有发布无执行的情况。

    从出台背景看90/70政策

    要取消90/70政策，首先应该回顾一下90/70政策出台的背景，我们进入二十一世纪以来，特别是2002、2003年深圳的房地产，通过之前十多年的房地产开发，有很多开发商都严格执行规划要求建筑，在产品创新方面则是在摸着石头过河。在走了十多年以后，发现小户型产品卖不出去，而且买小户型的人会讨价还价，但在开发大户型或者别墅来卖时，买家不仅一次付款，而且基本上都不跟你谈价格。开发商不是傻瓜，一比较就知道开发大户型、开发豪宅能够赚取更高的利润，所以从2000年以后，深圳基本上都是开发豪宅，特区每个区域都可以作为豪宅区。为了抑制房价的过快上涨，于是出台了90/70政策。

    面对这样的政策，开发商尽力挖掘90/70政策的漏洞，于是市场上出现了大量的这种拼合住宅，多种是双拼，也有上下拼的情况例如复式，有些是大家意想不到的，除了我们知道的2-3个房产合成为一套住宅，在深圳一些别墅物业里面，最高甚至出现了一套别墅拥有8个房产证的情况，也就是说这样的别墅实际上是多层住宅，不仅是左右拼，还要上下拼，只有这样才会实现一个别墅形态的目的。

    90/70不合时宜，这个我是非常认可的。对于房价，政府推出了很多限制，限购、限价、限贷，这些政策难免造成一些不利影响。有很多开发商和地方政府在阳奉阴违的同时绞尽脑汁为产品和土地增值提供一些帮助，但是在这样的情况下，已经不合时宜。我们简单的想一下，如果大街小巷都是地产广告，有很多新项目要推出来，有很多套住宅要面世，这样的局面，大家还会急着去抢房吗？我想不会，大家为什么会抢房呢？因为前几年的“荒房论”，造成了市场紧张的局面，如果我们能够严格执行90/70的政策，套数会大比例的提高，如果大家都觉得市场供应量还充足，开发商能够卖出高价吗？现在限购、限贷、限价同样给市场造成了人为的紧张氛围，我认为政策出台初衷是好的，但是在执行过程中不仅仅是因为这样一个政策而导致现在的局面，实际上现在中央政府跟地方政府博弈的情况，地方为了土地财政收入对上面政策有些执行不到位的情况，所以才会有更严厉的措施出台。

    政策执行 看地方政府

    目前我国依然面临高通胀的预期形式，全球也是如此。黄金、燃油持续上涨，黄金已经从2008年不足1000美元上升到现在的1560多美元，上升的幅度非常惊人，相对稀缺的资源，包括土地、房产肯定成为大家争相购买的对象，政府可以不围绕着90/70是否取消，地方政府在执行90/70政策过程当中，能不能最大限度的提高90平方米以下的普通住宅。

    所以，我个人的看法是地方政府要严格执行相关政策，但从目前的情况来看，因为有限购的要求，对很多拼合大户型销售产生了比较大的压力，可能会促使以后的开发商在规划的过程中减少拼合户型或者干脆取消拼合户型，我认为这是一种市场的行为。当然具体效果怎样，还有待于观察。

    于中央政府推出的政策，从土地一直到现在的限购限价思路是明晰的，针对性也是非常强的，应该是没有什么错，只是在执行过程中难免会出现一些问题，比如说90/70政策颁布以后，深圳所有的土地出让都对90/70有些要求，按什么比例提供90平方米以下住宅，但是一到开发商进行拼合、违规销售的时候，政府就没有进一步的举动了。2006年深圳颁布过住房面积赠送的规范，要求面积不能低于多少的，而现在市面上赠送面积依然大行其道。我们现在面临的问题是，规范要求都有，可是监管不到位。大家认为这里面有些利益关系，我们不否认，但是如果说把房价过高都推到这上面是不是有些不太准确呢？实际上房价目前过高仍然会呈现比较快的态势发展，除了政策方面规范不到位之外，我觉得还有两方面，大家可以重点思索一些，中国的城市化进程，以前都说10亿中国人，8亿是农民，有80%是住在农村的，对城镇的商品住宅不需要有什么需求，在城镇的住房里面有些激励产权，真正需要商品房解决的比例应该是更低，但是现在中国城市化发展速度非常快，目前已经达到40%的水平，未来目标是达到70%的水平，还有大量的人口需要到大城镇去居住。

    前年我国公布的数字，中国的人口是13.9亿人，虽然这个数字好像低于我们的想象，但按照这个测算，我们从20-40%经过了差不多20年左右的时间。从40%发展到70%假设再用30年时间达到的话，我们去推算还要有多少农村人口需要到城镇去住，需要多少商品住宅或者是住房。

    房地产发展有大空间 需政府规范市场

    我对近期国际国内经济走向有一定的了解。大家都知道今年经济的主旋律就是通胀或者是通胀预期，包括CPI每年都维持在很高的水平，目前专家普遍认为没有到最高点，国家推出一些加息措施，现在新的加息周期已经基本开始，包括国际资本市场，包括国际商品市场价格在持续刷新历史的高度。在这种情况下，任何东西面临着贬值威胁，房地产作为保值增值非常好的一个品种，受到市场关注、抢购，我认为这是很正常的。在这种情况下，走高是一种正常的趋势，如果说要特意打压下来，我觉得只有违背市场规律，通过暴力手段和严厉举措可以做到，但是对整个国民经济水平影响都会非常大，如果我们认真的分析的话，还是感觉到中国目前房地产市场还有可以发展的空间，但是存在很多问题，我们希望通过各种声音对政府进行一些呼吁，希望能够在规范市场方面做得更加聪明和睿智一点，不要病急乱投医，反而把市场搞坏。