宝能张晓东：宝能all city 创想深圳“奇遇之地”

    突破地域瓶颈 完善优化商业管理理念

    深圳的消费力非常强，以前是奢侈品的购物人群到香港去，现在变成日用品消费人群、中高端也跑到香港去了，原因对大陆食品安全不放心，加上汇率、便利性、通达性的问题。深圳户籍居民可能每个人都有长期的港澳通行证。甚至现在赴港医疗也非常普遍，据我所知，一些中高端人士甚至体检或长期患慢性病的治疗都去香港，这也将成为一种趋势，深圳的城市容量摆在这儿，有消费基础。但相对国内一线城市的商业发展，深圳还是走在后面，没有形成像北京国贸、上海淮海路、南京路那样的集群效应，本地消费基本上占90%，而北京、上海的商业是区域性辐射。北京是首都，有很多商务、政务性消费，市场容量较大。 

    深港一体化是深圳一个非常大的利好，香港毕竟是弹丸之地，发展到现在，饱和程度已相当高。深圳的城市建设、城市化程度都比较高，深圳的发展是借鉴香港的管理理念、经营理念、服务理念，而香港也会提升和优化深圳。

    商业是社会文明的重要标杆体现。我记得有一组这样的数据，大概是明朝时期，整个欧洲一年的交易量加在一起还不如一个泉州。商品流通靠需求，在他们不知道中国有什么好东西之前，也不会用鸦片和大炮把我们的国门打开，我们有丝绸，有瓷器，茶等有很多他们需要的东西。

    深圳商业的发展，让城市的心态也在发生变化。深圳是一个比较急躁的城市，如果今天能赚一块钱，最好今天就实现。在整个房地产开发领域当中，商业综合体和酒店运作是最难做的，因为它包涵了房地产方面的所有专业，是一个系统性的工程。

    但是心急就会忽略一些东西，举个简单的例子，男女洗手间的数量，在设计时没有考虑到实际需求，经常导致深圳大部分商场或公共区域的女洗手间门口人满为患，有时候实在着急了，问问男洗手间没人就会冲进去。

    有很多弱势群体、残疾人到了商场之后根本没有办法完成没有其他人辅助的消费，这在国外是不可想象的。还有母婴室，哺乳、换尿布这些功能都很缺乏。

    此外，对于车位的考虑、组织和管理等等，深圳有很多商业项目是在旧城区做出来的，比如万象城周边的环境非常糟糕，但因为城市原本规划就已经定格了，所以没有办法进行实质上的优化，这就变成了一个很尴尬的境地，这是城市规划前瞻性不够造成的。

    未来像一些新区，比如深圳湾，可以解决很多问题，项目周边辐射的一级环境，周边的绿化、城市休闲和服务系统，包括公交车站、游人休憩区等都可以建设，好处是可以提升商业气场氛围，形成非常好的通达性和一体化，这对商业整体经营和氛围的营造都有帮助。

    深圳的草根情结很重，像我就是大学毕业装了几百块钱就来了，也算是扎根了，家也安在这里，现在我开始让自己的生活节奏慢下来。深圳有很多像我这样心态的人，大家会从忙碌的生活、茫然的状态中慢下来，慢下来之后就有了思考，有了思考就有了新的要求，商业的人文性、艺术性和圈层性就可以有了，这种差异化是市场主动要求的。
    目前，餐饮业在深圳也很热闹，而且很有创造性、爆发性，它的核心就是不断考虑、不断研究，不断改良和优化。深圳的人为嫁接功能非常强，因为这个城市的包容性非常强，全国33个省份和地区的人都有。我觉得未来十年是深圳商业的黄金十年。

    人口结构变化 开启深圳商业“黄金十年”

    之所以这样说，最核心的原因就是人口结构的变化，现在很多深圳第二代出生的人已经进入社会了，他们都有非常好的教育背景，都受过良好、系统的国际化教育，视野高度不一样。优化型的人口结构会使得深圳商业有比较好的客户承接，而且深圳三十年的时候，城市归属感慢慢建立起来了，以前深圳人春节都回家了，没有把这里当成家，我现在离开深圳，不管是自驾还是坐飞机，一进到同乐关或梅林关，就有很深的“回家情结”。四、五年前，到任何一个城市都会觉得城市的便利性跟深圳差距非常大，晚上饿了想吃点东西都找不到。