戴德梁行：09深圳写字楼市场总结及10年市场展望

四季度，暖意袭人

在国内经济保增长目标实现已无忧虑的背景下，写字楼市场信心在年末进一步增强，并推动写字楼租赁需求增加，全市甲级写字楼吸纳量达到8。1万平方米。受此拉动，四季度全市甲级写字楼租金继续稳步上扬，较三季度末小幅上升1。6%，达到每月每平方米125。2元。销售市场承续二、三季度的升势，并开始试探每平方米4万元的高位，与07年市场最高位时已相差无几。销售市场的回暖速度之快出乎大多数人预料，袭人的暖意中已经带有几分炙热。

2010年深圳写字楼市场展望

经历08年金融危机、09年经济复苏之后，2010年深圳写字楼市场无疑将迎来新的发展空间。

外资高端客户将重回市场

在全球经济形势逐渐好转的整体趋势下，08至09年积累的外资企业办公需求将得到逐步的释放，为深圳高端写字楼市场带来新一轮的增长空间。但外企的租赁需求预计仍将谨慎乐观，租金承受能力较为保守，倾向于成交高端且租金优惠的物业。由于新近入市的物业大多集中于福田中心区及中心西区，深圳高端写字楼客户西移的趋势仍将持续。国内企业的需求在中国宏观经济向好的带动下，仍将继续维持良好的需求。

深圳市场迎来新的地标物业

2010年底，京基金融中心将进入写字楼市场，带来17。5万平方米的新增供应，填补罗湖区近几年甲级写字楼物业供应的空白。作为深圳新一代的地标性建筑，京基金融中心将以439米的高度超越高价地大厦，为罗湖及深圳的写字楼市场带来新的发展机遇。

销售市场谨慎乐观

09年底，深圳写字楼销售价格已接近历史最高水平，预计到2010年，在各项市场利好因素的刺激下，写字楼销售价格仍将持续试探市场高位。在租金水平稳中微升的背景下，快速上涨的销售价格势必导致投资回报率的降低，也导致投资写字楼市场风险的增加。

多项利好因素带动，写字楼市场有望进一步向好

亮点一：政策利好频出

09年上半年，宽松的信贷政策是写字楼销售市场复苏的关键因素之一，受此影响，写字楼投资客户重回市场主流，成为推动写字楼销售价格持续攀升的主要力量。

09年下半年，深圳取消商业地产限外令，为外资购买写字楼物业打开了新的窗口。虽然短期内尚未显示出对写字楼买卖交易构成的直接刺激，但预计随着政策的逐步消化，将对后市产生积极的影响。

12月1日，深圳城市更新办法实施，亦为写字楼市场带来新的发展空间。由于涉及可改造更新的城市项目一般均位于核心城区，商业价值巨大，这就为上述城市更新项目改为写字楼、零售商业等高附加值业态提供宽阔的市场空间。可以预计，在城市更新细则落实之后，深圳写字楼市场将添加更多活力与变化。

亮点二：金融业占据深圳写字楼市场的绝对核心地位

在全球金融危机的影响下，外资金融业受到了前所未有的打击，却也为国内金融业发展提供了极大的空间，这一点，从金融业在深圳写字楼市场的急速扩张可见一斑。

金融总部物业齐聚中心区

中心区原高交会馆地块，新建的五栋甲级写字楼物业均为金融企业或机构的总部，包括深交所、博时基金、南方基金、招商银行、建设银行和太平保险在内，多家金融类企业总部集聚中心区北区；与之南北相望的中心区金融办地块，招商证券和华安保险的总部均于2月份奠基动工，第一创业、中国人寿、中信银行、国信证券等亦已获得相关地块的开发使用权。上述金融企业总部的设立，进一步加快了深圳建设金融中心的步伐，为写字楼市场带来大量高品质的总部物业，势必推动深圳写字楼物业品质的进一步提升。

国内金融类企业推动写字楼市场复苏

深圳写字楼租赁市场在09年年中复苏，国内金融类企业起着不可或缺的关键性作用。资金实力雄厚的国内证券、银行、保险公司纷纷扩张市场份额，由此导致对高端写字楼市场需求的急剧攀升，拉高高端物业的租金水平，降低空置率，成为市场复苏的核心动力。