中原地产:一手住宅3月总结 楼市升温房价再拾升势

1. 月度市场概述——供应仍处低谷，成交大幅反弹

2月份春节后楼市开始回暖，但是在3月初召开的全国两会上楼市成为讨论的重点，市场因此担心政府会出台调控楼市的新措施，3月初深圳楼市还显得比较平稳。两会过后政府没有出台新政，加上3月11日公布的2月份CPI同比上涨2.7%，以及多省市严重的旱灾，导致通货膨胀预期升温，在相对仍宽松的房贷政策下，去年底以来观望的自住需求和投资需求纷纷入市，3月中旬及下旬楼市十分热闹，其中二手房市场尤为明显，共成交195万平方米，创单月历史新高，多家地产经纪公司本月业绩也超过2009年高峰。新房市场各楼盘成交虽然大幅增加，但是受整体供应偏低的影响，3月份只成交住宅26.13万平方米，环比虽增加近2倍，但同比减少近7成，也低于2009年其它各月的成交量。

楼盘成交普遍加速，如宝安碧海中心区的财富岗、宝安龙华的金地上塘道、宝安观澜的招商澜园、南山的中海阳光玫瑰园、福田的大中华IFC和深港1号、罗湖的金翠园、龙岗坂田的上品雅园、龙岗镇的振业峦山谷等，豪宅成交同样活跃，如南山后海湾的豪宅、观澜的高尔夫大宅等，不过，整体来看，中小户型楼盘成交更为活跃，毕竟无论是首次置业还是投资需求，中小户型产品都是不错的选择。本月新推楼盘的成交率也有显著增加，不过不少楼盘采用的是自然发售的发式，成交略显缓慢，一些集中开盘的楼盘销售依然热闹，如万科金域华府和万科里城，本月销售均在9成左右。
楼市成交热闹，且供应偏少，2、3月份合计只新推住宅约30万平方米，终促使房价再次上涨。3月份不少楼盘价格比1、2月份上涨，新盘如万科金域华府、万科里城、深港1号、茗萃园等，在售楼盘如财富港、龙岸、上品雅园、花语岸等，南山的一些豪宅价格也有小幅上调。整体来看，价格上涨的主要是一些存量较少或者区域供应少的项目，且中小户型加价的情况较为普遍。

尽管楼盘价格稳中有升，受成交结构的影响，本月全市住宅成交均价20433元/平方米，环比下跌近16%。造成本月均价大幅下跌最主要的因素是关外成交比重大幅增加，2月份关外成交约4.7万平方米，占全市总量51.4%，而3月份成交18.3万平方米，占全市总量70.1%。尽管关外一些楼盘价格已同关内看齐，但多数楼盘价格相对要低不少。从各区来看，除福田外，其余5区本月均价环比均下跌，其中盐田区因别墅成交比重下降，均价大幅下跌34%，龙岗和罗湖均价下跌的幅度也很大，分别达到20%和14%，南山和宝安下跌较少，只有5%和2%。

承接3月份的火热氛围，4月份楼市预计仍会比较理想，特别是临近五一黄金周以及深圳房产春交会，4月份新增供应有望持续增加，一些楼盘可能会推出一些促销活动，虽然实际优惠的程度有限，这对活跃4月份的成交氛围大有裨益。不过，楼市仍潜伏一些危机，3月底一些银行再次收紧房贷，二套房贷普遍要求首付4成，且7折利率已很难申请，多数只有75折以上。如果此次银行能坚持落实该项要求，无疑会在一定程度上抑制3月份重新抬头的投资需求，进而也会影响一些首次置业、改善型置业。

2. 供应量分析——供应增加，中小户型为主

3月全市新批售住宅19.05万平方米，环比大幅增加690.07%，不过新批预售量仍处于低水平，同比减少52.61%。

图1 历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2010年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部