众厦地产:2010年第一季深圳房地产市场分析报告

前言

09年底深圳房地产市场价量创历史新高，2010年1月、2月份市场普遍持观望态度，深圳房地产市场表现疲软。3月份一、二手房成交量回升，新房成交均价保持平稳，维持在2万元的关口。此前相关部门出台的调控政策已经逐渐被市场消化，但是效果甚微。从3月份成交数据来看，深圳新房成交量已经重上100套/日的水平，表明置业者、开发商都对后市充满信心。这是否成为市场的转机？我们拭目以待。

1.宏观环境分析

今年1-2月份，全市经济继续稳步回升，工业、投资、消费等主要指标增速加快，开局良好。

（1）工业生产增幅扩大

1-2月份，全市规模以上工业增加值479.46亿元，比上年同期（下同）增长12.4%，增速同比提高了19.8个百分点。

（2）固定资产投资平稳增长

1-2月份，全社会固定资产投资160.55亿元，增长8.3%。其中基本建设投资97.72亿元，增长5.9%；房地产开发投资51.01亿元，增长13.8%；更新改造投资10.66亿元，增长1.8%，其他投资1.16亿元，增长82.5%。

（3）交通运输较快增长

1-2月份，全市货运量3331.37万吨，增长21.6%；货物周转量228.91万吨，增长72.3%。客运量24291.26万人，增长1.7%；旅客周转量97.70亿人公里，增长14.4%。机场货邮吞吐量9.63万吨，增长28.9%；机场旅客吞吐量436.67万人次，增长7.2%。1-2月份，深圳港港口货物吞吐量3412.74万吨，增长35.7%，其中港口集装箱吞吐量328.34万标箱，增长29.2%，分别比上年同期加快59.3和50.4个百分点。

（4）社会消费品零售总额保持较快增长

1-2月份，全市社会消费品零售总额501.98亿元，增长16.3%。其中批发和零售业零售451.37亿元，增长17.2%；住宿和餐饮业零售50.61亿元，增长8.9%。

（5）外贸进出口快速增长

据海关统计快报，1-2月份，全市进出口总额363.32亿美元，增长14.8%。其中出口总额214.15亿美元，增长8.7%；进口总额149.17亿美元，增长24.9%。从环比看，2月份，进出口总额比1月份增长3.4%，出口额增长0.2%，进口额增长8.1%。

（6）财政金融保持积极稳健发展

1-2月份，地方财政一般预算收入195.61亿元，增长15.4%；地方财政一般预算支出155.28亿元，增长37.2%。2月末国内金融机构人民币存款余额17615.63亿元，比年初增长4.0%；国内金融机构人民币贷款余额12530.37亿元，比年初增长7.6%。

（7）市场消费价格上涨

2月份居民消费价格比1月份上涨2.0%，1-2月份，居民消费价格比上年同期上涨1.3%。

2.行业政策

（1）3月10日，国土资源部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，要求开发商拿地须先缴20%保证金，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

（2）两会期间，国务院法制办官员透露《住房保障法》已列入国务院2010年立法计划,二次房改启动。

（3）“两会”期间，“房价”成为各界讨论的热点话题，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面：扩大保障性住房政策、加快物业税征收、收紧房地产信贷。

分析：

年初以来，相关部门调控政策频频出台，适逢3月“两会”，调控房价再次成为各界的焦点。相关部门以高姿态表示要抑制房价过快上涨，但“两会”过后，尚没有真正有效的调整政策出台。另一方面，此前出台的政策真正落实需要时间，是否能起到抑制作用，需要市场检验。就从3月份深圳房地产市场数据而言，政策调控的成效不大。

3.土地市场

根据众厦数据库的统计，2010年1-3月份深圳共出让土地32宗，其中工业用地26宗，居住用地1宗，商业用地1宗，旅馆业用地3宗，地下车库用地1宗。第一季度居住用地接近零供应，预示土地供应压力没有得到缓解，进而商品房面积供应量在一定时间内也将相应减少，这会对后市形成压力。

其中，2010年3月份全市共出让8宗土地，分别是4宗工业用地、1宗居住用地，3宗旅馆业用地捆绑出让。出让的居住用地位于坪山新区，由比亚迪公司获得，楼面地价仅为1508元/㎡。该宗土地对土地权利人有严格的条件限制，属于定向出让，销售时价格实行限价销售，销售对象有行业规定。

4.新房市场

4.1  供求关系及成交均价分析——供不应求，价稳量升

根据数据统计，2010年1-3月份预售面积45.62万平方米，销售面积71.09万平方米，整体而言处于供不应求的情况。其中3月份深圳销售面积26.13万平方米，新批准预售8.06万平方米，市场消化速度加快。

结合套数存量的消化数据来看，2010年1、2月份受到政策打压、春节长假等多种原因影响，消化速度明显下降。3月份下旬开始，消化速度逐步恢复，3月份每日成交量达到100套。

由下图可看出， 2010年3月的新房成交均价略微下降，均价为20433元/平方米，环比下降15.55%， 与09年10月份均价20234元/平方米相比，价格基本持平。

3月份成交量与2月份相比，成交量上升幅度明显，市场出现回暖迹象，但整体成交均价略微下调。

4.2  新房批准预售情况统计分析——推盘回升，后市出现转机

2010年3月深圳市新房批准预售面积8.06万平方米，环比上涨235%。新批预售套数756套，环比上涨196%。2010年3月份新入市产品套均面积偏大，为106平方米/套.

从数据上显示，经过传统销售淡季2月之后，3月份深圳房地产市场批售面积及套数开始回升。3月份市场成交数据上升，出现回暖，开发商对后市发展逐渐恢复信心。

4.3  新房销售情况统计分析——成交量整体下降

根据众厦地产数据的统计，2010年3月份成交量回升，全市住宅销售面积为26.13万平方米，环比上涨幅度较大，达到186%，住宅销售套数3002套，环比上涨也达到178%。

3月份住宅销售量特区内外基本持平，特区外住宅销售面积18.3万平方米，环比上涨294%，住宅销售套数1964套，环比上涨330%，特区内住宅销售面积7.81万平方米，环比上涨近76.42%，特区内住宅销售套数1038套，环比上涨66.88%。

4.4  区域分析——以关外为主

3月份深圳新房成交套数，仍然以关外为主。龙岗和宝安两区，分别成交1097套和867套，占全市成交量的37%和29%。南山区、福田区作为关内主要的成交区域，分别成交485套和311套，占全市的16%和10%，剩余两区成交量超过10%。

2010年3月深圳各区的成交量，关外占主导地位。关外的项目销售单价较低，所以整体房价略微下降。盐田区、南山区、福田因为部分高端项目的拉动，均价名列全市三甲。盐田区以31328元/平方米居全市榜首，福田区以30335元/平方米排列第二，南山区29096元/平方米位列第三。关外的宝安区均价为21613元/平方米，龙岗区价格下跌，均价为13735元/平方米。

从数据上看，全市各区中，关外宝安、龙岗两区供求比最高，但仍处于供不应求的状态。关内四区缺乏新盘入市，主要处于消化存量的过程。

4.5  存量市场分析——新增放量仍较少，消化速度加快

截至到09年3月31日，深圳新房存量约2.92万套。3月份项目新增放量仍然较少，成交量明显上升，库存消化加快。 

5.二手房市场

5.1  成交分析——交易上升，一二手房比例收缩

3月份深圳房地产市场二手房市场成交量涨幅明显，成交10404套，止跌回升，再次突破1万套的关口，环比涨幅达到109%。二手房成交面积达到99万㎡，环比涨幅同样超过100%，是二月份成交面积的2倍。

二手房市场的成交量及价格，对所在片区的新房价格有一定的影响和支撑作用。3月份新房和二手房的成交量出现大幅上涨，二手房新房成交比例维持在3.47，比例略微下降，但仍然失衡。3月份新房、二手房成家量出现大幅上涨，后市走向较之前明朗，但如果国家政策的调控力度加大，市场则会继续动荡。

5.2  区域分析——关内为主，关外逐步增加

深圳市场仍是“关外一手，关内二手”的局面。2010年3月份，关内4区共成交6596套，占全市份额的64%。龙岗区和宝安区分别成交套2009套和1799套，分别占19%和17%。

6.  总结及预测

3月“两会”过后，深圳房地产市场一手房、二手房的成交量突然上涨。新房销售面积26万㎡，为2月份的3倍，二手房成交99万㎡，也是2月份的两倍；在成交套数上，二手房再次突破1万套；在价格方面，新房均价较为平稳，维持在2万元/㎡的水平,深圳房地产市场呈现量升价稳的状态。一方面，市场开始摆脱观望态度；另一方面，城市更新办法的实施落实和信贷政策的收紧都促进一手房、二手房的交易量上升。

3月份，两会的代表委员们都纷纷提案要求抑制房价的过快上涨，相关部门的政策也应声而出，房贷政策收紧。但3月份的数据显示，调控政策成效不大，置业者对后市充满信心，成交量数据与调控政策唱“反调”，有专家认为楼市调控刻不容缓。

关于下一阶段楼市的发展走势，我司认为：

1) 随着5月份春交会的到来，深圳楼市在第二季度将迎来今年首次供应高峰。届时供求关系将发生变化，从而影响到量价关系，而成交量也有望再创新高。

2) 从最新的市场走势来看，关于房地产新税制、抑制房价过快上涨的政策将有望出台，但前提在于房价上涨速度超过相关部门预计之内。

3) 虽然目前整体经济态势良好，但从央行的最新人事动态来看，下半年加息的可能性将有可能提前在第二季度实现。

4) 随着房价过高等引发的住房矛盾进一步深化，关于保障性住房立法、明确地方责任与工作目标等法律法规、指导意见的出台也将加速。

5) 从近期各地暴露的房屋质量问题来看，第二季度可能会出现新一轮的普查工作。届时可能会影响到潜在供应量的入市速度及购房者的信心。