世联楼市新评：住房保有税 “迷你版”的物业税

近段时间以来，中国楼市可谓是风云诡谲。继重庆市宣布拟征特别房产消费税后，4月8日上海也风传将开征住房保有税且基本方案已定。虽然此消息目前尚未得到官方证实，但政策即将出台的传闻被炒得沸沸扬扬。

“迷你版”的物业税

从概念上来看，住房保有税是对于房产的产权人在持有期间所征收的一种税，从税种所属关系上来看是物业税的一部分。

物业税由于涉及面广、征收难度大，目前来看短期内开征的可能性不大。而住房保有税是特殊调节的税种，即只针对人均居住面积超标的群体，主要从调节城镇居民占有房屋的数量和面积的角度征税。也就是说，在目前各项税种不变的基础上，就房产的保有状况征收财产税，并且实行比较低的税率。所以该税种的实施涉及范围小，对目前的制度和法律法规冲击不大，作为物业税的前行税种，目前已具备实施条件。可以说，住房保有税就是“迷你版”的物业税。

业界猜测，此次上海的住房保有税可能会对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税，税率可能会以买房时合同价打七折后按1.2%－1.5%征收。

多重期望之下的住房保有税

打击投资、投机需求。开征住房保有税，从理论上来讲的确可以增加持有房产的成本，对投资、投机需求可能会起到比较明显的抑制作用，以前无论是营业税还是所得税，都是一次性征收，而保有税则是分阶段的，按年征或是两三年征一次，只要持有房产就要征税，而且对三套房、四套房还可以按累进税率加增。对投资客来说，就需要掂量一下买房获利的回报还值不值得，部分投资需求也就有可能被挤出市场。

遏制房价过快上涨。近几年来，随着我国楼市的迅猛发展，房价也一路攀升。尤其是在一线城市，高房价与当地居民的购买力严重脱节并引发全国性的房地产投机风潮，造就了一大批食利阶层，严重损害了国民经济结构的平稳发展。今年以来，在紧缩调控的影响下1-2月全国楼市曾经出现了降温的良好态势，但好景不长，两会后北京房价再度飙升。而上海、深圳等地亦再现排队抢房的热销场面，部分新开楼盘借势涨价，部分城市新一轮涨价潮“箭已上弦”。面对如此严峻形势，中央高层忧心忡忡。近期，新华社连续刊发6篇关于房地产的时评就明显反映了官方的心思，而住房保有税此时开征其用意自然是不言而喻。

使地方政府摆脱“土地财政”。从我国的税制体制改革来看，开征物业税是自分税制实施之后最重要的举措，对剥离地方政府与土地市场之间的关系意义重大。同时，近几年来我国各级地方政府越来越依靠土地为生，“土地财政”作为高房价的源头更是备受诟病。而物业税的开征，可以使地方政府获得稳定的财政收入，以往的“一锤子买卖”将在很大程度上得到改善，这对地方政府摆脱对“土地财政”的依赖具有十分重要的作用。

政策效力恐难皆大欢喜

截至目前，虽然上海计划征收住房保有税的传闻尚未得到证实，但在主流城市的登场却已是大势所趋，但仔其政策效力却难皆大欢喜

开征房产保有税对抑制目前楼市中旺盛的投资、投机需求能起到多大的作用，要看税率是多少。从国外的通行做法来看，物业税一般是房产评估价的1%左右，通常介于0.8－1.2%之间，有的国家还会在房价基础上打7折，再进行征税。如果上海按0.8%或1%征收房产保有税，税率还是相对比较低的，但如果房价每年涨幅能达到10%，保有税很难真正挡住投资和投机者的购房步伐，其政策效力必将大打折扣。

在市场成交方面，住房保有税的开征对遏制买家持有多套物业的欲望有一定的影响。征税一旦实施，成交量将在现有成交量的基础上，锐减两到三成，跌幅介于54-81万平米之间。这将在一定程度上打击开发商的开发热情。

从房价的角度来看，导致目前我国高房价的最主要原因还是市场上尖锐的供需失衡。而住房保有税作为一种单纯的税收手段并不能从根本上增加供给或者减少需求，因此它不能从根源上解决我国的房价畸高问题。就预期而言，估计短期内可能会使市场冷静一下，但若寄望于楼价由此而有所下跌，那是几无可能。