深圳商业地产整体空置率下降 后市活跃

 深圳2010年第一季度商业租赁市场春节长假后快速恢复，投资市场保持活跃，福田卓越世纪中心4号楼的落成拉动甲级写字楼一季度总体量增至194万平方米。强劲的需求和供应支撑导致整体空置率下降，租金稳中有升。据仲量联行14日发布的市场回顾报告称，深圳商业地产在市场的持续回暖中前景向好。

随着春节长假的远去，市场供应量逐渐恢复。前期的物业税传闻令投资者有所顾虑，入市步伐放缓。写字楼市场表现平稳。而在住宅市场热闹的带动下，写字楼售价水涨船高，物业售价纷纷攀升。“两会”后，房地产市场没有出现严控的政策，令住宅市场自用与投资者均纷纷出手，住宅市场过度热闹，令供求逐渐失衡，投资者可选择的空间越来越小，在通胀的预期下，商业市场将逐渐被投资者所关注，市场回暖将是必然。

甲级写字楼租赁市场方面。租赁市场净吸收量达6万平方米左右，整体空置率下降0.5％，同比下降7．1％；租金稳中有升，每平米115.2元，环比升1.0%，同比上升11.6%。2010年优质甲级写字楼新供应全部集中于福田区，福田供应量将近40万平方米，尤其中央商务区和车公庙备受青睐。新竣工项目以本土投资者为主。其中，佳兆业集团以3.5亿人民币收购位于福田区的丰隆中心44%股权的交易，成为本季度最令人瞩目的成交。仲量联行的市场报告显示，福田的空置率同比下降10.3%，环比上升了0.8%。预计福田中央商务区的总体空置率可能在未来一年中会进一步上升。

本季度随着经济复苏，除金融行业外，其他行业对甲级优质写字楼的需求将迅速增加。文化、高科技研发等支柱产业活跃，对办公写字楼要求高端化；零售商积极开展拓店计划，成为支撑租金上行的关键因素。据预测，第二季度金融机构或将倾向大量租赁甲级写字楼办公，金融行业整体同样对甲级写字楼的租赁投资要求向好。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，2010年将是甲级写字楼集中放量的一年，预计卓越世纪中心其余各栋将会于今年推出市场，加之已经开始租赁的东海国际中心，预计将推高福田区的整体空置率水平。同时，新落成项目较已落成项目硬件设施档次有着较大幅度提升，专业服务业和高科技产业租户的需求回升也带动整体写字楼租赁市场。自去年第三季度以来，写字楼市场主要指标呈反弹趋势。今年，市场供应充足，而且渠道也日益多样化，将促使租户重新审视自身情况，从而带动甲级写字楼市场日益增长的潜在需求。实力雄厚企业纷纷入驻，整层租赁整体竞争，预计该类项目入市后租金水平普遍较高。

“当前总体新完工项目少，各商圈优质商铺空置率将持续走低，随着营运水平的提高和零售环境趋好，购物中心的营运状况也会有所改善，而低水平的空置率将支持租金水平，使租金稳步回升。”仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松认为。2010年优质商铺供应预计约为15万平方米，其中京基百纳空间最为引人瞩目。第一季度传统上为商铺租赁市场的淡季，但是深圳零售市场整体空置率仍有所下降，从而带动租金上扬。鉴于本季度并没有新供应落成，深圳购物中心及商业裙楼总量维持在140万平方米。

2010年第一季度，时装和家电零售商在深圳零售市场表现尤为活跃，本季度零售商场的租金录得温和增长，环比上升3.4%。各区域营运水平的提高和零售环境趋好使得物业使用率也逐步上升。

备注：以上数据来源:仲量联行