房贷重刮“收紧风” 调控直指投机

2010年4月15日，注定是中国楼市的一个不平凡的日子。在年初政策频出而房价“逆市上扬”的大背景下，监管层终于在无奈之下痛施“杀手”，要求在全国范围内实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，需大幅度提高首付款比例和利率水平。

至此，在“9•27之殇”尚未被淡忘之际，“4•15新政”已被冠以“史上最强”的标签而成为中国楼市的“里程碑”事件。

“中央请客，地方买单”的调控困境

谈到中国的高房价和宏观调控，就不得不提到中国的政府。目前，中国宏观调控的主要方式是“中央定政策、地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。但在财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约束力已经大不如前，地方政府为了经济利益和自身发展的需要违背中央政策精神的案例时有发生。

楼市也是如此。自分税制改革之后，地方政府对“土地财政”的依赖程度日益严重。在房价高企的背景下，中央制定的宏调政策由于涉及到了地方政府的切身利益而往往被消极执行，其结果自然也就收效甚微。

在地方政府层面，出于自身经济发展的需要，一系列可能会对楼市产生利好影响的“噱头”被集中抛出：深圳的《城市更新办法》、海南的“国际旅游岛”规划、北京通州区的城市功能定位等等。伴随着这些“噱头”的产生，项目所在地的房价也出现了集体飙升。而与此同时，中央政府为优化民生也继续施以调控，但在调控政策无法切实地贯彻执行的情况下，其效力自然可想而知。可以说，中央与地方政府间的博弈已经是中国楼市调控屡屡成为“空调”的最主要原因。

房价重压之下的重拳

不难看出，此次调控是政府部门迫于房价重压之下所采取的严厉措施。 相关数据也显示，自年初以来，调控声音虽不绝于耳但北京、上海、深圳等一线城市的房价并没有应声回落，相反却呈现出加速上涨的态势。从历史数据来看，自2009年6月份开始70个大中城市房价同比涨幅由负转正，之后加速上扬。至2009年12月达7.8%，2010年1月为9.5%，2月为10.7%，3月份更是达到11.7%。

不仅一线城市房价快速上涨，二、三线城市也急步追赶。国家统计局14日公布的“1至3月全国房地产市场运行情况”显示，3月份与去年同月相比，70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，二手住宅销售价格同比上涨9.5%。分地区看，二手住宅销售价格同比上涨的城市有69个，其中涨幅最大的三个城市分别是三亚50.4%、海口40.4%和温州18.6%。

一边是调控政策的频频出台，一边是房价的持续上涨。房价的这种“愈调愈高”的态势已经将政府的调控措施置于十分尴尬的境地。如何能够兑现承诺优化民生成为本届政府当前的工作重点，此次新政在这样的大背景下出台其用意自然不言而喻。

抑制投资 进入新一轮观望

提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行。政策所体现的“差别化信贷”将会此次新政的“亮点”。新政将购房需求划分为三类，特别是将首套房与第二套房之间的信贷政策落差大幅拉开，比较充分地显现了“差别化住房信贷政策”以及“抑制投机性购房”的精神。同时，不容忽视的是该政策对市场消费心理的影响。此次出台的新“第二套房贷”政策，无疑为市场上观望的人群提供了足够的证据，新一轮更为全面、严厉的宏观调控已经到来。因此，此次新政对于人们心理预期的影响，将大于实际影响。另外，由于新政对首次购房也作了差异化对待，这或将令90平方米以下的小户型格外走俏。

短期内抛盘量增加，业主降价销售。首付比重的大幅上调，会给市场成交带来较大障碍，这将直接扼杀投机者继续投资的兴趣，出货清仓的意愿将比以往来得更加紧迫。所以，下一步二手房挂牌将有所增加，议价空间也会有不同程度的放大。新政出台后，从三级地铺了解到：

对于放盘的业主，情绪影响较大，前期市场行情持续走高，部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的情况，而政策出台之后，业主更是纷纷打电话要求代理商尽快出货；

短期之内，客户对二手房市场更多的将会呈现观望态度。首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；而改善性住房或其他购买第二套房客户的需求将会受到抑制；对于投资客而言，虽然首付比例的提升以及利率的调整对资金影响不大，但由于市场趋势不明朗，短期之内不会入市；

新政出台后两天，房源呈现突增势头,担心市场重新陷入观望,已有不少二手房业主主动调低了挂牌价格,因购入不满5年、打算将税费转嫁给下家的到手价纷纷改为成交价。

从楼市“量在价先”的发展规律来看，此次新政对房价的影响恐怕在短期内难以显现。但是，随着成交量的逐步下滑，在中期时间内房价趋于下行的可能性极大。而且此次新政的部分条款与07年“9•27新政”大同小异，市场中已经形成了一定的免疫力，在“炒冷饭”的笼罩下，此次新政能否收到两年前的理想效果恐怕并不十分乐观。

最后，中央和各级地方政府间的博弈也是影响新政效力的一个关键性因素。而且从近几年的经验来看，由于地方政府对“土地财政”的高度依赖，在今年整体经济形势还不明朗的局面下来打压楼市，地方政府真正的执行力度到底有多大尚未可知，这些都会对将来政策效力的显现产生重要的影响。