世联:深圳写字楼市场09年分析与2010年展望报告

　　2009年写字楼市场主要格局：

　　一级市场方面，深圳市2009年新增商业性用地12宗，商业性用地供给较2007、2008年继续降低； 2009年成交10宗商业性用地，其中，福田区4宗，南山区成2宗，宝安区3宗。福田区、南山区商业性用地均为总部经济物业，深圳逐渐迎来单一物业产权的时代。

　　二级市场方面，2009年深圳一手写字楼整体呈现量价齐升态势。2009年深圳写字楼二级市场新增供应量（含租售）为70.3万平方米，其中新增租赁面积为26.5万平方米，新增推售面积为43.8万平方米，2008年可售面积存量为19.6万平方米，整合考虑可知，2009年可售面积总量为63.4万平方米（包括2009年新增推售面积和2008年可售面积存量）。2009年深圳写字楼市场销售面积总计约33.6万㎡，成交均价27187元/㎡。2009年中心区、中心西区深南大道一线均有1个高端写字楼综合体项目推出市场，体量大、品质顶尖成为其基本特征。

　　三级市场方面，2009年在整体经济复苏、政策面保持宽松的环境下，深圳主要写字楼三级市场成交量逐步回升，成交价格稳步上涨。主要写字楼三级市场整体售价12月较1月上涨52.8%，其中甲级写字楼平均售价上涨42%。主要写字楼三级市场租金水平出现了小幅波动，全年呈现出先抑后扬的走势，但2009年全市整体租金水平依然保持稳定的态势。深圳主要写字楼三级市场租金水平12月较1月上涨4%，其中甲级写字楼平均租金上涨5%。

　　2010年写字楼市场预测：

　　首先，预计2010年并不会出现重大的打压房地产市场的政策。政府将不断出台政策调整房地产市场，但种种调控重在抑制住房投机行为，写字楼市场极有可能成为新的投资渠道。

　　其次，2010年写字楼市场可预计新增供应量约90.4万平方米，与09年相比减少约20万平方米，“多点开花、区域升级”的局面将表现得更为明显。2011年及以后可预计项目的新增供应量约达183万平米。重点供应片区集中在中心区和南山区，且中心区主要以单一业权的产品为主，销售型产品多集中在南山区。

　　第三，从写字楼核心客户群趋势来看，核心客户类型保持稳定，中、大客户呈现明显上升趋势，高端投资类客户预期将集聚写字楼市场，“深港四心”将长足促进深圳写字楼市场发展。

　　2010年的深圳写字楼市场，是机会大于挑战的市场。在这瞬息万变的战场上，写字楼发展商需要把握《城市更新办法》的机会节点，密切关注金融政策的变化，审慎乐观的应对种种规范楼市的措施。同时，应深入了解新兴客户需求、重视产品的前期规划。