世联楼市新评：差别化的房贷政策能否降温房价？

10年4月15日，“史上最强”的涉房调控拉开帷幕，差别化房贷政策的矛头直指投机、投资性购房需求。尽管一周来反响褒贬不一，但新政能否解决中国楼市的诸多问题却成为各方共同关注的话题。

政策效力的时空对比

从中国楼市的调控历程来看，“4.15新政”并非首创。此次调控从政策逻辑来看是对07年“9.27新政”的继承和延续，所不同的是在房贷的差别化方面进行了大胆创新，使调控矛头直接指向了楼市中的投资与投机性需求，从而避免了07年政策的“一刀切”。
不难看出，此次调控是以提高购房门槛、拉高月供负担和购房成本作为政策出发点的。以总价200万元的房产为例，在一般的改善性需求的条件下，新政前后的首付金额有20-60万元的增长，而在相同的首付前提下新政前后的月供对比约有12.7%的增幅。对投机性购房需求而言，政策在提高进入门槛和购房成本方面的效果将极为明显。

在政策未来的具体执行细则方面，世联研究认为，未来首次置业的贷款首付规定和07年基本相同，利率规定比07年“9.27新政”后宽松；二次置业首付规定较07年更为严厉，利率水平则大致相同；三次（含）以上置业的首付比例和利率水平从政策的内容来看较之07年更为严厉。此外，此次新政的一大亮点就是突出了房贷的差别化，这也就使得政策在对购房群体的区分方面比07年更大，显示出决策层更希望重点打击投机性的购房者。

对比07 年与目前的二套房贷政策会发现，两者虽然手段类似，但约束条件不尽相同。07 年二套房政策之所以立竿见影，是由于流动性猛然收紧，在二套房政策出台之前，已经加息七次。同时开发商资金压力巨大，有迅速回笼资金的需求。但目前货币流动性依然宽松，紧缩政策刚刚开始，宏观经济运行良好，而且开发商资金压力不大。因此，此次的二套房政策虽然更加严厉，但是却难以收到当时的效果，房价下跌可能性小。但由于政策效应滞后，房地产供给也在逐步放大，房价涨幅将会趋缓。

未来房价走势恐难回调

就此次调控政策的具体条文而言，内容大致可以分为两类：一类是全国的普适性政策，即大幅提高二套房贷的首付和利率等；另一类是针对部分地区和消费群体的差别化政策，如限制外地人购房、停发第三套以上住房的贷款等。但是，和普适性政策相比，差别化政策执行范围相对较小。该项政策对于那些异地购房的投机性需求有明显的吓阻作用，温州和山西的炒房团在此政策面前将会受到一定程度的影响。

此次调控的手段虽然严厉，但整体看来仍然停留在战术层面上，并未触及问题的根本。控制需求、控制土地都非“长久之计”，需求的压抑只能是暂时的，过后可能会更加猛烈的反弹。而高房价则是我国目前现有的财税制度、土地制度、房屋供求结构等问题共同作用的产物，也是我国在向城市化迈进的过程中的必然产物。如果不进行根本性的制度改革，那么可以判断房价即使出现短期调整，未来趋势仍然会上涨。正是从这个意义上来讲，此次调控政策的效力恐难以持久。