中原：观望情绪浓 二三级市场成交萎缩(4.19-25)

成交量大幅减少 新开盘项目价格理性

在政府调控政策连环出台的影响下，本周深圳市新房市场成交量大幅下滑，受豪宅成交比重增加、关内成交比重增加的影响，成交价格环比继续上涨。根据深圳中原对深圳规划与国土资源委员会的成交数据监测显示，本周7天共计成交417套，面积3.65万㎡，环比上周分别出现60.70%和63.86%的下滑。成交均价为23629元/㎡，相比上周上涨2593元/㎡，环比涨幅为12.33%。

政府的调控政策一方面造成买房观望，另一方面使得一些诚意客户因无法按揭而流失。深圳中原市场研究部监测的数据显示，在售项目的销售持续萎缩，大多数楼盘周成交套数由原来的几十套下滑到只有单位数，一些甚至没有成交。

市规划与国土资源委员会的数据也显示，全市6区的成交量均减少。龙岗成交减少幅度最大，新政前区域成交热闹的楼盘本周成交都大幅回落，而罗湖和盐田本周成交套数都只是个位数。相对而言，豪宅的成交还算平稳，南山本周成交量减少幅度最小。

成交价格方面，三区价格上涨，三区价格下降。宝安、龙岗和盐田价格环比上涨，其中盐田的均价涨幅最大，达127.63%，天麓的成交大幅拉高均价。罗湖、福田和南山的价格下降，其中南山的跌幅最大，前海的丽湾国际拉低均价。从个盘情况看，价格大多平稳，新开盘楼盘价格趋于理性。

三级市场成交下滑，价格平稳

根据深圳中原对市规划与国土资源委员会的成交数据监测显示，本周(2010.4.19-4.23)成交套数为3718套，日均成交套数为744套，日均成交套数相比上周增加1套，成交面积为31.99万㎡，日均成交面积为6.40万㎡，日均成交面积相比上周仅下滑0.02万㎡。从图3可以发现，近期三级市场的成交持续活跃，上周成交量创新高后，本周市场的成交仍维持在高位。福田的成交量居各区之首，区域周成交套数和面积环比上周分别增加4.24%和8.72%；南山的成交套数和面积环比也分别增加；罗湖和宝安因成交以小户型为主，使得成交套数环比增加而成交面积却环比减少；龙岗和盐田的成交环比上周有所减少，整体而言，各区的成交增减各异，但都维持在高位小幅波动。

不过，市规划与国土资源委员会公布的成交数据是以房产过户为标准的，不能及时反应市场的变化。深圳中原三级市场数据系统监测显示，受银行信贷紧缩的影响，市场观望情绪较重，继上周尾成交减少后，本周成交进一步下滑，三级市场的成交量环比上周减少6成左右，6区成交量均减少。

成交价格方面，根据深圳中原三级市场成交数据系统显示，本周全市二手房成交均价为17500元/㎡，环比下降7.53%。全市三区成交价格出现上涨，三区成交价格出现回落。盐田和南山区价格降幅较大，盐田区本月仅成交2套小户型住宅，受成交结构影响，成交均价环比出现57.42%的下降；南山区随着华侨城片区豪宅成交比重的减少，区域住宅成交价格环比出现45.97%的下降。福田和龙岗区受成交结构影响，价格环比上涨2成左右，罗湖和宝安价格变动较小。从各物业成交价格来看，全市二手房本周成交价格相对稳定，并未出现明显降价的现象。

综上所述，受连环政策出台的影响，市场观望情况较浓，二三级市场均出现成交量大幅减少的现象，成交价格暂未受政策影响，各项目价格仍较稳定，不过新开盘项目的定价较以前更为理性。根据深圳中原市场研究部总监王世界的观点，受信贷紧缩政策的影响，市场观望情绪将会持续一段时间。二级市场方面，随着房地产春交会的临近，各开发商可能加快项目的推售速度，也可能借助春交会举办一系列的营销活动吸引客户，新开盘且体量较大的项目定价将较理性，新盘的成交量有望增加；三级市场方面，放盘量将增加，成交受观望情绪影响将继续减少，不过相信房价短期内仍难大幅下跌。