世联楼市新评：地方新政细则相继落地 政府谨慎市场观望

自4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）下发后，到目前为止，已有三个城市出台了地方政府新政细则。4月23日，青岛市政府公布《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》；4月30日，北京市政府公布《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（“京十二条”）；5月5日，深圳市政府公布《贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》（“深十三条”）。地方政府新政细则的相继落地，能否引导当地房地产市场的平稳发展？是短期打压还是长期抑制持续上涨的房价？这都有待于时间的检验

时效性并非首要因素

世联研究认为，跟进中央政策的时效性并不是地方政府考虑的首要因素。

青岛在“新国十条”下发后首先公布新政细则，但却鲜有关注，或许是因为青岛不像一线城市和热点二线城市那样令人期待。仅就青岛新政细则的标题而言，更像是贯彻落实国务院办公厅1月7日颁布的“国十一条”的实施细则，单方面推测此细则是在推出“国十一条”细则的时候，正好赶上了“新国十条”，因此也就成为了最快发声的地方政府新政细则。

首都北京由于特殊的地位，应该属于积极落实中央政策、快速制定并发布新政细则的城市，对于其它城市具有很强的指导意义。至于深圳新政细则，从4月30日开始，媒体就开始吹风即将公布，但直到5月6日，才揭开了神秘的面纱，其间的犹抱琵琶半遮面，可以看出地方政府出台新政细则的谨慎。

地方新政细则解读

“新国十条”提出了“履行稳定房价和住房保障职责”、“抑制不合理住房需求”、“增加住房有效供给”、“加快保障性安居工程建设”以及“加强市场监管”五个方面的要求。结合住建部4月13日下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中对预售制度的完善，和中国银监会4月21日对以家庭为认定范围的二套房的界定来看，青岛、北京、深圳新政细则的具体内容，基本都停留在“新国十条”的框架内，其中多条政策虽按照“新国十条”的上限实施，但也未有太多创新之处。
在此对三个城市新政细则中的突出点和关键点予以列明。

新政细则中的“观望情绪”

“新国十条”的公布，对经历了07年调控及09年疯狂的房地产市场并没有立竿见影，政策调控的效果及楼市的走势显得难以定论。其后银行政策的快速跟进，使得全国各地房地产市场开始降温，一手房市场成交量逐步下滑，市场转向观望。根据世联的城市监测数据，截至5月2日，“新国十条”出台前后各15天，北京一手房市场成交量环比下降38%，成交均价环比下降17%；深圳一手房市场成交量环比下降76%，广州一手房市场成交量环比下降20%，上海一手房市场成交量环比下降68%，这三个城市成交均价未有明显下降。

北京新政细则被认为比“新国十条”更加严厉，相关条款在“新国十条”的基础上有所突破。“京十二条”的出台同时也标志着地方新政细则的逐步拉开。此时，各地房地产市场的观望情绪已经非常浓厚，而传统五一黄金楼市的惨淡，终于显示了此轮调控的威力。据传4月30号当日公布的深圳新政细则，不知是否是因为深圳举行春交会的缘故，未能如期而至。5月6日公布的“深十三条”与“京十二条”相比，对楼市的调控力度显得比较温和。世联研究认为，或许是深圳认为“新国十条”对当前房地产市场的调控已经到位，一直以来深圳房地产市场都存在巨大的需求，如果调控过度极有可能导致后期供给的压缩或房价的报复性反弹，难免有些“投鼠忌器”。

纵观“京十二条”和“深十三条”之间所呈现出的阶梯性，以及上海、广州等城市新政细则出台的“滞后”，可见政府的“观望情绪”。世联研究认为，对于地方新政细则的调控力度，也不能过于乐观，如果之后政策调控的效果并不如意，已经出台和未出台细则的地方政府随时可以根据实际情况及中央的态度，出台更严厉的政策，包括房产税、严格征收土地增值税及调整土地转让方式等杀手锏。
京深新政细则的“头羊效应”

首都北京和特区深圳作为房价过快上涨的一线城市，其新政细则贯彻“新国十一条”的方式和态度，将影响之后其它地方政府新政细则的制定。京、深前后两条细则隐现的原则是，只要总体上不脱离“新国十条”的要求，小有创新的同时保持一定的自主性，审时度势。这样既贯彻落实了中央政策，又能留有退路。因此，世联研究认为，通过京深新政细则的 “头羊效应”，已经大概能够判断后续地方政府新政细则的走向。

【评论延伸】

深圳春交会：房价上涨得到有效遏制

5月1日-5日，深圳春季房产交易会如期在深圳会展中心举行。万科、中海、金地、华侨城等老牌龙头房企缺席，参展楼盘更是创近四年的新低。作为“史上最强”的涉房调控后深圳第一个房交会，除首日迎客10万聚敛一些人气外，明显比往届冷清了许多，这种表现或将成为深圳楼市下半年走势的风向标。世联研究认为，新政以超乎预期的严厉打击，使得新楼盘疯狂涨价的势头得到了有效遏制。

观望情绪和成交低迷并存

深圳春交会期间一手房成交129套，成交量呈先降后升的U型态势。春交会前三日商品房成交量分别为26套、7套、1套，成交持续走低，进入4号以后开始逐步回升，尽管5号成交60套，但与4月平均水平（108套/日）仍存在较大差距。不只是深圳，受接二连三的调控政策影响，五一期间，国内一线城市商品房成交量降至冰点，买卖双方的博弈进入胶着化，一线城市市场观望气氛很明显，观望情绪将会进一步抑制购房需求的释放。

开发商并未大动作促销

本次春交会深圳仅有振业、和黄、益田、深物业、佳兆业、潜龙、鹏达、禾田居8家开发商的14个项目参展。深圳龙头房企的集体缺席，一方面与住建部出台开发商未拿预售证不得参加任何展销会的禁令有关，另一方面更多的是出于对后市缺乏信心，控制资金流的考虑，新政推出使得开发商更加策略调整更加谨慎。

本次参展绝大部分项目采取了静态观望的态度，并未见较大动作的促销、让利活动，仅采取一些抽奖送世博门票、送礼品等小型活动吸聚人气。“一小时生活圈”概念在本届春交会也得到了较好的诠释，时隔三年，珠三角区域项目数量再次超过深圳本地项目数量，趁深圳房价居高不下之时“反客为主”，猛攻深圳市场。

特区外价格波动初现

深圳春交会期间一手房成交均价为22348元/平方米，相比去年秋交会成交均价小幅上升7%，但较2010年全市第17周（4.26-5.2）25846元/平方米的均价下跌14%，楼价上涨势头得到了初步遏制。从区域市场来看，关外的宝安、龙岗相比去年秋交会成交均价分别下跌16%和15%。位于宝安区的潜龙曼海宁是本届春交会深圳市参展的唯一新开盘项目，其定价比预期低了3000-4000元/平方米。新政调控效果初步显现，关外楼价或将率先回落。
未来一段时期内豪宅比例减小

从参展楼盘类型来看，此次春交会以普通住宅为主，豪宅、写字楼为辅。与09年秋交会相比，豪宅项目的比重有所减少。世联研究认为，当市场调整时，豪宅市场的交易量通常也会随着普遍住宅一起萎缩，但价格波动不大，因而豪宅在宏观调控下通常是降量不降价。预计在未来一段时间内，豪宅供应量仍将处于相对紧张状态。

从目前的情况看，无论是房地产商还是购房者，一方面推迟开盘，减少房源，保证房价不落，另一方则在等待房价大跌。但房地产商资金供应难以为继，而刚性需求终需释放，这种“滞胀”局面定不能持久。新政正在考验着人们的预期，春交会已落幕，而人们的观望情绪仍在持续。