戴德梁行:4月调控政策频出 深圳新房成交量增价升

　4月宏观调控政策纷纷出台，未来楼市的走向不明朗，调控的效力还没有充分发挥，新房成交总金额、成交套数、成交总面积、成交均价环比三月均有所上升，但上升的幅度较3月份出现明显的下降，深圳楼市有降温的趋势。

　　调控政策频出，调控效果初显

　　回首2009年，楼市从全球金融危机中快速“解冻”，从3月起，创下连续10个月的疯狂上涨。

　　而随着去年底宏观调控的重新启动，市场一度对房价企稳甚至回落抱有极大期待。从今年一月份以来，国家连续出台多条措施以稳定和压制房价，包括1月10日的“国十一条”、1月21日银监会主席刘明康的讲话、2月11日的央行货币报告、3月7日的中央政府工作报告、3月10日的《国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》等。然而，从今年3月下旬开始，各地楼市又现“癫狂”苗头：一线楼市重现大幅提价，土地市场行情红火快速烧至合肥、郑州等二线城市，泡沫危机同步蔓延……楼市回调一度幻灭。在这些政策的出台没有对房地产市场起到相应合理的抑制作用后，4月份国务院又相继出台了更加严厉的政策措施。

　　4月13日，国务院出台政策，规定暂停批准房地产企业上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。紧接着，于17日出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求实行更加严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于50%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款第三套及以上的，大幅度提高首付比例和利率水平。商业银行还可以根据风险状况，暂停发放第三套以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月19日，住建部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，四举措再调楼市，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

　　如此局势之下，成交量明显出现回落、投资客大量抛盘、开发商变相降价、银行严审贷款、置业者止步观望，新政调控效果初显 。

　　新增供应明显增加

　　调控政策频频出台，加之“五一”期间房地产春交会的来临，2010年4月份深圳新房住宅获批面积环比大增，4月份全市住宅获批面积489047.03平方米，环比3月大幅增加1.8倍，但较之09年同期，新增供应仍然较少，同比下跌20%，4月份全市住宅获批套数5134套，环比暴增2.3倍，同比下跌30%。

　　本月取得预售许可证的9个项目主要分布在南山、宝安、龙岗三个区域，关内仅有一个项目--位于南山的丽湾商务公寓(论坛新闻)，但推售套数最多，为1311套，获批住宅面积76186.33平方米，其主力户型均为45平米左右的小户型；其余8个项目均在关外，宝安和龙岗各占4个，其中位于宝安新安的高发西岸花园(论坛新闻)（第五大道(论坛新闻)）获批住宅面积115073.03平方米，获批住宅套数712套，是全市住宅获批量最大的项目，天健地产本月两个项目--阳光天健城(论坛新闻)与天健时尚空间(论坛新闻)(论坛新闻)为122602平米，占总批售面积的25%，批售套数1180套，分别位于龙岗区与宝安区。

　　4月份楼市推盘量环比明显增加，但与09年同期相比，仍有较大跌幅。4月份全市住宅推售面积274279.88平方米，环比暴增3倍，同比下跌七成，4月份住宅推售套数3117套，环比大增2.7倍，同比下跌63.9%。

　　本月的推售量主要分布在罗湖、南山、宝安、龙岗四区，罗湖区鸿隆世纪广场、兰亭国际公寓(论坛新闻)两个新项目入市，这两个项目均以3房、4房的大户型为主。南山区的丽湾商务公寓以小户型商务公寓为主。宝安区两个项目入市，共推售住宅套数829套，其中金域豪庭(论坛新闻)主力户型涵盖63-80 ㎡的二房、85-89㎡的三房以及部分一房，万科(论坛新闻视频)金域华府(论坛新闻视频)为三房，四房。龙岗区花语岸(论坛新闻)花园、公园大地(论坛新闻)两个项目加推新品，推售住宅套数242套，花语岸新品入市共推出150套65-103平米2-3房单位，公园大地主要为160㎡以上大户型。

新房成交呈量增价升态势

　　本月楼市延续之前的狂热惯性，本月新房成交均价经过3月份的大跌后小幅回升，量价仍呈涨势，不过，从4月中旬中央重拳打压楼市政策出台后，深圳的新房成交量明显萎缩，降至冰点。

　　全市商品住宅成交总套数为3227套，环比上涨7.56%，同比下降58.03%；总成交面积29.11万平方米，环比上涨11.38%，同比下降60.97%；总成交金额为58.82亿元，环比上涨10.16%，同比下降36.30% ；成交均价20556元/平方米，环比微涨0.6%，同比上涨66%。

　　从成交比例看，本月龙岗区所占比例最大，共成交12.07万平方米/1172套，环比上涨15.43%； 其次为宝安区，共成 交7.99万平方米/971套，环比上涨1.72%；南山区共成交5.74万平方 米/644套，环比上涨34.30%；福田区共成交1.97万平方米/302套，环比上涨15.59%；盐田区共成交0.74万平方米/67套，环比下降15.09%；罗湖区共成交0.62万平方米/71套，环比下降36.53%。调控政策出台前，宝安区金域豪庭 自4月1日开盘以来成交迅猛，4.5-4.11一周即成交近两万平，金地上塘道(论坛新闻视频)(论坛新闻视频)花园 本月前三周成交量均位列全市成交前十名；中下旬开始，振业(论坛新闻)峦山谷(论坛新闻)、绿景(论坛新闻)大公馆(论坛新闻)、振业城(论坛新闻)、佳兆业(论坛新闻)上品雅园(论坛新闻视频)等楼盘热销；南山区中海(论坛新闻视频)阳光玫瑰园(论坛新闻视频)以及花园城(论坛新闻)五期中上旬热销，此外，首地容御(论坛新闻)、宝能太古城(论坛新闻)、十五峯(论坛新闻)花园 等楼盘本月成交居全市前列。

　　成交物业构成方面，70-140㎡的改善型物业为成交主力，成交面积16.2万平方米，占全市总成交量55.6%，140㎡以上的大户型成交近7.6万平方米，占全市约26.1%，70㎡以下的小户型成交约5.3万平方米，占18.3%。

　　罗湖区成交的新房中改善型物业占绝对优势，成交面积占全区的近7成。

　　福田区新房成交中大户型物业大幅增加，来自东方新天地广场、NEO企业大道，小户型来自七街公馆(论坛新闻)、皇御苑(论坛新闻视频)、御河堤(论坛新闻)。物业型态方面，小户型仍是全区的绝对主力，大户型占3成多，改善型的成交量较少。

　　南山区新房成交以高端物业为主，宝能太古城、首地容御、十五峯等是全区的成交主力楼盘。物业型态方面，改善型占绝对优势，小户型和大户型的成交面积相差不大。

　　盐田区新房成交量也有明显减少，成交67套，全部来自金山碧海(论坛新闻)、天麓(论坛新闻)、幸福海(论坛新闻)三个项目。物业类型方面，小户型的只成交了1套。

　　宝安区由于新盘金域豪庭入市热销，使得全区的新房成交量环比继续增加，共成交971套，成交面积近8万平方米，不过，成交量与去年同比相对仍减少5-6成，金域豪庭、金地上塘道、财富港(论坛新闻)大厦等是全区的主力成交楼盘。

　　龙岗区4月份的新房成交量也保持增势，共成交1172套，成交面积超过12万平方米，环比增加15.4%，不过，成交量仍不到去年同期的一半，振业峦山谷(论坛新闻)、阳光天健城、上品雅园等是全区的主力成交楼盘。

　　豪宅成交增加导致深圳房价居高不下

　　本月深圳市商品房成交均价20555元/平方米，全市房价在盐田区豪宅成交的促动下依然保持高价位，环比3月份小幅上升0.6%，同比2009年4月上涨68%。本月宝安区、龙岗区成交均价下滑，分别环比下降19.96%、1.63%。关外楼盘成交均价的下滑主要是小户型成交比例上升，多数楼盘成交均价较低。其余四区中，罗湖区、南山区、福田区成交均价环比分别上涨19.87%、8.99%、8.13%。盐田区成交均价涨幅最大，环比上涨70.13%，主要是本月东部华侨城(论坛新闻)天麓共成交2801.92平方米/16套，拉动了片区成交均价的上涨，也是的新政出台后深圳全市的房价稳中有小幅上涨。

　　各行政区方面，关内四区4月份的新房成交均价都呈涨势，由于天价别墅天麓的成交量由3月份的7套增加至4月份的16套，大幅拉升全区的成交均价至53304元/平方米，环比上涨70.2%，同比上涨近2.3倍；罗湖区由于价格较高的兰亭国际公寓入市销售，使得全区的成交均价环比上涨近20%，达25570元/平方米，同比上涨近90%；南山区继续以高端物业成交为主，成交均价更是逼近32000元/平方米，环比上涨9%，同比上涨近1倍；福田区由于东方新天地广场继续放量成交，全区成交均价轻松突破3万，达30629元/平方米，环比上涨8.1%，同比上涨约55%；宝安区由于低价的金域豪庭热销，稀释了高价物业的份额，导致宝安区4月份的成交均价环比大跌20%至17298元/平方米，这是今年以来首次跌至2万之下，不过，同比仍上涨了35.3%；龙岗区的情况和宝安区类似，低价的振业峦山谷大量成交拉低了全区的成交均价，为13512元/平方米，环比小幅下跌1.6%，同比仍大涨56.6%。