中联周评：二手均价小幅下降 低价物业成交增多

　　前言：上周（6月14日-20日），根据国土局数据显示，深圳二手房过户成交636套，平均每天成交318套，环比前一周下跌15.6%。成交均价方面，受低价物业成交增加影响，上周二手房均价环比下跌5.2%，为12056元/平米。

　　一、上周二手房成交量分析

　　六月第三周（6月14日-20日），根据国土局数据统计，受端午节小长假影响，深圳二手房过户成交仅626套，与前一周的2638套相比，环比下跌75.9%；平均每天成交318套，环比下跌15.6%。从每周的日均成交量来看，深圳二手房由4月份高峰期的700-800套一天，下降为目前约300套一天。分区来看，上周深圳六区过户成交套数分别为，福田156套，罗湖125套，南山10套，龙岗122套，宝安122套，盐田8套。

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

　　二、上周二手房成交均价分析

数据来源：中联地产成交系统

　　根据中联成交数据测算，上周均价出现了一定幅度的下降，为12056元/平米，环比下跌了5.2%。从上图来看，二手房价格在4月中旬达到顶峰14675元/平米后，一路震荡下行，至上周创下了新低，约下降了17.8%。这主要是受大面积、高价位物业成交减少受引起的结构性下调。如上周中联的成交数据显示，90平米以下物业占比接近8成，比前一周增加8个百分点。价格1万元/平米以下的单位成交占比38%，相比前一周的31%上升明显，中小户型和中低物业成交比重有进一步扩大的趋势，成为均价下滑的主要原因之一。而从中联一线员工反馈和我们抽样的重点成交楼盘来看，房价下降幅度较小，大部分在5-10%之间。

　　综述与展望：

　　6月份二、三周（6月7-20日）是今年以来房地产市场难得的没有出台新政的时期，由此可看，在4-5月严厉政策接踵而来之后，市场进入了一个政策的执行期和观察期，而传闻中的“房产税”并没有出台，炒作热度也在下降。在政策干预相对较弱的情况下，深圳楼市迎来了些许积极变化，从媒体上报导可知，部分开发商的降价促销手段取得了良好的效果，而根据中联的实际成交数据来看，6月以来二手房成交量呈现小幅回升的现象，预计相比5月上升幅度可达到2-3成。这种积极变化与6月份以来开发商和业主的主动降价是密不可分的，这也证明了我们之前的判断，即房价是影响市场成交走势的最重要指标，房价合理让步能够促使得刚性需求入市。所以，我们认为新政影响下最悲观的时期应该是4月中旬至5月份这个阶段，6月份开始随着更多的优惠盘源推向市场，成交量虽不能大幅回暖，但有望企稳并小幅好转，而成交的重点将继续以中小户型、中低价位的首次置业需求为主。