美联物业：探讨中国住宅市场发展的四大瓶颈

　　楼价近年来攀升速度十分惊人。政府的反周期政策试图通过税收体系和房贷措施直接打击消费者的置业热情，从数据面来看，似乎比较成功。根据美联物业的统计，四大一线城市商品住宅的月均成交套数降幅在6-7成左右，甚至达到8成。成交量在连续下滑两个月后，楼价悄然松动，但较08年价格下落的速度更快。虽然没有大面积的降价，民众还是看到了曙光。房地产投资的速度也同比放缓。通过税收和房贷措施打击需求确实奏效。但笔者认为中国楼市的发展还有四大瓶颈，可能在长期内影响住宅市场稳定。

　　·第一：住宅供应结构失衡

　　合理解决居住问题一直是中国这种人口众多、资源相对匮乏的国家头疼的事。改革开发后，对中国居住影响最深刻的，可能是用市场化手段去解决居住问题。其中2003年国发18号文（《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）是这一时期政策的典型代表。文件明确指出：“让多数家庭购买或承租普通商品住房”。在这样的指导性政策下，住宅供应全面向商品化迈进，保障性住房建设一直缺位，加上其他因素的综合作用，导致房价在近10年放肆得攀升，不少城市和地区的房价10年间长了超过3倍或以上。

　　根据国家统计局和美联物业的统计，保障性住房的有效供应在整体住宅供应里所占的建筑面积大约1/10。而中国社会的吉尼系数2009年已经突破0.47, 贫富差距已经突破了合理的限度。中低收入阶层在社会总人口中所占的比例仍然很突出，指望通过市场化手段解决夹心层和社会低层的居住问题是不现实的。

　　可喜的是，中央政府已经看到这一局面，并在其相关政策中有所体现。例如1998年国发23号文提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”；至2007年国发24号文（《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》）“尽快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，提法的变化表明中央政府在认识的程度上已有明显不同。

　　目前主要城市“房价负担比”过高（请见下图），就连一向稳定的广州，二手住宅负担比5月也达到了50.6%，保障性住房建设重燃旧梦。但是，靠道德和行政命令去鼓励建设保障性住房，必然不能持久。建议的改善方向是将建设和分配指标细化，与地方政府的政绩捆绑。

　　如果说供应量不足是一方面因素，更为引人关注的就是分配渠道。突出表现在两方面，一是分配制度不透明。二是受让人群的公示和违规处理方面仍有很大的改善空间。现有的分配渠道可能鼓励了政府的监管套利行为，低估了政府的信用风险。如果地方政府能在保障性住房分配渠道上给于相关的信息披露的指引，相信更能减少民众的质疑。