招商置业:深圳二手房挂牌价持续攀升(3.17-3.13)

 1、 深圳二手房成交走势

 1.1全市二手住房挂牌价格走势

 本周二手住房挂牌均价为20568元/m2，较上周上涨116元/ m2，增幅为0.56%，连续三周呈上涨态势，再创新高。从各区域来看，挂牌价格均有小幅上涨，盐田区涨幅最小，0.16%；本周仍然是龙岗区上涨幅度最大，达1.63%，与上周相同；南山区次之，涨幅为0.75%。二手房挂牌价格持续上扬的原因仍然是业主惜售心理的加剧，以及刚需的强劲释放，推高了业主对持有物业预期价值，龙岗区由于大运、地铁开通以及区域产业发展规划等利好，成为看涨最高的区域。

图表1-1（数据来源：深圳房地产信息网）

 1.2全市二手商品房成交量走势

图表1-2（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

 本周全市二手房成交2619套/26.94万m2，与上周相比，成交量大幅上涨，也超过了去年同期水平。本周成交套数较上周增加309套，环比增长13.38%；成交面积增加6.84万m2，环比增长34.03%。二手房日均成交523套，较上周增加了61套。成交量的持续回升说明刚性需求仍然非常旺盛，普遍预期后市房价难以下调，刚需逐渐释放。但在目前业主普遍惜售，有效房源稀少的状况下，再加上限购令和营业税新规限制和抑制了部分刚需，后期二手房成交量将保持平稳小幅回升。本周二手住房成交套均面积81.35 m2/套，本周二手住房成交仍然以90平米以下的刚需置业为主。

 2、 深圳二手房价格与新房价格比较

 2.1本周全市价格走势

　　图表1-3（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳房地产信息网）

 2.2本周各区域价格

图表1-4（数据来源：深圳房地产信息网）

 本周全市一手住房成交均价为21354元/ m2，较上周大幅上涨7.66%。这是因为本周福田、南山区高端物业成交，特别是福田区本周以41636元/平米的均价遥遥领先，从而拉升了本周全市新房价格。

 本周全市一手房价格比二手房高785元/m2，但从各个区域来看，本周依然只有盐田区一、二手房价格出现倒挂现象，两者只相差86元/ m2，这是因为本周盐田区成交占47.62%的和亨城市广场价格均在2万元/平米以上，因此，基本上接近二手房价格。其他区域新房价格皆高于二手房，其中依然是福田区价格差别最大，一、二手房价格相差达17072元/平米，本周福田区新房价格遥遥领先，均价达41636元/平米。这是因为均价在4万元/平米以上的新天地广场和四季山水花园二期成交了5套，占71%，使福田区新房价格上升至4万元的高位，而二手房由于量多以及结构性差距较大，始终赶不上新房价格。本周南山区豪宅项目成交较多，如三湘海尚、鸿威海怡湾畔、半山海景和岸芷汀兰等高端住宅，使得南山区新房价格达35325元/平米，远远高出二手房价11230元/平米。

 3、 深圳二手房成交量与新房成交量比较

 3.1本周二手房成交与新房成交量走势

图表1-5（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

 本周新房的日均成交量为69套/日，较上周减少74套，环比下跌51.75%；二手房日均成交量523套/日，较上周增加61套，环比上涨13.2%。

 3.2本周各区域二手房与新房成交量比较

 本周一、二手房成交量合计3103套，相比上周的3317套减少214套，环比下降6.45%。其中一手房成交量减少523套，环比下降51.94%，二手房成交量增加309套，环比上涨13.38%。本周全市一、二手房成交量之比为1：5.41。

 本周新房成交最活跃的区域为龙岗区，成交套数占一手房成交总量的47.11%；其次龙岗区占27.48%；关外两区成交量合计占到74.59%。南山区占17.56%；其他区域合计占7.85%，其中福田区本周成交量最少，成交7套/827.68平米。二手房成交量本周最活跃的仍然为关外的宝安和龙岗区，合计占总成交量的46.24%，其次为福田区，占19.4%，南山和罗湖居中间，分别占17.49%、14.59%；盐田区成交量仍然最少，成交60套/5910.07平米，占2.29%。

 从成交的户型来看，本周一手商品住房成交以1房、2房为主，两户型成交基本相当，合计占全市成交量的72.73%。3房户型所占比例较上周有所降低，占全市的14.88；四房、复式和复式住宅等大户型豪宅占比较上周增加，占9.09%，单身公寓和商务公寓占2.69%；四房以上、单身宿舍和别墅类无成交。

 从成交面积区间来看，本周一手住宅成交依然是以90m2以下的物业为主。90平米以下的物业共成交403套，占83.26%，所占比重较上周有所上升；90~144平米成交48套，占9.92%，比重大幅下降，144平米以上的物业成交33套，占6.82%，与上周基本持平。与上周相比，90平米以下的物业成交比重上升，90平米以上的物业成交比重下降。

 4、新房市场动态

 4.1新增预售信息

 本周全市无新增预售项目。

 4.2新盘动态

 万科红：2011年3月12日开盘加推最后一批珍藏精品71-99㎡的2-3房单位，均价17000-21000元/m2，购房减总价6万元/套、3天内签约再减1万元/套优惠，含非毛坯1500-2000元/m2，2栋已售磬，仅剩1-3栋40余套单位在售。目前仍然可以享受2月19日-3月31日“梦想万科红置业计划”购房享四重优惠。该项目位于龙岗区布吉镇罗岗锦龙路与惠康路交汇处。

 曼海宁：纪元5-7栋67-120㎡润景筑品2011年3月12日开盘推出，均价约23000-25000元/ m2，VIP客户交1万抵3万房款，户型主要为67㎡2房、80㎡小三房和120㎡大三房。该项目位于宝安龙华新城新区大道和和平路的交汇处。

 凯旋湾：2期32套别墅2011年3月13日开盘，均价7万元/m2，总价1400-5800万元/套，含石材成本300万元/套，主要为280m2的双拼别墅和300-400 m2的独栋别墅；1期22套现已售磬，单价6-10万元/ m2，均价8万元/ m2，购房享98折优惠。该项目位于龙岗区南澳街道盆仔湾东岸，海滨北路东侧。

 合正中央原著：2011年3月14日加推坐北朝南新品，现主要有120m23房、140m24房天龙八部，起价23000元/m2。购房享一次性99折优惠。此外，1期240-320 m2的三联排、四联排别墅目前已经对外开放样板房，联排别墅为5层，地下2层为赠送，预计会在3月份开盘。该目位于宝安区龙华新城中心区，人民路西侧。

 5、政策动向

 房租纳入政府调控，稳定房价到合理水平为目标

 3月9日，住房和城乡建设部副部长齐骥、住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠在十一届全国人大四次会议“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上表示，中国城市居民89%拥有自有住房，今后对房租的调控也将逐步纳入到房价调控中来，重点强调今后加大租赁市场供应和加强市场监管。并鼓励一些专业性的公司做出租住房的经营业务。

 很明显，住建部已经注意到最近一个时期，特别是今年春节过后，一些热点城市和大城市出现了房租上调，社会反映比较强烈。从过去的经验看，有季节性上涨因素，也有市场其他因素。

 深圳市房地产权登记中心：转让价格低于市场价（或原登记价）须核定纳税

 深圳市房地产权登记中心表示，申请人填报的转让价格明显低于市场价格（或原登记价格）的，需到税务部门进行价格核定，凭税务部分开具的相关证明申请转移登记。上述内容已经作为“温馨提示”张贴在该中心的取号窗口。

 二手房转让营业税相关细则出台，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。此外，若是普通住宅，其契税按交易金额的1%征收，若是豪宅，其契税按交易金额的3%征收。所以，上述调控政策，为了较少交易成本，许多业主以超低价过户达到逃税、避税的目的。据悉，市地税局与房地产权登记中心沟通后出台了上述“温馨提示”， 是为了打击“国八条”后出现的这种严重的逃税行为，加大治理“阴阳合同”，这或许是之前传言二手房交易评估价收税的出台步伐开始加快。