北京8月高端楼盘销量低位回升 整体价仍稳步上涨

　　远洋万和城新政后销量反而上升，开发商称有部分在新政前购房的客户，4月以后才签约。

　　楼市出现了“回暖”的声音，不少城市统计的房价上升状况尤其引人关注。但是，从普通人切身的感受来看，目前敢于涨价的楼盘并不多。

　　通过对相关政府网站统计数据的研究，显示8月份高端住宅的成交量在6-7月的低位上回升，改变了当前市场的成交结构。这一结果或许会对当前正热的“真假回暖”之争带来一些更真实的参考。

　　高端住宅在新政后成交量和成交价格走势如何，是否也体现出了“政策冲击效应”？本报根据北京市房地产交易管理网月度项目成交详细数据，选取了新政前后皆有房产在售的约20个楼盘的24批次预售许可证，进行了对比分析。

　　高端住宅销售量跌价升

　　新政后，北京共有13个拟销售均价超过3万元/平方米的高端住宅入市。根据北京市房地产交易管理网和远嘉经纪提供数据显示（截至8月31日统计），2010年4月新政前有30个在售住宅项目均价在3万元/平方米以上，1-4月共成交1060套，新政后的5-8月共成交388套，下降了63.4%；实际成交均价4月为56500元/平方米，而8月成交均价为58300元/平方米，成交价格上涨了3.2%。

　　从成交数据来看，高端住宅亦受到新政冲击，但不同项目受政策影响差别较大，尤其是盘古大观，霄云路8号、钓鱼台七号院等豪宅项目受影响程度更为有限，成交量依然维持稳定。

　　价格方面，虽然新政出台后，个别项目售价出现小幅波动，但高端住宅整体售价维持上升趋势，其中部分项目的价格甚至有较大涨幅，比如西贸中心京房售证字(2008)280号的平均成交价从新政前（1-4月）的23634元/平米涨至新政后的43416元/平米；融世家华苑京房售证字(2009)103号的1-4月平均成交价为42701元/平米，5-8月平均成交均价涨至51966元/平米。

　　六月份是高端住宅销售最低点

　　记者根据北京市房地产交易管理网的月度项目成交详细数据，选取了在新政前获得销售许可证、新政前后皆有房产在售的约20个楼盘的24批次预售许可证进行了对比分析，在新政出台后的首月，大多数楼盘均出现了成交量明显下跌的状况，至六月份为最低谷，仅万科公园5号京房售证字(2008)314号这一预售许可证批次的房源成交量就达到23套，其他的楼盘月度成交量均为5套以内的个位数，或零成交。

　　记者的调查显示，其中部分是因为成交的产品不同而造成的，少数项目因为折扣和一次性付款购房享受原有折扣比例加大，而影响了成交价格，直接声称降价的楼盘没有调查到。

　　这种状况在7月份略有好转，但不够明显。8月份，高端住宅市场成交显现出明显的回升势头，多个项目销售明显好转，抽样范围内，5个楼盘的成交达到两位数，超过一半的楼盘成交量较上月持平或上升。成交数量较大的楼盘，成交均价多数有所调整，以价换量的特点有所显现。

　　高端住宅市场反应滞后于普通住宅

　　业内人士认为，多数高端住宅新政后成交量下降，除了受到新政中贷款政策、限购政策等影响外，最主要的原因可能还是受其项目自身抬高售价的影响。

　　远嘉经纪副总经理赵海亮分析，高端物业的成交特点有别于普宅市场，表现为成交周期长，成交量释放缓慢，并且高端住宅对政策反应要滞后于普通住宅。当普宅市场调整时，高端住宅表现得更为抗跌，因此相比普通住宅，高端物业的资产保值性、产品独有的稀缺性及高附加值等优势更加明显，是大部分投资客作为长线的稳定投资之一。因此，8月份市场价格有所松动时，部分长线持有者就开始考虑进场了。

　　北京某房地产研究所副所长牟增彬认为，8月份很多城市的房地产市场都出现价格和成交量回暖的状况，但是从具体个盘来看，却没有出现明显的涨价状况，这就表明了8月份楼市的成交结构出现了变化，高端住宅的成交比例有所上升，同样是价格刺激，高端住宅与普通住宅相比，成交回升的速度有一定的滞后性；而高端住宅受到政策压力较大，新增楼盘的价格申报受到的限制也较大，供给不足对成交量的影响也较大。

　　■市场分析

　　新政对高端市场有冲击

　　“本来有客户要购买多套，现在都只能购买一套了，对于我们的成交量的影响立竿见影”，东三环一位项目销售负责人表示。

　　截至目前，已经出台的政策对于二套以上房产、大户型房产高压限制的趋势没有任何改变，而本周传言首套房的房贷政策要收紧的消息，被证实对市场影响并不会很明显。此外，高端住宅还面临一些政策潜规则的限制，如预售许可证办不下来等。这意味着，高端住宅市场的政策压力与普通住宅相比要高出许多的趋势近期难以改变。

　　而就算开发商敢涨价，政府也会出新政策的预期在开发商之中十分明显，东部某高端楼盘本月销售量达到数十套，开发商近期对此十分紧张，认为高端住宅市场回暖之时，可能是新政策出台之时，就算不出政策，如果做了出头鸟，也担心自己的日子不好过。

　　针对下半年的高端物业市场，远嘉经纪副总经理赵海亮认为，高端市场吸引的主要是财富阶层，这部分人群受房贷政策收紧的影响有限，他们置业的目的更多是出于资产配置的需要，尤其是目前国内值得投资的品种有限，高端住宅依然是未来资金追逐的热点。

　　北京某房地产研究所副所长牟增彬也对此持接近的看法，他认为，8月份的高端住宅成交量回升态势比较明显，但由于信贷政策的限制，限购套数的限制，以及政府对新楼盘预售许可的监管，9月份市场很难出现更明显的变化，会维持价量企稳的状态。

　　东三环某高端项目的开发商表示，政府目前已经对该项目的预售价格进行了限制，估计开发商在价格问题上很难有自主空间，整体的成交均价不能突破上线，项目会采取低开后逐渐拉升的方式来进行营销，促进一定的销量，但是如果月底总结这个月的平均价格，估计还是和上月接近。

　　“领导对公司旗下的优质项目销售没有太大的销售量需求，看好资源的稀缺性，在完成基本任务后，开发商的促销计划就会暂停，这意味着高端住宅市场近期会趋于稳定，10月份后到年底会出现销售量的较大幅回落”，该开发商表示。

　　■相关政策链接

　　4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

　　4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　4月30日，北京政府发布调控通知,要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款；同时，北京市政府要求，自《通知》发布之日起，同一购房家庭只能购买一套商品住房。

　　远洋万和城 新政后销量不降反升？

　　■典型楼盘调查

　　远洋万和城是远洋地产在北四环打造的一个高端楼盘。项目于2008年4月第一次开盘时，均价为23000元/平方米，经过2008年楼市的调整，2009年该项目房价连续上涨，从30000元涨到40000元，而到了2010年新政前房价又经历了新一轮上涨，远洋万和城的房价站上了50000元/平方米的高度，成为北京又一个房价超5万元的高端楼盘。

　　记者从北京市房地产交易管理网获悉，远洋万和城在新政前的1-4月，共成交16套，销售均价达到40999元/平方米，新政后5-8月则总共成交了20套，销售均价达到46685元/平方米。

　　作为并不是针对首次置业的高端楼盘，远洋万和城新政后4月销售数量高于新政前4月，从签约数据上来看，该项目很难看出是否受到了调控的影响。

　　对于该项目新政前后销售变化不明显的现象，远洋万和城相关负责人表示，这是因为有部分在新政前购房的客户，拖到4月以后才签约的缘故。他表示，在新政后，项目的销售还是受到了一定影响，不少客户开始观望。加之远洋万和城目前的售价达到5万元/平方米，都是大户型产品，一套房产就要上千万，无法与中端产品的销量相比。但是，随着5、6月两个月的观望，改善性客户也陆续开始出手，目前远洋万和城每月仍有8-10套的销量，最近推的一期项目已销售了大部分，剩下不足10套房源。

　　记者获悉，今年10月，远洋万和城还将继续推出C区100多套房源。该负责人表示，届时将会根据市场来灵活调整价格，比如提高非毛坯修标准等。