新南国影城开先例 负合博弈影院与商业地产结合

　　捆绑共生

　　空置的商业地产没有任何意义，只有客流，才能盘活所有业态，更重要的是，电影院带来的休闲型客流，不会与其他任何业态的重叠。

　　在跟影院打了5年交道后，新中关摩尔资产管理公司董事总经理王海开始意识到这种特殊业态对商业地产的价值。王海投资的商业地产项目位于北京中关村，合作伙伴是影院投资领域的先行者广州金逸珠江院线，二者合作的北京金逸影城2006年开业，去年，以1812万的票房收入，位于全国影院票房排名的第54位。如今，王海将新中关的战略布局转向了二线城市，不过他强调，在以后新中关开发的所有商业地产项目中，都会有电影院的身影。

　　“商业地产需要能带来客流的合作伙伴，电影院正是符合这一要求的业态。”王海说。在他看来，商业地产之所以区别于普通的地产，最大的问题不在于生产，而在于经营，空置的商业地产没有任何意义，只有客流，才能盘活所有业态，更重要的是，电影院带来的休闲型客流，不会与其他任何业态的重叠。

　　影院也为商业地产项目带来了客流，提升了商业地产项目的质量，商业地产项目也能够为影院提供了高质量的观影人群，根据《2008中国电影市场报告》的统计，目前票房最高的放映点，大部分位于大型的购物中心、商业地产项目之中。二者之间的相互提升，使得影院已经成为国外商业地产项目的重要业态，国内较早意识到这一点的大连万达，就一手打造了与自身商业地产项目结合的万达院线，如今，这已经成为了影院投资业与商业地产业中的共识。

　　“商业地产和住宅地产、销售型物业不一样，讲究的不是现金流短期的收益，而是中长期收益。”叶宁说，他算过这样一笔账，万达影城每年交给万达集团的租金，只能勉强够得上“王老板”买地建设投资的利息。但是有了万达影城，商业地产中的其他业态租金平均增长了50%。换句话说，影院的承租能力低于其他业态，从租金贡献率的角度讲，远低于餐饮或零售，但却具有普通业态无法比拟的价值贡献。

　　邢惠斌习惯将商业地产与影院之间的关系比做婚姻，一荣俱荣，一损俱损。因为初期的高投入加上15年的租期，使电影院很难像餐饮零售业态般来去自如。与婚姻更相似的，是邢认为项目选择的关键，并不是选择商业地产本身，而是选择开发商。在他看来，影院投资未来的发展方向，是影院投资者和开发商之间形成相对稳定的战略同盟，采取定制化的方式发展影院，既能降低风险，又减少了交易成本。

　　“我们跟深国投、中信、宝龙集团都有过类似的尝试，最近还在跟合生创展开发商接触。”邢惠斌说。

　　希望通过捆绑的方式与开发商结成共生体的，并非只有中影一家，目前，业内较为典型的跨界同盟还包括金逸珠江和中粮的大悦城、博纳影业和茂业集、星美院线与宝龙集团等等。但事实上，这样的捆绑关系依然处在比较松散的状态。

　　“好的项目，大家都来抢，不愁租，开发商不愿意捆绑，当开发商想进入二三线城市的时候，影院又不愿意跟进。大家还都是站在自己的角度上考虑问题。”邹海荣说。