新南国影城开先例 负合博弈影院与商业地产结合

　　在杨步亭看来，由房地产开发商掀起的跨界竞争，是推高租金的首轮力量。这类竞争者的出现，不但无形中使得原有的影院投资者主体——国有院线失去了很多的物业资源，其强大的经济实力，也让国有企业在竞争中不得不“出大力、流大汗”，影院租金也就在这样的竞争中逐步攀升。

　　而2008年开始的高租金潮中，被杨归为“第三种力量”的新进入者们越来越多地成为了推高租金的主角。这类投资者的一大特点，就是出于“战略的考虑”拿项目，给开发商开出的租金条件，往往让中影、上海联合、万达这样的老手措手不及。

　　以法国陈氏、韩国希杰、角川在内的外资影院投资公司就属于这一方阵。由于进入中国不久，为了迅速打开市场、建立影响力，这些企业往往愿意支付更好的租金，据了解，韩国希杰就为东直门的国胜购物中心开出了1000万的租金，同样，鸟巢的影院项目，最终也落入了希杰之手。

　　与此同时，包括保利博纳在内的电影产业的上游公司，也开始向下游延伸，希望打通产业链。不久之前刚在创业板上市的华谊兄弟，也计划投资影院，发展自己的终端。有业内人士告诉记者，这类公司“要挑战市场份额，没有现有影院，没有院线，只能靠价格打动开发商。”据了解，保利博纳旗下的博纳影业在茂业集团深圳的一个商业地产项目中拥有7个放映厅的影院，保底租金已经达到了500万人民币。换言之，影院年票房至少要达到3000万以上，才有可能做到盈亏平衡，而按照2008年的统计，电影票房达3000万以上影院数目只有10余家。

　　“影院的选址跟商业地产类似，与当地的人口的总量、消费的能力、经济的发展水平息息相关。”万达院线总经理叶宁告诉记者，此前，叶宁主管万达集团项目开发部，主业就是拿地。所以，当所有投资者都把目光集中在这些有限的商业地产项目中时，激烈的竞争必然导致了租金的上涨。

　　负合博弈

　　目前高租金水平下推出的影院项目，将会在此后的经营中面临巨大的压力。而影院的租赁协议往往长达15年，一旦影院在租期内退出，这种压力也会从影院转移到商业地产开发商身上。

　　在万达院线发展部副总经理邹海荣看来：“中国电影行业发展的一大瓶颈是有效屏幕数不足，原因之一是适合建电影院的商业地产的总量还很少。现在商业地产的所有业态里面，最不愁租的就是电影院，因为现在做电影院的中高端都有，所以都能租出去，供需不平衡，所以竞争激烈。”

　　邹海荣原本在万达集团发展部工作，2008年起就跟随“老大”叶宁进入了万达院线，成立投资开发部，当时的定位就是寻找万达地产项目之外的发展可能。但由于看到市场竞争的激烈，他们在2009年，选址策略已经发生改变。

　　据了解，万达院线一改自有物业与非万达物业“两条腿同时走路”的扩张战略，悄然淡出了高价项目的竞争。

　　“今年开始，我们的战略有了变化，以万达自有物业为主，非万达项目为辅，非优质项目不考虑。”邹海荣告诉记者。截至目前，万达院线将近45%的影院座位来自非万达物业。

　　目前非万达物业战略转变的理由有二。一来，在这样的竞争态势下，支撑这一战略转变的理由有二。一是万达集团的商业地产进入加速发展时期，“没必要趟这个浑水”。二是因为在万达院线看来，目前的前期项目争夺已进入非理性阶段，但热度过后，这一阶段推出的影院就要面对高租金带来的经营压力，继而出现出售和转让的可能，与其追高，不如等待时机收购。

　　在电影产业较成熟的北美市场，电影院的收入由票房分成、爆米花、汽水等特许产品销售以及屏幕广告组成，其中，特许产品销售为影院带来了接近50%的利润。而在中国，电影院的收入中，票房还是占绝大部分。一般而言，影片的票房一分为二，由制作、发行环节和电影院各得票房总额的50%，在此基础上，税和电影基金要分掉票房的8%左右，再扣去上交院线3%-5%的管理费，最后留给影院的，大概是40%左右。如果按照20%的租金比例，影院在支付了水电、人工、设备维修和场地翻新的费用后，结余盈利已经变成了艰难的任务。

　　据了解，目前已签约的项目中，20%票房分成的租金并不多见，但是，中影影院投资有限公司办公室主任刘洋告诉记者，眼下正在接洽的项目中，越来越多的地产商和业主开出了这样的条件。“开发商会说，你看某某都给20%的抽佣作租金，你们怎么不给。这样的情况越来越多，如果以后成了主流的话，对市场是影响非常坏的事情。”

　　按照邹海荣的推断，影院行业的重新洗牌将出现在2—3年之后。因为2008年谈签约的高租金影院从规划、开发到营业需要一两年的时间，会在今、明年年初左右大规模开业，开业后一到两年，经营压力开始显现。

　　这一定的实的想象的分账比例，我们是打死不会做的。成了艰难的任务。”这一预言尚无法证实，但可以肯定的是，目前这一租金水平下推出的影院项目，将会在此后的经营中面临巨大的压力。而影院的租赁协议往往长达15年，一旦影院在租期内退出，这种压力也会从影院转移到商业地产开发商身上。

　　“一旦影院撤出，屏幕、座椅都可以一起带走，但影院所需要的场地一般都是在项目开发时期预定的，开发商很难将其改造后租给其他的业态，即使是由其他电影院接手，需要调整租金不说，还要搭上客观的时间成本。”中影影院投资有限公司总经理邢惠斌告诉记者。