新南国影城开先例 负合博弈影院与商业地产结合

　　商业地产与影院经济的关系耐人寻味。

　　2009年，这种“嵌入商业地产”的影院投资模式，逐渐成为中国一线城市电影院建设的主流。但不断被推高的租金，使得影院投资者进退两难。

　　追溯两者的合作，始于2002年。时任中国电影集团公司(以下简称：中影)董事长的杨步亭第一次开始跟中信深圳(集团)公司合作，在其开发的中信城(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)市广场项目中投资建设新南国影城时，国内影院投资市场尚是一片空白。

　　在当时，新南国影城的投资很难找到可参照的范本，中影是“冒着很大的风险”接下项目的，双方约定，中影向深圳中信支付总票房收入的5%作为租金。

　　而后，越来越多的影院投资者“效仿”中影，纷纷把终端选在大型购物广场内，使得商业地产的影院招租逐步升温。如此一来，影院向商业地产开发商支付的租金峰值，已经从2002年票房分成的5%，飙升到2009年的20%。电影院已成为商业地产项目中“最不愁租”的业态。而商业地产开发商，则出人意料地成为了中国电影产业迅猛发展的最大受益者。

　　新南国影城与中信城市广场合作开创影院与购物广场合作的新模式

　　“我们现在基本上能保持每天增加1.5块左右的银幕，这在全世界任何一个地方是不能想象的。”10月底，在中国电影发行放映协会和中房协联合主办的首届“电影业与房地产跨界峰会”上，广电总局电影局局长童刚告诉坐在一起的众多影院投资者和商业地产开发商们——中国的电影业处于最佳的发展期。

　　事实上，从目前中国13亿人口共拥有有效屏幕数4000块的现状来看，与美国3亿人口拥有4万块屏幕相比，中国影院投资市场，确实仍拥有着巨大的市场增长空间，“最美好的受捧”尚未到来。

　　但另一面，是日益高企的租金成本，似乎已过早地将影院投资拖进了低利润的泥沼，行业的领跑者中，战略性收缩的声音已经出现。而对于商业地产商而言，今天的高租金背后，隐藏的是倒手的风险。

　　“跨界”之后，将是一次可以带来双赢的相互借势，还是一次难以收场的负合博弈？影院投资者和商业地产开发商们，已开始寻找“共生”的可能。

　　混合动力

　　影院与商业地产的结合，既解决了有效屏幕数的不足，也吸引了差异化的人流，对两者都是利好。而电影产业的高速增长，也吸引了更多的影院品牌参与竞争，是推高租金的首轮力量。

　　从5%到20%，影院租金一路攀升的背后，是电影终端的放量增长和有限的商业地产资源之间的矛盾。

　　在新南国影城诞生的2002年，中国的电影终端规模正处在“辉煌的时期”，全国电影银幕达到了17万块，其中3万块位于城市，14万块分布在农村，其中绝大多数是国家投资的单厅“礼堂式”电影院。现代化的多厅影院非常稀少。就在这一年，广电总局在全国范围内推行院线制改革，为跨地区竞争和业外资本的进入打开了大门。

　　随着电影制片和发行的管控逐步放开，中国电影产业进入了高速增长时期，旧式影院的放映条件无法满足需求，有效屏幕数不足成为了限制票房总额增长的一大瓶颈，电影终端建设开始被多方投资者看好。根据中国电影发行放映协会的统计，目前投资和计划投资电影院的公司已有几十家，其中，有不少来自业外。

　　中国电影发行放映协会会长杨步亭将投资影院的主体分成了三类，第一类是包括中影在内的各省市原有的电影公司，这类投资者既有影院投资经验，又有当地政府资源，随着地方市场的逐步形成，影响力也在逐步增加；第二类投资主体来自业外财团，主要以房地产企业为代表，其中既有以万达为代表的自建自用型，也有以广东金逸这样，完全依靠租赁物业发展影院的企业；最后一类，则是在行业中尚未形成规模的新进入者(例如外资院线)和地方性小企业。