惠州楼市十年：这些年购房者都经历了什么？

编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀，浮生若梦，十年，惠州有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。

　　房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：惠州楼市十年》系列文章，呈现惠州楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　十年时间，房掌柜与惠州楼市一同经历了金融危机的低谷，也见证了2016年的楼市巅峰，看过无人问津的冷清，经历过房价一天一价的涨幅，也体验过通宵买房的疯狂，房掌柜与楼市一同成长，在跌宕起伏中体验人生百态。

　　金融危机、楼市回温、深圳客、大湾区，众多词语串联成了这十年的惠州楼市，房掌柜精选十年间那些让人印象深刻的关键词，与你细说。

　　9月起，大规模救市举措相继出台，央行连续5次下调人民币存贷款基准利率。但对于这座南中国海边的城市，购房者观望情绪依旧弥漫，置业者暂时搁置购房计划，选择继续等待，2008年底惠州新房库存达24314套，而全年新房销量仅在1万套左右。

　　年底，“国13条”出台，要求地方政府稳定房地产市场，根据市场变化，主动采取措施，以合理的价格引导商品房销售，这个政策的出台，让更多的开发商和地产投资人士对未来看到希望的曙光。

　　惠州楼市在这一年迎来华丽转身，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，各种利好政策也让楼市逐渐回温，外地炒房客重新回到惠州市场，房价开始突破5千元大关。

　　中央推出4万亿大规模刺激政策后，全国楼市也迅速反弹，《蜗居》这部描写房价飙升的电视剧也应时而出，反映了高房价压力下年轻人的生活。

　　莞惠城轨也在这一年动工，作为一条连接惠州和东莞两地的交通大动脉，吸引了一大批置业者前往城轨沿线投资，2008年的库存逐渐消耗，年底楼市开始供不应求，价格也随之上涨。

　　政策调控是2010年楼市的主线，贯穿全年市场。从4月17日国家上调二套房贷首付到五成，到9月30日暂停对第三套房、外地人贷款，调控政策越来越严厉。

　　除此之外，深圳在9月30日出台“限购令”，深圳市户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭限购一套。使得大量来自深圳的购房者，如潮水一般涌入惠州，数据显示惠湾区域比例大概占9成，惠城的比例也一度达到5成。而与深圳龙岗坪山唇齿相依的大亚湾，此时又恢复购房入户的政策，令大亚湾楼市出现一轮火爆。

　　值得一提的是，惠州豪宅税标准也从这一年的12月份，单价从5100元上调至6425元。

　　然而，对于2010年惠州楼市来说，并非一直是风调雨顺。面对二套房贷首付调至5成，也让越拉越多的购房者选择观望的状态，这直接导致开发商之间的博弈，很多楼盘开始暗自降价，或以“特价房”的形式为噱头吸引购房者。年中，成交量也出现大幅度的下滑。

　　不过下滑的情况是短暂的，第4季度受政策和新房大量供应的影响，惠州楼市在年底出现量价齐涨的局面。

　　从年初开始，惠州楼市便开始一反常态，淡季反而出现了旺季的人流，主要是深圳客对惠州楼盘兴趣浓厚，房价也在上半年出现直线上涨的趋势。

　　进入下半年，受一线城市楼市影响，惠州楼市也受牵连，销售不理想、土地流拍、房企降价，一系列的现象让置业者重新选择观望。房企开启市场营销大战，以抢占更多客户份额，大部分房企都选择用促销和打折、赠送物业费的方式来吸引客户，促销花样频繁，一切都为一个目的买房，而下半年的房价也是下降明显。

　　新房受挫也对二手房带来影响，新房的高库存连带影响了二手房市场的销售，二手房开始无人问津，行情陷入冰点，统计显示，二手房全年成交均价仅为2514元。

　　楼市仿佛重回2008年的低谷，各种促销活动重出江湖，“只要3888元”、“首付10万”、“2万抵8万”的宣传广告随处可见，看房免费送大米的噱头也吸引了一部分客户到访，但大多数购房者选择观望为主，市场整体购买欲望极弱。

　　受深圳房价下降和惠州交通不完善影响，曾让惠州楼市风光一时的深圳客也大批撤退，让这一年的惠州楼市尤为冷清，房价无力走高。

　　2013年，“国五条”出台，以限购、限贷为核心，坚决打击投资投机性购房，这让不限购的惠州楼市看到了复苏的希望。

　　政策和规划的利好让惠州房价开始上涨，部分楼盘已经突破6字头，直逼“7”字头大关，外地客户重新关注到惠州楼市，但热度集中在惠城江北、金山湖。此时的大亚湾与博罗一样，仍是惠州的价格洼地。

　　虽然这一年楼市重新回温，但两年的低迷让惠州市场一直积压了大量库存，2013年惠州市商品房存量为1103.59万平，超过11万套新房，给2014年带来了巨大压力。

　　超11万套的高库存，让2014年楼市再次出现降价潮，为吸引到访客户，开发商通过各种暖场活动，天玺湾甚至重金请来范冰冰助阵，大大小小的亲子活动也接连不断。但即便基准利率数次下调，超八成楼盘采用降价、优惠的措施，成交也没有太大起色。

　　雪上加霜的是，曾辉煌一时的惠州本土房企老大光耀集团也被爆出负债问题，旗下项目陷入烂尾危机，光耀集团最终也倒在了黎明前的黑夜。

　　好在厦深铁路的开通，惠州正式结束没有高铁的历史，多少为惠州楼市带来一些好消息。高铁的开通一定程度上带动了沿线的经济发展，吸引了更多人前往惠阳、惠东置业。

　　与一手房住宅的冷清截然相反，惠州土地市场却表现得尤为活跃。仅在上半年，江北菊花头地块拍出9.244亿元的天价，金山湖同样表现出色，三宗总价超8亿的商住地被同一开发商拿走，同时也有单宗地块7.74亿元的成交情况。

　　回顾2015年，调控政策仍旧密集推出，稳房价和去库存仍是调控的主基调，惠州房价也在隆生大桥、莞惠城轨、贷款政策的刺激下缓慢增长，此时惠城区仍是楼市的主力军。

　　然而，供需失衡导致深圳楼市突然暴涨，新建住宅均价高达42591元，大量深圳客户外溢至临近的惠州和东莞，与深圳毗邻的大亚湾和惠阳成为置业的首选。

　　对于深圳动辄三四万的房价来说，惠湾无疑是价格洼地，大量深圳客涌入惠湾各大楼盘，无需多加考虑便交付定金，行情的改变让惠湾房价不断上涨。

　　数据显示，在2015年的110个涨价的楼盘中，共有59个楼盘分布在惠阳、大亚湾市场，涨价楼盘占比高达九成以上，营销中心门口随处可见粤B车牌的车，销售甚至优先接待外地客户。

　　“疯狂”一词足以形容这一年。人们似乎不再考虑买哪里、价格问题，而是担心买不到，买房的“艰难”甚至催生了代排队的兼职，甚至有楼盘出现通宵排队的情况。开发商也在这一年赚得盆满钵满，多盘出现销售奇迹，甚至出现年销售超百亿元的巨无霸房企。

　　僧多粥少的状况让楼市衍生了各种茶水费和团购费，购房者需要缴纳几万的额外费用才能获得选房或内定房号的资格，部分楼盘甚至出现阴阳合同，需在原基础上额外加价才能购买房子。

　　惠州楼市的火热让开发商信心大增，外地房企开始陆续涌入惠州，恒大、融创、荣盛等外来房企都纷纷抢滩惠州拿地，提前占据市场份额。

　　从年初开始，楼市调控政策便接连出台，限购、限卖、提高首付，各种调控政策浪潮接踵而至，据不完全统计，2017年共有超百城发布150余次楼市调控政策。

　　3月，粤港澳大湾区的概念被提出，惠州作为东部城市群的重要门户，有着举足轻重的地位，房价上涨势头强烈。

　　为缓和房价快速上涨带来的不利因素。4月8日，惠州出台了楼市新政，规定新购商品房(含二手住宅)拿证满三年后才可转卖，但并没有限制购买，外地受限购影响的置业者继续涌入惠州。

　　轨道交通也在这一年被反复提起，惠州地铁规划草案的出台被各大售楼处无数次提起，惠湾区域连接深圳的多条地铁也屡传消息，同样是这一年，多条高铁规划在惠州过境，9座高铁站的规划，令惠州在未来有望成为全国最多高铁站的城市

　　尽管价外加价并非是2018年才产生，但受制于卖方市场的影响，需求远远大于供应，楼市上将“饥饿营销”玩的淋漓尽致。惠州市场上，越来越多楼盘加入到价外加价的大军当中，开发商选择小心谨慎的加价模式，也让相关部门一时间难以抓到把柄，显得相当“无奈”，而真正成功的购房者也只能“哑巴吃黄连，有苦说不出”。

　　隆生大桥的建设迎来最后一年。3月，工程建设终于迎来了大突破，隆生大桥主体刚梁合拢，这标志着隆生大桥主桥混凝土结构工程全部完成了，通车指日可待。建成后将可通过隆生大桥直接到达东平、水口等地，推动江北与江东两个区域的发展。

　　2018年，才刚刚过了5个月，接下来楼市下半场，注定会更加的精彩。