楼市调控分化趋势加剧 5月份40城新房成交环比降3%

　　当下，在楼市调控越发胶着之际，地方政府出台的每一次松绑或收紧政策，都容易被市场用放大镜逐字逐句解读。不过，从各地出台的政策内容来看，楼市调控分化趋势进一步加剧。

　　如同为江苏的两个热点二线城市，虽然南京放开高淳区限购、但苏州却收紧调控手段，并规定全年房价涨幅目标必须控制在5%以内；再比如近日东莞出台土拍新政，为土地市场降温；但紧接着，湖北恩施州恩施市房地产协会发布的自律性文件《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，又有“托底”的味道。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波表示，今年全国楼市的分化趋势将更加明显，主要体现在热点二线城市恒热，三四线降温城市增多。基于此，预计未来各地在调控方向上会更为清晰地体现出“因城施策”的特点，即下半年出台限制房价涨跌的城市数量或不断增多。虽然通过行政手段对房价进行直接调控会缺乏市场调节的“柔性”，但这也是当下实现“三稳”最为直接的手段。

　　其实，楼市调控分化的主要原因还是根据‘一城一策’的主导方向而来的。广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示，从地方政府的主体责任来说，地方政府要对本地的房价、地价和租金负责，根据实际情况进行政策调整。也就是说，如果本地房价或地价涨幅超过一定幅度，那地方政府一定会收紧政策，防止炒作预期升温，反之亦然。

　　以东莞土拍新政为例，东莞市公共资源交易网发布的《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》指出，在网上报价达到上限后，交易系统不再接受新的报价，转为通过网上最终一次性报价方式，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则，确定竞得入选人的竞价方式，其所报价格确定为该宗地最终报价。

　　李宇嘉认为，触发此次土拍新政既与前期粤港澳大湾区规划落地，广深楼市“小阳春”外溢至东莞有关，同时也受到不久前东莞土地市场行业火爆所引发的秒拍事件影响。根据新政内容，东莞将土拍价格调整为“限价+一次性最终报价”，这在一定程度上消除了过去单一价格考量下的弊端。如后续可能会出现的非理性抢房、抢地，以及因过分冒险而导致的豪宅化倾向等。

　　事实上，今年5月11日苏州出台的土拍新政就明确提出，土地竞价超过市场指导价10%至25%后，转为一次报价出让方式。

　　李宇嘉认为，目前，同为“新一线”城市的东莞也提出这一土拍模式，可以说是楼市长效机制落地的成果。预计由二线热点城市（包括“新一线”城市）引发的“地市热”将得到控制。

　　整体上看，今年在住建部两次预警房价涨幅过快城市、多地收紧公积金政策、银保监会加大违规资金流入房地产市场，以及各地出台的“量体裁衣”式调控政策影响下，仅从新房市场角度来说，降温趋势愈发明显。

　　来自易居房地产研究院监测的40城新建商品住宅成交报告显示，5月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降9%。其中，一线城市成交面积环比增长13%，同比增长35%；二线城市成交面积环比下降5%，同比下降3%；三四线城市成交面积环比下降2%，同比下降29%。

    （来源：证券日报 杜雨萌）