李宇嘉：房价“跑路”的难言之隐

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　　房价“跑路”啦

　　近期，各路媒体都在报道，深圳楼市唯一官方背书，素有“深圳楼市晴雨表”之称的深圳市房地产信息平台，从4月份开始，就不再公布新房和二手房成交金额，媒体也无法据此计算新房二手房价格了。

　　也就说今后，深圳官方平台完全和国家统计局同步，只有新房、二手房价格指数。大家可能不知，早在2009年，因为公布当年全国房价上涨1.5%，国家统计局被媒体批的厉害。于是，从那以后，国家统计局也不再公布商品房均价水平了，改为70个大中城市房价指数了。

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　　赞成深圳的做法

　　其实，国家统计局没有错，如果把经适房、限价房、商品房全部算在内，2009年房价确实只涨了1.5%啊!问题是，这个1.5%没有太大意义。同样的逻辑，深圳住建局说的也是对的：深圳市场规模有限，价格易受结构性影响，直接公示价格信息不能很好反应市场真实情况

　　每年，深圳新房成交大概300-400万平米，仅占全部住宅(新房和二手房)成交的35%。再考虑商务公寓(成交量大概是新房的1/3)和人才住房，新房成交占比更低。因此，少数单价高、体量大的新盘(500套的新盘在深圳就是大盘了)入市，新房均价一下子就拉高了。

　　比如，类似华润城、海上世界双玺、悦府等集中在南山区的一大票豪宅，针对的群体也是深圳的一小撮富豪人群，与全市2000万人口中95%以上的普通人无半毛钱关系。它们入市，拉高了全市价格，这有意义吗?所以，我赞同深圳地方政府不再披露新房均价的做法。

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　　这样的价格，跑了也罢

　　不过，教科书经常说，价格是市场经济无形的手，是市场配置资源的准绳。没有了价格，房地产市场从何来?但你要知道，从2016年10月开始，在深圳官方平台查看房价信息，几乎就是一条直线，连心电图该有的脉冲都没有。房价长期稳定在5.4万，上下幅度波动几百元。

　　实际上，大家都明白，这个新房价格是做出来的。也就是，高价盘与低价盘搭配网签和入市。搭配不了的高价盘，就延缓入市。试问，这样的价格信息，还是市场化的价格信息吗?还有配置资源的信号意义吗?所以，与其再发布这样没有意义的价格，还不如干脆取消的好。

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　　难言之隐，一跑了之

　　问题是，尽管失真，但失真已经两三年了，2017年不取消，2018年不取消，为何今年取消呢?一是因为，2016年10月以后房价“环比不增长”的调控令下，出现了诸多乱象。于是，去年10月份住建部、国家统计局联合发了一个文，要求各地不得人为操作数据、数据造假。

　　各地愈演愈烈的数据操作、“双合同”、“精装修维权”，就是典型的例子。当然，一刀切的限价，没有考虑到2016-2017年地王、高地价横行的现实。于是，2018年为了消化这些高价地，各地被迫“做数字”。但是，从2019年开始，挥别过去、另立炉灶、正本清源。

　　二是2016年以来，深圳的地价不断走高，房价水涨船高，低价盘越来越少，采取“高低价格搭配网签”的做法，越来越行不通了，而且给自己套上沉重的枷锁。既然数据没有意义了，而深圳自媒体猖獗、“为我所用”的肆意解读，不流于引导预期，还不如取消的好。

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　　房价，不再主导住房资源配置

　　再说，深圳未来的新增商品房只占40%了，这是个小众市场。因此，新房价格的代表性就较差了，它也不是资源配置的准绳了。未来，“房住不炒”、租售并举、回归居住属性、纠偏过去20年过度市场化，这是顶层设计，住房资源配置不再是市场化，而是公共产品导向。

　　所以，价格“跑了”也不要上纲上线。当然，商品房还非常重要。未来，楼市全面输血实体经济，深圳60%的非商品住房(保障房、人才房及配套)，要靠商品房来配建。所以，商品房价格高一点没什么大问题。毕竟它只有40%，价格高对居民影响不大，但对实体的贡献大。

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　　广州也一样，指数更客观

　　广州也是一样的。从去年7月起，广州不再公布新房网签均价了，取而代之的是“城房指数”，也就是采用同质可比的特征价格法，比较同质楼盘本期与上期成交价，计算涨幅。也就是，以后媒体和业内无法基于官方平台“阳光家园”的成交数据计算和披露广州房价了。

　　因此，未来广州和深圳都将采用国家统计局的价格指数。客观讲，指数更公允，也是国际惯例，比如美国的凯斯-席勒指数。基于“同质可比”(同品质、同片区、同户型)计算的房价指数，消除了房屋的异质性，更能反映市场整体走势，也是全球房价披露的一般规则。

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　　百姓看的价格水平，去哪里找?

　　对百姓而言，房价指数太抽象，还是均价水平更直观、更实用。像国外那样，将城市划为几百个片区，由行业协会或头部中介企业发布片区房价，对买房更有帮助，也是利民之举。目前，由于诚信体系尚待完善，行业自律和社会组织建设滞后，具有公信力的行业协会、中介机构比较少。

　　这是一个过程，也是房地产行业走向成熟的标志。另外，对于房屋面积，深圳未来将以交付后实际勘测为准，而非预售为准，也是基于近年来“偷面积”、“高赠送”频繁而考虑。过去信息太乱，连合理的房价水平、实际的住宅面积，都搞不太清楚，现在开始回归了。基础信息准确，行业管理才有依据。

（来源：李宇嘉地产笔记）