9:50——10:00 剑客媒体签到(营销中心)
10:00——10:40 参观项目营销中心、园林、样板房等并听取项目介绍，直观感受项目
10:40——10:50 回到会议室，观看项目价值推荐ppt，听取项目系统介绍
10:50——11:30 以瑞总为主持，剑客媒体小型座谈沙龙，发表对项目品鉴观点
11:40 品鉴活动结束
前海湖山壹号是恒丰地产打造的前海唯一在售的临湖高端别墅，尊处前海大空港、航空新城一级辐射区域，坐拥稀缺原生湖——2000亩立新湖，270度环湖景观视野，墅区尽揽一线无敌湖景;毗邻深圳总体规模最大的山脉——千年名山凤凰山，拥有极佳的风水涵养;独享经典隽永的皇家园林，尽拥唯美别墅风情;10分钟坐享百万商业旗舰，拥航空新城千亿配套，城央繁华，尽在掌握。现项目二期220-350㎡临湖墅邸臻稀发售中。
今天特别高兴受恒丰地产的邀约，让我们再次在前海自贸区成立之后，第一次品尝自贸区门户的味道，也让我们特别好地体验了前海第一个湖区项目。
这个项目还在前海的一线辐射区，另外大家也看到这个项目现在的价值，其实还是挺便宜的。接下来我们请陈总致辞。
非常感谢各位媒体朋友、剑客朋友、房地产的大佬对我们的支持，欢迎你们的到来。
影响销售情况的因素主要有三点，第一是前海自贸区的推动，很多企业在前海自贸区挂牌，需要解决他们的居住需求，所以这个量提升是很大的，第二个是政策的利好信息，330政策以后我们看到深圳整体的市场上扬是很明显的。第三是前海湖山壹号独特的绝版湖岸别墅的产品，的确有很多客户反馈说，非常喜欢我们这样一线临湖的景观。
上面这三点是我们的看法，今天特意邀请各位大佬来探讨一下新政下自贸区的湖居价值，希望各位能给我们今后的工作做一个指引。
接下来就把这个话题交给我。目前前海一级辐射区有一个项目是新世界名隽，售价是20万/平米。南山蛇口区域现在已经被划定为自贸区，蛇口边上的别墅应该在20万/平米左右，在一级辐射区里面，这个项目有湖、有山，而且靠近机场，它目前的售价在4万多。今天我们请大家来，我们想这样一个优质的项目给我们大家体验它的产品、户型、园林和与自贸区的关系，我想应该有好多点可以不断挖掘，所以我们请大家来做一个价值深挖。把自贸区的价值、前海湖山居住的价值，把我们样板间产品拓展的价值挖掘出来，下面把我们的话题交给对这个产品始终关注，多次来访，一直想买的周学军周总。你下单了吗?
正在计算资产的配置，大家都那么熟，我就不遮遮掩掩了。
这个项目我来了很多次了，每次来的感受都不一样，今天我们在整个的这个区域里面走了一趟，整个的生活的气息比以前浓厚多了，而且之前开发商做的一些水景、绿化，现在开始郁郁葱葱了，整个效果真的感觉就是一种很幽静、很舒适、很私享的一个生活空间。因此单从这个产品的作品上面来说，我觉得已经在这个片区是无可挑剔的。另外一个就是刚才说的整个大的市场。整个市场这段时间像打了鸡血一样，我正在发一个微信，前海蛇口自贸区落成之后，不单是深圳前海辐射区范围内楼市在狂欢，现在基本上是全市1953平方公里的每个角落都参与了这个狂欢的盛宴。我们刚才在说，龙岗的房子都准备要卖到35000了，昨天万科广场已经破3万了。
但是有备案价破3万的，我们在网上已经看到这样的消息，而且它卖得很好。这种趋势下去，我相信深圳又会进入第二个10年的狂欢，这第二个10年的狂欢，我们经常在拿北、上、广、深做一下比较，昨天有一位朋友也在说上海的房价，上海的豪宅圈每平米的价格都在10万以上，如果说以我们这种以后也不会有的稀缺物业的价值来说，它目前的价值应该是非常适合趁早买入。虽然说刚才开玩笑说在计算资产配置，但是确实我如果有这个能力，肯定会考虑买一套下来。平均3万多每平米的联排别墅，目前在大前海的概念也好，大空港的概念也好，甚至于包括深圳的西部开发也好，包括地铁物业也好，包括湖山资源物业也好，前海湖山壹号基本上都占有了所有资源里面的头牌。因此，这个项目的价值我觉得是非常值得大家持有的。
另外，从营销推广上看，我觉得开发商现在可以趁这个机会强势推一推，可能整个市场会有一些热点，而目前的热点在龙华、龙岗，如果说我们这个片区的热点，几个开发商抱成团，再把这个概念深化一下，再把我们项目的优势突出一下，我觉得后面的这两个季度里面应该还会有一个比较好的成绩。
我有一种预感，如果我们把3万多的价格真正释放出去的话，这个盘可能很快就清掉了。我觉得核心问题是我们这个项目在推广的时候可能会形成一个聚合力。另外如果要提建议的话，我觉得开发商接下来可以组团来推，不要一次性推200套、100套，大家会觉得这个产品比较多，采取小步快跑的方式来做。
接下来按照顺序来，今天就不请压轴的专家了。
我是第一次来这个项目，我感觉这是个优缺点很明显的项目，但是深圳现在的房价确实在“330”以后出现一个比较躁动，有点疯狂的状态，我觉得跟什么有关呢?跟深圳的格局有关。我住在布吉那边，但是我今天过来其实也就花了50分钟左右，所以我觉得深圳真的很小。像这样的房子，在这样一个区域，尤其是我们这次从长沙回来以后就更有这样的一个体会，如果我们深圳市的格局够，尤其是政府的格局够，把原关外这些地方在一些小细节上、在城市化方向上做一个更好的推进，这个地方的价值它会体现得很明显。因为我们从107国道进来只有一条小路，大家感觉到可能人居的感觉弱一点，发展商在这一块未来应该有一点推动，我觉得这是一个点。再一个深圳人买房子的格局也不大，都是盯着关内那么一点房子，为什么不把眼光放大一点呢?昨天我们也谈了一个大深圳的概念，就是放在深圳整体区位内的，我们都把它城市化了，深圳对于2000万人口的包容，其实不算难度很大的一个事。
我来了这里以后，看了这个项目，整体来说我提两个建议。第一个建议，因为深圳的发展，尤其是豪宅片区的发展，它都是一个点一个面一定要结合好的，要有很清晰的一个标签和认识的，这个项目现在是一个单盘在这个立新湖旁边，但是这个湖可能就是未来整个珠江东岸以及前海自贸区辐射区的深圳经济发展黄金走廊上的一个亮点，这个水库片区旁边的东西，在推广的时候一定要把它变成类似于华侨城、香蜜湖、红树湾这样的性质来说，这样来说这个区域价值一定能凸显出来。现在我不了解这个水库周边的规划，它不是做居住规划，这样肯定很好，但是它旁边一定会做其它的规划，我们要把它了解清楚。另外我们做这个项目的时候，我希望把我们临湖第一排的亮点表达出来，我看到它的层高、产品的一些亮点，要逐个逐个释放出去，做到这两点，标签性和识别性非常强，客户自然到这里的黏性就高了。
我总结贺总的三个观点，第一个是刚才我们在园子里面走的时候也谈到的一个观点，一进来就是一个欧洲风情，而且是法式的欧洲风情，你能看到比法国的一些建筑更漂亮，但是你一出去就感觉不是欧洲的，不说是非洲，但是整个环境还是有所欠缺的。第二个是立新湖的整体规划，我们做了一些项目，对这里还是有点了解，这个地方整个盐湖规划是深圳西部的高新产业园区，这里包括顺丰快递的总部也在这里。
这是深圳前海之外第一个辐射区里面规划最大的一个环湖的产业园区，住宅是非常少的。所以我们现在看到这个湖面整个周边环境不好的一面，也许在三到五年之内，随着新的规划和新的产业出来，会有一个比较大的变化。一旦你变化之后再进来住的时候，你可能就没有机会了，这个可能要涨到10万一平米了。我们对标尖岗山这个板块，你觉得10万高不高?尖岗山现在标价20万了。所以立新湖的投资价值还没有凸显出来。第三个，刚才有客户谈到一个问题，说他不会买深圳湾1号，我没有问他具体为什么，因为他看了这个产品，这个产品其实是可以跟深圳湾1号产生对标的一个项目。目前最关键的还是要再做一波市场的推广，我觉得只要能向市场上放出去，有这个声音，这个项目在它产生的价值，或者它现在的销售情况肯定会更好一点。
这个产品不是一个刚刚建设的产品，它有一段时间了，在整个楼市市场和深圳的市场有一些不确定的因素，很多消费者对这个产品的认识存在一些不稳定性，有的认为它卖完了，有的认为它是不是刚刚又开始在建了，有的认为它是不是现在不卖了，所以市场上传递的声音有点模糊，这是市场层面，作为我们业内人士都有点感觉模糊，尽管早在关注，也是比较模糊。恒丰地产是宝安的一个老牌地产商，在这里还是很有口碑的。
回到这个产品层面，这个产品在初期的时候确实有些彷徨，不知道该怎么走，随着前海的概念逐渐具像，随着自贸区的挂牌落地，似乎找到了很多春风，找到了很多方向，但是也不是说就此有高枕无忧了，现在前海的概念已经泛滥成灾，如何穿越前海这个大的帽子，能找到一个真正的适合戴到我们头上的帽子，这个比较关键。客观情况下，前海的概念在楼市上是远远超前的，回到我们这个产品上，我们觉得现在是处在前海价值的初级阶段，我们要弄出一个这样的概念出来，就是在整个大前海里面，有别于别人的说话，我们是处在一个前海价值的初级阶段，就意味着我们的楼市价值也处在初级阶段，这影射到我们这个产品未来价格上升空间是非常大的。并且在前海这个区域，高端住宅是非常少的，前海注册的企业现在有1万多家，这些企业虽然是空中落地，还没有真正落地，但是也不排除他们已经筹划了要在前海落地生根、生活，这些都是他们未来需要去落地的事，我们不妨来一轮前海高端人群生活的调查、描述、模牌、采访等等活动，我觉得一方面很多前海未来的高管人群，包括一些外地的和境外人士都有，他们确实对前海这个区域看好，当他们来到这个茫茫一片的前海的时候，他们心里都很茫然，他不知道未来在哪儿住，他们也很踌躇莫展。可是我们确实也有很多高端产品也有些踌躇，不知道怎么走向市场，所以我觉得有时候是信息不对等，市场还是有需求的，这个需求点我们还没有通过茫茫的前海迅速地具像到某一个人群。所以我觉得作为甲方，接下来应该跟这些企业或者相关的一泻千海的金融组织、社会足智多做一些上游层面的活动，因为毕竟我们的产品定位还是一个别墅群，它不是一个通泛的高层产品，我们也可以做一个价值对比，目前几大高端区域，他们的高层平层去到什么价值，我们在这个区域还处在什么价格，我们可以做一个这样的价值横向对比，深圳湾都达到十几万了，我们这个区域均价才在五六万，我们这个价值很高吗?前海价值的初级阶段理论我觉得应该作为我们这个产品推向市场的一个新的武器。大家都喊前海，前海就是两个字，我们现在剖析前海，我们把前海未来发展的蓝图大概梳理一下。我觉得我们要抛出前海价值初级阶段的理论，把这个理论抛出去，给大家一个概念，前海未来确实很美好，眼前还很骨干，我们怎么寻找价值的洼地。
在蓄客层面、圈层活动层面，还是要瞄准前海的一些企业主，确实有很多在前海注册的企业都是前海打头的，还是很容易找到的。我们不能天天围绕政府层面说前海未来的价值怎么样，每平方公里产生多少GDP，这个太空了，跟老百姓生活没有关系，前海人究竟需要什么样的生活，宝安中心区能不能承载伟大的前海的未来的高端人群的生活?我觉得还是个问号，宝安中心区已经走向成熟，他们的生活未来怎么样别具一格，未来怎么样才能有区隔化的在前海的周边区域落地生活，这个问题可以展开一些广泛的调查、研究，跟某些代表人士的沟通，制造一些舆论导向。
回到产品层面，我觉得这个产品，随着新的外围的说法、概念纷纷的出台，我们在包装上应该适当的有点新意，比如说我们这里面的导示系统、软装系统、样板房的陈设，我觉得稍微要有一点变化，样板房的软装是严重不足的，里面的采光也不太好，里面的动感也不太强，我觉得应该安排一些相关的工作人员在里面做一些解说，放一些物料，电视应该打开，增加别人对样板房的亲和力和感染力。我觉得这些都很有必要。
弓鸣没有压轴，不过这个重力还是很重的。他提了两点，第一是前海发展价值初级阶段，如果放远一点，我们把前海自贸区的价值再放一点，自贸区的政策充分实现并不断扩大，前海自贸区可以约等于香港的中环地带。深圳的GDP和香港差距已经不大，但人口基数比它多多了，深圳的产业基础比香港好多了，现在深圳跟香港最差的差别就是政策的差别，制度的差别造成了深圳和香港各个方面的差异，但是自贸区实行的政策是和香港比较接近的政策，前海+自贸区这种叠加效应，将来有可能约等于香港中环这一带。我们这个板块大约就是中环和九龙之间的这种感觉，将来能不能实现很好的发展，这个地方是值得期待的。
接下来有请邓博士。
我觉得这个项目很好，但我觉得需要传输一种观念，这种观念就是“每个中心都会产生豪宅”，深圳的历史就是这样的，从罗湖中心的时候产生了银湖豪宅，到了福田中心区产生了香蜜湖以及华侨城片区的豪宅，现在到了前海，我们看到有些已经崛起了，像中海九号公馆，尖岗山等等已经起来了，我们这个片区正好是前海辐射的范围，从这个角度来看，它的价值不能光从福永来看，所以我觉得这种千万级的豪宅确实是一个价值的洼地，因为我们看到像龙岗中心城，甚至凤岗那边的联排别墅都达到七八万一平米了，站在城市中心的角度来看，我觉得我们的价值是低估了，而且我觉得更多的是强调它的投资价值，目前买高端住宅的大部分还是投资为主，他住的很少，包括天麓这样的项目都是这样的，住的很少，大家都把它作为一个资产的配置，看重未来的升值空间。其实我觉得要有前海价值传递论，第一波的价值就传递在周边，在老的前海那周边，很快就发展起来了，接着就是往周边辐射，现在周边的豪宅还是比较少的，这个特点要凸显出来。我觉得我们要做一些实在的东西，说服置业者看到它的价值将会怎么样的变化，尤其是我们把历史过程说清楚，有数据、有图、有照片等等来说明，这个可能说服力会更好一些，因为他毕竟是有抗性的，这个抗性主要体现在我们周边外围的环境，还有距离，还是有点抗性，我觉得这个抗性还是需要有一种逻辑上的推理，让他接受这个东西，而不是简单地说到前海有多大，有什么样的影响，要采取一些方式推动，体现这里的价值，这是我们最需要做的事情。
下面请异形天下发言。
刚才看了一下，有点感叹，这个200多平米的建筑面积，加上赠送面积，使用面积达到800平米，确实蛮震撼的。我们去了长沙，长沙的房子给我们震撼的就是园林、环境、江、山结合得很好，但是户型赠送面积很少，深圳的赠送面积很多，有花园，有大露台。所以我有两个感叹，第一，深圳的房价并不高，因为一般最少赠送面积都是20%，在龙岗那边有的高层赠送面积达到30%到40%，别墅至少是100%，所以深圳的房价不是那种虚高，因为这个实际使用面积都是可以实际使用的，难道露台你不能用?能改造成房间的阳台不能用?都是可以用的，所以从这个角度来看，深圳的房价并不是很贵的。深圳的户型相比内地也较小，内地的两房都是八九十平米，深圳的两房五六十、七八十平米都可以做。去年年底以来，北、上、广反弹的力度都不如深圳，虽然表面上的价格已经很高了，但是老百姓会自己算，我实际使用的面积会更大，从这个角度来讲，深圳人承受现在这个房价，他是可以承受得起的，因为我们的面积存在一个杠杆效应，这是第一点。
第二点，大深圳的概念已经谈得比较多了，大深圳是必然的，因为北、上、广、深这些一线城市都是这样的，而且从深圳的实际情况来讲，只有2000平方公里的面积，它的空间已经承载不了了，尽管目前没有在实际上形成大深圳，但是实际已经有大深圳的概念出来了，当东莞和惠州成为深圳的二环和三环的时候，我们内部这些镇必然更加成为核心。所以在这种前提下，我们这种镇区的房价还有更大的成长空间，因为已经有大深圳的概念了，所以我觉得我们这个区域的价值还是可以看得到的。
你讲了两点，第一点是关于房价的问题，像北京、上海都是实打实的户型，不会有什么赠送面积，深圳的赠送面积比较多，所以相对比下来，深圳的价格并不高。第二，随着大深圳的概念出来，深圳核心区的价格未来会越来越高，从这个角度来说，核心区域的核心产品仍然是有较高的溢价空间。
接下来有请图总。
我说点实在的，因为他们都说的是宏观的。
临湖别墅在前海这个地方是不可复制的，它顶级稀缺的产品。我来到这里看到临湖别墅，感觉还要做一些工作，才能把价格拉上去，比如说我走在这个花园里就是干巴巴的草坪，很生硬的栏杆，这样的体验对价值提升没有什么帮助，如果你临湖想卖高价格的话，你把阳台景观给它做好，把灌木给它种好，洋伞打好，泳池配好，也许业主会拆掉或者是更改，但是我们可以做体验更强的、更活的接触的感觉，有更活的参与感，它的生态的灵动性和湖面的感觉要连在一起，尽管你们没有装修，因为你项目目前的品质按我们的说法是比较弱的，但是我们在亮点上提升的时候，我们增加湖的观感，如果湖的观感和体验感不足的话，他要买这么高价格的房，他是有所疑虑的。
还有一种可能，你的阳台是可以直接从台阶下到湖面的，可以在湖面上再做一些可参与的东西，比如说那个小码头做得挺有意思，你可以真正做一个码头的概念，把这个湖变成私家的湖，让他的体验更高，他没有进房间的时候，就感觉这个房子价值5000万了，把这个价值提升起来。如果你干巴巴的看湖，只做几个结构就不做了，这个体验感就是不足的。如果你想卖高价格，这个体验感最少要做一个样板出来，让他感觉从家里走到湖边的感觉。甚至可以养一群鸭子在湖里，能够让人感觉湖动起来了，这个感觉加起来之后，你要卖多少的价格都是你自己定了，你卖3000万还是4000万，由你自己考量。我认为现在卖3000万、4000万一栋的话，它的体验感严重不足。如果你这个景观没有做太多的修正，对目标客户的感官刺激是不够的。
图总讲了一个很重要的观点，叫参与感，是用互联网的思维来做产品的方式。参与感是小米特别强调的一种方式，就是你怎么在前期、中期、后期让客户参与到你的体验，参与到你的产品规划。我们这个产品不可能给客户提供产品的制造，但是可以提供产品的参与，就是后期的主要参与互动要体现出来。这个交给开发商自己去琢磨。
接下来我们请重量级的嘉宾王老师做有分量的发言。
我本来想不说的，按照图总的话讲要务实的来讲，但是作为恒丰的朋友，作为来过前海湖山壹号几次的人，我谈谈自己的体会。
我首先同意大家说的所有的观点，开发商可以听而取之，而不一定全用。我想说的第一点，楼市如此决绝休，2015年的4月绝对不同于2014年的4月，这个大家都很有感触，从去年9月份到现在不断的出新政，组合拳不断出台，使得深圳的楼市发生了令人意想不到的变化。昨天我跟一个同事在聊，最近学了一句凯恩斯的话，“社会心理是人类永恒的经济问题”，这个楼市心理鼓动出来以后，现在图总的那个项目老板批了一个价，他作为营销副总，将在外军命有所不受，加了3500，一抢而空。我们希望前海湖山壹号能在这个新的暖风吹动的态势背景下可以重新考虑自己的营销节奏和价格设计。这是第一点。
第二，现在我不炒股，但是经常听他们讲蓝筹股、题材，我觉得现在好的题材非常多，刚才再门口的时候，看到介绍说“自贸门户、湖居时代”，我觉得这个话已经把整个项目的很多亮点体现出来了。刚才弓鸣也说了，前海自贸区这个华丽的冠冕跟我们有什么实际的关系，需要有一些解读的通路，要找一条逻辑路径出来。深圳作为全国第四个国务院宣布的自贸区，它是第一个以城市为体量来定这个自贸区的，这样一个标签或者说华丽冠冕加到我们的头上以后，我们这个区域、我们这个城市本身会带来的巨大变化，它的能量辐射到我们那儿，会是一种什么样的景象?其实我们可以想到，产业结构的改变、人口结构的改变、财富结构的改变、居住形态的改变。前海湖山壹号应该能很好地找到它的价值点。另外，吴晓波最近在深圳搞了一个演讲，中间提出一个非常重要的观点，叫“中产阶级这个时代已经出现”，而深圳是财富愿望非常浓的城市，这一波财富人群的出现之后，他们对自己的居住生活的安排，作为服务者来讲，我们要有迭代的概念，我们不是简单的卖给当地的富豪，自贸区以后还有更多的新生的财富力量出现，这种能不能成为我们前海湖山壹号一个巨大的营销的支点?包括湖居，海居讲过了，山居讲过了，真正的湖居会带来多大的亲和性?像我老家那边有海，但我就不喜欢住在海边，我曾经被弄到海边写作一段时间，住在部队的营房里，到了夏天被子全是潮的，家具都是有锈的，其实中国人还是喜欢住在湖边，而且繁华都市里有一个湖，真1这是太美了。
由此我给开发商提一个建议，因为这个楼盘给别人的感觉不清晰，到底是卖完了还是在开发，还是怎么样?这个楼盘给大家一个概念就是“湖山隐者，静待知音”。很少给市场释放一种刺激深的信号，就是我在这里，等你过来，这个态度我是很欣赏的，但是这一波大势之下，这种购买力的支撑究竟多长我们不知道，我觉得在这个时候应该加大营销策划，包括传播的力度。现在都提互联网+，我觉得这是一个非常值得重视的工具和平台。
刚才大家都说了很多好的点子，我有一个提议，后面的体验，要解决刚才图总说的近湖和亲湖的东西，给人一种实在的体验感。再一个，下面有活动，我们的座谈会和沙龙就不要放在这个办公室，你那里有一个非常好的地下室，那个地下室里面不得了，异形天下说叹为观止，我说绝无仅有，深圳所有的楼盘没有这么大的地下室。有那么好的水疗，什么都有，你在那儿开个座谈会，那个阳台上放几把椅子，然后你能泡个澡，那个体验感会更强。以后你们的座谈会、沙龙、重要的宾客都放到那儿去，不要放在这里开。
王老师真是独具慧眼。王老师提到目前前海自贸区我们只是一个概念，到底怎么发展还真看不出来，就像弓鸣说的还是一个初级阶段，往后怎么变化，这是值得观察的，但是它给我们一个特别好的期待。另外我觉得王老师把体验营销直接落地到做着SPA，边做SPA边聊。
今天在座的专家团，我们这些人绝大多数人前两天去了长沙，我们在长沙看了4个算是不错的豪宅，当然不能跟深圳比，但在长沙算是可以的，其中我们看了一个项目叫江山壹号，我们叫前海湖山壹号，只差一个字。当时看了我们非常有感觉，它的园林做得很漂亮，它有一个重要的卖点，它在湘江边上，湘江是长沙的母亲河，它刚好在湘江的边上，而且它的角度基本上是能够看到橘子洲头，就是毛泽东那个雕像，是最佳的一个角度。周边的房子基本上都卖七八千的价位，它可以卖到13000，所以这就是一个景观溢价的一个很好的案例。全世界任何一个城市都是这样，景观对物业的价值有很大的提升作用。我们当时站在它的观景台上看着湘江的时候，当时我跟周总也发了感慨，我们在深圳，就是没有一个江，觉得挺可惜的。但是我觉得也没有关系，我们有湖、有海、有山，这放在任何城市都是一个卖点。尤其是我们觉得像我们这里是临湖第一排，而且我们跟这个3000亩的湖面可以零距离，这是一个难得的体验，也是一个非常好的感官。这是一个外景。
另外我们走到小区里面看了一下内景，看了那个景观中轴，做得非常漂亮，而且我们的维护，包括我们的水质都做得非常好，这是给我印象最深刻的这个产品的卖点。
说到这个价格，我们刚才问了一下，如果不是临湖的，我们的一套价格才1000多万，我们的房产证上是200多平米，但是使用面积是500多平米，这样算下来单价才2万多，作为一个别墅产品来说真的是价格不贵，我们看到一个尖岗山都卖到20多万一平米。从产品的品质、资源、景观，以及我们的售价来说，都是非常有竞争力的。这是我的一个感想。
另外我再提两点我的推广上的一些看法。我觉得推广上可以务虚一点，我们可以炒作前海，也可以炒作前海的企业家，但是我们的销售还是要务实一点，因为我觉得远水救不了近火。实际上我们现在200多套别墅，现在是一个尾盘的销售，也只有三四十套没有卖，我们也不可能花大力气去推广，做片区炒作，重新做一些包装，我觉得也不现实。这些尾盘我们需要快速去化，最后就是我们的利润，我们有了这个利润再去开发别的项目。我提两点建议。第一，尽快开放三级市场，开放转介，如果给他们佣金高一点，给三级市场带客，尽快火速把它卖掉，我觉得三级市场拓客的能力是很强的，这个好过你花力气做推广。第二，可能要做定向的营销，其实我刚才看了我觉得有一个很大的遗憾，我们的楼王居然没有做示范单位，这个是很大的遗憾。一般我们参观别墅产品，他会带我们先看最大的那一套，看楼王，然后把楼王做得很漂亮。而且楼王那么大的花园居然没有做室外泳池，这个我也觉得很遗憾。其实楼王的溢价能力也很强。如果是我来操盘的话，我会把楼王做得最高端，而且楼王我就不卖，我就搞个3亿或者2亿的定价，但我不卖，我通过楼王的溢价能力把周边的价格做起来。它就起到一个标杆、溢价的能力。当然这一块，我们可以后期做一些补救，包括我也认同王老师的一些观点，我们现场做一些包装，把这些生活的场景做出来，做出来之后不是摆来看的，我们要做实际的行动，我们一定要做定向的推广。我理解我们这个项目80%都是卖给宝安的本地人，就是宝安的企业家，私营企业主。我们在把这么好的环境做出来之后，可以定向的邀约一些宝安的私营企业主来到现场，我们每个周末搞一些冷餐会，就在楼王前面的大草坪上，搞一些乐队表演，定向邀约有实力的企业家，来跟他们做一些现场的互动，我觉得这是最好的一个方法。
另外还有一点，昨天我们去到东莞常平的一个别墅，它是打价格战的，以30万首付来买别墅吸引深圳人，但是它吸引的不光是深圳人，他们昨天从香港拉了一批香港的客人来东莞买楼，我们为什么不能做呢?据我所知，很多宝安的企业家已经移民去了香港，香港有一个宝安同乡会，我们能不能跟这些香港的宝安同乡会联系一下?其实走西部通道，从南山过来也很快，比去龙岗要快很多。对于香港人来说，如果他们看到我们这样的价格，本地人可能觉得贵，但是对于香港人来说，100多万买一套联排，对他们来说太便宜了，而且你又有那么好的景观，有那么好的居住面积，而且他们的家族，他们的老家，他们的根基都在宝安，我觉得这是我们可以做一些定向性的邀约。
大家都讲完了，我简单说两句。我有两点感触，第一，我们有一个共识，这是一个璞玉，它未经雕琢，它是一块好玉，第二，这是一瓶好酒，现在还放在箱子里的，但是它的香味已经逐渐飘散出来。我们现在要做的工作就是要把这个酒打开，让这个香味飘得更浓一些，我们一起把这个芬芳传递到深圳的每个角落。
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