03:26

主持人

很高兴今天与大家相聚在深圳前海，这里是由惠州仲恺高新区住房和城乡规划建设局与惠州报业传媒集团联合主办、仲恺高新区房地产行业与惠州报业传媒集团全媒体经营中心承办，世联房地产咨询(惠州)有限公司协办的“《创新驱动绿色崛起》惠州仲恺高新区城市发展推介会”现场。首先，我谨代表主办方对大家的来到表示热烈的欢迎和衷心的感谢!

03:32

林瑞明

今天我们相聚引领全国创先前沿的美丽城市——深圳，与各界的精英在此相聚，共谋发展大计，首先我代表仲恺高新区区委、管委会对出席推介会的各位来宾、各位专家、媒体的朋友们，表示最热烈的欢迎和衷心的感谢!

　　深圳持续多年高质平稳的增长，去年全市GDP达到1.75万亿元，万人GDP能耗居全国城市的最低，被誉为创新之都，创新是引领深圳发展的第一动力，3D显示、新能源汽车等多个领域的创新能力以晋升世界的前沿，深圳的发展为我们仲恺的发展提供了宝贵的经验，长期以来，地缘关系，深圳与仲恺的联系非常紧密，居于深莞惠经济圈中间位置的仲恺，怎么样进行深度的对接，打造良好的城市名片，为深莞惠三地的深入交流，起到更好的促进作用，为深莞惠三地的投资、置业提供更好的选择，是仲恺高新区一直以来都在思考和实践的主要的工作。

　　今年，我们坚定不移地将深圳作为仲恺高新区择商选资的战场，2016年，仲恺至少要在深圳举办三场交流对接会，4月份，我们已经举行了仲恺高新区深圳智慧装备产业发展推介会，今天，城市发展推介会是第二场，下来，我们还要举办仲恺高新区创新、创业资源对接会，举行创新驱动、绿色崛起，惠州仲恺高新区城市发展推介会，是我区深入实施创新驱动发展战略的又一创举，主动对接深圳，目的是吸取深圳前海自贸区的经验，聚集更高端的资源，提升仲恺城市知名度和影响力，打造走出去引进来的服务平台。这次活动以创新驱动、绿色崛起为主题，创新驱动是仲恺高新区城市发展的核心理念，以创新来驱动区域的变革，引领城市的发展，绿色崛起体现出仲恺绿色发展的良好的态势，展现绿色生态的城市运营能力，我们依托此次活动，聚集国内外知名的学者和专家，围绕国家的战略意图和实施途径，创新国际一流的大讲堂、讲座平台，搭建智慧和思维碰撞的纽带和桥梁，同时，也通过推介会，让更多的周边城市的人群，了解仲恺的未来发展方向，吸引高精尖人才前往仲恺寻找和实现他们的梦想!

　　下面，我代表区委、区管委会简要介绍仲恺城市发展的情况，抛砖引玉，与大家共同交流探讨。

　　第一，仲恺产业体系定位清晰，一座创新、创业科技新城快速崛起，仲恺高新区因为以廖仲恺的故乡而得名，是全国88家国家级的高新区之一，于1992年经国务院批准成立。仲恺高新区位于深莞惠区域的核心，南靠深圳，西接东莞，毗邻香港，区内有莞惠、惠河、博深高速公路等，京九、会奥铁路，莞惠城轨，2010年2月，仲恺高新区进行了体制机制改革，扩大了管理的范围和权限，形成了一区四园五镇的新的格局，辖区的规划面积约500万平米，人口50万，经过多年的发展，高新区吸引了十多个国家和地区，近3000多家中外企业在区内投资办厂，包括三星、LG、索尼、可口可乐、西门子、施奈德、普利司通等世界五百强企业以及TCL、华阳、德赛、龙旗、亿纬锂能等国内外知名的企业，形成了以平板显示、LED、移动互联网、新能源四大优势产业和云计算、现代装备制造两大发展方向的4+2战略性的新兴产业体系，打造出了一片投资发展的热土。

　　高新技术产业云集的高地，成为了国内重要的电子信息产业基地，仲恺高新区作为以工业为立区之本的国家级高新区，长期以来，尤其是2010年以来，始终围绕建设现代创新型生态城市型的高新区的核心目标，坚持以产业引领城市发展，致力于以产兴城，产城融合、城市化进程日益加快，经过多年的持续发展，仲恺不仅拥有一批专业的园区、创新的载体，更是一座创新、创业氛围浓厚的现代化的新城，成为了惠州尽快进入珠三角第二梯队的重要引擎之一。2015年，我区实现的地区生产总值566亿元，与2010年新区成立时相比，年均增长17%，人均的生产总值是12.8万元，年均达到了14.8%，规模以上的工业总产值是2688亿元，年均增长15.9%，税收总收入达到了126亿元，年增长15%，短短的五年内，我们区实现的经济总量再造一个仲恺的目标。我们大力实施了凯旋人才计划，创新行动，天河计划，出台了包括土地、财税、专利奖励等一揽子的政策，有效地改善了创新创业的环境，目前，全区的企业科研机构、高效开发平台累计达到了50个，国家级的高新企业87家，各类人才总量突破了10万。同时，被市委、市政府确认为一带一路战略合作平台的中韩惠州产业园也正式启动，中韩惠州产业园是国际级的两个国家官方层面合作的园区，以国家合作、双向共赢为该园区建设的定位，规划面积按照一园四区、四区合一的发展思路，将仲恺高新区全区纳入中韩惠州产业园，整合了三区，也就是仲恺高新区、国家自主创新示范区、潼湖生态智慧区的资源，最终推动仲恺高新区以及全市经济社会的跨越式的发展，中韩产业园重点发展尖端的电子产业、生命科学产业、文化创意产业、金融、医疗、跨境电商，以及现代服务业等，积极拓展有良好发展前景的新型业态和韩国的优势产业。中韩产业园，我们国家只有三个，一个就是烟台，第二个是在盐城，第三个就是我们广东的仲恺。

　　第二，仲恺的配套设施日趋完善，城市综合承载能力持续增强，经过多年的建设和发展，仲恺的城市配套功能日益完善，在规划配套上，坚守着城市经营理念，先后完成了仲恺高新区、潼湖生态智慧区的规划，编制完成了交通、基础设施等一批专项规划，完成了科技金融新区等一批控规和专项改造，在交通配套上，莞惠城际轨道在今年3月份正式运营，城轨的开通，意味着仲恺与周边城市的无间距的时代已经到来。同时，深惠城际轨道规划也正在立项，也就是前海到我们惠州的城轨，我们叫深惠的西线，也正在设计当中，将与深圳拉近至20分钟的生活圈。

　　在教育配套上，建区以来，持续加大教育投入，近五年，兴建扩建18所中小学校，扩建优质办公学位两万多个，引进北大师大附中仲恺学校等三所高端民办学校，扩增优质民办学位一万多个，下来，我们还将加大对教育的投入力度，推动教育均衡、优质、协调发展，启动教育现代化的创建工作，推行全城、全民义务教育，进一步促进教育的发展。也就是说，我们到高中全都是免费的。

　　在医疗配套上，我们拥有按照三甲标准兴建的医院，还有二甲公立医院，在商业配套上，大力发展总部经济、楼宇经济、文化创意，先后建成了TCL科技大厦、时尚公园等一批高大上的现代服务业项目，五星级酒店，一大批项目加快推进，不断地满足高端技术人才、白领阶层、产业工人群体的生产生活需求。

　　第三，仲恺生态资源得天独厚，城市人居环境不断优化，我们在推动经济社会发展当中，大力推动城市的转型，把改善城市人居环境，建设宜居宜业宜游的现代化城市，作为提升区域竞争力的重要举措，坚持高标准建设、高效能管理，城市功能不断完善。被省长朱小丹立为广东亮点的潼湖智慧区是作为惠州转变的重要引擎。潼湖智慧区约为128平方公里，将依托潼湖湿地与周边的水系，高标准规划建设国家级的城市湿地公园，打造成为国家生态文明建设示范区，广东省城市经济社会转型试验区，惠州智慧城市引领区，最终实现产城人深度融合。

　　新的时期下，我们将以大中心区、中韩产业园，国家自主创新区为载体，着力完善三宜城市配套，全力将仲恺打造惠州创新驱动引领区，国家高新区协同发展的先行区。

　　第四，仲恺的战略眼光高瞻远瞩，城市规划发展定位高端，首先城乡规划先搞，我们将进一步做好城市规划的编制，特别是中韩产业园，国家自主创新示范区，潼湖生态智慧区，将引进国内外知名的机构，充分借鉴国内外新城的思路做法，以兴城代表新型城市化的建设，同时，注重做好与珠三角城市群的衔接，其次，城乡产业互动，将仲恺建成战略性之城。我们将结合国内外的发展的动态，进一步完善调整现有的战略性产业体系，全力培育新的经济增长点，坚持经营城市的理念，城市组团式发展的理念，以陈江、惠环为中心轴，推进城市市政设施连片建设，空间资源优化整合，打造全新的大中心区。着力发展现代楼宇，高端商贸物流、信息服务等现代化服务业，加快推进创意产业园，同方信息港产业园，电商与APP产业园，云计算中心二期，五星级酒店等项目的建设，努力形成与先进制造业相匹配，城市化进程相协调的服务业的发展体系。

　　第三，城市设施共建，将仲恺建成经济、社会、环境协调发展的生态宜居新城，我们将继续落实新增财力的70%进民生的政策，由城市人口向农村人口全覆盖，在统筹推进公共服务的基础上，重点突出义务教育、基层卫生服务、社会保障和社会救济等领域，让广大群众通过均等化，更多地分享到仲恺改革发展的成果，同时，继续抓好教育事业，以提高教育质量为核心，统筹推进实现教育均衡发展，改善基层医疗设施，充实基层医疗队伍，扩大基本公共医疗服务，推进健康城市建设。

　　第四，城乡人人共创，将仲恺建成城市魅力彰显、文化底蕴浓厚的活力新城，我们将更重视文化在推动经济、城市、社会转型升级中的作用，鼓励社会力量多种形式参与和投资仲恺的文化产业，推动文化产业与区域建立特色产业渗透联动，在大力推动请你游仲恺、请你看电影、欢乐仲恺行等活动的基础上，进一步开辟产业工人、城乡居民喜闻乐见的群众文化的新领域、新天地，大量举办各类文体活动，中国有一句古语，听君一席话、胜读十年书，在座的作为深圳各界的精英骨干，你们拥有最前沿的思路，你们的真知灼见将影响仲恺城市的发展，希望这一次推介活动，成为专家、学者、艺术家交流探讨城市建设发展先进理念的平台，为促进仲恺城市化建设积极建言献策，将当今国内外的先进理念融入仲恺的城市发展当中，助力我区优化城市发展的环境，丰富城市的文化内涵，提升城市核心的竞争力，实现产城有机地融合。

　　最后，预祝仲恺高新区城市发展推介会圆满成功!谢谢大家!

03:44

主持人

林主任的发言为我们描绘了一幅美好的仲恺发展蓝图，确实，仲恺高新区在“十二五”期间，从经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设“五位一体”的布局着眼，打造了较为完善的“4+2”战略性新兴产业体系，各项工作都取得了长足发展，并在全国 129个国家级高新区中，综合排名在前30名之列。今年是“十三五”开局之年，仲恺高新区也将着力在推创新、促改革、强产业、补短板、重保障、抓党建等各领域上下功夫，努力开拓仲恺“三次创业”新境界，奋力实现“十三五”良好开局。再次谢谢林主任!

接下来请广东省房地产行业协会秘书长王韶先生为我们分享“挤出效应和分享经济助力仲恺楼市”。

03:51

王韶

尊敬的林主任，钟老师、丁老师，我第一个发言，有点亚历山大，因为后面两位都是我的前辈，两位老师，下面的演讲就当是我作为学生向你们交的功课好不好!

刚才主持人说了，前海是一个让我以及让大家热血沸腾的地方，因为前海自贸区，它代表着我们国家改革开放的决心，也代表我们中国未来经济社会建设的方向，今天我在这里房地产的挤出效应，我觉得还是蛮有意思的。

为了做好今天的功课，我也浏览一下，其实我们惠州的业界，对于房地产的溢出效应，有蛮多的讨论，我觉得这些讨论非常好，为什么呢?因为当前我们中国房地产一些地区又出现了过热的情况，非常非常需要居安思危，需要冷静，更需要理性，刚才我们林主任讲到，随着我们同城化的不断深入，也伴随着我们深莞惠经济圈的不断持续深入推进，这个溢出效应，我认为是一种不可逆转的趋势，不以人的意志而推移的。当然，我们一方面也会接受中山、东莞的挑战，同时，我们也不能忽视由于楼价的上涨，我们惠州本土的私企会往外溢，同时在这种溢出效应下，不是你想溢就溢的，有很多原因造成，这种情况下，它一方面会促使我们的楼市趋向于稳定，第二个，也会迫使我们创新，今天我跟林主任、跟钟会长谈了，多样化转型升级，未来我们仲恺也好、惠州也好，中国房地产也好，商品住宅一枝独秀的局面肯定要打破的。同时，我认为这种溢出效应，你不能靠炒作，炒作这种时代已经过去了，咱们广东人是实实在在的，未来仲恺也好，其他地方也好，要凭实力说话，凭借的是我们城市的价值，城市的价值跟我们楼盘的价格是划等号的，有什么样的城市就有什么样的房价，当然还要凭借我们的住房的性价比来说话，所以在未来溢出效应下，我建议我们的产品要更有个性，我们的服务要更有人性，而且我们的品牌要更有号召力，这就是我们平台战略里面讲的让我们的消费者、让我们的业主离不开仲恺、离不开我们的楼盘，离不开我们的企业。

还有一个我的看法，就是溢出效应，不是仲恺、不是惠州的救世主，不是雪中送炭，而是锦上添花，我们的楼市什么时候都要稳定，这种发展很容易造成心脏病，或高或低，对谁都不好。这种溢出效应，其实也不是新玩意儿，其实在二十多年前，我们佛山南海的黄杞，就有中山九路的称号，还有东莞的常平，包括中山，很多地方都有一些跨区域的置业。香港人在樟木头、在常平、在惠阳，在靠近深圳关口皇岗那里买楼，只不过2015年这种溢出效应就非常明显而已，你看到我们深圳、广州、珠海的楼价，是危机全省，正是由于这些中心城市楼价的高企，迫使一部分人、有住房需求的人，向周边城市、周边地段转移，也就带动了这些周边城市、周边房地产的发展。去年我受中山市政府委托，做中山房地产十三五规划的时候，我当时提交给中山市政府的报告中，是对中山未来的市场担忧的，但是我还没回到广州，中山的楼价就哗啦哗啦上去了，就是受深中通道的影响。之前，我们东莞，深圳客只是停留在连深圳片区那里，但是去年到了莞城那一块，我们也看到，在南海，南海也好，我们大亚湾也好，惠阳也好，这几个地方，它的总成交都在45%左右，我们看到靠近广州的一些镇，99%都是广州客，惠阳、大亚湾、也是90%是深圳客，这就是我们溢出效应带来的市场结果。

我们再看到，5月1日公布的数据，跟我们广东房协发布的报告也是一致的，我们惠州以环比涨幅6.3%排名第一名，中山、珠海、东莞分别位居第三、八、九位。由于这些地方，整个市场出现了过热的现象，我们也看到，河北廊坊和北京都加强了对住宅的销售的限制，大家要明白，现在化解房地产的库存是我们经济的任务，这个时候限购，是什么意思呀?大家都懂的，所以广东房协前两天发布了4月份的市场报告，就提示了一个警示，我们要注意低房市场进入调控的局面，4月份我们中国的新增货币和货币的社会融资的规模，环比也好，都出现了大幅度的下滑，已经跌破了13%，是怎么回事?这个是讲未来我们房地产的钱袋子、银根被收紧，完全是有可能的。

讲完我们国内，再讲讲别的地方，要不然说王老师吹水，这个溢出效应不仅仅在国内存在，我们看到美国大西洋城市群的纽约，斯坦福的楼价，跟纽约相差无几，因为它早期就有很完善的交通、设备、设施，而且它有产业，从上个世纪60年代到70年代，就不断有很多很多的产业进入，而且由于这些产业的引入，它带来了很多高端的人才，正如刚才林主任跟我说的，我们仲恺有后发的优势，就是有产业基础。我们看看日本的首都圈和近机圈，日本的房地产确实是低迷，但不是说总体低迷，我们在首都圈和近机圈，它还是保持着一定的增长幅度，增量还是蛮大的，为什么?因为这个地方占据了日本人口的50%，而且人口新增的数量还在增加，关键一个就是我们东京首都圈这里，汇集了全世界最发达的城轨、电车，在这个经济圈里面，一共是4000多万人，86%的人是上班、上学的人，通过轨道交通来出行的，高峰的时候达到91%，所以这样就有效地支撑了整个东京的发展。

未来我们惠州也好，仲恺也好，它的竞争力在哪里?是跟它的城市定位、未来的发展方向是息息相关的，大家也很清楚，一个城市、一个地区之间的竞争，其实归根到底就是城市的竞争，这里我们要关注几个，对于我们仲恺也好、惠州也好，未来的发展，我们要关注几份文件，一个是我们国家的十三五发展规划，里面多次提到广东和珠三角，这里面有几个，一个是把珠三角建设成为世界级的城市群，还有一个开放创新型的转型升级的新高地，这也就是说，为我们珠三角描绘了一幅很好的蓝图，因为我们惠州是位于我们珠三角的东岸，所以我们对它还是充满了非常多的期许。

第二个，我们要关注一下珠三角地区的轨道交通同城化的规划，大家都知道珠三角一体化是上升为我们国家的战略，应该说我们广东省政府是非常重视的，这里就是说未来我们珠三角到2030年，二十三条，1890公里的城轨，遍布广东省的所有的县，而且也预留了跟粤东、粤西的接口，也预留了跟香港、澳门的对接的条件，未来珠三角的轨道交通，基本上是等同于东京的轨道建设，以及巴黎的建设。这个时候，我们珠三角就真的形成一小时的生活圈，接下来，我们要留意两个，一个是惠州的十三五规划，还有一个就是深圳的东进战略行动方案，这里面更多地提出交通的建设和产业的提升，特别是我们深圳的东进战略行动方案，里面是大大地提升了我们惠州人，特别是仲恺人的底气，特别让我们仲恺人振奋，因为这个战略里面，给我们画一个饼是什么呢?它的轨道交通，大大地完善和改变我们的交通环境和交通运输能力，就是说未来深圳作为我们中国的重要的经济中心，它的辐射能力是大大提升了，我们仲恺，刚才林主任讲了，这里距离仲恺二十分钟，近水楼台先得月，头啖汤我们先喝，所以我们是值得期待的。

溢出效应的重要原因，除了交通意外，价格洼地也是一个很重要的原因，这里的价格洼地，我们仲恺也好，惠阳也好，大亚湾也好，你们都很清楚，我这里不想详细地讲，如果大家感兴趣的话，你们可以索要我这个PPT，我们也是根据省统计局的数据，算了一下，大概仲恺就是深圳均价的八分之一，而且由于这个洼地效应，1-4月的后劲，后发优势比较明显，一个是它在整个惠州的销售的总量占比NO.1，都创造了一个新高，只是说我们的楼价还相对比较低一点，这里我就不多说了。

我们仲恺，平时也有15%-30%的深圳客在这里买楼，今年3月份相对比较高，80%，4月份好像少了一点，也有60%，仲恺房协给我的数据，这也是相当不错了。

这个可能是大家比较关注的，讲到溢出效应，深圳大幅度下滑的可能性不大，那么未来仲恺、惠州的未来非常好，仲恺有良好的山、水，关键是有产业，更重要的是这两年，我跟我们的杨书记、林主任交流感受到我们这一届仲恺高新区的班子是想干事的，想为大家服务的，要不然为什么要这么辛苦在前海开论坛呢?所以我觉得大家非常值得给林主任、给仲恺高新区点个赞。

深圳的楼价涨幅是比较大的，就算是北上深，整个深圳的增幅也是翘起来的，为什么呢?因为我们整个深圳完全产权商品房存量非常小，特区建设到现在，完全产权的商品房占的比例面积是22.5%，但是深圳有多少家庭呢?750万个家庭，现在我们讲学位房、看病，就只能买这种房，但是很遗憾，这种房子很少很少。然后就是土地，大家知道深圳一直以来的土地供应很少，到目前为止，深圳城市开发强度是比较大的，现在在做减量规划的阶段，你不要指望它有很多新建的商品住宅，更多的是在存量里面来挖掘空间。

大家都明白，房地产是做人口生意的，人口是支持我们未来经济趋势的。由于它的完全房比较少，所以它的流通是最快的。

还有一个，就是说我们的金融工具的支持，也让我们这些购房者的信心爆棚。

讲到溢出效应，我们必须要讲分享经济，克强总理高度评价分享经济，所以我认为分享经济在我们仲恺我们房地产里面，运营里面，输入这个分享经济是在仲恺有天时、地利、人和的优势，加入我们惠深轻轨开通了以后，前海很多创业、创新、创意的产业，会向我们仲恺溢出，这个时候，我们仲恺不仅仅需要的是住房，还有个性化的创意办公，创客，还有工艺，民宿等等，它通过这个溢出效应，会带动我们仲恺产业的创新，还有一个，因为我们仲恺有青山绿水，有良好的旅游环境，因为现在大家都很清楚，我们中国的年轻人的生活习惯，发生了很大的变化，要么宅在家里，要么背着背包走天涯，我们通过分享经济，让我们的住房存量快速流动起来，交换起来，还有我们大量白领，他除了需要住，还需要度假，特别是讲到深圳那么多年轻人，他们很多是在北方，他们父母到了一定年龄，也想跟着孩子，有个安定的晚年，那么那里置业?仲恺、淡水、仲恺，那么分享经济会给我们仲恺的楼市带来稳定、推动我们创新，让我们房地产的业态更加丰富。

但是，分享经济需要我们制定一个很好的标准和规范，只有这样，我们的房地产才能健康发展。

04:05

支持人

王秘书长的分享让我们耳目一新，相信在座的地产大咖们也收益匪浅，我们也再次感受了仲恺楼市的强动力，而仲恺政府在“十三五”规划中，对房地产行业更是下足了功夫，非常值得期待。再次感谢王秘书长!

近年来，仲恺高新区受到全国的高度关注，在当地政府的全力支持下，仲恺高新区在社会经济建设、民生建设、城市建设等方面均取得显著成效，营造了良好的投资环境，吸引了国内外众多知名品牌企业前来投资，中韩产业园和潼湖生态智慧区就是最好的例子，那么，仲恺究竟具有哪些区域竞争力呢?接下来，有请复旦大学(应用)经济学博士，广东省社会科学院区域竞争力研究中心主任，区域与产业经济硕士生导师丁力先生为我们分析仲恺高新区区域竞争力，掌声有请!

04:08

丁力

我知道王秘书长会讲，但是没想到这么会讲，你这么一讲的话，像我、钟老师都属于文质彬彬的，就把你衬托出来的，所以你还是很狡猾的。

各位朋友大家下午好!我对仲恺还是有所了解，重点从竞争力的角度来谈谈仲恺的价值所在，竞争力这个字眼，在市场经济当中，应该是比较抢眼的字眼，但是说清楚，到底什么叫有竞争力，什么叫没有竞争力，这个也不是那么容易的。现在在社会上，流行的一般对竞争力的研究，都是用的指标，选取最重要的，然后给它一个权重，然后再加起来，这种做法好处是什么?就是面面俱到，缺点是什么呢?其实说明不了什么问题。我们今天想从另外一个角度，我们自己经过一些创新，据我现在在文献上搜索，没有这样的机构，是真正按照这样的模式去做的，但是我们搞了十多年了，但是还是有意义的，我们认为一个地区的发展后劲，一个地区的竞争力，它取决于两个东西，一个是取决于它的发展水平，为什么发展水平对于竞争力很重要呢?因为不同的地区，它的发展水平不同，比较实际上是没有意义的事情，我们经常会看到一些地区非常穷，但是这几年增长很快，我们说它竞争力很强，但是和一个大块头，像深圳这样将近两万亿的GDP来比较，这是性质完全不同的。所以我们用发展水平来把竞争对手作为分类，相当于全局运动员、50公斤的、100公斤的，不能同台竞争的。但是研究竞争力的核心不是发展水平，而是发展后劲，我们之所以对于关注力的地区，它的竞争力强，很大程度上是我们想琢磨这个地区有没有发展潜力，有没有发展后劲。

很有意思的是，发展水平的指标大家都很清楚，用什么东西来度量发展后劲，这个是研究竞争力的一个核心、一个关键，我们说一个人很有后劲，好像这个问题是只能意会、不能言传，我们很难表达它未来怎么样，谁都讲不清楚，但是任何事务都是有历史的，它之所以今天能够这个样子，它肯定有它自己的历史，研究历史，基本上就可以预测未来，所以我们这个研究，基本上是立足在发展后劲上，当然我们有发展后劲的衡量指标，这里因为考虑到时间关系，我就不具体谈这些学术问题了，我想谈一个什么问题呢?发展后劲除了可以衡量以外，更重要的是可以分析。

我们说一个地方的发展后劲，取决于这个地方的独特的发展模式，这才是我今天想说的问题，我今天之所以想对仲恺这个区域的竞争力，它的发展后劲做一个解剖的话，实际上更多的是想对它的发展模式进行一个再认识，我认为这个模式的再认识很重要，这是我想讲的第一个。

第二个，我们先来看看，虽然我们谈竞争力，但是竞争力往往是在一定的背景下的认知，比如说我们中国改革开放三十年，我们现在谈改革开放和改革开放初期谈竞争力，很多东西都不一样，很显然，我们今天谈竞争力，我们更多的是要谈一个地区转型升级的能力，因为中国经过三十多年的改革开放，经济发展到这个水平了，大家都明显感觉到不转型等死，转型找死，那么两个都死怎么办?那么谁能够转型成功，就免于一死。目前这样的格局，实际上对于我们理解像仲恺这样的地区未来的发展，实际上我认为还是很有意义的。今天的这种发展格局，也不是中国特有，也不是广东特有，甚至也不是仲恺特有的。大家都知道今天的经济全球化的背景下，实际上各个地方都有自己的优势，但是这种优势是不尽相同的，比如说改革开放初期，广东最突出的是加工贸易，现在有些人对这些东西看不起，可以这么说，广东不走这一步，还真走不到今天，那么我们当初为什么要搞这些呢?因为当时我们既没有钱，又没有人，更没有技术，但是我们要发展，要发展只能靠你有什么，我有的就是资源，我有的就是力气，我有的就是流血流汗的普通工人，这个时候你参与全球竞争，最好的优势就是低成本优势。

随着经济的发展，我们慢慢会发现，这种低成本的优势不再了，现在深圳的房价可以跟香港、美国相比了，发达国家靠什么赚钱呢?发达国家，前面我们低成本，我们有另外一个概念，叫做汗水经济，就像一个人一样，脑袋里面没有东西，就只能流血流汗了，所以为什么那么多人要读大学，为什么现在很多人买房子首先看中这个地方的学位在那里，都是因为大家都知道，没有智慧的脑袋，会让自己流血流汗一辈子，于是很多人就开始学习，上大学，特别像中国，原来我读博士的时候，博士凤毛麟角，现在一抓一大把，当然这也不一定是一个好事情，但是从这里可以看出来，人们是希望自己不断地往前走，发达国家是什么呢?就是不再流血流汗，他们靠什么呢?靠脑袋、靠智慧、靠创新，正因为他们靠这个，所以他们有了新的优势，就叫做创新优势。我们现在可以说，真正的创新，是习大大上台以后，开始中国动真格了，但是，应该这么说，离我们要真正用创新优势来替代低成本优势，可能我们还要走很远的道路，这个时候你就会发现了，我们很多的企业，现在最尴尬的是什么?比我们高的企业在欧美很多，低成本，我们比人家又不低，我们的房价比人家高，我们的工价比别人高，所以我们低也低不过人家，高也高不过人家，这个叫做三明治困境，怎么摆脱三明治困境?今天我可以给大家一个新概念，叫做效率优势，说通俗一点，就是刚才王秘书长在PPT里面的字眼，叫做性价比，啥意思?虽然我的产品质量不是最好，但是同等的产品质量，老子成本最低，或者说我的价格和你差不多，但是我的品质比你好。你就会发现，在漫长的三明治困境当中，我们的企业要走出来，单一地靠创新是没有用的，为什么?因为大家都知道创新有一个投入产出比，所以我是很担心我们有些企业，由于脑袋发热，领导说了创新，他就一个猛子跳进去了，但是有的是成功了，更多的是失败了，原因是什么?很简单，因为你的创新不计成本、不算收益，常常不利于提升你这个企业的竞争力，相反，是进一步削弱了你的企业竞争。

所以，围绕着性价比提升来创新，可能是比较合适的选项。好，既然性价比对我们来说如此重要，我们再来看看我们仲恺这个地区的性价比。仲恺如果交通发达，刚刚林主任跟我讲，未来仲恺是一个高铁、轨道交通和高速公路最密集的地区，跟深圳有千丝万缕的联系，这种低成本、高通达性就是我们仲恺这个地区，未来一个很重要的竞争优势所在。

当然，仲恺如果仅仅是凭这个优势，周边很多地区有，仲恺还有很多优势，因为我对惠州比较了解，我想简单讲讲，第一个，我觉得仲恺作为一个产业园，它有几个做得比较好的方面，一个是它的产业，虽然它的产业整个深圳、东莞、惠州，电子信息产业是这个地区的主导产业，但是，仲恺它也没有完全停留在单一的这样一个产业基础上，它的产业布局总体上正在多元化，当然这个多元化不是抓到哪里就是菜，它还是有一些自己的选择，我觉得这些选择和未来的发展还是比较吻合的，特别是未来潼湖的生态智慧园区，这是省里面刚刚定下来的，主要用于发展智慧产业，我认为这个跟未来我们第四次工业革命的发展是比较吻合的。

产业的协调仅仅是一块，还有它的所有制，也比较协调，比如说它有大量的跨国大企业，都在他们那个地方有工厂，有基地，除此以外，他们本土的企业，比如说TCL、德赛，这些企业都是他们本地成长起来的大企业，应该说也有一大批，所以他们内缘经济和外缘经济的协调，他们处理得也是相当不错的。他们在发展当中，虽然GDP增长速度很快，但是他们十分注重生态环境的保护，这些林主任前面吹嘘过了，我就不多说了。

我想重点说的是现在大家比较关心的，惠州有一个别名，叫做惠民之州，因为我也算是惠州的顾问，我一直关注的就是惠州，包括仲恺，他们在经济发展当中，他们并没有一条腿走路，他们并没有说我为了GDP，我不计成本、不择手段，寅吃卯粮，他们没有这么做，我觉得他们有个最需要我们去体会的东西，就是他们在抓经济的同时，他们还抓惠民之州的建设，而惠民之州，可以这么说，我认为仲恺是惠民之州里面做得最好的一个区，刚才林主任自己也说了，他们对于社会建设，对于民生投入，他们也是不遗余力的，做到这一点不容易。

我们回过头来再看看深圳，刚刚会长对深圳有他的评价，我也有我的评价，我觉得深圳改革开放三十年，应该说取得了很多很多引人自豪的成就，但是今天我们不得不面对很现实的问题，就是高房价，刚才有人说了，高房价属于经济繁荣的标志，我也不反对，但是我是研究发展后劲的，高房价对老百姓、对企业会带来什么样的影响?并且这种高房价能不能可持续发展?我们隔壁有一个城市，叫香港，香港当年走的道路和我们今天的时间是差不多的，香港当年也是这样的，房价起来了之后，很多实体经济呆不住了，很多工厂就搬到了珠三角，就形成了前店后厂，但是由于一国两制，很多前店后厂就脱钩了，然后就泡沫化了，就是实体经济慢慢离开这座城市了，今天，深圳也似乎面临这样的问题，平均五万一平米的房价，的确，让我们有一部分投资者获得了巨大的利润，但是问题来了，就是这种模式怎么样持续下去?我不可简单地说这种模式怎么持续下去，因为我到目前为止也没有研究东西来支撑，但是有一点，我想说的是，我们隔壁的香港，实际上是我们前车可鉴的一个对象，当初他们为什么没有再往前走?现在大家都知道，原来和新加坡差不多的，后来香港就搞虚拟经济，搞金融，搞房地产，搞贸易，你会发现，现在显然，香港在和新加坡的较量当中，香港败下了。

有人说，可能和一国两制有关，我觉得这是和香港当政者对香港发展的理念有很大的关系。那为什么香港，包括我们今天的深圳，那为什么都热衷于搞虚拟经济呢?为什么不搞实体经济呢?或者说对实体经济的积极性不高呢?因为实体性经济创造财富，财富是实体经济创造的，但是虚拟经济分配财富，你会发现谁分配财富，谁就很容易把财富分到自己兜里来。所以，为什么北京、上海、广州、深圳这些一线城市，这些领导嚷嚷一定要搞金融、一定要搞互联网+，为什么一定要搞这些东西呢?因为掌握着分配大权。但是，虚拟经济离开实体经济，同样也是有问题的。所以，我自己认为深圳的今天已经到了一个坎上，特别是华为生产基地搬到了东莞，中兴把自己的生产基地搬到河源，这两个所谓深圳的两张名片，现在似乎都在悄悄地走了，任正非老先生就说得更干脆了，他对于高房价是有自己的看法，我认为这些观点作为一家之言，都值得我们，特别是当政者，特别是学者，要认真思考的，就是我们靠什么来维持像深圳这座城市永久的繁荣。其实坦率地说，今天的高房价，有很多时候不是我们高明，我们搞房地产的能干，房地产商充其量就是三百六十行中的一行，坦率地说，今天房地产之所以能赚钱，首先要感谢李克强总理印了很多钞票。再加上我们地方政府的土地财政，但是会长已经说了，这些东西目前正在发生改变，这种改变不会说事前敲锣打鼓的，因为宏观政策涉及到千家万户的利益，但是我希望作为一家之言，你们也关注一下这方面的信息。

有人再说了，深圳这样的房价，你丁力是不是认为没救了呢?我不这么认为，深圳目前的虚拟经济需要实体经济支撑，深圳本身容纳实体经济的空间越来越小了，怎么办?这里有一条路，深圳要主动打开城门，拥抱包括东莞、惠州、河源、汕尾，这就是今天所讲的3+2，其实我们马兴瑞书记已经明确指出来了，叫深圳东进战略，啥叫东进战略?就是深圳要主动地和周边地区融合起来，经济一体化，因为只有把周边地区的实体经济和深圳的虚拟经济有效地融合、结合，深圳的繁荣才有可能继续，深圳的高房价才有可能继续。而在这个过程当中，你会发现仲恺是可以喝头啖汤的地方，仲恺是内外经济的协调，经济社会的协调，发展与民生的协调，我认为这些协调，构成了我所理解的仲恺在今天转型升级时期，它特有的发展后劲。

谢谢大家!

04:25

主持人

感谢丁教授的分析，想必准备落户仲恺高新区的企业家们现在信心满满，还在犹豫的企业家朋友们也要抓紧良机了。再次感谢丁教授!

朋友们，今年全国上下都在关注一个热词：创新驱动。习近平总书记曾在会上强调：我国是一个发展中大国，正在大力推进经济发展方式转变和经济结构调整，必须把创新驱动发展战略实施好。落实到地方上，如何使创新驱动推动经济持续健康发展?实施创新驱动发展战略，地方的产业结构该做怎样的调整?企业在创新驱动发展战略如何把握商机?带着这些问题，今天我们非常荣幸地请来了著名经济学家钟伟教授。

下面，让我们以热烈的掌声欢迎北京师范大学金融研究中心主任、中国社会科学院国际金融研究中心研究员、中国经济体制改革研究会研究员，经济学博士，知名经济学家钟伟教授带来《中国经济发展与产业创新驱动》，为我们分享他的判断和思考，掌声有请!

05:31

钟伟

我主要是在师大做老师，然后也兼做一些其他的工作，例如说过去四年，我们是做过平安证券的首席，然后再过去九年，我和几个朋友也一起创立了中国最大的中国智库，以后可能更多的精力会放在政策和智库上面。

向大家介绍几部分的内容，一个是外围经济是怎么样的，第二是关于中国经济转型，第三是有很多非常新的，至少我作为一个半路出家的经济学、金融学的教授，看不懂的词汇，看看那些词汇是什么意思，也是我们很重要的探索点，以及双创，这是我们关注的第三块，第四块，是看下国际国内的资产价格，一部分是A股，还有一部分是中国的地产，由于时间所限，我只能言简意赅地向大家汇报。

第一部分关于全球经济，有两种看法，第一种看法是世界经济回到二战以来的平均增长水平，另外一种说法，世界经济复苏虽然不太强劲，我个人认为未来一段时间，整个世界经济二次探底的风险是非常小的，我们看欧元区还有1.5-1.6%的增长，国内经济增长稍微好点，有2.2-2.5%的增长，从全球角度来说，西方国家经济增长比新兴国家要好，这就是西方不良东方亮的基本的特点。

在今后一段时期内，整个全球的经济当中，我们可以把大致的国家分为三类，第一类国家就是像美国那样的发达国家，他们的经济增长的特点是比较弱的经济增长，再加上比较弱的通货膨胀，第二类国家是资源型的国家，最早有委内瑞拉、澳大利亚等，他们的特点是经济衰退，再加上通货膨胀，比如说俄罗斯，俄罗斯目前的经济增长是-3至-4%，但是物价在7-8%，经济负增长，物价很贵，第三类国家就是中国、印度这样的国家，总体上来说，像这种新兴国家的增长，是低增长加上通缩，所以我们跟美国比，增长比他们高，通胀水平比他们低一些，这是大概三类的国家。

总体来讲，我不觉得世界经济会有另外一次的大萧条，第二个想向大家汇报的，就是全球的优质资产都是很罕见的，这并不是比哪个国家的资产更漂亮、更优秀，全球的资产都很丑陋，没有特别吸引人的地方，这是为什么会导致这样的呢?两个原因，一个是钞票印多了，另一个原因是零利率的来临。钞票印多了，中国现在的广义货币，一百多万亿，整个的一百三四十万亿，向实体经济每年要索取的利息部分，大概就有一到八万亿，实体经济要承受多少利息成本呢?七八万亿，去年工业规模总额才只有6.8万亿，所以中国和美国一样，未来低利率的政策会维持。我们看不出美联储有持续、快速加息的可能性。

既然是这样，钞票印多了，利息又比较低，还有就是在过去一段时间，西方国家，尤其是美国，债券涨得离谱，资产都是比丑不比美，有三块，一个是黄金，黄金在2015年的7月份，见到了历史性的底部，黄金是安全的，并且有一定的投资回报，因为你不可能像印钞票那样印出黄金，第二类是大宗商品，也有人一定会说，这个人不靠谱，石油也好、铁也好，有色金属也好，是从地下挖出来的，都要付出大量的人力和物力成本。总体上来讲，黄金、大宗商品，以及房地产都是在波动当中温和上市的趋势，所以如果我们看，譬如说现在黄金1200多盎司，今后两年要到1400-1500也不奇怪。房地产别忘了，在所有的钱不值钱的时候，都比你选择银行储蓄要好很多，这是资产的类型的分布。总体来说，这三块比较好，但是我个人并不推荐大家持有任何的股票、债权。

第三个就是中美之间巨大的不确定性。过去形容中国和美国之间的关系，经常是这么讲，好不到哪去，坏也坏不到哪去，但是今后的4-5年，好不好到哪去，坏是有可能非常坏，因为现在上台的西方领导人，从安倍开始，接下来无论是希拉里还是特朗普，我们可以看一下特朗普很有可能当美国总统的，他会导致中美关系发生什么变化?第一个，人民币失去了贬职的机会，他多次演讲当中说，中国在执行好掠夺诚信的政策，也就是说中国的汇率政策是掠夺美国的，最近特朗普讲到美国经济再也不能接受美国经济被中国持续强奸了。我们看一下，现在中国对欧洲、中国对美国大体的青年，我们出口到美国2.2美金，仅仅从美国进口1美金，带来1.2美金的贸易顺差，这种过于爱惜本国市场，这种重商经济是难以持续的，所以我相信在未来的四五年之间，中美经贸纠纷会迅速上涨。所以这就界定了世界经济是弱的，中美关系有可能是充满不确定性的，并且更富有挑战性的，并且全球的资产价格，我并不认为很好，尤其是西方的股票和债权，我个人是持续的大空投。

如果说北美的股和债不好，那什么是好的呢?房地产是好的，我们可以看到日本，加拿大、美国的地产，都是不错的，例如说日本的收租型的物业，每年的收益率是8%左右，美国的主要城市，加拿大的主要城市，在过去四年，房价翻了一倍。

中国经济的情况是怎么样的呢?怎么样去理解呢?L型的争议，我们要看主要的大国之间的关系，以及中国未来的命运，第二部分，中国经济的中长期的增长，到底是怎么样的呢?我们可以看一下，在巅峰时候的苏联，它的经济大概是相当于美国的55%，巅峰时期的日本，它的经济大概相当于美国的60%，目前中国的经济大概相当于美国的60%左右，前苏联由于经济上接近于美国，被美国压下去了，美国的不安全感，觉得受到挑战的情绪化会比较强烈，这使得中国在未来，有非常大的外部抑制的因素，阻碍我们的发展，同时，中国内部的发展也是盘根错节，这就导致了中国经济增长是L型的，中国经济增长的质量是有问题的，在2010年，大概是三季度，我曾经写过一篇文章，叫做中国的好日子到头了，2010年的三季度，也是改革开放三十年来中国真实GDP增长最快的那个季度，从那个季度之后，一切逆转，为什么那个时候对中国经济的中长期的增长，我们表示担心呢?因为中国有全球18%的人口，耗用全球包括水、煤炭、有色金属、农药、化肥、抗生素等等的大约一半，才能提供全球的10%的GDP和外贸，你人口占全球18%，耗用的资源占三分之一还多，所以中国的经济增长的质量是比较差的，这也是为什么要转型。

在今后这段时间，我们可以看到我们中国总体社会的特征，我讲的不一定对，我把它形容为四位一体，政治上权利是集中的，经济上是要讲市场的，社会生活是要讲传统的，生活上要讲均衡的，也就是邓小平时期讲一部分人先富起来，但是现在政府工作重点并不是一部分人先富起来，而是最穷的人跟上来，然后再是整个的中国人的精神家园回到传统，你权利是要集中的，经济领域是要搞市场的，不鼓励企业家，不保护这些，然后要扶持穷人，然后又比较少地提西化，更多的是提国学，这是很麻烦的事情。所以，中国经济增长，我们也做了模型估测，我们可以看一下其他国家是怎么样的，日本在高经济增长时期，8%的增长，然后下一个台阶，日本在下第一个台阶的时候，提的是创新、科技，但第二个台阶，日本的经济增长3.8%，呆了不到四年，又变成0。美国现在的经济，越来越像日本经济，中国呢?我们由高端模型倒算中国经济，中国政府的承诺是经济增长6.5%，这还是有一定难度的，我们并不清楚中国政府可以通过什么手段来维持未来6.5%的增长，这是长期增长。

我们再看一下2016年到现在，到底是探底还是危机呢?我们并不知道十九大会有什么新内容，我们也不知道2018年政府怎么换届，不太清楚的过程当中，我们可以看一下，关键时期，是的，现在我们已经到了关键时期，今年到明年还是可以的，今年到明年有几个因素是存在的，一个是物价的回升，一个是货币和财政刺激，还有今年的两会开完到现在，十八大的班子调整结束了，目前这些班子一直要工作到2018年上半年，所以有些地方政府，政府不再空转，也开始陆陆续续做一些事情了。再加上房地产的回升，这些因素推动了目前中国经济的相对平稳。

总体来讲，我们现在经济运行，实际经济有所好转，经济机构，包括银行、互联网金融，每况愈下，银行的不良率7%左右，券商是因为高估的，去年年底到今年年初，理财产品获得了长足的发展，今年的金融行业是非常严峻的。实体经济有所复苏，这就是目前的情况。

然后我们怎么看待开局呢?开局钞票印多了，多印了一万亿的钞票。然后怎么看我们的转型、增长呢?我们得看一下，转型的意思是什么呢?转型我们有比较重要的一些词汇，比如说新常态。

另一个就是供给侧，我可以讲两个小故事，来看看国际社会是怎么理解的。在供给测中，全球有两个典型的例子，一个是撒撒切尔，撒切尔夫人在79年做了英国的首相，然后开始搞私有化，一直搞了二十一年，一直到他1990年卸任为止，撒切尔在搞私有化的时候，法国的密特朗总统在搞国有化，这两个欧洲大国之间竞争得非常激烈，后来法国也搞了私有化，七十年代末、八十年代初，英国面临的问题跟现在中国面临的问题是一样的，但是撒撒且而小心地做了改革，他开始并不想用这个词。英国的改革，其实是相当成功的，撒切尔认为没有问题了。这是一个撒切尔主义的进程，延续了二十年。另一个就是里根主义，主要是跟苏联对抗，以及在国内减税，减轻政府管制，采取财政刺激政策等等，对于里根主义是很多的，有赞美主义认为里根是种树的，克林顿是摘果子的。克林顿在台上，才把美国经济搞起来的，因此大多数人认为财政刺激本身没有什么意义，货币刺激也只能短暂地维持，或者说宏观政策，无论财政货币对一个国家中长期的转型和创新，没有价值。这也是为什么很多中国的经济学家、金融学家，他们大多数是术士，不是闲人。专门出谋划策给一些短期建议，但是并不考虑这个国家中长期的运营，为官一任，我就考虑我这一任、两任升官发财。

总体上，对于里根主义的评价，现在美国的经济学家对里根主义的评价不高，前苏联是怎么垮的呢?也就是政府、党再讲什么没用了，老百姓不相信，企业家不相信，政府失去了公信力。所以，经济增长转型一定要靠扎扎实实的基本功。我特别怕空头文件的词汇创新。

我们怎么看待创新，一个社会要从更好的方向去发展，无非就是三条线，第一条是创新，但并不是所有的人都适合创新，创新需要天赋、毅力、勇气，但绝大多数人缺乏这些要素，因此我们不得不承认在生活当中万众创新是绝无可能的，永远都是极少数人创新，而这些创新者大部分会遭遇失败，因此创新是及其稀缺的，如果创新是稀缺的，那我们怎么样才能走向更好的经济发展呢?信用。信用是分工的前提，今天有很多人讲分享经济、共享经济、互联网经济，其实无非就是基于信用，在马克思之前，有一位经济学家举了个例子，他说资本主义跟前面的经济体有什么不一样呢?就是你穿上衣服走在有路灯照射的马路上去上班，你应该要感谢分工和信任，因为马路不是你铺设的，牛奶也不是你挤出来的。你相信一下，你愿意跟人分工合作，你才能更富裕。如果一个社会让英才能够创新，让违约能被惩罚，让勤俭、规矩的人打工能获得财富，这就是供给侧。因为政府要供给的，就是医疗、健康、养老、教育等公共产品，政府还要供给的是防范产能过剩的有效的市场规律，剩下的事情，不用政府操心，所以我们可以看到，目前陷入困境的产业，都是曾经反复地、持续的、大规模受到中国政府扶持的振兴的产业。

我们再来看一下可能的制度创新，主要是深圳怎么在制度层面有所创新，在两个阶段关于深圳往何处去的发展思路是不一样的，第一个阶段的发展思路，当时深圳还比较弱，所以提的是深港、港深的一体化，重要的是把深圳和香港之间的边界壁垒淡化，但是港深一体化提了很久都没有得到落实，这是很简单的，因为1997年的时候，香港的GDP相当于北上广深的总和，但是目前香港的GDP跟广州差不多，比深圳多30%左右，我相信未来的五到六年，香港会排名第六左右，因此那个时候，强调的港深一体化过去了。

接下来第二个阶段，强调的是所谓的大深圳，就是深莞惠的一体化，深莞惠一体化由于东莞受到了非常强的政策扶持和加工型产业的增长，东莞一枝独秀，所以深圳跟东莞合并，也就希望非常大了，目前看起来，我们可以明显地观察到，深圳的经济增长转型比较成功，所有的资金充裕、房价高企、办公成本、商务成本高，人工成本也异常高，那是因为深圳的行政区划当中，集中了太多的资金、企业、人力，使得这个行政区划的狭窄，限制了深圳未来的发展，那它能跟哪互动呢?最直接的就是往前海，再就是与惠州的联动，而惠州在历史上，是中国行政区划特别动荡的一个地区，1955年以来到现在，惠州的行政区划的变更大概有十几次，由越来越大的惠州变得越来越小，我记得在1955年的时候，第一次确定惠州行政专区的时候，惠州下辖16个县，正因为如此，惠州的行政区划一直动荡不定，另外一个，深圳狭窄的行政区划已经明显的使得深圳未来受限了，这就使得深惠一体化有发展，不管未来中央有没有这样的宏观政策，都并不阻碍深圳向周边地区进行强有力的资金、产业、人力和基础设施的辐射，深圳作为一个增长中心的辐射能力，像上海一样，日益在增强，这是为什么我们对惠州和仲恺高新区寄予厚望的原因。

第三块，就是我们向大家介绍的资产价格当中的股市，股市、资金和实体经济之间的关系是什么?股价是狗，实体经济的好坏盈利能力是人，人遛狗的时候要有一根绳子，这根绳子的长度取决于财政和货币刺激，所以从短期来看，有时候狗在前面，有时候人在前面，当绳子很短的时候，我们可以看到人和狗之间经常换位，实体经济毕竟还是决定了资产价格。财政或货币的刺激，是让狗和人之间的绳子越来越长，当财政和货币刺激，刺激到一定程度的时候，遛狗的人拉一拉绳子，他就感觉到不到那一端的狗。从中长期来讲，一定是上市公司的基本盈利能力决定了股价。

房地产的结论也很简单，三年涨、五年平、十年落，这不是我今年提的主张，是在去年年初提的，也就是到2015年的时候，我们提出的这个看法，提出这个看法之后，还有一些附加的判断，第一个附加的判断是房地产三年涨、五年平，十年落，意味着即便房价跌，也跌不到现在的水平，因此现在的房价不是现在的峰值。有人经常会讲日本，日本是一个奇葩，日本在过去将近二十年，经济增长平均在0以下，日本在2008年开始，人口是负增长的，2015年开始，日本的东京都市圈，人口也出现了负增长，才导致了日本房价，包括日本的股价，没办法回到历史的巅峰，我们接下来可以看到香港和台湾，这两个经济体的增长也将非常低迷，资产价格，比如说香港的楼价、台北的楼价，也会非常糟糕，这跟内地和他们的政策关系影响不大，主要还是因为他们也面临着经济增长和人口增长的长期的低迷。

第二个判断是什么呢?我们看几好几不好，房地产在目前的过程当中是投资不行、销售不错，商业地产相对弱一些，住宅不错，三四线不好，一二线不错，是这么个三好三坏的现象，然后我们再看第三个阶段，就是哪些地方好呢?在去年上半年提哪些地方好的时候，我们提了一些指标，譬如说常住人口，户籍人口在400万以上，常住人口在600万以上，商品房价格在一万以上，这些城市未来上涨的价格会更快，北上广深、厦门、南京，这六个城市是比较好的，再加上两个，哪两个呢?武汉跟合肥，其他的地方房价要有持续、显著的上涨是比较困难的，这是我们的基本结论。

为什么有这样的结论呢?第一个是库存有多少，新闻联播或者住建部说有7个亿的库存，我们不这么认为，我们认为有50亿，至少要3-5年才能消化，因此，目前宏观的房地产调控政策，必须服务于去库存的大目标，如果跟这个目标背离，有可能会有政策风险。

另一个，房地产到底是房地产泡沫，还是房地产金融泡沫?因为金融这个东西的确是令人不安，我们要区分这两个泡沫的原因，是这样的，譬如说美国，美国目前由于次贷危机的时候，由于两房，由于信用违约成本，目前基本没有处理，所以次贷危机的金融泡沫，还没有化解，还在美联储的资产负债表上，但美国的房地产泡沫基本上消除了，大多数有20个美国的主要城市的房价都已经超越了次贷危机的时候。中国非常幸运，中国并没有显著的房地产金融泡沫，因为中国压根就没有复杂的房地产金融业态，个人住房抵押贷款，房地产开发贷款，公积金贷款，消费贷款，还有吗?没有了，还有一些譬如信托类的房地产基金，因此复杂的衍生产品，所以总体上来讲，中国房地产面临的并不是复杂的金融泡沫，而是库存，库存很严重。这个库存在中国未来还是有可能化解的。

再看一下软着落的可能性，还是比较大的，因为我们有各种各样的后续政策，跟受到政府政策扶持的，目前处于行业产能过剩的不一样，房地产行业在中国是打不死的小强，是朱坚强，房地产目前的调控政策余地还比较大，比较宽松，比如说我们可以把各地的住房公积金中心集中起来，建立一个类似于美国两房的住房金融机构，主要给总价有限的三四线的商品住宅提供信贷支持，这样的话，有可能一下就形成一个目前资金已经在五万亿的国家住房。另外，又譬如说，给居民户的住房商业贷款，做成一个政权收益的产品卖掉，也就是说最简单的住房抵押的证券化，这也是可以的，因为住房抵押贷款在中国的违约率极低，当然还有其他的一系列的政策，也可以做配套支持。所以，总体上来讲，中国的房地产的后续进一步宽松的余地是比较多的，我们看到了从去年第四季度到今年第一季度，有一些城市的房地产的异动，有很多人认为跟金融机构有关系，其实没什么关系，比如说我们看到的首付贷，一些房地产中介，包括我们的世联，平安银行等等，就做首付贷的加，这一块对市场有一定影响，但其实影响很大，原因是你买房的时候首付要30%，50%，平安好房我们统计了，它的规模大概在一千多亿。

总结一下我向大家汇报的内容，外围是弱复苏，不会有太大的危机，但是不值得投资的，值得投资的主要是贵金属、大宗商品、地产，中美之间未来的关系面临着挑战，主要的问题不在中国，而在美国。第二个，关于中国经济增长转型，公众的预期在降低，中国经济增长有可能整个转型周期更长，创新能力更弱，而在未来一段时间，金融机构绩效的持续恶化，为实体经济的复苏承担更多的包袱，是难以避免的。第三个，是关于A股市场，股值在分化。中国房地产虽然是泡沫，但是软着落的可能性还是比较大的，谢谢大家!

05:55: 主持人

一个城市的楼价是否上涨，跟这个城市的竞争力是有很大的关系的，接下来有请复旦大学(应用)经济学博士，广东省社会科学院区域竞争力研究中心主任，区域与产业经济硕士生导师丁力先生为我们分析仲恺高新区区域竞争力，掌声有请!

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