9:30-10:00 嘉宾签到
10:00-10:40
主题演讲：中国商业地产回顾与展望及中国商业地产信心指数发布
演讲嘉宾：张平，盈石集团研究中心总经理
10:45-11:45
主题沙龙：体验消费时代，如何定制商业之美
11:45-12:00 Q&A
12:00 结束 互动交流
深圳鹏瑞地产开发有限公司高级副总经理 陈周文先生
意大利COSCIA奢侈品百货中国区董事总经理 赵寿坤先生
维世达控股有限公司中国南区CEO助理 周泽延先生
北京德美艺嘉文化产业股份有限公司副总裁 张大波先生
盈石(深圳)公司副总裁陈耀华先生
深圳市南山区中心路深圳湾1号深湾会俱乐部3楼水晶厅
尊敬的各位来宾，大家上午好，欢迎大家参加由盈石中国主办，鹏瑞地产协办的“盈石中国商业地产趋势报告媒体发布会暨定制「商业之美」主题沙龙”，为了保证会议的顺利进行请大家把手机调整为震动。
接下来我们有请盈石集团研究中心总经理张平女士为大家分享中国商业地产行业的一些具体数据表现与趋势。
2016上半年，简政放权、营改增等利好政策持续为企业减负松绑，虽然经济增速有所放缓，但产业结构继续优化，第一季度第三产业占比快速上升至56.9%。同时，全国居民消费平稳增长，消费升级趋势明显，其中电影、旅游等服务业增长态势良好。商务部监测数据显示，中高档消费产品如高清4K电视、对开门冰箱、4G手机等均保持双位数的增长。
全国房地产市场全面回升，大型房企跨界布局谋求业绩新增长点
2016年1至5月，全国房地产市场全面回升，销售市场和商服用地成交均量价齐升。但未来仍需警惕高库存，尤其是商业地产市场，办公楼和商业营业用房去化周期分别提升至16个月、28个月。在库存压力之下，整个行业还面临净利润率下滑、地价和人工成本上涨等问题。为分散风险，大型房企开始不断尝试跨行业发展或者探索房地产行业新领域，寻找新的业绩增长点，金融、零售、文化娱乐、互联网等行业受大型房企青睐。
踏入三年供应高峰，商业地产开发商创新能力面临考验
盈石集团研究中心数据显示，2016上半年，全国20大城市商业物业存量接近1.1亿平方米，甲级写字楼（含顶级）市场存量也突破5,000万平方米。2016年至2018年作为新增供应量的波峰三年进一步加剧现有市场的存量压力。
随着商业地产存量去化白银时代的到来，提升项目运营策略的重要性和必要性愈加凸显。商业地产开发商应结合自身运营优势，及时把握消费需求及习惯的变化，加快梳理现有产品线并积极进行产品创新。
消费升级趋势下，品牌商积极改变传统商业模式
国内消费结构逐步向享受型调整，面临更细化的消费需求，各大品牌商积极改变传统的商业模式以应对正急速转变的零售市场。2016上半年，十大快时尚品牌的门店总数突破1,500家，覆盖近120个城市、超过7亿常住居民，消费者逐渐倾向选择品质、设计水平更高的服装对快时尚发展提出新的挑战。奢侈品品牌中国关店阴霾持续不散，未来将继续充分利用网络和社交媒体与客户进行更高效的沟通，培育新生代消费客群。超市行业持续经受关店和调整布局的阵痛，寻求深度战略合作成为超市品牌发展的新出路。餐饮行业稳定扩张，通过推出更具个性化的产品以及提供更具互动的体验服务吸引消费者。
主题体验受追捧，业态联动提业绩
2016上半年，盈石集团研究中心持续跟踪的全国十大重点城市标杆项目中，优惠促销及主题体验依旧稳稳占据推广活动的前两位。主题体验活动作为近几年来购物中心追捧的推广方式之一，聚集人流拉动消费的效果明显，风靡全国的VR游戏也进入购物中心被用于活动推广。同时，购物中心越来越注重不同业态之间的联动，特别是娱乐与餐饮，能延长消费者在购物中心逗留时间，也能让热门业态带动冷门业态，实现购物中心整体销售额水平的提升。
2016年中国商业地产信心指数（CCRECI）为114.0，较上一年下降5个点。
其中，2016年中国商业物业信心指数（CRMCI）较上一年下降8个点至116.5，显示市场信心虽然有所回落，但总体保持乐观。从商业物业市场各参与方来看，服务商超越品牌商位居第一；品牌商信心指数大幅下降了19个点至108.5；业主方信心指数保持稳定，为121.2。
从城市级别的商业物业信心指数来看，一线城市依然保持领先优势，二线城市紧随其后，而三线城市则录得最大跌幅，较去年下降了23个点，降至100.1。
盈石集团研究中心发现，新消费增长点纷纷涌入市场。在本次调查中，新消费细分类别的零售类品牌商都对市场报以乐观期许。如母婴童相关、运动户外以及潮牌服饰零售商的信心指数抛离其他零售类别。
总的来看，三大类品牌商依然保持乐观。休闲娱乐及配套服务类品牌商信心指数最高，为117.4；餐饮类品牌商为105.8；零售类品牌商略高于餐饮类品牌商，达到106.6。
2016年中国商业地产投资信心指数（CREICI）为107.4，其中写字楼投资方信心指数达到111.6，商业物业投资方信心指数则为101.3，总体趋向乐观。
本次调查中，写字楼投资方信心指数高于商业物业投资方10个点。原因在于，受访者中对二线城市商业物业增值、租金增长持悲观态度的占比较写字楼均高出15个百分点以上。
感谢张平女士的分享。伴随商业地产市场日益激烈的竞争，购物中心 “同质化”、“招商难”等困扰，如何在经济快速增长的新常态下获得商业发展新机会，如何在行业变化加快的环境中赢得更高的市场份额，下面我们有请维世达控股有限公司中国南区CEO助理 周泽延先生、意大利COSCIA奢侈品百货中国区董事总经理 赵寿坤先生、深圳鹏瑞地产开发有限公司高级副总经理 陈周文先生、北京德美艺嘉文化产业股份有限公司副总裁 张大波先生以及盈石（深圳）资产管理有限公司 副总裁 陈耀华先生一起围绕定制“商业之美”为主题，为大家分享，同时也非常荣邀请到南方都市报商业主笔陈勇坚先生，作为此次沙龙的主持，有请大家。
今天大会给我的主题是定制商业之美，说起商业或是定制商业，大家可能会有不同的探讨，我想问一下周总，我跟中购联郭增利老师聊天的时候，他给我一个场景，以后的商业地产或购物中心里面，比如医疗产业会进入到购物中心里面，我们去购物中心吃饭之前洗一个牙或做一个小的微创，或者打肉毒杆菌，对于这样的话题周总有没有愿景跟大家分享一下？
感谢盈石的邀请，针对主持人今天的话题我也想谈一下看法。刚刚您说的这个话题，最近一年以来我们维世达做了一个医疗机构，有很多商业地产跟我们沟通洽谈，未来如何在商业地产场景里面植入健康元素的概念。为什么大家会有这种需求呢？大家都知道整个健康产业在GDP里的比重越来越多，从各方的数据来说，应该说健康产业未来在中国的发展应该百分之十几的增长率的趋势，所以在刚刚谈到的去库存的场景下，我们如何在商业地产里有更多的健康元素的企业可能是商业地产的亮点。
谈到刚才的问题，未来在商业地产里健康的板块是一个植入的趋势，问题是如何植入的过程。但是健康相对其它来说有很多的不确定性，其实最大的不确定性是在于商业、在于健康的信任度、健康的品牌度，就是你刚刚说到的，未来会在商业地产里选择一些美容的项目，像你刚刚说的口腔保健的项目，一切来源于对品牌的信任的建立。
下一位有请COSCIA的赵总。
关于百货，中国的百货大多数还是以二房东的角色出现，大家自己不经营货品和客户，他们只是经营场地，然后让商户来经营消费者。但是在欧洲，他们可能有1/3一定会自己经营，然后比较好的位置会给到世界著名品牌，他们会分类分的很清楚，更多是根据消费者的行为习惯设计一些体验。万象城的出现从传统二房东生成的市场，现在购物中心面临同样的问题，到处都是购物中心，购物中心想尽办法去经营客流、经营业态，经营客户分群以后的细分服务。我们COSCIA是意大利传统的南部的一个家族，我们带来的是意大利的生活方式，中国很多人从穷到富、从富到贵，这样一个追求的过程。我们原来跟大的私人银行做过研究和访谈，发现人有钱以后重视子女传承，孩子教育是第一大问题，二是财富增值，三是健康长寿，四是社交和品味提升，五是社会角色和社会责任价值。奢侈品行业，奢侈在中国是贬义词，但在西方是生活方式和生活的态度，我们更关注客户消费之前的价值是什么，是为了审美、时尚、品位，他们买了这个产品以后需要的是什么，可能他需要更高级干洗过更高级的管家，因为有的人买了很好的裙子结果被干洗出问题，一双五千元的鞋子，昨晚酒喝多了碰了一下，怎么修复，包括大家有不同的造型。我讲的这一系列的东西在我们COSCIA都可以实现。我想讲的意思，消费者可以在全世界买到相同的品牌甚至相同的款式，但是要让他得到完全不同的服务，这就需要真正了解消费者内心关心的价值。
现在马斯洛的需求已经到精神层面，今天德美艺嘉的张先生也在场，有人说现在购物中心是跟艺术在结合，你认同这种说法吗？
非常认同，经过五年的发展德美艺嘉整合出了全产业链的内容，我们在艺术圈做引领，做潮流的新的现象，就是要把艺术从高高的殿堂到人群，让更多的人群认识艺术，现在很多地方也在做，像K11，我们现在是艺术领域跟企业结合，这是特别重要的事情，艺术不应该总是在美术馆里，在公共空间里我们要把艺术的互动体验、品位、艺术的教育全部引入到里面去，让大家更多的交流，让普通的人欣赏到艺术。
今天大会给我的主题是定制商业之美，提到“定制”这个词语大家会觉得很高端，可能会想到深圳湾1号，每次深圳湾1号发布品牌进驻都会引起业内的反响和讨论，请教何总，作为高端商业的引领者，你是怎么去做好服务高端人群的一些工作，并且能够提升他们的忠诚度？
首先我觉得服务会是整个的核心。我理解的高品质服务这一块，是充分了解客群的需要，同时能够提供给他们所需要的甚至是超出他们预期的个性化的差异化的服务，能够不断地推陈出新。您刚刚说的深圳湾1号的项目，从某种程度上来讲也是满足了特定客群的个性化服务需要的产品，我们深圳湾项目里有的高端公寓，包括今天的深圳湾会所，包括商业，作为我们来讲我们希望能够整合各个板块的优质资源，能够做到资源共享、服务共享，为客户提供更好的服务。
说到湾会的商业，我们希望在未来运营板块也能够提供个性化服务的理念，品质为王，这种运营理念在国外高端的精品百货可以感受得到，比如说有私人的时尚顾问、管家式的服务或非常细致的售后服务，我们希望客户未来在我们商业有更多的体验感。
我们也在做一些尝试，上个月我们组织了一场活动，邀请了英国一个有百年传承历史的服装品牌，它是一个皇家定制的品牌，曾经给丘吉尔做军装，也给英国首相布莱尔、美国小布什总统都做过服装，我们把他们请到湾会商业为客户量身订做衣服，我们提供了超出他们所预期的体验和服务。未来，我们希望在我们商业平台整合更多更好的资源，有可能是时尚类、有可能是文化艺术，也有可能是健康医疗方面的，我们希望客户在我们这样一个平台不用到国外，就可以在深圳、在我们的商业项目里体会到最好的资源。
刚才何总提到一个概念是市场细分，现在分层趋势非常明显，从传统的划分方式可能有一些是城市化购物中心或者社区化的购物中心，而且社区化的趋势是越来越明显的，很多购物中心慢慢成为区域生活的中心。从购物中心到生活中心，这一个转变还蛮大的，请盈石的陈耀华陈总，你是怎么看待由购物中心发展到生活中心这个概念的演变？能不能重新定义一下这个概念？
这跟消费者的演变有关系，跟服务行业怎么定义消费者有关系的，定义消费者无非是用量级、行业甚至是职业划分，就会出来很多简单粗暴的企业主、白领、学生这样的方式，这种传统的方式跟以前所谓的购物中心的阶段是匹配的。从刚才大家分享的，能看出未来的一个趋势就是消费者按照兴趣爱好或者是按照他们有共同情感的划分，这种社群化会越来越明显，我们将来所定义我们的消费者不应该用财富、年龄，而应该是用他们共同的情感、爱好，比如说喜欢体育的，以前划分客户的方式是纵向的，现在或者是未来划分方式横切，比如说热爱体育的可能会贯通男女老少，从十几岁到七十多岁的老人，他们非常热爱体育运动，这个为我们商业无论是品牌还是开发商，就是未来的客户定位、未来的消费者的划分方式，应该是以爱好、兴趣、情感这样横向划分，随之而来的是物业形态，既然我们的消费者是以兴趣爱好划分，他们在购物中心当中愿意去的零售餐饮或娱乐很自然也会分开，喜欢体育的可能会去一些特定的空间，比如说三楼二楼专门是做一些互动体验，跟室内有关联的区域，喜欢小资的可能会去一些特定的区域。未来的方式是跟社会的变化、客群的变化密切相关，未来我们的购物中心不再是大而全，按照性别划分的趋势慢慢变成更加细分客户群，在空间、内装上会相映，这是我理解的生活购物中心。
刚才提到你们提到很多关键词，比如场景、体验，下面这个问题是代表下面的媒体发问，在这么多关键词当中能不能细化给我们更具体的场景描述或愿景描述？哪位发言给我们详细讲述一下？
刚刚提到医疗的概念，我想阐述一下我认为的未来的趋势性的东西，在目前商业地产里已经有一些像齿科、美容这样一些健康的元素，但是我认为在未来的商业地产场景里面，而且我也感觉到有些地产商在运营，出现整体的综合一站式的完全以健康为主题的商业地产，这种商业地产像刚刚说的变成一个健康生活的时代。大家都知道目前医疗服务的主题是由公益的医疗体系完成的，其实在现在有很多抱怨认为看病难、看病贵，很多人说中国的医疗技术不好。
其实从行业来说，我们认为中国的看病不是技术的问题，是更多的缺少人文关怀型的问题，其实很多问题是医疗服务做好，现在大家面临的一个现状是公立医疗提供临床诊疗，就是你得了病找医院看病，更多的是如何预防疾病，如何提高生活品质，甚至你未来的康复性的东西，这些其实是未来公立医疗体系不会去做的，而未来这些一定会在大的商业综合体出现跟公立医疗体系完全对接的一站式医疗服务体系。
包括目前来说我们跟很多商业地产在策划的过程中，商业地产打造的是完全和现有公立医疗体系完全对接的一站式的商业综合体，在这个商业综合体里可以实现国家现代大力提倡的以家庭医生为主题的健康管理、个人健康档案的建立、健康干预、健康咨询包括与公立体系的无缝对接、海外医疗、基因技术、精准医疗、生物技术，这些相结合的一站式医疗体，我觉得这种趋势未来一定会存在，而这里面的主线是什么，一个主线是我认为国家现在大力提倡的家庭医生的发展。
其实现在有些商业地产跟我们探讨未来是不是在一个大的商业综合体里有一个以健康管理为主体的网络口，导入这个平台，通过家庭医生专业化的客户关系管理，把客人的所有健康需求全部管理起来，解决的的是疾病预防和问题，解决的是当它出现一些日常的小问题，然后一站式解决。当真正出现医疗需求的时候能够很精准的提供专业化的整合意见，甚至安排跟公立体系的无缝接轨。
前段时间的魏则西事件，站在行业来看并不是说魏则西事件完全是错误，这里面核心的是缺少专业因素干预，它的这种医疗服务到底是不是专业的？我相信未来我们可以设想一站式的以医疗为主题的商业综合体完全可以出现，而且出现跟公立体系、海外体系的无缝对接，让中国百姓享受到医疗带来的健康服务水平的提高。
谢谢周总的分享。顺着这个思路问一下张大波张总，购物中心未来会不会引入博物馆或拍卖的场所？
这个现在还在做，我们在商业空间里面建一个小的美术馆，然后把它变成商业空间里的综合体，我们会经常在空间里有不同形式的展览、不同体验的展览，也有学术的展览让逛商场的人有一些感受。我们还有艺术的延伸和销售区域，我们在展览、销售，这个空间里还有艺术培训，我们变成大空间里小空间的综合体，包括大人的培训、儿童的培训。
现在我们有完整的团队在做，逐步在推广，我们有强大的艺术家的平台、展览团队、艺术延伸品研发、艺术教育研发团队，现在都在做。我们在上海的空间里已经开始在做。还有通过大的空间环境解决了商场一些人流的分流，很多逛商场的人、喜欢艺术的人慢慢来到这里，不喜欢艺术的人去别的地方，这样一个有效的分馏、有效的体验，是对整个区域的帮助。
我们通过在长沙的测试实验，很多喜欢艺术的人都来找我们，包括一些油需求的酒店企业都来找我们对接。最近我们看到的上海万达王健林旗下的酒店的艺术品都是我们为他们做的，我们做的酒店解决方案是不同形式的，一个是为厂家企业做方案，我们也可以根据商业空间的个性、调性解决这样一些艺术的问题。
由于时间的关系，最后请在座的每一位概括这次[商业之美]主题沙龙，对未来商业的展望，就是你自己希望未来以后的商业是怎么样的愿景。从张总开始。
张大波：未来商业一定是体验式的，还有互动型的，这是一个趋势。
何总：我们理解的未来的商业是个性化的、定制化，我们希望能够提供更多的超出客户预期的一些服务。
周泽延：从我个人，我觉得未来的商业和生活是紧密结合在一起的，我觉得是一个生活方式。
赵寿坤：未来商业主题其实就是每个企业的商业战略，战略就是需求，对需求的把握和跟进，把客户看成是我们企业的老师，我觉得我们企业永远都会在进步的。
陈耀华：商业人才非常稀缺，未来商业一定会分化的非常厉害，是一个持续投入、持续运营的载体，所以未来创新大家都会想到，但是创新意味着风险、成本，也需要有团队去实现。特别感谢嘉宾以及各位到场的（人士），能够认识到盈石十几年下来为中国商业地产付出的用心，有很多赚钱的机会我们都错过了，继续做商业地产，做自己能做的，其它不会做的或者很勉强的我们就不敢去做。希望未来盈石为商业地产添砖加瓦，创造更大的商业价值。
陈勇坚：因为时间关系，今天的沙龙可能不能给大家非常圆满或面面俱到的答案，但是他们在座每一位给各位商业上的启发。会后大家可以继续采访五位大咖。热烈的掌声欢送他们！
感谢陈主编对沙龙的主持以及各位嘉宾的精彩分享，尤其是陈耀华先生对盈石的广告和推广，希望大家对于这个活动在未来给予更多的支持。现在有请盈石集团资深副总裁、盈石深圳资产管理有限公司总裁周亮先生把今天的活动做一个总结。有请！
首先代表盈石集团非常感谢今天到场的各位媒体和深圳的嘉宾朋友们，今天你们百忙之中抽出时间参加我们的沙龙活动，感谢各位！今天这几位嘉宾都是很有份量的，在行业里面也是很有想法的大咖，今天给他们的时间比较少，如果放开来的话可能要讲两三个小时，我们以后慢慢的安排。再介绍一下嘉宾的背景，今天的时间比较仓促一点，等一下你们单独访问他们或者了解他们企业的背景，你们会得到有趣的信息资源，对了解商业地产未来的发展还是蛮有意义的。
先介绍的是赵寿坤赵总，我所了解的COSCIA是一家很有特色百货，他们的买手团队非常强大，他们买回来的商品货品有一定的分量和一定的影响力，我们非常欣赏他们团队买回来的产品。这个团队过去三年做了很多的工作，我们作为会员得到很多服务。
第二个介绍的是周总，维世达在你们日常生活当中很少接触到的机构，但是它是我们深圳市市长许勤先生亲自引进的深圳首个“三民工程”，维世达过去十几年在北京大量的为世界500强和大使馆、领事馆服务的医疗机构，我们也去了解很多，他们在深圳的医疗投资可能过百亿，包括用他们的医疗航空子公司做未来的医疗包机、专机，这么高端的医疗服务机构的引入，对我们来说是非常好的。
第三个要介绍的是德美艺嘉，深圳一直被称作“文化沙漠”，张总在前海跟几个对艺术感兴趣的朋友合作，前海艺汇，你们也可以关注一下，有艺术空间、艺术品展览等，德美艺嘉在中国流行艺术领域有很深厚的功力，你们应该是莫奈作品在中国很重要的合作伙伴，包括衍生品的销售，还有美国当代艺术学院。你们今天看到的嘉宾，他们已经在深圳或者未来在深圳都会有很大的发展。在座的媒体朋友们，会后你们可以好好跟几位嘉宾交流一下。谢谢！
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