9月21日14：30-16：30
深圳坂田万科梦工场(坂田地铁站D出口)
14:00 - 14:30 嘉宾入场
14:30 - 14:40 开场表演
14:40 –14:50 杨建华先生致辞
14:50 –15:45 宋丁老师开讲
15:45 –15:55 抽奖
15:55 –16:15 黄生开讲
16:15 –16:25 抽奖
16:25 活动结束
国际著名学者费孝通先生的首届研究生，现任国家高端智库——中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任。
喜投网董事长，《黄生看金融》、《黄生看经济》、《黄生说》创始人，货币专家，中国知名投资人。
观点一：货币的本质
货币实际上是一种信用，法定货币就是政府信用。货币不是财富，仅是财富的符号，增加货币未必会增加财富。交换媒介、价值尺度、支付手段、价值储藏。
观点二：贪官货币、中国M2、货币超发、基础货币、黄金和比特币、钱荒与流动性陷阱、股市和房市
10%的家庭持有56%的货币，退出流通后就是无效货币。中美M2统计口径不一致。基础货币=法定存款准备金+超额存款准备金+社会流通的现金+商业银行体系库存的现金。黄金与比特币的未来。股市透支，三四线房市不值得投资。
观点三：未来的投资机会
未来的投资机会在于并购、移动互联网和互联网金融、房地产和新媒体。
结论：货币在持续贬值，未来的投资机会在于并购、移动互联网和互联网金融、房地产和新媒体。
观点一：六大现象：龙华中心价值被低估的证据
政府：2014年城市规划修编定位：城市副中心。
市场：2015年深圳房价升幅最大两个板块，龙华房价仅为前海一半。
舆论：龙华“宇宙中心”论的语境背后充满揶揄和嘲笑。
公知：龙华楼市泡沫最大论此起彼伏。
现实：北站周边住宅林立俨然卧城，独缺中心所需商文医教，授人以柄。
市民：不想出关!不想出关!不想出关!
观点二：八大缘由：明白龙华中心为什么被低估
心理：由“特区外”到“原特区外”，都是关外，心理性贬斥根深蒂固
空间：中央山阻隔，自然空间的切割效应非常明显
通达：南北通道不够，拥堵造成惧怕和排斥心态
郊外：城中村违法建筑群落环绕，视觉上强化郊区感
工业：龙华传统工业区概念继续徘徊
商务：中心区首要物业形态商务商业目前偏弱，左右常规研判
观念：传统观念里，火车站并不都是高大上的城市形象
区位：福田已是城市中心，后起的龙华是外围
观点三：十大视点：龙华中心超级价值再发现
国际：一带一路战略重拾陆路价值，鼎力支撑高铁枢纽龙华
他国：火车站历来是国外城市枢纽和中心(非副中心)所在，更何况高铁
国内：高铁致1000公里生活常态化和全国交通主体化，龙华无以替代
区域：龙华以高铁地铁双轨联动凝聚深圳大都市圈并获得集散能量
城市：深圳东西带状城市布局由于龙华引领南北中轴生成而发生根本改变
区际：“福罗龙”城市三角中心带将替代“福田—罗湖中心”定位
商务：没有限高的龙华比限高的前海在商务成长上更胜一筹
产业：产业金融、信息创研、总部经济、商文教卫顶级产业链比肩福田
投资：龙中(福中)面积6.1/6.07、建面997/750、投资900亿
人气：80后主力白领人群支配城市的能量巨大，孵化龙华未来主角形象
结论：没有副中心，只有新中心，龙华新中心必大涨。不谈老机会，只谈新机会，龙华新机会要快抓。
HBC汇隆中心建面约14.2万平米，由甲级写字楼、LOFT、商业共同构成的商务综合体，由深圳地铁和深圳万科双强联手共同打造，是深圳北站商务中心首发综合体项目。
作为高铁枢纽商务综合体首发之作，项目位居北站商务核心区黄金区位。HBC汇隆中心现在首推深圳行馆约60、80平方米高拓LOFT，约4.5米挑高。项目引用国际领先的整体卫浴设计、户式中央空调系统以及全方位收纳体系。
HBC汇隆中心7月30日开放了样板房，主推的60-80平米2-3房LOFT公寓，共约500多套房源。
60㎡样板间户型阔气方正、南北通透，卧室、书房相互独立，各功能区自占一方，保障了业主的私密空间，估计这是目前市场上最稀缺的户型了，双层空间，实用率较高，是精英阶层的绝佳选择。
房掌柜小编已到达现场，为您带来最新动态。
欢迎现场各位尊贵的来宾莅临HBC汇隆中心--枢纽经济与资产配置高峰论坛的活动现场。在我们活动正式开始之前，请大家欣赏一段开场舞蹈，有请表演嘉宾!
尊敬的各位领导、各位来宾、现场的各位女士们、先生们，各位亲爱的媒体同仁，以及所有的业主朋友们：大家下午好!
欢迎各位嘉宾莅临枢纽经济与资产配置高端论坛的活动现场。我是来自于香港凤凰广播优越资讯的主持人谭振。非常荣幸能够与现场的每位嘉宾们共同渡过这个美妙的下午时光。
刚才的开场表演，一根育苗的力量，让大家在这里享受到了繁华都市当中一丝宁静的感觉，也给我们带来了一些轻松与惬意。所以在这里我也建议大家再次把最热烈的掌声送给我们的表演嘉宾。谢谢!
其实很久没有看到这样的一份景象了，现场可以说是嘉宾云集，而还有很多我们的小伙伴们用小板凳坐在那里。这也感受到了属于我们HBC汇隆中心的这一份力量。
说到HBC汇隆中心，大家都知道，作为城市最稀缺的地铁上盖中心轨道物业，这也是我们深圳地铁和万科地产强强联手，所打造的首个入市的作品。也是我们北站商务中心区的首发地标项目。而它也填补了深圳万科地铁上盖物业的空白。所以，在我们前一段时间，也就是8月底的首次开盘当中，更是劲销90%。而随着我们后面越来越多的一些项目的发售，现在我们80平米的户型和首批的优惠单位已经售罄。
HBC汇隆中心为了感谢我们所有朋友们对于我们项目的鼎力支持，所以在今天为大家邀请到了行业内的专家，跟大家来进行对话、碰撞，希望我们这样的一份枢纽经济与资产配置的高峰论坛，可以给大家在投资方面，也是在我们的资产配置方面，能够有所建议。所以请允许我首先为大家隆重地介绍莅临我们今天高峰论坛的各位尊贵的领导和来宾，他们分别是：
中国城市经济专家委员会副主任宋丁先生
《黄生看金融》、《黄生看经济》、《黄生说》创始人、货币专家、金融专家黄生先生
深圳地铁万科投资有限公司董事长杨建华先生
深圳地铁万科投资有限公司工程总监谭总??
深圳地铁万科投资有限公司财务总监杨波先生
今天还有很多的嘉宾莅临到现场，由于时间的原因就不一一介绍了，当然在这里还要再次地感谢，谢谢长久以来支持我们HBC汇隆中心的各位尊贵的业主以及我们所有媒体同仁，看到了刚刚我们的媒体朋友更是忙忙碌碌在我们的前面跑前跑后。因为我知道，今天在我们网络前还有很多朋友是通过网络平台来进行论坛的收看，我们有几大平台将会现场直播，而在这里也向我们所有网络前的小朋友们问声好，大家待会儿的时间也可以通过我们的网络与我们进行互动，也希望大家可以在网络前来吸取我们专家们更加多的意见，也把我们今天的这样一份碰撞推向高潮。
HBC汇隆中心的完美绽放其实也见证了深圳北站枢纽中心的崛起与发展，同时也是见证了我们中心枢纽上的轨道资产，对于我们广大置业者的这一份强烈的吸引力。所以看到有很多朋友们今天没有座位也依然在我们的现场观看，也希望大家能够有所收获。
那么到底我们HBC汇隆中心它的吸引力又在哪里?到底它的品牌号召力又会怎样呢?接下来的时间我们将会首先为您邀请到的是深圳地铁万科投资公司的董事长、深圳北站枢纽及综合体规划建设的总负责，更是全国知名的地铁枢纽及物业开发于一体的专家，下面就让我们以热烈的掌声欢迎杨建华董事长为我们致辞与分享!
尊敬的宋老师、黄老师，各位媒体朋友们、各位来宾，还有正在网络平台上收听、收看我们节目的各位亲们：下午好!
从2007年开始建设深圳北站，HBC汇隆中心是2013年开始做规划，2014年拿到合同，2015年完成建设，今年8月份开始发售。正是有了大家的支持，才有了8月29日的劲销90%。对你们一直以来的支持和关注，我代表深圳地铁万科投资发展有限公司，对大家表示衷心地感谢!
因为我从事轨道交通建设、交通规划和枢纽规划十六年了，我跟大家一起分享一下我对深圳北站的一些看法，当然待会儿黄老师和宋老师会有更精彩的观点。我跟大家分享一下小菜，待会儿宋老师和黄老师跟大家分享的是大餐。我今天下午分享的是轨道重构城市版图。分为三部分，一是铁路中长期规划及其调整;二是深圳轨道交通网络规划;三是枢纽综合体是一个城市竞争力的桥头堡。
第一部分，铁路中长期规划及其调整。中国以前没有做过全国中长期的铁路规划，在2002年开始做，2004年公布了全国铁路中长期规划的我们叫1.0的版本，它的核心数据是到2020年，全国实现铁路运行里程10万公里，其中客运专线也就是我们俗称的高铁1.2万公里，整个辐射率要达到50%，主要的技术装备达到或接近国际先进水平。
我们讲一下这个版本对深圳的影响，深圳在2005年之前，我在7月28号的论坛上也讲过，我们以前叫大战小城，属于铁路的末端，这个规划就改变了深圳的铁路定位。从北京到香港，和从上海到深圳，在我们这里进行了交汇。有铁路枢纽的一个概念。
到2008年，我们1.0的版本上升到2.0的版本。这个图在1.0版本的基础上进行了比较大的修正。2020年我们铁路运行里程要到12万公里，其中客运专线到了1.6万，注意，比刚刚足足多了4000公里，也就是多了25%(图)。大家再留意一下，除了我们刚才画了那两条大线以外，增加了西部沿海铁路，也就是我们目前说的深澳铁路(图)。当初提出骨干是四纵四横。这是2008年的2.0版本。大家注意，其实到了2015年，我们客运专线已经到了1.9万公里，也就是说将2020年的1.6万提前到2013甚至2014年就实现了。也就是我们现在所说的在全世界运营高铁线路最长、力度最大的国家。
这是刚刚公布的，2016年7月16号国家发改委等三部委公布的我们叫3.0版的高铁版本。提了三个数字，2020年铁路运行里程要到15万公里，高铁3万公里。大家留意到没有，2016我们是1.9万公里，到2020年要到3万公里。也就是说，五年要建设1.1万公里的高速铁路，每年2000公里。到2025年，铁路总里程要到17.5万公里，其中高铁要到3.8万，再加8000公里。这是远景。
大家看看这几个，第一个就是铁路网要覆盖20万以上的城市。第二是高铁网要覆盖50万以上的城市。第三是要打造很多理念的枢纽，这个理念最早的实践点就在深圳北站，我上次也讲过，我们深圳北站的实践，通过我们的总结，发改委写了一份文件：关于进一步加快综合交通运输枢纽设计》。提到了四个字：站城融合。我们地铁在2012年就提出来，我们叫站城一体。
这个3.0的版本主要提出的是八纵八横，对深圳有什么影响呢?刚才讲的深圳原来的两纵，从北京到深圳到香港，增加了两个干线，一个干线是西部沿海，由原来的铁路提到350米的铁路干线;第二个就是北京通过九江就是现在的京九线，赣深铁路接到深圳，在这个规划里面落实了。也就是说，我们将来的深圳在八纵八横里面，16条铁路，有4条铁路要在我们这里汇合，汇合的点大部分就集中到深圳北站。
深圳已经是全国的综合交通枢纽城市，大家可能没有留意，全国现在提出的叫做八大全国交通枢纽实验城市：北京、上海、广州、深圳、西安、武汉、成都、大连。三个航运城市：上海、大连、天津。这是在2012年全国做综合交通规划里面提出来的，在2011年全国城镇规划里面，国家发布的五个城市：北京、上海、广州、天津、重庆，没有深圳。2016年，国家批复成渝经济区的时候将成都列为了国家中心城市，我们目前还不是，为什么还不是，我待会儿再说。
第二个部分，深圳轨道交通建设规划。前面的规划我就不说，我直接讲到三期以后，一期是2004年建成，二期是2011年建成，三期首期的我们今年会建成。今年7、9、11号线下个月28号同时开工，我们轨道交通将达到286公里，重回全国第四位。到2020年三前所有建成以后，包括三期修编增加了很多延长线，我们将达到430公里。
这是我们做的轨道交通四期的规划(图)，大家可以看看它的密度有多大。讲这个规划之前，我跟大家回顾一下，我们1992年开始做轨道交通，我们叫地铁规划，当时不叫地铁，叫做深港口岸接驳线路，当时才规划了30多公里，1996年我们调整，到2000年调整完成，远期2035年我们提出的是500公里，在最近我们提出来四期的修编，四期总共要列16个项目，当然这16个项目要逐步的分期实施，我们总的里程到2025年要开通730公里以上的轨道交通线路，到2030年我们要超过1000公里的轨道交通线路。
这是我们往上报的正在批准过程中(图)。这些是正准备往上报(图)。大家可以看到，我们四期16条线路，也就是说将来会超过3200亿元的投资，用于轨道交通线网建设。我们今年已经完成了10条线的设计招标，年底还要完成1条线，17号线正在招标。正在进行250公里的前期的研究。可以毫不客气的说，未来的深圳不用十年，一定是在轨道上的深圳都市圈，很快就会实现。
这就是我们的标准(图)，建成以后大家会有什么样的感受，我们有几个目标：第一，轨道交通站点500米范围之内覆盖近50%的人口。第二，每平方公里0.44，远景是0.75，就是一平方公里有0.75的轨道交通线。以后每年都要完成工程建设投资超过200亿，这个强度在全国也是非常大的。
这是我们四期的几个特点，大家可以稍微地掌握一下，一个是规模很大，第二是任务很重，第三我们通过建设来实现市委市政府提出来的东进战略，第四是更重要的以国家的交通为引领，尽快就深莞惠形成一个大的都市圈。
建地铁就是建城市，与城市发展一脉相承，这是我们1996年做的规划(图)，城市发展的总规。我们的轨道交通网都是按照这个总规在执行的。目的就是让我们深圳市的整个城市的效率运行得更高，让我们深圳市的整个经济的辐射源的能力更强，让我们深市辐射力、辐射的途径更加广，从而提高我们整个深圳市的城市竞争力，对周边、对全国进行带动和经济辐射。
第三个部分，枢纽综合体是城市竞争力的桥头堡。这两个表格是陈劲松前一段时间跟我们做交流的时候他讲的，从世界范围来看，山峰正变得越来越尖，美国以纽约为中心的东部经济带，和以洛杉矶、旧金山为代表的西部经济带，整个的经济总量占全国的30%。它的国土面积占的量很小，但是它的经济总量占30。日本更加明显，以东京横滨为核心的东京都经济圈，和以神户、大阪为核心的经济圈，他们占的比例超过56%。也就是说，将来我们国家的发展一定是以京津冀、长三角和以深圳、广州为核心的珠三角，经济总量只会越来越尖，不会东西区达到越来越平，一定是越来越尖的。这是从世界范围和国家的范围来看。
从城市的范围来看，一个城市也会变得越来越尖，应该说大家只要有经验，愿意去回顾的话，过去十年大家看看是不是一个城市里面会越来越尖。我给大家举几个例证，新加坡国土面积很小，它的最重要的核心区就在他们的滨海区那里，新加坡的公共交通的分摊率达到了70%，到2020年要达到75%。也就是说，75%的人出行仅靠着轨道交通和主要的公交线路的站点。
我们旁边的香港它的公交出行能力达到90%，其中在轨道交通站点500米范围内的超过65%，也就是说65%的人都会住在离公交交通500米范围之内。
东京的公交分摊率是全世界最高的，达到了93%。而且它的轨道到了78%。也就是说，在东京离开轨道500米范围之外的租金会比500米之内的租金，基本上是呈大幅度下降，无论是写字楼还是住宅，当然有一些特别有资源性的、景观的别墅那另当别论，只要是一般性的住宅，没有轨道支撑的房产，它的租金水平是有限的。
回到我们深圳，这张图我上次已经讲过，在四纵四横里面，深圳北就是桥头堡，深圳北能不能划分得好，深圳北的周边以深圳北为核心的龙华新区能不能推动、能不能有好的产业升级，在一定程度上面可以说影响了深圳的竞争力。将来可以预计得到，我们的山峰也会越来越尖。大部分的人口会聚集在轨道交通沿线。我们深圳北站有三条轨道交通线，现在有点挤的4号线到福田中心10公里，5个站;2020年开通的6号线的南延到福田另外一个中心区华强北，12公里，6个站左右。到光明、到观澜，还有5号线到前海，都在我们这个站点，也就是说可以预见得到，这个站点它一是深圳市版图里面很尖的一个山峰，不一定是最高峰，毕竟有前海、有后海、深圳湾超级总部，有我们这个点的我们叫深圳北核心商务区，不一定是最高，但一定是能够进到前三。
回过来讲我们深圳北的这个综合体，这是我们铁路站从西往东看，东西广场31万平米，一期的商业开发7.7万，大家只要在北站去坐高铁的，稍微领略一下，这是我们全国做得比较好的铁路枢纽。这是我们一期。下面是我们的二期(图)，这是我们的HBC汇隆中心(图)，这是我们正在建的另外一个项目汇德中心(图)。两个地块总共加起来的开发量是31万，其中我们HBC汇隆中心14万，这是我们很美好的首先入市的HBC汇隆中心，抢到了HBC汇隆中心就抢占了先机。这是我们200米超甲级写字楼，美国1家顶级的事务所帮我们设计的。这是我们汇德中心250米，上面一个五星级的酒店，下面是超甲级写字楼，这栋是我们另外一个项目汇德国际大厦(图)，由我们这个整体构成了深圳北站枢纽综合体。其中商业加上我们东广场，刚才讲的两个小商业，我们总共加起来商业配套达到12万平米。是全国目前做得最好的高铁枢纽的综合体，用我们行内话：北站枢纽真正的高铁枢纽综合体，引领城市发展。
我要讲的三个方面就讲完了。再回到刚才我们有一个问题：深圳为什么目前还没有成为国家中心城市?待会儿宋老师也会讲这个问题。有政治因素、有区域因素，已经定了广州。但是给大家回顾一下我们深圳的规划情况，1982年我们做的第一版规划，我们提出来2000年的人口规模是80万，过了几年1986年我们做的第二版规划是2010年的人口是多少呢?胆子大了一点点：110万。1996年的时候咱们有国际视野了，做的规划是到2010年我们的人口数是430万，常驻人口加上流动人口不到700万。2006年也就是我们现在正在执行的规划，2020年的人口规划是多少呢?那时候应该说视野打开了，1100万人。同志们，大家知道我们现在深圳多少人吗?我们有三个数据，都是非官方的，有一个服务人口，这是去年提出的服务人口的概念，是1800万。我们的户籍人口目前还是500多万，但是去年有一个草案大家留意一下，十三五的规划到2020年，我们人口规划是多少呢?1480万。也就是说，我们现在基本上认可我们现在的人口数是超过规划数的，但是我们写到本子上的规划人口是1480万。就是将来的要定居在深圳、常驻在深圳的到2020年是1480万。
又回到另外一个问题：2025年或者是2030年，我们轨道交通线路都到1000公里的时候，还可能是两千万人口吗?一定不是。不可能一万人口一公里地铁，很现实的问题。我个人的理解，到2020、2025或者是2030年，1000公里地铁线路的时候深圳市的人口一定会超过3000万。
又回到刚才讲的为什么国家还没有认可我们为中心城市?我认为深圳市一定会谋求成为国家的中心城市，为什么?马书记在去年的六次党代会上提的“四个更加”，具有更加辐射力、更加影响力等等，目标就是往国家中心城市去的。我们2016年的GDP一定会超过香港，以我们的速度，到2020年很可能香港的GDP不足我们的0.9，我们一定会名副其实的成为珠三角最为核心的城市，那时候不用写“中心”两个字，我们自然也成为了中心。这是我的理解。
最后三个问题、三个自答结束我的发言。第一、为什么深圳地铁会那么红?我的回答是，因为我们深圳地铁核心价值观是共同创造价值、共同承担责任、共同享受成果。第二、为什么万科也会那么红?因为万科的核心价值观是共创、共担、共享。第三、为什么我们北站枢纽这么红、为什么HBC汇隆中心会那么红、为什么我们大的综合体将来一定会红?我的回答是：因为有你、有我、有我们在座所有的支持这个综合体、支持深圳发展的，大家一道，可以让这个综合体共同见证龙华的蝶变。为什么叫蝶变?十年前刚到北站去建设，我认为龙华很远，心理距离太远了，但十年后的龙华很远吗?一点都不远。这就是北站见证了龙华的蝶变。第二个共同，是共同引领全国枢纽的发展。第三个共同，是共同享受高铁枢纽给我们带来的经济成果，当然能不能享受，看你们的眼光。三个共同：共同见证龙华的蝶变、共同引领全国枢纽的发展、共同享受高铁枢纽经济的成果。
我的分享就到这里。谢谢大家!
谢谢杨总的精彩分享。刚才杨总不仅仅从我们国家政策的层面到我们城市建设发展规划，从点到线到面，非常全面地给我们分享了，当然最后的三大共同，其实跟我们现场每一位朋友们今天下午的共同出席有着非常大的关系。因为我们今天下午是工作日，每一位都是在工作日的下午来到我们现场，就证明了大家对我们HBC汇隆中心的这一份肯定，对于我们深圳地铁、对于万科的这一份肯定。
刚才杨总也提出了一个问题，究竟深圳北站这样的枢纽，说到枢纽经济，又会对我们城市带来什么变化，包括罗湖、福田、南山、前海这四大中心之后的龙华中心，它的优势又在哪里?又会给我们的经济带来什么样的助推呢?接下来的时间就让我们以热烈的掌声欢迎中国城市经济专家委员会副主任宋丁老师来为我们做主题演讲。掌声有请!
非常感谢!感谢深圳地铁、深圳万科投资公司对我的邀请。我刚才听了杨总的讲话，我有一个担忧，低估龙华中心，将犯战略性错误。我这个问题说完以后，我今天听了杨总的发言我觉得我已经没讲的了，他已经把问题完美的回答了，你们还敢低估计麻烦?再低估就是战略性错误。要丢掉多少机会。因为刚才讲现在两千万人，再过十年三千万人，我们抓的就是机会。
龙华中心给我们是一个超级机会，丢掉它就是战略性的错误。刚才杨总讲得非常错误了，当然我还得跟大家互动一下。我要讲的是什么呢?就是到底怎么被低估的?因为有的人说没有低估，已经成宇宙中心了。我现在找到论据、证据，以事实说服大家，的确是被低估。
首先，我们看政府就低估了。2014年，政府的规划修编定位是城市副中心，这是不是低估?很多人说没低估呀，以前龙华什么都不是，原来最好的就是深圳的后花园，就是福田的小弟弟。后来就把你作为深圳中心的北拓的区，到了2014年把你提成深圳的副中心，难道不是在抬举你吗。我为什么说它被低估?因为我们深圳北站的规划早就列入了深圳的规划，不是2014年发生的。而作为一个城市，无论是纽约、曼哈顿还是东京、巴黎、伦敦，你去看一下它的铁路、火车站，我们龙华是高铁，更厉害。凡是重大城市的国际火车站，它都是城市中心，毫无疑问的城市中心，不是城区中心。如果说早就列入深圳市政府的规划，它作为全市的一流的陆路交通中心，那么它怎么会成为地区的中心呢?它一定是全市的中心。
既然是这样，因为要素我们知道，人口、资金、产业等等，它的集中点、爆发点、集散点、积聚点，一定是全市中心。所以在这个意义上来讲，最重要的要素是人的要素。在深圳的范围内，面积不大，不到2000平方公里，最大的集散是人口的集散，而人口的集散在龙华，既然这样，为什么要叫副中心，为什么不能往前走一步?所以我认为政府在2014年已经把它低估了。
刚才杨总谈得非常正确，要往前看，它可能未来还有一次修编，就真正的扶正，有一个过程。我部分如果政府把体低估了，市场也在低估。为什么?2015年深圳房价升幅最大的两个板块一个是前海，一个是龙华，这两哥儿们，但是个头差很远，差多少?差一半。价格基本上房价是一半，前海和龙华真的要差一倍的距离来证明他们的存在价值，是这样吗?这符合事实吗?我认为不符合事实。我认为会有差距，但是没有差到一半。既然是这样的话，那是不是被低估的那一部分将来会有补涨的过程?机会是这样找的。因为你去看前海也是一张白纸，反观龙华的建设，龙华中心区的配套，某种意义上比前海要好，这是事实。所以房价差一倍就是机会、就是低估。
我们看舆论也在低估，为什么?表面上把你捧上天了，叫宇宙中心。这个语境背后是什么呢?你当宇宙中心?丢不丢人?揶揄和嘲笑。有人说福田叫龙华南，说这话是什么意思呢?你值吗?你配吗?够格吗?所以龙华挺委屈的，舆论都不把你当回事，要揶你一下。公知也出来说话了很多机构、专家说去年龙华的泡沫最大，所以龙华楼市泡沫最大的声音是此起彼伏。
再看现实，北站周边住宅林立，叫卧城，美国当年的卧城在进行纠正，我们中国很多的卧城也在拼命地纠正，龙华中心能够一直卧在这里吗?不能，现在我们看到HBC汇隆中心起来了，我很欣慰，为什么?代表了它中心应有的品质：商务、商业、文体、旅游、文化，没有这些光盖住宅是不行的。所以，现在情况下，独缺中心所需要的商业、文化、医疗，授人以柄。所以我们过去也存在一些问题。
还有市民，我指的是特定的市民，老市民他在罗湖、福田、南山，想不想出来呢?我用了三个词：不想出关!不想出关!不想出关!为什么那么多人出来了呢?出来的是什么人?没房的人，他如果能在福田找得到房他还用出来吗?如果是福田的房价能和龙华有所的靠近，他还出来吗?不出来。出来是被迫的。所以说，市民这个阶层上，心态上也是有问题的。我亲耳听过我们业内的人士在场合上讲得冠冕堂皇，下去说那个地方路也不通，什么东西也没有，旁边农民房太多，太乱了。所以我觉得真的我们有低估了它的一大堆的理由。
我再分析一下到底是什么原因导致它被低估?第一是心理，这个心理根深蒂固，我在深圳二十五年了，我可以说由特区外到原特区外，我刚才注意到杨总的文件里面也列了原特区外，我们似乎没有另外的词来代替龙岗、宝安这个片区是什么，我们不得不一直沿用原特区外，包括我被采访的时候也经常说原特区内、原特区外，没有人谴责我，因为人家觉得这个东西很正常，你就是外行。所以说都是关外，无论原不原，都是关外，所以心理上的贬视根深蒂固。
空间上就更不用说了，中央山阻隔，自然空间的切割效应非常明显。什么叫中央山，我的公号文章上说到了，从罗湖到福田到南山，一座山一挡，北边是龙华，还有就是龙岗。这个山为什么叫中央山?因为它其实从东来讲银湖山、梅林山、螳螂山，三座山加在一起，横向15公里，纵向最短不到1公里，总长的5公里，就这座山一挡，我们心理头阴影很重，每次走过跟前，感觉穿过一个山洞外面就是农村，我们这种心理状态很严重，这种自然的切割长期形成习惯了。
那我们看看从通达来讲的确也有这个问题，东西向15公里的一共几个通道?主通道4个，那意味着什么呢?意味着它的整个3公里、4公里才有一个通道，非常可怕。作为城市主城区划内需要3、4000米才有一个通道。而我算了一下，如果是真正打通它，至少增加3条通道。所以通道也还是有问题的。有一种拥堵现象，心态上的障碍。
还有就是郊外，我们知道过去这是郊区，工业发展的地方，城中村、违法建筑群落环绕，视觉上会强化我们的郊区感，这是我们一直传递下来的问题。
还有工业，这是历史留下来的，龙华传统上是工业区，这个概念也在我们心目中徘徊。
商务这块，恰恰是我们所期盼的中心区所应该拥有的首要的形态，一定要有，这个目前偏弱。所以它左右了我们的判断。
在观念里，火车站这个地方似乎不是什么中心区，中国就是这样的，特别是这轮高铁规划中间，很多重要的城市，把高铁放在城市的边缘地带，这是战略性错误。能像深圳这样紧贴住中心，变成中心的，真的不多。在全国规划最好的就是深圳的高铁站。
既然福田是中心了，那外围的它就是外围了?我们这个观点很固执、很难改变，这就是影响我们整个关于龙华中心片区价值和未来的根深蒂固的观念。但是我觉得刚才杨总也讲到了，我们大家应该幡然醒悟了，所有东西变化，而且是剧烈变化。所以我们看到龙华中心的超级价值。我从十个点来分析它。
第一，因为高铁这种事情要往大拉，一带一路战略重拾陆路价值，鼎力支撑高铁枢纽文化。我们知道现在中国的经济环境、国际经济环境很严峻，因为美日为首的这些国家拼命地TTP，就是环太平洋伙伴关系，就是围绕周边最大的海洋，他想逼迫我们从WTO的体制中间转向TTP，把我们排除出去，我们的办法是你要先走海上，我往陆上走，所以我们陆路的办法，就是再一次欧亚大陆，陆路来讲最好的交通是什么?铁路，铁路里面最好的办法是高铁。所以下一步欧亚大陆桥一定要从中国大陆通向整个欧洲，在通的中间我们看到了南方最大的铁路枢纽--深圳北站自极端主流价值，这就是和国家战略紧密相连。
第二，我们看看还有他国，我们知道火车站历来是国内外重大城市枢纽(非副中心)，我一定要强调，一旦做了铁路中心，就不能称为一个城市的副追新。所以2014年政府定的是错误的，是低估的。一定要是中心所在，更何况高铁。
第三，国内，高铁致1000公里生活常态化和全国交通主体化，在这个意义上龙华在深圳根本就是不可替代的。为什么叫1000公里?比如我们去武汉，现在武汉这个地方在过去是不可想象，不要说武汉，长沙甚至是广州我们觉得很遥远，但是现在你在武汉一天可以倒来回。你早上起早点坐个早班高铁到中午就到武汉，吃完饭回来深圳天还没黑，完全通勤化了。你如果在北京从东三环到西四环走一趟可能三个小时都过不去，我从西二环到东二环堵了三个小时。所以说只要有高铁，1000公里算什么。
第四，区域，龙华以高铁地铁双轨联动，凝聚了深圳大都市圈并获得集散能量。其实我落了一个字：集聚，一个城市中心输入人口这样一个节点，最大的是要集回来，通过能够散出去，但如果同时只是集和散够不够?不够，如果不但是集和散还能够聚起来，那就很厉害了。深圳龙华中心和别的站最大的区别，最重要的是它的规划是超大经济体，把他的经济要素全都聚在这个地方，这就是一个交通枢纽和城市中心的关系，完全叠合在一起，每平方公里的经济价值是无量的。
第五，城市，我刚才谈到了区域，现在深圳大家都知道是东西向带状城市，这个城市布局由于龙华中心区的存在，引领南北中轴生成而发生根本改变。原来沿着宝安大道从西面往上走，这边龙岗大道东面往上走，是一个微笑型的曲线，还是一个带状城市，中轴要突破，中轴拉上去，人口、产业、资金、信息都跟过去了，这个城市不是带状的了。所以这个功劳一定要归在龙华身上，这个没有任何问题。所以我觉得改变了城市的基本形态就靠中轴崛起，而且中轴的经济聚集是最大的。
我们现在看一个重要的观点，这是我和我们陶文杰先生达到了完全的共识，第六，区际，“福罗龙”城市三较中心带，将替代原有深圳规划的“福田--罗湖中心”，因为我们知道过去是一个中心：福田中心，后来为了平衡，国家对于前海重要的支撑，我们提出来双中心，一个是福田--罗湖中心，一个是前海中心。但是我认为到今天为止，2016年，这个观点过时了。下次城市规划一定要改。福田--罗湖是靠深南大道撑起来罗湖和龙华将来就是靠通道穿起来了，福田和龙华是靠新彩通道串起来的。所以这样一个三角形它构成了非常稳定的城市中心的三角地带，它和前海、宝中、后海总部形成一个超级大三角，两个东西完全可以并行。所以我觉得将来认识中心，一定要从单线上去形成三角，否则你没办法读懂深圳这个城市，丢掉龙华，你读不懂深圳，所以要从三角来读。
第七，商务。其实我不是说前海一定要发展很快，我们不是单纯从量去看，但是前海有一个诟病，它在航空管制区，现在给到它的任务就是150米高限高，现在他们都在争取能不能再往高拔，你再往高飞机就要出问题了，这就是前海，你如果不能像龙华这样任意往上走的话，将来你的产业就会受到影响。而我们知道目前龙华中心目前的规划最高已经400米的高楼已经在规划之中。我认为将来不排除500米。所以这样的情况相比之下两个热点地区，我还有这么一个优势在里面。
第八，从产业来讲我们看了整个中心片区，产业金融、信息创研、总部经济、商文教卫级产业链，完全可以比肩福田中心区。
第九，龙华中心和福田中心的比较，从面积上来讲，龙华中心6.1平方公里福田中心区6.07平方公里，差那么一点点就比你高，就像沙井的会展中心50万平方米，就差那么一点点我就比你大。我们看建筑面积龙华中心990万平米，福田中心区只有750万平米，所以比它体量还大，面积大、体量大，这样一个所谓的集聚的空间，你说它不是城市中心是什么?它能称为副中心吗?肯定不是。
第十，人气，我们知道目前居住在龙华片区的是以80后主力白领人群支配城市，他的能量极大，因为我们知道深圳这个城市是年轻为特色，他们买了房子沉淀在那里，他们已经养尊处优了，他的创造力、动能可能比在龙华的人要差，因为他们都是80后，他的家还是小户型，他不想住大户型吗?他不想住豪宅吗?这就是动力。很简单经济没到位，我一定要干。所以他的动力十足，孵化龙华未来的主角形象。
最后给大家两句话：没有副中心，只有新中心，要认清这点。龙华新中心必然大涨。不可抗拒。第二，不谈老机会，只谈新机会，龙华新机会要快抓，不抓就没有了。
谢谢大家!
谢谢宋丁老师，每次都言简意赅，充满了力量。其实每次如果要是跟随着宋丁老师的节奏，几年前多听听您的，我现在也不需要站在台上拿话筒主持了，就跟大家一样坐在台下成为业主了。其实确实是这样的，投资也好、买房也好买的都是未来，而现在未来就在我们面前，正等待着大家去发掘，其实更多这样的机会就看你有没有抓住而已。刚才宋老师给我们带来了很多的分享，接下来的时间我们当然要请出下一位专家，有请《黄生看金融》、《黄生看经济》、金融专家、货币专家给我们带来演讲!
感谢刚才两位嘉宾的精彩发言，我在下面听得都有点心动。我跟万科和深地铁还是有点渊源的，因为我是2000年大学毕业来的深圳，那时候喜欢爬山就爬梧桐山，那时候万科的董事长王石也在爬梧桐山，后来他爬得越来越高，爬到珠穆朗玛峰，他的理想非常高，就把万科带到了世界第一的房地产商。所以你把你的理想树得多高，你的事业才会达到多高的高度。
我跟深圳地铁还有渊源，因为我之前在中国银行投行部工作，深圳地铁第一笔的银行贷款就是我做的，所以我当时跟深圳地铁很多领导非常熟。为了跟踪这个项目，跟踪了两年，从2002年底到2003年初开始启动，后来又跟到了罗宝线的延长段，以及到4号线，后来05年我就离开了。所以我跟深圳地铁非常有渊源。
说到这里再感谢一下远道而来的粉丝们，粉丝们举下手吧!还有提出从东北、北京过来的，真的远道而来，非常感动。为什么呢?因为其实大家都有很多的工作，也在忙，也有请假过来听，这说明大家是非常的执着。因为我是研究金融、研究货币的，我研究货币二十年，做金融实践工作做了十六年，以前在中国银行投行部工作，后来又做了并购，转眼十六年过去了。在我的眼里，房子其实不是房子，是什么呢?是货币。所以房价现象归根到底是什么现象呢?货币现象。所以我的这帮粉丝们他们特别懂，为什么?普通的人关注的是娱乐八卦，懂经济的人关注的是财经，财经人士当中最核心的那一批人、掌握了最大资本的这一批人关注的是什么?是货币。货币是现代金融当中最深奥的一部分，也只有最尖端的一批才能研究货币。
《黄生看金融》、《黄生看经济》、《黄生说》、黄生微信有200万粉丝，这背后的资本超过5000个亿。我们统计过，在《黄生看金融》的粉丝当中至少平均超过200万资产的人。这500亿的资本每天都在寻找资本，去年发生股灾，很多人及时出来了，我觉得黄生的很多粉丝都是先知先觉的，为什么我能观察到这些数据呢?因为他们每天给我留言特别多，去年我参加凤凰卫视《一虎一席谈》的时候，当时所有的专家都认为中国不会有股灾发生，中国的股市才5000点马上就要突破高点还要到8000点、10000点，我说不是，马上要发生股灾了。6月13号礼拜六就播出了这一期，当时我被所有的专家围攻，说我胡说八道，结果礼拜六播出之后，礼拜一就发生股灾。8月份股灾，10月份又发生股灾，到12月份又是一次股灾，总共四次。
为什么?他们都忽略了一个基本的本质就是货币。忽视了货币背后非常深奥东西就是杠杆。股灾之后这个钱到哪里去了?从2015年8月份开始中国的房价开始暴涨，深圳的房价一年涨了66%，也就是说货币是流动的，股市不行了就出来到房市，所以就有房市的这一轮大暴涨。
2015年8月份中国有一个非常重要的现象就是人民币汇率贬值。我们人民币升值了十年，从2005年到2015年，中间还有2010年的一次汇改。到了2015年8月份以后就来了一次贬值，贬值之后钱去哪儿了?一个股市、一个房市。所以目前的情况，我们最近看到了杭州暴涨、合肥暴涨，在我眼里这都不是什么现象，就是货币现象。所有房地产的属性不是居住的属性，而是金融属性越来越强。金融属性越来越强，它的本质就是什么?货币属性。讲到这里就有很多问题开始要大家来探讨了。
我们天天谈货币，我一般都不按照PPT来讲的，因为我一般都即兴发挥，如果大家看PPT的话马上就会看文字不会关注我所说的，也不会思考我所说的，这样每次演讲的效果也会差很多。我知道全国各地的朋友们过来、请假过来听，我一定要让大家物有所值。让大家对中国的货币、中国的房地产、以及中国的投资机会都有一个深刻的理解。所以我希望大家跟我进行一些沟通和互动，我每提一个问题，希望大家能够进行思考，这部分思考之后一定有所提高、有所收获，对于接下来的投资都会有很大的帮助，因为《黄生看经济》、《黄生看金融》、《黄生说》是一个大家庭，带给中国5000亿的资本，上次国务院办公厅、证监会、银监会、央行各个基金机构以及券商都关注《黄生看金融》。其中有一个特别年轻的，他是国际大宗商品市场上的一个大玩家，今天他也请假从外地过来了，站起来跟挥一下手。
这一批人我说你们要不要过来?我说要过来，我说从金融的角度来讲中国进入了货币时代。从另外一个角度，中国进入高铁时代。所以我觉得我从十六年前大学毕业坐火车从京九线，北京到深圳罗湖火车站，我见证的是火车站的时代，那是代表了罗湖，代表了深圳的过去。现在是福田和南山代表了深圳的现在。现在的高铁站在龙华，它代表的是深圳的未来。
深圳是一个什么样的城市?非常年轻的城市，只有三十六岁，我三十八岁，只比深圳长两岁。深圳进入了一个什么时代呢?人才替代的时代，外面的高校毕业的青年，只要你有梦想都可以进来深圳。同时深圳又变成一个什么时代?资本输出的时代。深圳有大把的货币，水漫金山，这个货币走到哪里?这个资产价值上升就到哪里。过去是罗湖，后来福田、南山，现在肯定是龙华。哪里有地资本就会流向哪里。刚才说龙华要投资900个亿，这太低了，起码未来投资三千亿。我是做金融的我对这块特别了解，三千亿绝对不止，深圳只有1900万平方公里的土地，80%都是山地和丘陵。你要知道剩下的可供开发的地是多么的稀缺。上海是六千多平方公里，北京就不用说了，一万八千多平方公里，深圳的所有的货币都会流向这里。
我们说的货币包含银行信贷的投放、金融货币，龙华未来靠的是商业银行信贷货币的投放。我们知道中国商业银行最发达的城市，最有金融创新活力的城市是哪里?就是深圳。因为我就在深圳金融行业起家的，我太了解了我跟外资银行也牵过手，我跟各个中资银行都牵过手，因为各大项目都是各家银行去抢的，都打不过深圳。只要深圳如果瞄准了，如果没有证监会、银监会的监管，深圳的投资银行、深圳的商业银行要把全国的这些银行全都干掉，这不是吹的。所以我们不用妄自菲薄。
刚才闲扯了一段时间，这是开胃小菜，一定要让大家沉浸到这种比较开心、娱乐的货币研究的范围当中。那我们继续来讲货币。
我们天天用货币、用钱，我们又叫钞票，那我们有没有想过货币的本质是什么呢?我们一定要去了解货币的本质，只有了解我们的货币本质，我们才知道我们为什么要去投资，投资这个我们心里才有谱，我们为什么要买房子?买了房子我们心里不慌。为什么这个房子是货币?因为房价是货币现象。我们心里才有谱。才知道为什么要出手龙华的房子。我不是做广告，我一直是坚持我自己坚信的东西我才会做演讲。
有没有人告诉我货币的本质是什么?
财富自由。
这是我第一次听到的答案。还有吗?
逐利。
流通。
信用。
定价、价值。
你只有不停地学习才能提高，买房子的人，买龙华的房子一定要有创新的意识，一定要勇于走在时代的前面，所以你必须要思考货币的本质，当然思考货币的本质以前有很多答案，有人说媒介、流通的手段、价值的尺度，各式各样的答案，今天我特别新鲜的听到了逐利、自由。但是这一切都不是货币的本质，非常感谢大家的答案。这叫货币的作用、它的职能。刚刚有一个人给出一个正确的答案，货币的本质是信用。不管你是黄金也好、铁币铜钱也好，只要我们信任它，以它来进行交换的媒介，或者价值的尺度，它就是货币。
那我们现在人民币、美元、日元的本质是啥呢?这些货币叫法定货币，法定货币的本质是什么?政府信用。所以货币不仅仅是用来买东西，而是在使用和支配一个国家的信用。为什么美元值钱?因为全世界认为美元的信用、美国国家的信用比较高。为什么我们中国的人民币国际化现在会比较成功?短短时间从2010年到现在，那是因为咱们中国崛起了，已经成为第二大经济体，我们的军事力量也已经很强，不是日本你想欺负就欺负。所以人民币国际化才会目前走得这么成功，包括在东南亚、包括在中西亚国家，包括美国马上也要建人民币离岸中心。虽然中国在前进的道路上遇到很多曲折，但总体上来说一定是光明的，从人民币国际化就一定能看得出来，所以大家不要妄自菲薄。
既然是这样，我们得到货币的本质是信用，法定货币的本质就是政府信用。那么，也就是说它并不代表财富，它仅仅是一种信用。货币的本质是信用，它并不是财富，它仅仅是财富的符号。这才是货币的本质。所以我们中国经常会增加货币的投放，美联储也投放了4万亿美元的基础货币。我们中国从2008年开始也增加了4万亿，当时配套的10万亿信贷。这是货币的投放。货币的投放并不代表财富的增加，我们知道理想状态下的货币跟财富的对应是什么对应?一一对应，有一个财富一块货币。
做金融的职业习惯就是严谨、理性、逻辑，从上一直往下推，推到本质，最后就变成投资的手段，所以这是为什么要来龙华的原因。为什么要来这个中心，叫HBC汇隆中心就是这个原因。
4万亿的刺激，同时10万亿的信贷，我记得2009年的时候，中国的货币投放一下增加了27%。这是一个非常恐怖的数字。08年房价猛跌，在这么大的货币的投放量下来迅速的房价升高，而且中国出台特别严厉的限购限贷政策，才把当时的房价稍微按住了，我记得非常清楚2010年，当时温总理还在位。后来我去北京开会，证监会、央行让我去货币座谈会，跟他们进行交流。你增加了这么多货币的投放，但是并不代表财富的增加，财富的经济活动是滞后的，这个时候这些货币一定会涌出来，涌到哪里?当年的股市不好，就全都进房市了。就是这样的原因，导致中国的房价一直涨得非常快，这背后就是货币。
我们在80年代是叫万元户，我是九十年代上的大学，之前八十年代读小学、初中一听到万元户都感觉不得了。当时的万元户到现在比起来相当于多少钱吗?(两百多万)，大家怎么这么快就给出答案了?对的，255万左右。我们知道，2000年的时候货币投放量是多少呢?我大学毕业的那一年，十几万亿，不到20万亿。那时候深圳的房价是多少大家知道吗?3000元/平米，现在12万/平米，增加了四十几倍。我们知道2008年咱们的货币投放量是多少吗?47万亿。但现在大家知道这个货币投放量是多少吗?2008年到2015年，我觉得150万亿是比较合适的，看一下央行的统计数据。150万亿，也就是说从2008年到现在增加了多少的货币投放量?100万亿。也就是说现在的货币是2008年的多少?3倍。
从理论的角度，房价在08年到现在至少涨3倍。这个逻辑没有错吧?从理论上一定是这样。08年的时候半岛城邦卖一万八，现在至少是超过三倍了。为什么深圳的房价会超过全国货币投放量的增长速度?大家明白这个原因吗?肯定你们不明白，因为你不够我专业。但是大家可以去思考一下这个问题，为什么?因为你说的货币的投放量的速度是全国的，那些落后的、贫穷的不发达的金融行业，货币投放甚至是负增长的东北地区，如果要保证全部的货币增长量，深圳肯定是远远超过全国。那深圳的房价涨幅也就会远远超过全国，就是这样的原因。所以我就说你只要跟住一个地区货币增长数量、人口增长数量，人口增长数量跟货币增长数量两个因素叠加，这个地方的房价一定会爆发。
还有人唱衰说中国的货币会破灭，我虽然也说中国的房地产有破灭，但我从来不说中国的房地产泡沫会破灭，你知道为啥吗?只要这个货币投放还在增长，这个泡沫还会更大。中国最重要的原因是什么?资本管制。只要中国还是在资本管制，咱们中国的货币还能在国内流通，哪怕股灾发生，这个人没了，有人赚了呀，货币只是在转移，不是在消灭。从房市转到股市，股灾谁赚了钱?大小非赚了钱嘛。股民没有赚到钱，但是大小非赚到了，上市公司赚到了。
我们有个著名的悖论，到底是房市泡沫大还是股市泡沫大。50%以上的上市公司他们一年的净利润买不到深圳一套房，不到一千万。那你说房地产泡沫大还是股市高末大?但是又碰到另外一个悖论，只要这个上市公司卖掉1%的股份，就能在深圳买好多套房。本来人家想说的是股市泡沫太大了，净利润这么低。但是人家说你卖了股票马上就能买很多房。
一个问题就是现在才三千点，我刚大学毕业的时候2100点，十六年过去了，中国股市只涨50%。但是房价已经涨了十几年了。从2000年毕业到2006年很缓慢的涨，06到2016年就猛的涨，但它已经涨了十六年。这个理论就在这里。到底房市顶点在哪里?我也不知道，听说解决了这个问题就可以拿诺贝尔经济学奖，但经济学其实很简单，就那几个原理。现在最复杂的就是金融和货币。所以大家一定要研究金融和货币。
再接着讲，那深圳的房价这么高，老百姓买得起房吗?肯定是买不起，但是天天在买，我也不知道这些钱从哪里冒出来的。其实都是金融冒出来的。因为深圳有350家上市公司，大家明白350家上市公司是多么可怕的数量?美国有多少家上市公司?刚刚统计的才2700多家，美国总部有上万家公司，但是不停的上，不停的退，很多就没了。深圳是只上不退的。那350家上市公司，每家上市公司只要卖1%的股票就可以卖无数的地产，那这些企业主、上市公司股东都可以卖股票买房子。所以这些高净值人群，深圳有全球一大批高净值人群，以及潜在的一批高净值人群。这批潜在的高净值人群是在座的各位创业者或者企业家，你们有新的思维、你们有冒险的精神、你们有创业精神，你们的公司随时有可能上市，因为你们面临非常好的发展环境和金融条件以及资本市场，包括中小板、创业板、主板、新三板以及香港市场，包括美国市场，你们都可以去上。一旦上市之后，就意味着财富的盛宴。一旦财富盛宴到来，你一定要财富分散，这是必然的。
由于中国特殊的体制决定了房地产投资一定是必备的，是你最保守及安全的投资。大家知道为什么吗?从历史的角度来说，不管是美国的还是中国的，房地产现象、价格一直是上涨，虽然偶尔会发生泡沫，包括美国、香港，但又会往上走，为什么?因为全球的货币都在增长，没有哪一个国家的货币是萎缩的。所以当我们一拉开这个历史的脚步，我们打开历史的长卷，其实历史就是在告诉我们未来，没有任何的东西可以永垂不朽，除了土地和房子。所以从历史的角度来说，货币增长的速度往往就代表房地产增值的速度。
很多人说我炒股票赚了一千万，我就看着你炒房赚一千万，因为炒房太没技术含量了，我经常遇到很多人这么说。但是有一个问题，在2015年股灾的时候，最聪明的人都傻了，我遇到几个富翁，在做实业，在水贝珠宝基地，白手起家，还有几家上市公司老板，他们自认为是中国最聪明的一批人，去配资炒股，其中一个老板3个亿的身家，做珠宝的，去年股灾以后我说你还不如把股票卖了买古董，最后他剩下了多少钱大家猜一下?他3个亿进股市配置，只剩了600万。最后的结果卧床不起三个月，因为他已经有五十岁了，他要再重头开始奋斗几个亿，珠宝加工其实利润率很薄的，不要以为打着珠宝两个字就赚钱很容易。他告诉我“应该早听你的”，他说“因为你我的世界观和价值观都改变了”。还有一个名牌大学毕业的，是我的粉丝，我觉得股市没有机会，那是杠杆牛市，我还写了信给当时的证监会，因为我是证监会外部专家，我要提示风险。我有一位名牌大学的朋友，他经历了八个跌幅，也是卧床三天，他年轻，才三十岁，号称是深圳的后起之秀的私募基金的管家，前面的业绩都是明日之星基金经理。所以他说他的事业已经毁了，我说你还没有毁，我说你没有经历几轮熊市之后你哪能成熟呢。
我说这两个例子的意思是什么呢?也就是去年最聪明的一批人、最聪明的一批钱都被股市干掉了。最傻的一批钱买房子，结果最傻的一批钱完全把聪明的一批KO掉了。所以去年非常惨烈。我看到卖白菜的大妈也在配置房产，房地产记者也买了房产，结果他们发了。最聪明的股市记者全都输在里面，因为他们经常采访我，每天都说黄老师有什么机会?说我还在股市里面出来，我说你不要想出来了，股市从2001年到2005年四年熊市，上次熊市2007年到2014年七年熊市，这次保守也得起码四年。四年还是乐观的估计。所以我看到垂头丧气的就是炒股票的，兴高采烈的就是买房的。所以财富在你身上体现得非常明显，所以大家一定要关注货币。因为你只有明白货币才明白规避股市的风险。因为去年股市就是杠杆起来的，杠杆起得快跌得也快。
接下来明白杠杆之后就要明白什么是利率。为什么美联储要加息、要降息，中国要加息、要降息，因为你有没有思考过什么叫利率。你了解了货币的本质还要了解利率的本质，利率比货币的本质更重要，只有你掌握了利率的本质才能了解货币整体金融市场，因为利率就是蝴蝶的翅膀。蝴蝶的翅膀可能在数千里之外就能引发一场巨大的风暴。金融市场的利率一加息、一降息就会引起全球资本以及货币、以及金融市场的大震动。这也是为什么全球要非常关注美联储加息的原因，包括我们中国加息、降息的原因。
美联储的议息政策今天凌晨公布，美联储加不加息，怎么加都非常关键。我认为美联储今年一定会加一次息，不加一次息美联储就会破产，天天喊狼来了，喊了几次之后你的信用就破产了。比如万科天天说我们要做最好的房子，我们中国第一，如果万科没有做到第一，大家就会说狼来了，但是万科现在已经第一了，所以我们就非常认可这个品牌。万科当年还不到90亿销售规模的时候他提出1000亿销售规模，王石都觉得他自己在说梦话，但是他做到了，你一旦做到了你的信用就会增强。就像HBC你的第一期做到特别好，那你的二期、三期就会做得特别好。
关注金融的人都是有钱的，你不调查之后你根本不懂这些人到底多有钱，因为中国50万亿的货币，我们才不过五千亿到一万亿货币，只是占了一部分人群而已，而且中国只要关注金融的人都关注了《黄生看金融》。
因为金融永远在不停地发生，今天最大的案例就是美联储加息。如果美联储九月不加息，他可能会有一个加强的，就是接下来加息的概率会很大，那也会提前影响全球金融市场。既然这么重视利率，那利率的本质是什么?
嘉宾：资本的价值。
黄生：对于利率的本质我发现中国的大学教材有很多错误，本来我要去编教材的，但是没时间，北京大学邀请了我，他说我还是要写书，我说等我退休了再开始。你不探讨利率的本质，你怎么去准确地评估当前的货币政策呢?有人说说得再抽象一点叫时间的价值。但其实这全都是错的。做财务的人才给这个答案，但是研究货币、研究金融的你必须要把这个答案更深一步。
利率的本质就是你占有了不属于你自己的财富所应该给出的财富补偿，或者叫收益补偿。这才是真正的利率的本质。因为我们知道，货币并不代表财富，它只是财富的符号，但是我去银行存钱，是在银行就占有了我的财富，那银行应该给我存款利率。如果我去银行贷款，我贷了这个钱，本来不属于我的，我通过这个钱能购买到其他的财富，购买到别人的服务和就买到福利、生产资料等其他东西，那我是不是占有了别人的财富，我应不应该给补偿?应该。这时候我们就要明白，绝对利率应该以什么来决定?
今天因为时间的关系，我就不展开了，就告诉大家，但大家一定要思考，不思考就不能记住，因为我当年废寝忘食研究货币二十年，走路都快撞到树了，要解决货币当中一些关键的问题，就像地铁当年那几个总工程师我天天跟他们呆在一起听他们讲要解决这个问题、那个问题，一定要有工匠精神，研究货币、利率也一样。我记得当时跟他们做通车实验、段路实验，要降到一定程度，就一个司机、我和几个工程师，一个个让它去短路，短路之后不会发生事故，这个静电、尘埃一定要降到一定程度，才可以对外开放的，否则会出很大事故的。
我把钱借给别人了，当他还你的时候，这个货币不能贬值，我借给你这么多钱，还回来之后贬值了就麻烦了。所以决定利率的一个关键的因素是什么?通货膨胀率。第二是，你借钱去赚钱获得收益，那你收益的一部分是不是要给我，咱们不是共享经济，共创、共享、共赢，你赚了钱要给我一点，他赚钱的这个收益率又跟什么有关呢?社会平均收益率。社会平均收益率又跟什么正相关呢?跟中国的GDP增长速度相关。那这个利率的另外一个决定因素是什么?中国的GDP增长速度，你的收益得有一部分给我。
还有一个非常重要的因素，大家都忽略了，我把钱借给你，你别到时候赖帐不还，我要不要法律，中国老赖特别多，借钱的是孙子，还钱的是大爷。所以这个时候就要考虑到一个特别重要的因素叫逾期违约率。
所以大家要研究透你才明白利率决定的因素。利率决定因素：通货膨胀率、GDP增长速度、逾期违约率。这些利率模型构建的最基本的三要素。这就是咱们中国货币经常不谈的因素。现在教货币学的老师大部分都没有实战经验，你一定要去深刻理解、深刻去看金融实践，才会知道逾期违约率是多么的重要。
所以这几个一结合起来，我们再得出一个结论：中国的利率是高了还是低了?低了。好多人都说利率的决定因素是哪几个?很多人告诉我中国的利率太高了，美国接近0，日本已经是0了，欧盟已经负利率了。但他不知道，咱们的通货膨胀率高不高?高。咱们的GDP增长速度高不高?高，咱们的利率违约率高不高?高，那我们利率高还是低了?低了。答案就出来了，这叫模拟、这叫理性。
那既然利率这么低，那房价会不会涨?会。利率过低了他们就拼命贷款，贷款又投资到哪里去了大家知道吗?又到房地产了。7月份中国新增的人民币贷款是多少?4700多亿。那房地产二级贷款多少?4600多亿。那其他的企业贷款负增长全都流到房地产，这个货币全都进入了房地产市场，所以为什么前段时间涨得那么猛，这就是货币现象、这就是信贷现象。
还有一个问题就是咱们讲到了利率这一块，咱们再讲一个相对深奥一点的问题：基础货币。我知道有人听我大概讲过，但是讲金融货币学每讲一次、每听一次都有新的思路，因为货币太值得我们研究了，太深奥了。经济学没什么研究的，太简单。但是货币学太深奥了。因为现在懂金融、懂货币的全都懂经济，经济就那几大原理。但是懂经济的未必懂货币，而且货币工具每年层出不穷，所以大家要天天学，每天都有重大案例，为什么《黄生说金融》每天只能写一个案例，因为全球那么多经济事件只能选一件最重要的来分析，其他没时间写了，但是一天一个案例，就能了解全球金融、全球货币。首先是一种信仰，坚持思考也是一种信仰。每天你思考之后又会有新的结论，因为听了这个之后你去逻辑进行演绎推理，又可以推出很多不的东西、不同的结论，不管是贵金属市场、大宗商品市场还是国债期货市场还是美元外汇、房地产市场，都可以去演绎，所以它是千变万化的。
因为我们以前都是理论教学的，其实理论教学早该被淘汰了，理论永远是过时的。所以一定要走在最前面。那么思考一下基础货币。我们大学银行货币学的教材是什么?金融货币等于存款准备金加现金。我们知道美联储购买国债是不是QE，属于存款准备金吗?属于现金吗?都不属于。所以我们一定要明白基础货币的本质是什么?基础货币，教材的定义是央行的负债，延伸能力最强的货币、最有繁殖能力的货币，它等于存款准备金加现金。这是不对的。中国有没有QE?因为央行也说没QE，专家们也说没QE，中国有没有QE呢?有QE，但是也跟国外的QE不一样，咱们中国的QE借助了商业银行过桥，就像地方政府发行的债券，咱们央行还是买了的，买的不是直接买，通过商业银行先去购买，商业银行拿了这个购买的债券再质押给商业银行，商业银行再给贷款，实际上就是过桥，实际咱们中国也QE，但跟西方的QE不一样，我们是有中国特色的QE。
但是这个QE的结果是什么呢?美国QE的结果是什么大家知道吗?美国股市创下了几百年来的新高。欧洲QE的结果是什么大家知道吗?欧盟的债券快被买光了，都快到负利率了。中国的QE的结果是什么?股市没涨、房市涨，它总要到一个地方去。因为中国的地方政府债还没有置换完，才置换了5万亿，起码有十几万亿，这个还要置换。
最近我们中国又发现了一个新的货币工具，叫短期借贷、中期借贷、长期借贷，最近又启用了六年来首次启用的利回购68天。这叫什么?投放基础货币。投放基础货币我们知道7月份广义货币的投放量增长多少?10.2%，8月份广义货币增长量多少?11.4%，马上反弹，跟什么有关?最近的利率回购和投放货币有关。还有一个跟咱们中国G20在杭州开会，中国要维稳股市，有部分资金进入了股市维稳，否则股市前段时间又要跌了。G20要稳定嘛，很正常嘛，一个国家那么大肯定要稳定，这是政治上要正确。
那这样一来的话我们的广义货币又上去了，那上去之后这个货币一投放，那杭州就火爆了。人家就定位一线城市了，我说一直不都是二线城市吗?怎么是一线城市了，他说我们开了G20就不一样了。我们深圳人只干不说，我们做到了一线城市，大家自然而然就承认咱们是一线城市了。这就是催化剂，一个G20就能引爆民间的货币市场，引爆全球。如果我们这次万科做得好、地铁做得好，那我们有可能就会引爆龙华的催化剂，你一定要有一个招牌性的、地标性的或者其他一起来，它就会带来全球性的宣传。比如G20就从东北过来的、从四川过来的、从北京过来的，一旦你引爆了全国的，那你可能就会成为一个标杆。
那基础货币的本质是什么呢?它实际上就是没有财富对应的第一次投放的货币，就叫基础货币。我们其他的货币如果延伸我们都是通过经济活动进行对应。那没有对应的话它有个滞后，那一旦对应不上，就跟我的经济增长慢，但货币增长特别快，这个时候通货膨胀就一定会诞生。我们知道一个特别重要的工具，我们的M2增长是多少?上个月是10.2%，后来是11.4%，但是我们的M1已经增长25%以上。M1跟M2之间一个特别大的剪刀差，我研究金融货币二十年了，第一次看到持续这么长时间，M1跟M2剪刀差这么大。我们知道以前M1增速非常快的时候是什么时候?07年那一次股市大牛市的时候。因为所有人都准备到股市里面去买一把，它就导致M1特别高，货币的流通性速度特别快，货币的投机性最强，都在股市当中。一般M1的增速特别高，M1和M2的剪刀差特别高的时候，是通货膨胀率特别高的时候，因为它是最活跃的货币不停地交换。但是我们知道现在中国的通货膨胀是很低的，跌破2%，十六年我研究的货币，这个现象出现了背离。
其实稍微深入的思考一点都不背离，因为货币没有进入民生白菜猪肉或者绿豆大蒜领域，那就会进入什么领域?资产领域，不仅仅是房地产。也就是说，我们虽然没有带来高融断这个剪刀差，但是我们带来资产价格的暴涨。那进入了什么领域?一个是房地产领域，另外一个是债券领域。所以我们债券前段时间的泡沫非常大，没啥投资了在中国。而且这个M1保持高速的增长，还在25%以上，还有一个什么原因?因为M1是资产价格的先行指标，也就是说，如果是8月份的M1还是那么高的速度，接下来的资产泡沫不会破灭，还会维持很长一段时间，它叫先行指标。你们可能没关注到，以前就会关注到，如果它在往下走而且持续基几个月，那你们就要注意了，但现在还是特别高的高位，说明很多利率正准备进入资产领域，也就是说还有很多跃跃欲试在准备进入房地产领域。所以出现调整非常难，尤其一线城市，因为货币主要进入到一线城市，所以大家一定要关注这几个原因。
其实我就觉得自己比较笨，所以我至少要买几套房子。因为我以前读书的时候觉得我很聪明，以前高考也是地方状元，数学150分的卷子打了149分，经过这几年的发展我越来越觉得自己笨。我觉得买房的人才了解中国人民的大智慧。所以我现在往后退一下，我这样进可攻退可守。这是我发自肺腑之言。是真的，中国要是这几年没有一套房子，因为我们永远不要低估印钞的决心，不仅仅是中国，美国、欧洲、日本都在印钞，全世界都在印钞，所以我们不能低估它。一旦你低估它，觉得它的货币会极端地保守、稳健，那我们就上当了。想尽一切办法印钞，美国把日本的债券都买完了。
接下来中国至少3000亿的直接投资，为什么?因为没多少地了。所以你要关注一线城市哪里有地，那里就会有人。你说罗湖还能容纳新的人口进去吗?他已经饱和了。福田还有点地、南山还有点地，接下来就全在关外了。还有我们面临资本输出的时代，深圳是人口引进的时代，大家肯定不知道资本输出是多么可怕，中国现在也是资本输出，3万亿的外汇储备也要输出一部分，中国大的内部的资本输出也是庞大的。资本输出要关注哪里你知道吗?要关注深圳高铁北站。为什么?资本输出都是人带出去的，中国进入了高铁时代，我经常不坐飞机，我是800公里以内就坐高铁，因为我恐飞。做金融市场的很多都恐飞，做资本的都恐飞，为什么?你积累了多少年的身家?基金经理恐飞特别严重。还有做投行的也恐飞。最重要的是你要便捷，你太过长时间的飞机，对身体不好，高度紧张。第二就是你还要提前几个小时，所以高铁对中国的改变是巨大的。全世界都在关注高铁对中国的改变，外国人想学学不来，中国有个特别重要的就是把银币立在高铁上7分钟不倒，日本也想去干，干不来，连银币立都立不起来。而重要的高铁就可以。
资本输出一定要有载体，载体就是高铁线，高铁从深圳通往哪里?深圳的资本就会辐射到哪里，一定要明白这一点。所有的分布一定是沿着高铁布局的，因为我不能晚点，只有高铁能做到，飞机都做不到。我在一千公里范围内肯定大量布局，包括科技产业园、包括深圳的各种各样的项目一定是沿着高铁辐射。这样资本输出一来背后就是人，高铁、资本、人，它一定要在深圳生活，一定要出去、要访遍各个项目，所以全国各地的年轻人一定深圳高铁是他最重要的资本中转站，哪怕以后有公司，我总部在这里，我在深圳租赁或者购买公寓，随时方便出差，一定是这样的，一定是从酒店下了高铁就来这里。就像我刚来深圳的时候，首先下了火车的时候就到罗湖火车站旁边的香格里拉酒店、阳光酒店。如果有远见的趋势，我研究经济的，我不研究那么具体的，但我研究趋势，这个资本趋势一定跟随着高铁，因为高铁是领先全球的。这个趋势一定会在这里沉淀。所以大家可以考虑到这一块。所以它到底价格高还是不高，我都不说，我只考虑人是否会融入这里、资本是否会融入这里，它有什么样的载体，载体其实就是土地。我们研究经济的，什么都不提就是土地。
我还有一个特别深刻的教训，特别惨痛的教训也跟大家分享一下，为什么呢?2002年马上要建地铁，当时去谈判，天天在国开行、市政府金融办以及深圳地铁，天天参加会议。当时有个朋友在银行工作的，他就说黄生你负责深圳地铁项目，我想拿到它的规划图，我说你要规划图干嘛?他说我要看他规划图哪里有地铁站，我在每个站买一套房子，他说一定会有涨的，那时候我刚大学毕业，还没有体会到地铁的威力。因为它有公开的资料全部是在内部公开的，也不是什么机密。后来这个人已经成了深圳的大富豪之一，就靠买房，地铁线开到哪里就买到哪里，那个时候还没有限购。04年地铁开通罗宝线，当时是元旦开通，结果他就买了，而且每次他都提前踩准点，地铁规划到哪儿他就去买，我真的佩服这个勇士，他看到了未来。我们现在回过头去觉得很简单，但是你知道你能领先别人一步吗?我要是知道明天股市涨还是跌我今天就买了。但是我确实知道明年、后年地铁会开到哪里，这么好的机会我们都错过了，当然当时我们也没有钱。当然当时中国银行有说会分房什么的，所以我也没有买房，否则我就跟着他买房，当然我也被中国银行耍了，到最后一年要结婚的才能分房，我当时没有结婚，这个时候别的人赶快抓了一个人假结婚，结果分了一个房子现在又涨到上千万了。
我觉得这就是惨痛的教训，在一步步回头看的时候就成长起来了。虽然我房子增值的机会没有把握到，但是我精神财富非常丰富了呀，你们有我这么多机会吗?但是我们还要看未来，我们研究金融的从来都是研究未来，推理未来。怎么推理呢?我错过了地铁，我不能错过高铁。错过高铁那我就不又再重蹈覆辙了吗?
因为中国的地铁，除了北京、上海就是深圳、广州在建地铁，已经培育了一代富翁，那我们要沿着地铁和高铁的接驳站那一带，地铁通到哪里房价涨到哪里，这是毫无疑问的，因为方便。高铁跟地铁结合的那块区域一定也是价值非常值得关注的。我觉得北站下面就是地铁，我经常坐高铁，出差的时候肯定坐高铁，所以我觉得这里有土地、有交汇，未来有资本密集在这里集中。所以咱们要找到未来，未来一定在回首过去的基础上找到未来。
笨的人你要想投资，想赚钱钱那可能就是房地产投资了，那个时候我们不够聪明。我觉得还有一个问题就是咱们中国的货币你说它会减少吗?货币不降慢、不减少，还保持百分之十几的增速，六年多间翻一倍，美国的货币增长速度是多少大家知道吗?5%，咱们中国的货币增长速度，我们在八年时间货币增长是原来的3倍。这是很可怕的数字。而且接下来我们中国为了维持经济的不硬着陆，我们的货币不可能急刹车。这个很残忍，但却是非常真实的，因为全球都在印钞，而且美国美联储现在想回收QE。而我们中国的货币政策是紧跟美元的印钞的货币政策，美联储不加速回收货币，咱们中国就不会加收，中国的印钞政策，我们储备一美元就投放六块多钱基础货币，所以中国和香港的货币政策都是紧跟美元的。你看印度、巴西、俄罗斯利率非常高，他们没有我们中国的外汇储备这么多，这样一来如果美联储的收缩速度比较慢一点，那我们的资产泡沫会持续很长的时间。还有一个问题就是全球的央行过去降息了多少次大家知道吗?总共降息了672次，他的资产负债表是25万亿美元，一共印刷了12万亿美元的钞票，这其中有4万亿美国的全球货币。这很可怕，这12万亿美元印刷出来的钞票到哪里去?哪里就会产生巨大的泡沫。
所以今天这一堂讲座我主要是从货币的角度，还有一些其他的我们以后再有机会我们再进行沟通，大家一定要明白，金融就是货币，房地产就是货币，房价现象就是货币现象，货币流向哪里，哪里的资本价格就会暴涨，包括房地产。房地产未来的区域就是资金、土地、人才这三点的结合。
今天的演讲就到这里。谢谢大家!
非常感谢黄生今天下午给我们带来的分享，我们也在说说笑笑当中真正了解到了经济的走向。接下来的时间为了特别感谢每一位嘉宾，今天我们还会为大家带来一个幸运的抽奖环节，在抽奖之前给大家进行一个重磅的预告，大家一直关注的HBC汇隆中心超过了200米的超甲级写字楼是面市在即，作为深圳北站CBD首个入市的综合体项目，这次我们的写字楼是由世界顶尖的设计大师曾任上海国际金融中心、柏林索尼中心等等建筑的著名墨西哥裔的建筑大师弗朗西斯科精心打造，也是我们北站CBD首次玖面市的甲级商务地标，目前有两个中央企业正在跟我们洽谈，分别提出购买3-4层料作为华南区的总部，我们也欢迎有实力的企业或者想要进行升级的各位企业家们前来洽谈，配置不可多得的北站中心超甲级写字楼项目。接下来我们进行抽奖环节。
非常感谢黄生今天下午给我们带来的分享，我们也在说说笑笑当中真正了解到了经济的走向。接下来的时间为了特别感谢每一位嘉宾，今天我们还会为大家带来一个幸运的抽奖环节，在抽奖之前给大家进行一个重磅的预告，大家一直关注的HBC汇隆中心超过了200米的超甲级写字楼是面市在即，作为深圳北站CBD首个入市的综合体项目，这次我们的写字楼是由世界顶尖的设计大师，曾任上海国际金融中心、柏林索尼中心等等建筑的著名墨西哥裔的建筑大师弗朗西斯科精心打造，也是我们北站CBD首次玖面市的甲级商务地标，目前有两个中央企业正在跟我们洽谈，分别提出购买3-4层楼作为华南区的总部，我们也欢迎有实力的企业或者想要进行升级的各位企业家们前来洽谈，配置不可多得的北站中心超甲级写字楼项目。
接下来有请出杨建华总、宋丁先生、黄生先生上台一起合影留念。今天我们非常荣幸的能够与各位大咖、各位专家们一起相聚在我们HBC汇隆中心，与我们HBC共同论道，一起来探讨枢纽经济与资产的配置。我们北站CBD总部的经济新里程即将启程，踏上我们的高铁速度继续发展。谢谢各位领导、各位嘉宾，也谢谢各位现场的媒体朋友、来宾朋友们!我们今天的活动到此告一段落，也希望下次的活动我们不见不散!
《HBC论道中心 枢纽经济与资产配置》论坛圆满结束，感谢您的关注！
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