2016年注定是很特殊的一年，一二线城市房价“非理性”上涨、楼市行情火爆、地王频出。据国家统计局最新公布数据显示，今年上半年，全国50个主要城市拍出的“高价地”多达219宗。
9月22日，东莞黄江镇一块商住地拍卖，成交总价为34.3亿元，楼面价突破2.5万，高达25264.46元/平米，溢价率662.22%，无论是楼面价还是成交总价，均创下东莞土拍历史最高记录。一时间，关于“面粉贵过面包”的言论再次尘嚣日上。
最近，美媒一篇报道称，随着过去一年中国一线城市房价的疯狂上涨，深圳已成为全球房价第二贵的城市，分析显示，深圳典型住宅的价格已达到80万美元左右，房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)为70倍。自2015年初以来，深圳的房价平均上涨76%。
进入“金九银十”后，深圳在9月底终于迎来了第一波“推盘潮”，但开发商推盘比较谨慎，定价仍采取保守的态度，既不大涨，也没有大跌，多项目采取“小量多推”的策略试探市场，购房者出手仍比较理性。
9月28日14:00
皇庭广场乐道咖啡
房掌柜深圳
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感谢深圳中原研究中心经理王飞、富基集团营销总经理李燕、六和地产营销总监薛霞、永晋亨投资营销总监张春武、天盛地产营销总监彭骏莅临沙龙。
近期，深圳和临深片区房价波动太大，地王频出。今天大家聚在一起，聊一聊对当下楼市的看法。上周黄江地王楼面价已经破了2万，超过了2.5万，临深片区房价进入2字头时代。面粉贵过面包成普遍趋势，越来越多的人看不懂现在楼市，可能对于一些想买房的人来说，觉得现在买价格太高了，我到底要不要买，如果自己不买的话，万一过段时间又涨了怎么办，很多人都有这样的想法。深圳在3·25新政之后，四五月份稍微平淡了一段时间，然后因为龙华地王一出，楼市接着又火爆了，我们今天就聊一聊深圳以及临深的情况，首先请王飞总谈一谈。
黄江今年的房价和去年9月份相比，上涨了150%，很多地方的价格已经翻倍了，很多人也经常问我说到底现在能不能买，或者觉得后面还能不能涨。从各个城市的房价表现来看都说明了这个情况，资源分化情况越来越明显，大家都在抢占一二线的资源，大家看好的都是基本面好的城市，基本面不好的地方，分化会越来越大。所以很难讲后面还能怎么涨。但是从今年前9个月的情况来看，深圳今年从3·25之后一直都比较平淡，一二手都一样，今年前三个季度供应差不多只有去年的一半，所以新房成交也只有去年的一半，大概是13万套左右。二手房成交量大概是8万套左右，相当于去年的6成，去年是12.7万套的量。
在今年3·25之后，深圳的表现也分为几个阶段，一是四五月份，这是调控之后迅速回落的一个时间，在一二度，新房、二手房的成交量都出现了下跌，到了6月份有些变化，因为龙华的地王出来之后，使得一些片区开始逐步上升，那时候二手房大概有2成左右的回升，这是第二个阶段。到了9月份开始，又进入到第三个阶段，市场再上升到另外一个台阶，现在的成交比七八月份又提高了两成左右，就是市场在慢慢的阶段性的回升过程。现在主要的变化就是，新房市场已经开始热了，从上周末的情况来看，新房市场确实已经热了，包括开发商对于价格的看法，待会儿大家聊这个话题可能更准确一点，我看到的情况是每周新房、二手房的客户的情况，我们看到到目前为止，现在市场二手房应该是比较稳定的。包括我们看到接下来10月份之后的供应量应该会大幅增加，因为到10月份为止，还是有20多个盘要入市。从往年的情况来看，9到12月份的供应会占到全年的4成左右，今年的情况应该也会差不多，所以接下来还是新房供应回升的情况，二手房市场不会有那么火爆。我们发现现在客户对价格的敏感度还是很高的，不会动不动就售謦，客户对高价盘还是有惜购的现象出来，所以从后续成交的情况来看，肯定会有一些变化，新房的成交不会有那么火爆，二手房的成交幅度也会减少，价格增长的幅度也会比较低。
接下来各位都是开发商代表，对今年接下来的市场情况各位怎么看？
2000年初期，很多人在讨论深圳的房价什么时候到1万，都觉得不太可能上1万。房价从当时不到1万，到现在甚至有20万一平米的房子。一线的城市发展特别好，房价一直涨，其实人都是愿意往有规划的城市走的，像韩国首尔，它这个城市占了韩国全国一半的人口，日本的东京占了全国1/4的人口，在中国来说，我们四个一线城市的人口大概都是2000万左右，深圳还没有2000万人口，这样的城市规模，以及中国这样的城市化的发展，以及这些一线城市的市政配套等等东西所形成的吸引力，我认为一线城市房价要跌还是比较难的，房价的不断上涨，也是把人群进行一定的分化，所以关于一线城市的房价，我觉得要跌的可能性会很小，价格还是能维持住的。
从去年6月份左右深圳的房价开始疯涨，其实很难看得懂，但是从现在回头看，经过了去年6月份到今年3月份，房价是涨了一倍的，当时的房子投资你说有没有机会赚钱呢?大家说黄金十年已经过，赚钱机会少了，你如果在房价不到1万的时候买了，到现在有10倍、20倍的上涨，但是在去年年中买了的话，到现在已经涨了一倍，涨的幅度是比前10年还要高的。这里面我觉得政府的想法是很关键的，因为在中国来说，控制房价是政府的事情，我们老百姓、开发商根本就没办法。
我在双月湾，我们一看今年的势头，觉得今年的市场还不错，临深片区的成长性非常好，惠城区去年的房价大概是五六千左右，今年达到了上万，大亚湾的房价已经达到了2万，但是刚才说的那两个地方的增长是很大的，但是它跟深圳相比有点滞后，深圳火了之后，它要晚两三个月才火起来。我们那个项目所在的地方淡旺季很明显，一到夏季，暑假期间是人山人海，我们就希望把我们的项目在今年暑假前面市，但是后来因为各方面的原因，这个时机没抓到，公司就考虑干脆等到明年夏季之前，所以整个项目的进度现在减缓了。现在整个双月湾片区，我们觉得现在推的几个盘，比去年每平米增长了2000左右，如果等到明年推出的话，我们觉得还是会有上涨空间的。如果要预计的话，明年我们预计还是会有所上涨的。
深圳目前没有分金九银十的销售节奏，在深圳每个月都很好，每个月都是销售旺季，这是一个市场的变化。对我们的项目来讲，8月份推出了200多套房，销售情况也是很好的，我们的回报也是很好的。我们对住宅市场还是很有信心的。谈到房价的问题，我们很难说深圳市场未来会怎么样，我觉得始终往上走是必须的，我们看国外的发展情况，包括台北、首尔、香港这些大城市的房价，基本上都是上涨的，香港这个城市的房价也是不断上涨的，如果说以这样的逻辑推理，我觉得深圳还是有很大空间的。说到短期内，在这个时候适不适合买，如果从居住的角度来讲，自己的条件合适的话，我觉得可以买的。像我有些朋友，他们现在手里有钱，但是已经没有房票了，他们就去临深片区买。如果你现在有钱，能在深圳买房子，肯定要买深圳的，如果你买不了深圳的，你也可以买临深片区，至于什么时候脱手，你就先放5年、10年再说，毕竟临深片区的产业支撑、政府配套、交通，没有政府引导的话，很难有大的发展。
我们项目在坪山，我们是2014年入市的，那时候坪山的房价才1万多块钱，而且还得求爷爷告奶奶的去做营销，让别人来买，大家对那个区域的认识是什么样的呢？一提到坪山，大家都说没去过，这是两三年前大家对这个区域的认知。随着这两年政府的东进战略，大家对坪山比较了解了，我们的营销现在比较好做，当时真的是很苦的，我记得跟我们同期的招商花园城、京基御景印象，我们是在一起销售的，我们经常在一起讨论，我们去哪里找客户，我们怎么营销，大家都很痛苦。随着政府东进战略的提出，再加上2015年、2016年深圳房价让很多人买不起了，都把目光投向了坪山。去年坪山的房价大概是2万多左右，这是什么概念呢？你在坪山花250万左右还能买个三房，今年买同样的三房付出的成本要350万，上车的成本已经非常非常高了。现在整个坪山这边的东进战略打响之后，有地铁的规划，包括南坪的三期建设，交通方面都会有很大的改善，而且政府的投入力度也是很大的，包括坪盐隧道明年年底就会开通，到盐田也是非常方便的，有种种利好，使坪山片区有很大的发展。
我们现在项目已经进入尾盘阶段了，上周心海城开盘，大概600套房子，2000人抢，精装修卖到3万块钱一平米，很多人拿着钱没买到房子。这样一种状态，把位于淡水的龙光城的销售也带动得比较好。龙光城从去年的9000多，卖到今年的15000、1600，很多人买不起坪山了，也选择去临深抢购。
今年坪山的放量还是蛮大的，大家都干在10月份之前推盘，心海城在最近推出，还有另外一个项目推出了它的公寓，还有信达、奥园等等都有项目推出，很多开发商都在布局坪山，因为坪山是深圳土地储备最大的区域。
关于深圳房价的问题，我觉得深圳还是会持续上涨的状态，因为深圳整体的经济活力比较强，上市公司比较多，全国的上市公司数量是上海第一、北京第二、深圳第三。包括深圳的人口净流入，城市的活力非常强，大家的购房需求是非常大的。深圳应该对标香港或者对标纽约这样的城市，我觉得房价一时半会儿掉不下来。目前人民币一直在贬值，只有买房产，才能对冲这种贬值。刚才听到张总说，他有朋友有钱，但是没有深圳的房票，所以选择了临深的房子，我也有朋友是这样的，他们也有很多人在临深买房子，去到淡水、惠阳、东莞这几个片区购房。还有一部分更夸张的，他们到杭州、苏州买房，苏州现在有一个规划的苏州湾片区，融创在那里干了一个项目叫融创壹号院，是一个豪宅项目，我有好几个朋友去那里认筹。没有深圳的房票了，只能选择热点的二线城市，大家的信心还是很大的
讲到一线城市的房价，我觉得深圳未来5年到10年都会是很好的。
我们公司今年有一个在推的项目，目前还在做前期的工作，我们对市场是很关注的，我们老板还是很看好深圳的发展，包括临深片区未来的房地产市场。上周黄江的楼王的出现，也印证了我们老板的看法，目前大家对这个市场还是挺有信心的。当然现在进入一线城市，要付出的成本也是很高的，一些非房地产的企业有资金、有实力想进入一线城市，他们就不惜代价、不计成本，所以才会造成地王的出现。
因为我们有很多项目在做前期的定位、设计，所以我们对整个市场是非常关注。我们在龙华有一个综合体的项目，过去那个区域都是一些刚需的产品，我们老板对住宅这一块非常有信心，很想把它做成大户型的豪宅。未来整个片区的功能，包括规划，都已经有所提升了。所以我们对整个深圳市场还是非常看好的。
说到房价这一块，我们身边也有很多朋友，他们在买房的时候也需要我们给他们做一些指点，我最近也是有几个朋友，他们手上有钱，从2000年初期就开始投资，当时主要做一些小户型的投资，后来发现租金回报非常可观，后来就投资一些豪宅项目，包括买一些别墅，这样做了之后资产增值的速度是很快的，尝到这个甜头之后，他们不断地升级换代自己的住宅，有些从梅林一村迁到红树湾这样的豪宅片区，或者是住进了别墅，手上还有闲钱的人，在去年他们也是因为没有房票没有投资深圳的房产，经过房地产市场的一轮上涨之后，今年他们还是想投资房地产市场，所以也问我，现在能不能买。其实在深圳这样的市场来说，我觉得任何时候都是可以买的，我们通过十几年看到深圳房地产市场的发展，认为是非常值得买的，所以我给了他们一些建议，他们在两三个月内又再次升级了他的房子，之前是看了南山一个不太知名开发商做的小项目，但是那个位置很好，边上有公园，有山景，但是我个人觉得还是要买大的品牌开发商的项目，它的整体规划和产品、后期的物业管理品质都会很高，后来华侨城的香山美墅推出来，我也陪他们看了，当时他们预期的价格是比较低的，大概就觉得性价比很高，实际上市场的关注度很高，最后在推出来的时候，他们也没有买到自己合适的产品，最终他们就选择在蛇口买了一套总价比较高的豪宅。
从这些现象就可以看出来，深圳客户的购买力还是非常强的，包括我家有些亲人在重庆那边做房地产开发，他们有个项目在朝天门那边，江景非常好，设计也非常好，是一个很高端的项目，他们的定位就是针对深圳的客户来做的，重庆的客户的购买力，包括接受度都接受不了它那个产品，他们专门做了一个产品在深圳做推广，很多深圳人去那边购买，开发商专门包机带深圳的客户过去。当然它也有一些可以落地的投资回报的产品，它保证有5年年化10%的投资回报。现在全国的市场都盯着深圳，临深片区更不用说了，都是深圳的客户，深圳本身也是深圳的客户，外地也看中深圳客户的购买力，所以未来深圳的整体房地产市场，我认为还是欣欣向荣的。
说到临深片区的话题，我们也一直在关注，从最早的湖山大境一期，一直到最近的班芙春天，都是受到了深圳客户的追捧。现在临深片区虽然二手交易不太活跃，变现比较困难，但是还是有很大一部分是投资客户。当然也有一些刚性需求的客户购买了临深的房子，从投资的角度可能有些问题，但是从自住的角度，它还是深圳的半小时生活圈，所以未来临深片区的市场格局还是会有所改变，不能用过去的传统思维去考虑。我身边也有一些朋友买塘厦片区或者黄江片区的房子，相当于1.5小时的生活圈，可能平常父母在那里住，到了周末他们就可以去爬爬山，可以去徒步，有些摘菜的活动，还可以钓鱼，就是去享受不同的生活方式。所以我觉得未来不能用传统的思维来看临深片区的市场，随着市区居民的外溢，我觉得还是有很大需求的。黄江拍出2.5万每平米的地价，大家可能觉得面粉贵过面包，从目前来看是这样的，但是我想它肯定也是看好未来的市场走势，包括我们自己在我们的项目里面，也是对整个定位、设计花了很多心思去做，也是希望将来出一个比较好的产品，可能它实现的价格就还是可期的。
讲到一线城市的房价，我觉得深圳未来5年到10年都会是很好的，我们是很有信心的。包括我们公司下一个项目也是在坪山，是一个旧改项目，就在我们酒店后面那个位置，可能到时候售价会达到4万以上。我们都很有信心。
当时坪山力高拍地的时候，拍了地王价，拍到了1万4，当时坪山的房价才1万3。
其实一定要用发展的眼光来看，我们对临深片区研究了很久，虽然它现在拍2.5万的价格的确有点高，但是从未来来看，我觉得这个价格也不是那么离谱。因为它毕竟离深圳很近，我们经常会为了项目的事情往那边去，开车只要半个小时就能到。
刚才张总说了房价和香港比较，我觉得这也是对的，香港一直走在我们前面，这几年我们在追，深圳现在整个城市定位，它的产业结构等等方面，它其实是慢慢会超过香港的，房价肯定也会超越。
真是这样的，以前深圳人都是要到香港去买东西，现在很少过去了，我以前也是经常去，现在那个证件都用得很少了。
深圳的市场是全国的市场、国际化的市场，它不是仅限于深圳的客户，这个地方是滨海城市，它很适合居住，它的优势是无可比拟的。
深圳能抓住珠三角的市场，这个片区就已经很大了。
欢迎刚来到现场的中通地产程喜总。
下面进入下一个讨论。前几天有个新闻，我觉得大家应该都看到了，就是6平米小户型，大家有两个观点，第一，觉得6平米小户型，是因为深圳房价太高了，所以就衍生出这种比较畸形一点的产品。但是也有很多人觉得，因为深圳的房价很高，所以他们是很喜欢这种小户型的，如果不是因为热度过高的话，国土局不一定会关注这件事情。就是因为房价太高，我们想在深圳安一个家，只能买这种小户型的房子。刚刚听到各位领导说，自己的产品中也有公寓，你们都是做产品的，我想大家都分享一下，你们是怎么看待小户型这个产品的？之前看到网上也有说，做小户型通常会比做大户型更难，做好一个小户型需要投入更多。请各位讲讲自己对小户型的看法。
我们的项目在海边，是酒店式公寓，肯定是小户型的。关于6平米这个房子，它其实是20多平米，就看是怎么算，算到最后它按产权是6平米，售价88万，如果按20平米算，一平米也就4万多，按这么算是不贵的。如果6平米，80多万，那就很贵了。
双月湾片区基本上都是做产权式酒店的，不可能做大户型。我们在做项目的时候就在考虑，小户型该怎么做，你要填补市场空白，不要太雷同，要讲求一定的差异化，所以我们的项目在设计的时候就做了一个复式，我们是买一送一，我们做的是49平米建筑面积的户型，做复式的出来，最终使用面积可以达到80多平米，这样的做法我觉得跟6平米的项目有点像，我们最大的卖点就是把赠送率做上去。因为我们的项目在惠州，如果在深圳就不可以这样做。我们在那边就打了擦边球，我们也报了规，这样就把小户型的高赠送率通过复式的方法做出来了。这样就明显区别于其它的项目，我们自认为竞争力还是不错的。我们按建筑面积50平米出售，现在基本售价达到2万一平米，大概100万一套，我们就在万科的项目的隔壁，他们的50平米的房子是两房，他们的价格也是差不多100万，我们也2房，我们50平米的房子按使用面积是80平方，算下来也就1万多，如果就使用面积的单价来算，我们是低于那个湾区的平均水平的，所以小户型要怎么做，你还是要想办法，要做到它的附加值、竞争力区别于一般的项目，这样在市场的接受程度上会更高。产品主要要解决两个问题，一个是卖得高，一个是卖得快，所以就看你怎么做设计，我们这个项目就是这样对待这个事情的。
深圳因为单价太高，所以我们基本上在做产品定位的时候会考虑控制总价。要控制总价，首先是要满足客户的需求，在这个前提下控制总价。一般是一家三口，最少需要两房，我记得2005、2006年的时候我们就在做小户型，那时候做的是单身公寓，有一房一厅、两房一厅，当时卖的时候，单身公寓永远是最后剩起来的，其实不一定是越少它的去化速度就越快，所以还是要对应客户的需求。可能对投资客来讲，可能是总价越低，我的投资成本越低，我的资金回收越快。其实在二手房市场，好卖的还是两房这样的概念。所以我的观点是，小户型并不是无限的小才有市场，还是要看市场的需求和客户的需求。其实小户型在设计上是很难的，你虽然是小户型，但是你一样要满足通风、照明的要求。比如说我两个房，洗手间、厨房都得要，还要满足采光的要求，其实是很难的，同时小户型还要有它的品质的保证，我们原来做小户型，基本上都是单身公寓，门对门的设计。
在早期对小户型只是讲究有一个住的地方，有一个安身之地，对品质其实是没有要求的。你如果是做筒子楼，要么全北，要么全南，采光通风是不好的，你如果是门对门的话，私隐性又得不到保证，但是在早期大家都没有这样的概念，我们在早期的时候只要有一间房，我不要老搬家，不要租房。发展到最后，客户对品质的要求也在不断地提升，给发展商就提出了很高的要求，我们对产品的设计就有要求了，比如说你怎么样保证它的私密、采光，最后我们就会有一些小户型的赠送，小户型搭在大户型里面做，其实纯小户型是很难做的，原来我们一梯20户、30户这样的做，现在最多就是一梯8户、6户。以前是没有这个概念的，只要我有一个立身之地就行了，现在到一梯8户，客户也慢慢的比较抗拒了，现在发展到基本上是一梯6户。其实按照一层平面来算，按照容积率来算，基本上还是展开的，这是市场上目前存在的小户型的情况，像龙华很多项目都是五六十平米的两房的小户型。还有一个就是彭总说的他们那样的项目，我们也有一个项目在研究，像远洋新干线那种产品，4.5米的层高，因为它的赠送空间特别大，附加值特别高，投资客还是蛮认同的。对于过渡性的客户，他还是勉强能够接受的，我先住着，等房价升上来之后，我兼投资、自住的功能，等房价上涨以后，我把它卖掉，再换一个大的，可能他再也不会买4.5米层高的房子，他真正的还是要住平层的房子。现在这个概念，最重要的就是满足他要两个房或者三个房的功能需求，然后它有投资价值，这样的产品目前在市场上还是比较受欢迎的，这种复式产品要比平层的售价高20%到30%，成交的速度也更快，所以这一类产品如果是写字楼、商务功能的话，它就会做到这样。现在开发商对小户型的开发是非常谨慎的，因为它的出手，包括它的资金其实是上不来的。一房一厅30多平方，租金上不来。包括出手也不容易，现在市场上最多的就是换房客户，他们要的是能满足自己生活功能的需求，他也不会要这么小的户型。所以现在开发商对小户型还是蛮谨慎的，除非是商务公寓，专做投资客，我这个房子拿来出租，买来等着以后升值，所以开发商对小户型还是一个谨慎的态度，或者在很大的社区里面它做一个配备，或者说未来我也有一些新的需求，我可能做成给保姆住，所以小户型目前在市场上还不是一个主力，开发商也是持一个很谨慎的态度，也是尽量的找它的附加值，然后满足投资客的需求。
我做小户型做得太多了，从早期一路走过来，看起来好卖，其实后期出手的性价比不高，如果大家投资的话，还是尽量往二次置业或者换房客的方向投资。现在很多人有点钱就去买房，如果勉强买个小户型，我是不建议的。如果从投资的角度来讲，买两房或者三房，未来出手会更容易，包括它的升值空间也比小户型更大，如果是度假产品那就另说了。
度假百分之八九十都是这样的户型。
度假型的产品会设计一些小户型，但是现在也有一些一家人度假的产品，也是往两房、三房走，还有别墅型的度假产品。现在在深圳，小户型还不是一个主流。
上周大家都看到了这个热点报道，应该说这个事情本身还是作为一个噱头在炒作，它并不是一个合法的东西，最后政府部门的定性也是一个违建。从设计的角度来说，小户型要满足基本的功能，它对空间尺度，在住宅建筑设计规范里面是规定得很清楚的，比如说你的卧室要多大，开间、进深是什么样的，主卧怎么样，次卧怎么样，客厅是怎么样的，它是有一个标准的。最小的可能是单身公寓，你有厨房、卫生间，还有卧室，可能客厅和卧室是在一起的，按这个面积把它合在一起，最小的话怎么也得二三十平米，不可能出现6平米的房子。它这个虽然说是6平米的，它还有拓展的6平米，加起来也就12平米，这还是不够人性化的设计，它是一个另类的产品，我看到报道说，它是有一个公司把它买下来，再把它重新包装了出售，本来这个在设计上，可能它是一个多余的空间，并不是作为住宅的形式来出现的，但是他为了利益最大化，自己把它包装成一个住宅的小户型产品，实际上它这个事情是他们自己有点问题。一般来说这种不合规的东西进来都是藏着掖着，不要被人家发现，但是他把这个作为一个噱头来炒作了，他可能是为了其它的宣传，但是没想到起了一个反作用。
我们经常也会在设计、做产品定位的时候打一些擦边球，我们做一些事情的时候也会非常谨慎，因为作为开发商也要考虑你的法律风险，一旦客户跟你打官司，或者政府来查处你的房产，你就是很麻烦的一件事情了，所以不合规的事情都是尽量低调，他们这个做得有点过了，当然这是题外话。
说到小户型这个话题，深圳的房地产开发模式还是按照香港的模式来做的，因为寸土寸金，土地资源比较有限，早期我们都是复制香港的模式，因为房价很高、地价很高，所以就不能完全追究舒适度，再加上那时候人们也处于资本的原始积累阶段，对住宅还是一个刚性的需求，更多的还是考虑投资这个产品作为出租，给更年轻的一代，小户型的租金也相对便宜一点，再加上购买的话，它的总价也比较低。所以早期基本上每家公司都有这样的产品。刚刚主持人讲到怎么看待公寓这种产品，过去主要是小户型的公寓，现在衍生到一些豪宅片区的项目，像深圳湾壹号也是公寓，它的公寓产品面对的客户还是不一样的，所以还是跟它的客户群、跟项目的定位有关系，如果我面对的是财富阶层，他们购买这种产品，小户型是满足不了他们需求的。所以在它的资源非常好，地块规划条件也非常好，容积率很低，外面有独特的稀缺资源，这种可能面对的客户群不同，我的客户定位已经锁定了不同的人群，像深圳湾壹号这种项目就不可能做小户型。所以公寓的发展方向是两种，现在市场发展很成熟了，开发商也知道客户要什么，他要根据客户的需求来做市场的定位。以前都是在城市的中心地带，容积率非常高，我当时操作的一个项目，它的容积率达到了8，周边的环境也不是很好，又是靠近口岸的项目，那就完全是按照香港的模式来做，研究产品都是去香港考察，照香港人比较接受的方式来做的，而且定位也是外销。这样整个产品的定位又不一样。
过去客户投资公寓，是考虑买一个总价低的房子。在罗湖的二手楼里面，它的一房一厅的存量非常大，在未来我们就不能大量的开发这种一房一厅的产品，在定位的时候我们的考虑是非常复杂的，有的老板的思维也很独特，他一定要做到这个项目独一无二，在差异化方面肯定要做很多功课，要从市场上入手，看看市场的存量是什么样的，周边要入市的项目是怎么样的，我们自身对这个项目的客户定位是怎么样的，可能要方方面面综合考量。就像我刚才讲到，我们在龙华有一个综合体的项目，我们有一部分是公寓，公寓里面就会做一些小户型的项目，但是也不会做得很小，肯定不会做单身公寓，一房一厅可能都不会做。在住宅这一块，肯定要抛弃传统的思维，不能说现在市场热销的就是这种刚需的产品，可能就是89的四房，这类产品的定位就不能老是停留在传统的方式，所以考虑的因素就会比较多，包括老板也有一些自己的大胆设想，是不是可以做一些有挑战性的高端的定位，因为容积率也不是特别高，周边的资源也还挺好的，所以就会有这样的想法，在整个项目定位的时候，肯定跟早期对公寓或者小户型的追求有所不同。早期的投资客觉得小户型挺好的，自己掏的钱很少，但是在租赁的时候也觉得很麻烦，就那么点租金，他都看不上了。我有好几个以前很好的朋友，他们早期买了这种房子，很快就把它甩掉了，升级换代了，觉得这种产品要抛掉了，都去买大的，因为它的增值空间更高。所以我们也要研究投资客的心态变化，他们的理念都有变化，不能老是停留在过去的思维里面。所以像那种小户型的产品，现在应该不是在深圳要考虑的。那天我看了一篇文章，有人点评说，不能让鸽子笼阻碍了年轻人仰望深圳蓝的梦想。我们到这里来，能够在深圳待下去，能够生存下去，一定是有追求的人，不是井底之蛙那种，就满足于在那么小的空间里面很压抑的生存，都是有梦想、有追求的，即使我现在买不起，我对自己的生活也是有要求的，我可以租一个稍微大一点的房子过渡，也不要把自己的生活质量搞得那么差。我觉得应该开发商要有这样的心态，对深圳的年轻人还是要研究，要了解他们的需求，那种小户型的房子是不人性化的设计，是我们比较反对的产品。
小户型产品，以后怎么转手卖出去呢？
买来他是自住还是投资呢？
投资。
这一点很关键，他为什么投资？因为他看中了那个片区白领阶层的租房需求，他看中了这一点他就去买。
需求是肯定有的。
我们可以算一算，如果你买了一套小的，你就占了一个名额，其它的房子就不能买了。
它那个应该不占名额，它是公寓。
以前做的有的小户型也是住宅的项目。
现在很多都是公寓做的那种小户型，在一个商业地块里面，下面是商业裙楼，上面是写字楼，再配一点公寓，他有时候觉得写字楼不好卖也不好租，他就把写字楼做成4.5米高的复式，后期都改成公寓，就是买一层送一层的。壹海城有一栋楼就全部是这种产品，就是买一层送一层，大概有50多平方、70多平方的，做得也挺好的，它这个舒适度也可以。50多平米的，再送一层就已经有八九十平米了，确实挺好的。好多都是把写字楼改成公寓来卖的，我现在跟好多开发商聊这个事情，大家都要把30%的公寓指标用足，他就觉得公寓比写字楼好。你在卖的时候觉得比住宅差，但是在定位的时候，其实它是跟写字楼比的，写字楼更难卖，变现更难，公寓还是更灵活的，可居住、可办公。
我们当时做的公寓有40多、60多和110平米的，从我们的销售情况来看，因为去坪山投资的客户，他看重的是总价关系，40、60平米的是最受欢迎的，一开盘就抢光了。我们的定位性质是公寓，但是它未来应该是可以办公的，因为没有接燃气入户，它未来办公的需求是比较大的，我们公寓楼上做的是写字楼，写字楼到现在卖得也不太好，一般都是卖给大客户。在坪山这种小的单身公寓的消化速度会快一点，当时卖的时候总价才70多万。
我们下一个项目也是配置了一些公寓，我们也在考虑，可能未来会做成4.5米层高的公寓往外销售，不会再做成单身公寓，我们的定价也不会太高。因为我们第一次开发这种项目，也没有特别多的经验，这种产品对开发商来讲并不是特别赚钱，我们希望下一个地块把公寓的比例做到最大，写字楼也有一定的指标，但是对坪山的写字楼市场我并不看好，根本没有什么需求。
不光是坪山，全市的写字楼市场都不太好。
真正的写字楼还是企业买的，你要跟那些老板去谈，我们当时卖写字楼的时候都是跟企业的老板谈的，都不是小的投资客。
我们那个公寓有18套一层，都是小投资者去买的，当时开盘的时候氛围做得很好，因为总价低，很多人都投资了，大部分是住宅的业主重复购买，买完之后就会问我们一个问题，我这个到时候怎么办呢？
4.5米层高的应该比较好租，平层的话就比较难销售。小户型还是要控制总价，同样对比的，我的项目300万，人家的是200多万，还有一百七八十万的项目，对比下来，投资者肯定买低总价的，不会说你的总价越高，你多了几个平米，就能多租好多钱，只是几百块钱一个月的差异，但是我投资的回报是不一样的。
像金中环和大中华这边的公寓的涨幅都不是太高，但是它的租金还行，这边一直没怎么升值。
王总这边的数据应该是最直观的，近期深圳的公寓户型的成交情况是什么样的？
公寓最主要看地段，卖得好的产品都在地铁沿线。今年市场推出的公寓的量相比之前很多的，特别是前面几个月，大概1/3都是商务公寓。特别限购后，商务公寓并不是没有需求，特别是三四十平米的，其实也有需求，我觉得它是一个退而求其次的产品。我们比较商务公寓和住宅的升值空间，过去同一个片区，商务公寓和住宅相比，住宅比商务公寓涨得要快的，这是毫无疑问的，为什么还有那么多人买商务公寓？因为有限购。所以你说市场有没有需求，肯定是有的，当然主流的肯定还是两房、三房，它在二手成交中的占比都是接近三成左右，45平米以下的占比接近2成，大概18%左右，所以它其实还是有需求的。我觉得小户型还是会有需求的，特别是在中心地段，并不是说一味的建大面积，可能越靠城市外围，或者你的产品更高端化，这种产品会比较少，但是它的市场需求还是有的。
为什么现在商务公寓这么多？这跟之前的规划有关系。这一次6平米的公寓为什么引起这么多的讨论，我觉得跟当前这个时期有关系，民众对高房价已经产生了负面的情绪，并不是深圳这一个地方的问题，为什么一天之内，6平米的消息就已经爆炒成这样子？其实这个消息在7月底已经曝出过一次，当时是说不对外销售的，但是这次因为它剩下的一些产品又想继续拿这个作为噱头来炒。这时候大家对高房价的舆论、抱怨情绪已经累积到了一个非常大的层面，所以导致了负面的声音很大。如果在去年，我觉得可能不会发生这种事情，这个结果其实也是因为时机不对。
下面进入到最后一个问题，现在房价高了，大家很恐慌，房价低大家也很恐慌，很多人不知道到底现在该不该买。买房这件事情，不管在什么时间段，只要有需求，财力跟得上都可以去做。各位领导对购房者有哪些建议，不管是在深圳还是在其它的二线城市、三线城市，我们买房子有哪些是需要考虑的？
首先还是要看自己的需求，你究竟是买来自住还是买来投资。自住的话，肯定要考虑在哪个城市，这个就不用说。但是现在因为这一轮的资产荒、房价上涨，导致投资的意识更严重了。大家可能会考虑，除了自住以外，两三年以后这个房子会不会换，它会升值到什么程度。除掉这个自住的需求之外，如果是纯投资，我们要看一些基本面的差异，为什么有些城市很热，有些城市不热，还在于资源问题，经济也好，人口的流入也好，后续的轨道交通能不能支撑你持续往前走。这就是为什么我们说深圳比其它的三四线城市更好，更有支撑力的一个问题。当然如果能买深圳投资的话，尽量买深圳。如果是临深了话，就要考虑你想把这笔钱放多久的问题，你说我预留三五年没有问题，你可以考虑，如果你的资金有限，你要考虑周边，或者考虑其它的城市，更需要考虑一个投资周期的问题。
从全国的市场来看，肯定还是要选择一线城市，当然我们主张是在深圳买房，在比较中心的区域，比较核心的地段，资源是不可复制的，这肯定是最好的，这种资产是优质的资产，就算是未来房地产的周期可能往下走的时候，它也比较抗跌。首先是选择一线城市，选择深圳，再就是核心的区域核心的地段。当然也要想清楚自己的需求，比如说前段时间我的一个朋友想买房子，看了华侨城的一个别墅项目，因为它的价格定得很低，低于大家的预期。我们买房子其实是买未来，未来政府的规划去到哪里，你肯定是往哪里走，你的资产才能增值保值。像那种区域，人口已经聚集得很厉害，规划也没什么空间去扩展，交通也比较拥堵，你可能表面看起来很好，但是如果考虑自住的话，我当时就跟我朋友说，这种地方从性价比来看，这种产品的性价比比较高，它的价位还是大家可预期的。如果从自己居住的角度来看，你肯定要考虑交通出行，考虑居住的舒适度，考虑未来的规划。房地产最终还是要回归到投资的属性，不管他是买来自住还是买来投资，他肯定还是要考虑这笔资金未来的增值，这个东西可能就是眼光的问题、直觉的问题，这可能要研究很多东西。你如果买到一些热点的区域，未来政府会投入大量财力的区域，类似于前海、蛇口这样的地方，它还是资源比较稀缺的，这种地方就会比较好。过去大家一直觉得龙华的房价高，但是这个阶段它一直在往上升，因为规划在那个地方，它有一个升值的效应在里面。
临深片区二手市场不是很活跃，租赁市场也不是很活跃，如果从投资的角度，你要考虑自己这笔资金怎么用，还有还房贷的问题。如果确实是刚需，作为一小时之内的生活圈，也是可以考虑的，因为毕竟深圳的房价还是很高，未来90后进入社会，刚好遇到这个高的房价，他也是可以考虑的。过去坪山大家都不太愿意去，现在他也受到热捧，其实也是外溢的效应。
要考虑自己资金的安排，包括自己的需求，综合去考量。
针对刚毕业的大学生，或者是来深圳没几年的年轻人，如果你在深圳打拼，未来的5到10年准备留在深圳，你就看自己手上的资金，其实深圳还是可以闭着眼睛买的。因为毕竟先上车，先把它买到手，未来能够增值，随着你自身的发展，你的财富的增值、能力的上升，肯定又有一波资金，你把这个卖掉再换房子也可以，不管怎么样，一定要先买一套的，不能说左看右看，迟迟不下手，最终房价又涨上去。前提条件是你打算在深圳长线发展，你还是赶紧抓紧时间在深圳买房。说白了就是先上车，这是很重要的。因为我看得太多了，包括我自己的亲身经历，我原来有一个同事，是一个小女孩，也是在我们坪山做项目，当时坪山房价1万多的时候，我说你赶紧买，当时我们还做了员工低首付。她左考虑右考虑，觉得这个月供压力很大，会降低她的生活品质，她当时没买，现在坪山的房价到3万多了，她也买不起了，上个月她就回老家了，这是血淋淋的现实，就是被高房价挤回去的，她现在回到宜昌买了一套房子，她也就在宜昌发展了，这也是我们不愿意看到的现象。
我有一个朋友前段时间结婚，我参加他的婚姻，当时他说到2014年的时候中骏四季阳光的销售给他打电话，当时的房价是12000，他说这个房子肯定好远，那就不考虑。今年要结婚了，他要准备买房子，结果现在坪山都卖到三四万了，他很后悔当时没买。
深圳这种情况特别多，现在不管怎么样，只要你是有需求的，先买一套再说。
我再补充一点，现在大家都看着新房，其实我觉得福田的二手房，像这种年轻的置业者，他们手上的资金也不是那么多，我觉得这个性价比是相当高的，比如说龙华的新房要七八万，我不如买个市里的二手房，我觉得这个性价比是相当高的。可能罗湖稍微旧了一点，当然也是可以考虑的，福田、罗湖自二手房的性价比是相当高的，年轻的置业者完全可以关注。
福田现在是洼地，岗厦片区很多二手房都是3万多、4万多。
我觉得很多人考虑新房，不考虑二手房，很大部分是觉得产权有问题。
产权是没有问题的，深圳的二手房交易是很规范的，主要是大家心理上不接受的问题。
很多人觉得深圳的房价高，都是被龙华的房价吓到了，他觉得房价高，是他没有认真淘。
曾经有个美容顾问问我，他自己手上有多少钱，该怎么置业。当时他想买龙华的新房，我说你可以看一下福田的二手房，因为他就在华强北上班，我说这周边的二手房很值得买的，后来听了我的意见之后，他就到处转，后来终于买到一套，确实性价比非常高的，这个一定是要看，要花心思的，其实房价并没有想象的那么高。现在因为市区的新房推出的量很少，再加上市场的走势已经在这个上面，所以房价是比较高的，二手房是完全市场化的，一般不会太离谱。
请程总也给购房者一点建议。
现在身边有很多人都来问投资房地产怎么样，这个问题一来就很大，总说不忘初心，什么叫不忘初心?你要知道你现在有多少钱，另外你未来自己的发展怎么样。你要买房你是为了自住，还是为了投资，还是为了小孩上学，我觉得要分别对待。如果你已经有几套房产了，你还想继续投资的话，就需要有资产配置，比如说房屋的配置，房屋的配置还有国内和国外的配置，还有不同城市之间的配置。我今年去武汉买了一套房子，因为我是自己投资，也是因为我本身是湖北人，我也看好这个市场，这个配置不要放在一个地方，这是一个。第二个，我觉得海外资产的配置是到一定层面的人的很好的资产组合，因为现在人民币在贬值，美金也在不断地上涨，加上我们这一类家庭可能未来孩子可能会去国外读书，所以这一类的客户就是有一些海外配置，或者是有一些美金的配置，这是可以的，你的投资一定要分散，要做一个有效的投资。现在最好的投资就是有房产、股票、外汇，还有实业投资，我觉得这是专业领域的一个资产配置的问题，你到了一定的阶段以后，不要仅仅只看到深圳的房价，因为这个房价总是有涨有跌的，它不会永远往上走。当然这个时候你看中一些发展比较好的城市，比如说武汉、福州、南京、厦门，当然厦门现在已经很高了，你也可以入手一些。但是我觉得这都是跟你的地缘有关系的，你还是要做熟悉的区域的投资，这是这一类客户。
另外一个是对于换房的客户，现在很多人也在纠结换房，比如说我现在有两套房都是110平米的，我卖了以后再买什么样的房。这就又回到那句话，就是不忘初心。但是很多人也很纠结，他看中的区域房价特别高，因为他要换房，都是有提高的要求的，比如说户型的大小、周边的规划、配套，交通、环境的要求，包括你到了一定的程度，可能对运动就有要求，比如说他就需要有公园的，对于这类客户，你还是要看你原来的房子卖了之后有多少钱，还是要跟你的需求匹配，你还要评估自己未来的能力。我觉得到了换房这个年龄的人，他的年龄都不小了，他未必要给自己很大的压力，所以我觉得真的要回到你自己对未来这个资金承受的压力有多大。可能你现在看中了一个1800万的房子，你原来这个房子可以卖900万，未来你还要供二三十年，你可能已经到了四五十岁了，你已经到了收入平稳的过程，这还是要回到你的承受能力上来。
还有一类就是被市场冲昏了头脑，还有一点钱的客户，这类客户是目前市场上最疯狂的客户，我觉得这类客户也是未来最危险的客户，因为这类客户包括了通过三级市场，通过中介让他们看不清形势的客户。我们自己在地产圈，我们觉得形势很清楚，像李燕说的，你为什么要去临深买，这是很重要的问题，万一临深房价一跌，你能不能承受后面所有的贷款的压力，还能承受这个房子不值钱、有没有人接手的问题。然后你还有可能去住，我没有投资的价值，至少我还能住吧。所以我个人建议，如果尽量安全的话就是临深片区，比如说东莞的塘厦、大亚湾区域，中山这一块大家一直看好深中通道的概念，其实我个人觉得，撇开投资角度来说，你未来居住的可能性，只有老人去住，或者是自己去度假，它不可能成为你未来长期居住的项目。在塘厦这种地区，它到深圳可能一个小时就到了，那都是我们可以自己去住的。你如果接受这个区域，你就去买，你不要搏它的升值，做这些投资的人一定要想着最坏的结果，两年内能不能升值，我个人是不看好的，因为它现在涨得已经不低了，龙华成已经涨到18000了，大亚湾都是12000以上了，二手房市场又不好，而且那边的开发量还非常大，所以对于投资这类房地产项目的人，我觉得真的是要谨慎，因为有的人可能是拿着全部身价去买这个房子的，有的还是拿着父母的钱去投资的，我觉得这类投资客户，你一定要冷静，你能不能承受最坏的结果。我觉得不管怎么样，我们还是希望在一个比较安全的情绪下去过我们的生活，如果一旦房地产有一个下滑的苗头，如果你疲于贷款供类，当你的生活品质完全受到影响的话，这不是我们想要的结果。你当时想赚的那笔钱没赚到，你的生活还会受到很大的影响，造成的结果就是你的压力大，你自己的状态都会受到很大的影响。所以我觉得还是要分级别，什么样的客户去做什么样的事情，你有多少钱做多大的事情。
确实有人在房地产里面赚到了钱，我觉得这是一个时代的产物，并不是说每个人在这个过程中都能得到这么好的利润，并且你不一定有hold住这个资本的能力。很多人都是采用很高的杠杆来投资，我觉得这是很危险的。当房地产变成一个金融资产的时候，美国的次贷危机已经给我们上了很大的一课，虽然政府也是不想看到出现这么的危机，但是当真有一天来临的时候，我们有没有做好这个准备?我觉得至少不要影响我们正常的生活。
房地产投资可以给我们带来很大的回报，但是作为深圳人来讲，我们要做的事情其实还很多，比如说更多的创意的东西，更多的整合资源的东西，我们要做更有价值的东西，不是仅仅在一个投资房地产和投机房地产方面，我们还是要沉下心来做一些东西。我自己作为一个地产人，我一直很希望营销人还是要有自己的一些职业理想，当然现在有些开发商还是做得很好的，真正为客户着想的，我们还是要在一种客观的环境下理性地引导客户。在这件事情上媒体很重要，开发商很重要，有一帮很懵懂的投资客，对我们来说，我们还是要进行适当的引导，我们还是要有一点社会责任感。
程总的不忘初心讲得太好了。要是每个人都保持这么一种理性的心态，我觉得现在房价也不可能出现这种异动。
我们也不想，每涨一次我们都觉得很恐惧。
我们圈里的这些人士都是比较理性的。
对于临深片区的价值，双月湾是卖海的，海的价值可大可小。中国海岸线虽然长，但是真正人均海岸线的拥有量是很小的，有一个数据大概是人均3厘米左右。在我们那个片区现在还是很好的，就是因为它有一个海景资源，它还是有稀缺的资源。
从去年到今年，我们片区的销售靠三级联动是很厉害的。回过头来看，你在一个有优质海岸线的地方置业，虽然我不是很建议我的朋友去那里买，但是如果说你要占一个海资源，也是可以考虑的。
彭总也顺便给一些购房者的建议。
在不影响生活品质的情况下完全没所谓，有闲钱的人完全可以考虑，这跟拿全部身价去买房的人的心理不一样。
从大的层面，说选择城市也好，选择地段也好，我觉得主要是资本的问题。现在其实还是蛮多人愿意留在中国，因为中国发展这么多年，也有一定的竞争力。所以我觉得从大的层面来说，在四个一线城市肯定是置业的首选，能留住资本的城市就值得投资，这是其中一点。
刚才程总也说到熟悉的程度，你对一个行业的了解，你对所有投资途径、投资渠道的了解，你越熟悉就越好，因为你的资产配置，肯定是要配置你最熟悉的地方。我们作为从事房地产行业的，当然对房地产是最了解的，我个人是不买商业保险的，我觉得它的钱也是拿来做它的投资。
位于宇宙中心的张总最后给我们来点建议。
刚才程总从自住、投资、资产的配置方面都做了很深入的分析和建议，从大的方向来讲，因为每个人的消费都有他的动机，回过头来讲，最终还是要钱的，你有钱了才会考虑住的问题，从住的角度，这是你的刚性需求，有钱就应该买。如果是投资的话，我觉得应该量力而行，有钱还是可以继续买，当然是公寓、商铺还是住宅，这也看你的喜好，很难讲必须要买哪种产品，可以根据自己的喜好和动机去选择。刚才程总在讲的时候，我一直在思考一个问题，讲一句违心的话，我们是做地产的，就希望更多的人来买我们的房子，可以使我们这个市场发展更好，其实从我内心来讲，我觉得中国经济的发展需要更多有创意的，对制造业一定要有贡献的人。现在很多人都买房，把钱投进房地产，等着资产暴涨去赚钱，所有人都做这个东西，制造业都没人做了，服务业谁去做，餐饮谁去做？大家不要都关注地产，我们一定要有梦想，要为国家的经济发展做一些对贡献，做一些有责任感的投入。实际上我们做地产的很多人现在也已经在做一些其它的实业，已经在跨界搞其他的发展，我觉得这是值得鼓励的，也是为国家的经济做一点贡献，我觉得这是值得鼓励的。如果所有人都做地产，实业没人做，这个社会必然面临很大的问题。
今年金九银十，临深地王频出。今天邀请各位领导谈谈大家对楼市的看法，也是给开发商、投资者、置业者理清楼市的发展的走势，也让大家更清晰地看看楼市的走势情况。刚刚张总也讲到，金九银十不一定是销售旺季，这是和以往不同的地方，只要有项目推出来了，任何时候都是旺季，都是需求大的时间点。还有程总刚刚说到的不忘初心，不管是开发商还是投资者，都要保持一个很理性的状态，这样楼市也会更加健康发展。
再次感谢各位领导参加活动。
程喜 中通地产营销总监
薛霞 六和地产营销总监
张春武 永晋亨投资营销总监
彭骏 天盛地产营销总监
王飞 深圳中原研究中心经理
李燕 富基集团副总经理
（排名不分先后）
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