14:30-15:00 签到
15:00-15:05 主持人登台
15:05-15:15 佳兆业ICC领导致辞
15:15-15:30 香港地铁专家麦为名主题演讲
15:30-15:40 现场第一轮抽奖
15:40-16:20 论坛交流
16:20-16:30 现场第二轮抽奖
16:30-16:50 现场交流互动问答
16:50-17:00 活动结束
目前珠三角在轨道交通规划方面有哪些好消息？
轨道交通在深莞惠城市经济圈融合共生发展中将扮演什么样的角色？对深圳及周边城市未来发展格局会产生什么影响？
对于普通购房者而言，轨道交通意味着哪些机遇和挑战？我们该如何抓住城市圈战略机遇？
麦为名
在港工作了18年，曾主导香港奥运站综合开发，并参与了IFC,ICC及日出康城的发展。从2002年开始，致力把港铁“地铁+物业”模式在中国落地，曾负责在国内10多个城市的与地铁链接的投资业务，现集中帮助央企及民企实践国家大力推广的PPP投资模式应用在“地铁+物业”上。
张国华
戴德梁行深圳公司策略发展顾问部董事，对城市综合体、轨道交通/TOD开发、区域开发、产业规划、城市更新/三旧改造、旅游地产等项目前期市场研究、发展定位、规划设计、财务分析以及营销推广拥有较强的理论基础和丰富的实践经验。
孟祥华
《惠州新闻》主播
惠州佳兆业ICC是佳兆业集团打造的国际甲级商务写字楼产品，分为佳兆业ICC-T1和T2两栋。T1栋写字楼为惠州的地标写字楼，比肩国际商务标准；T2栋为项目目前主推的写字楼，建筑面积约8.3万平米，项目共45层，高达228米；-1至6楼打造成主题体验式购物中心，-1层是最具特色的下沉式购物公园，8到45层是国际甲级商务写字楼（除7、19、31层为避难层），分为低中高区。佳兆业ICC拥有惠州最稀有商务办公产品，130-2300平米灵动商务空间，每层层高为4.2米，净高达到国际标准2.7米，走道宽度1.6米~2.9米。
尊敬的各位领导、各位来宾、女士们，先生们，大家下午好！大家好！我惠州电视台惠州新闻节目的主持人孟祥男，非常荣幸担任今天活动的主持。
台风海马让我们相遇推迟了168小时，俗话说好事多磨，相信我们今天的活动一定会非常精彩。城市轨道交通是城市公共交通的骨干，“骨干+物业”模式既有利于城市公共交通效率，也有利于更加集约利用城市土地开发资源。随着深圳城市化的进一步发展，产业、人口外溢成为趋势，根据规划，到2020年将形成一个辐射大珠三角的密集轨道骨干网，轨道交通在城市经济融合共生发展中扮演什么样的角色？将会给惠州带来哪些机遇？
基于此，佳兆业ICC联合腾讯大粤房产特地邀请了港铁专家麦为明、及戴德梁行深圳司华南区策划发展顾问部董事张国华，为大家解析珠三角轨道交通的前景规划。
首先，让我们用热烈的掌声欢迎佳兆业ICC马淑芬女士致辞！
大家下午好，感谢大家今天来到佳兆业，很荣幸跟大家一起听一堂这么有意义的课，希望大家今天能收获到自己想要的东西，如果有什么需要帮助的地方，可以及时提出来。
谢谢马总的致辞！下面即将进入到我们的主题演讲的环节，我们将会由港铁专家麦为明先生为我们带来精彩的演讲！简单地介绍一下麦老师，他在港铁工作了18年，曾主导香港奥运站综合开发，并参与了IFC、ICC及日出康城的发展。从2002年开始，致力把港铁地铁+物业模式在中国落地，曾负责在国内10多个城市的与地铁连接的投资业务，于2006年在当时的龙华二线扩展区（19平方公里土地）完成国内第一个地铁+物业TOD研究。
大家好！我是一个地铁+轨道的专家，在香港把轨道+地铁的概念移植到国内，我在很多的部委，包括国务院也介绍过，直到今天，轨道+物业的时代现在开始，特别特别在惠州，我解释一下。
看起来很复杂，但是我给一些数据给大家听一下，现在在中国有多少个城市建地铁？我可以告诉大家，有27个。那么国家批了多少个呢？44个，惠州还没申请，还没批，所以大家想想，27个城市现在有地铁了，那跟我有什么关系呢？我给一些数据给大家，这27个城市的地铁线路总共加起来有100条线，有2083个车站，总共每一年的人数是138亿人次，大家算一下，138亿人次，除以2083个站，这个就是每一年有660万人在一个站里面去转，或者是每一个月有55万人在一个地铁站去转，我说这个是一个平均数，一个地铁站物业，一个地铁站的威力，平均来说都有55万人，55万人是什么概念？在香港来说是一个区的人口。一条线一天走50万人，所以你看，什么叫地铁站物业？这个威力在哪里？你想买一个公寓，在深圳，每天有50万人，或者是一个平均数字，每一个月有55万人在你周边，你自己想想，给你的房子带来什么样的价值？
什么叫地铁站物业，地铁+物业是一个协同类的效应，它是帮助城市发展的，在一个城市里面，形成一个交通枢纽的商业中心，也可能是一个旧区的改造，所以地铁站物业最终会形成一个可持续化的，它是慢慢每年发展的，所以这就是地铁站物业的威力，我也不是乱讲，有证据的。
我是一个香港人，我用香港的例子来举例，这是香港的地铁线路图，总共现在香港218公里，你们旁边的深圳，昨天已经超过香港了，昨天是280公里了，又开通了两条线，所以现在全香港218公里的地铁线，总共有84个车站，84个车站里面有54个地铁站上盖物业，非常非常成熟的一个地铁上盖物业的例子。
这个跟我有什么关系呢？再看看商业的分布，香港你看看，这12条线路，橙色的地方都是商业、物业，而且大部分都是综合体，而且有一个重点就是说，84个车站有54个车站上面盖物业，54个车站里面有40个商业综合体，这40个商业综合体上的物业都不卖的，都是开发商自己用的，只有周边的一些小型住宅，或者部分的办公楼，绝大部分都不卖，为什么呢？不卖是因为它好，这是开发物业的开发商，他觉得地铁站附件每年升值，香港的地铁站物业，开发商是不卖的，是因为它的升值潜力非常高，把所有的利益归到我开发商手上来。
旁边的深圳呢？也意识到地铁站物业了，深圳很多人都去过万象城，世界之窗等物业，那么都不卖，万象城，华润自己留着，他不卖，为什么？也是一个增值，它慢慢、每天、每年都会增值，所以他不卖，自己留着。
讲完这些案例，那有什么东西给我们呢？我们跟着政策走，房地产开发、投资都是跟着政策走，总理在2016年10月16日在澳门讲了一句话，他说从房地产来说，中国新型城镇化今后还有很长的实践，现在中国的城镇化达到55%，日本95%，所以你看到，空间有多大？一般国外的城市城镇化成熟了，大概是达到89%，中国还是56%左右，还有很漫长的时间，那么城镇化对我们有什么影响呢？现在很多人会感觉到，很多人从四五线城市搬到一二线城市，这不是中国独有的，是美国、欧洲、香港也走过这条路，很简单，我上个月去了英国，在英国有一个利物浦的地方，十几年前，它人口大概是100万人，现在我再去，现在剩下50万人，大部分都是老人家，什么情况？就是利物浦的经济，觉得还是跟着大城市走，都走去伦敦，就是跟中国的情况一样，很多人从四五线城市去了一二线城市，去谋生，它的福利好，它的医疗教育好，所以我去这个地方，这是中国的一个现象。
人多等于什么？人多他有住的、吃的，所以一二线城市，人口聚集的，房地产就提升了，最稳妥的提升就是地铁站物业，所以大家看到，总理跟我们说，针对当前的中国房地产市场的一些分化，每一个地方政府都有因地施政，这个给我们什么提示呢？政府不一刀切了，对惠州什么影响呢？这个影响就是我们旁边深圳的影响了，深圳现在实现了东进战略行动了，就是说一直以来，深圳最强的就是靠近广州那边，靠近惠州的就比较弱的，改变西强东弱的格局，打造未来深圳发展的第三局。第三局就是坪山区，东进用来干吗呢？它是用来发挥深圳经济城市的辐射带动作用，深圳的经济这么好，有一部分漏出来给附近周边的城市，作为一个辐射的作用，推动深莞惠经济圈建设，包括粤东粤北的联动发展，实现一个大都市圈，推动周边城市共融发展，这就是东进的理念，就是说将来惠州的经济会给深圳东进战略行动带动起来。你想想，现在深圳的马书记不是一个普通的书记，他是一个国务委员，他想的东西比较大，跟一个地方城市的首长是不一样的，他想的是珠三角为什么比长三角弱，这是因为珠三角的城市不共融，所以他现在想的是深圳带动周边城市发展，东进行动是其中一个行动。
东进战略，就是希望能够60分钟到深圳，就一个小时到深圳，60分钟能够到达深圳的CBD，那我住在惠州，上班在深圳没问题，或者深圳的经济发展带动了惠州的经济发展，深圳有一部分产业迁移到惠州也是一样的，因为惠州现在的房价比较低，非常适合人口聚集。它也包括很多的高速公路，还有六条铁路，包括去大亚湾的，包括去莞城的轻轨干线，将来是会直接到前海，包括14条地铁线，所以深圳的力量是非常大的，它是来真的，它投入了1万五千亿。这对我们惠州有什么影响呢？惠州、东莞，成了一个以深圳为核心的卫星城，深圳的定位和东莞和惠州应该是错位和互补，这就是透过大哥，把周边经济带动起来。
这个不是虚的，包括在纽约，很多城市都是这样定位的，纽约是老大哥，大家在周边的费城等都是围着大哥走的，包括东京，东京是一个大都市圈，我们经常去旅游就是去东京，周边的城市也是围绕着东京服务。东京的大都市圈，等于日本全国超过65%的GDP，大都市圈是非常利害的，深莞惠经济圈实现一个小时的距离。
大都市圈，东莞会经济圈的土地面积跟东京的面积是差不多，人口密度跟人均GDP不可相提并论的，意味着将来整个深莞惠大都市圈有非常大的提升空间，所以未来深莞惠经济圈扮演的是总部企业的所在地，其他城市扮演的是产业转移的承建地，从而也带来人口的合理分配，不是所有人都聚集在深圳，这个城市承担不了。
我刚才说了，深圳的经济发展包括房价一直往上涨，马书记也有想一些方法来分开。回来看看东进战略，集中在坪山新区，坪山新区是靠近惠州的，包括东进战略有很多条地铁线路，总共有14条线路，跟我们有关的是14号去大亚湾，还有一条是莞惠快铁，直接去到前海，然后高铁也有很多条，广汕高铁，还有14号线，还有深惠城轨，所以未来一个小时到深圳福田区，包括广州，都是非常有可能的，深圳一个半小时到香港都是可以实现的，深惠城际轨道开通，一个小时到深圳前海，我刚才说了。
然后轨道+物业，跟我们现在住的地方有什么关系？将来有1号线，有其他的线路，大家都知道旁边就是市政府，市政府旁边肯定有一些很好的地铁服务的，所以那个位置，我可以说还没开展到地铁+物业的威力，地铁开通之后，房价才会涨的，这不是我说的，这是经过大量的调研，从香港、国内调研的，大家想想，地铁开通之后，房价才会正式上涨，现在还没盖地铁，所以这是一个洼地，这个项目，我来看是一个非常好的项目，轨道开通，有一个洼地，变成惠州的一个商业综合体，我的理论就是这样子。
非常感谢麦老师的演讲，我刚刚跟麦老师私下也聊过，我问他什么是轨道交通物业，麦老师说应该是从地铁开始算，500米到800米，我们现在所在的位置，就是佳兆业的ICC，这个就是一个典型的轨道物业，下面就有请佳兆业的黄碧珍女士。
首先我们先简单介绍一下我们佳兆业集团，佳兆业集团在99年就成立了，我们佳兆业在大中小30多个城市都有我们的分公司，我们在长三角也有，环渤海地区也有，珠三角地区也会有的，这是我们佳兆业目前在中国的版图规划，我们简单讲解一下惠州江北佳兆业的规划，我们总的来说是70万平米的商业综合体，我们总体是分为三期去开发，一二三期，我们现在所处的位置就是三期的位置，我先简单讲解一下一期，一期就是我们的公寓，二期就是我们的写字楼，三期就是我们现在所处的位置，卖的就是写字楼，你可以看到，我们这是一个商务的聚集地，我们这里占据了商业圈和大型企业的聚焦，你们身后就是我们的凯宾斯基，正前方就是德威大厦，还有IEA的写字楼，简单讲解到这里。
再看一下，市政府距离我们300米的地理位置，我们这里还有市检察院、市公安局，还有社保局、国土局、财政局等等，都是在我们项目周边，所以我们这里被称为市中心。
还有简单讲解一下金融中心，蓝色板块就是我们所处的位置，红色就是个贷代表，分别有中心、浦发银行、招商银行、华润银行等等，都是落在我们项目周边的位置，所以可想而知，各大银行汇集在这里，是企业通过资本的坚强的后盾。
还有我们称为商业中心，我们有佳兆业自身的商业，还有下沉式的广场，也是在我们项目的位置，还有华润万家也是佳兆业一起的位置，沃尔玛也在我们的后面，还有我们这里是一个文化艺术的中心，你可以看一下，第一个图就是我们体育馆，第二个就是我们的博物馆，还有市民中心等等，所以说我们下班之后的业余生活都是非常丰富的，虽然说我们在一个写字楼办公，但是我们也可以给大家一个家的氛围。
还有交通枢纽的位置，城际轨道的交通，我们可以看一下，红色字迹的位置，就是我们目前已经开通的莞惠城际轨道的位置，黄色这条线就是深圳龙岗到惠州，后期，所有的轨道建设都是在规划建设中，所以目前惠州市是处于发展阶段。
我们看一下我们整体的项目资料，我们整体的项目，刚刚销售同事也有简单介绍，我们分为三期开发，所有的面积都可以满足，而且我们有16部电梯，以及两部消防电梯，还有提供1400个电梯位，完全是一个写字楼配套的使用。
这就是我们D区的户型图，9-18层，我们最小的面积是去到了138平米，单间也有200-300多，直达2440的面积，后期想要了解的话，都可以去上面样板房参观一下。
非常感谢黄小姐带来的介绍，活动结束之后，大家也有机会参加我们的样板房和项目。
在我们的活动开始之前，我已经跟大家说过了，不仅仅在论坛当中收获一些知识，还可以收获一些奖品，大家现在可以把目光投向我们的大屏幕，接下来就进入我们的第一轮抽奖环节。
我们之前听到了麦老师的一些真知灼见，也聆听了我们佳兆业ICC的介绍，接下来还会有论坛的环节，随着城市化的进一步发展，城市外溢城市趋势，轨道交通在城市发展中扮演着什么样的角色，目前，城市轨道交通的公交化又将如何实现呢？就此，我们要用掌声有请我们的两位嘉宾，我们共同来互动，共同来聊天，让我们掌声有请麦为明老师，张国华先生，有请两位！
我们今天的论坛是以轨道交通为主，今天也是在轨道交通的物业上进行的，应该说非常的有意义，刚刚麦老师也说了在全国有27个城市建了地铁，也希望惠州人能够成为每一年660万在地铁上下车的一员，下面就进入到我们今天的论坛环节，我们都知道，今年深圳的地铁7号线、9号线、11号线和14号线的消息，是屡屡占据了我们媒体的头条，下面一个问题，想问一下张总，珠三角在轨道交通方面有哪些利好的消息？
大家好！我是戴德梁深圳公司的张国华，很高兴今天有这样交流的机会，关于珠三角轨道交通有很多利好的消息，最新关于地铁方面，就是深圳地铁的7号线、9号线，昨天也就是10月28日已经通车了，还有11号线已经在今年的6月28日通车，这条线是一条机场线，未来还会连接东莞的城际线，这是地铁方面。
在高铁方面，也有几个消息，第一个就是广深港，广深港高铁，这条铁路大家关注很多年了，目前的进展情况，是广州到深圳福田这一段已经通车，未来要通到香港的话，香港这一段还比较慢，预计未来通车的时间要到2018年第三季度，真正建成通车之后，从深圳福田到香港西九龙只需要14分钟，广州到香港西九龙只要34分钟，还有一条高铁的消息，就是赣深高铁，赣深高铁前段时间国家发改委已经正式批复了，预计今年年底或者明年年初能够动工，建成之后从江西的南昌，大概只需要三个小时，比现在缩短两个小时。
第三个方面，就是城际轨道方面，我们今天主要讲深莞惠的城际轨道，按照规划有七条，其中深圳到惠州有两条，深圳到东莞有三条，总共加起来，深圳到外面的城际铁路有5条，目前进度还不一，目前深莞惠的城际铁路，通车的就有东莞到惠州的一小段，预计未来总的建成通车的时间，完全建成要到2030年，还是比较慢的，要等待一段时间。
好的，我们知道张总对城市的定位还有设计方面都有丰富的经验，您认为这样轨道交通的设计，这样一个平台，对于深圳还有周边城市的城市布局有哪些影响？
大家都知道，深圳作为一线城市，相比北上广，我们深圳的城市空间还是相对狭小的，总的城市面积不到2000平方公里，但是承载的人口早已超过2200万，汽车的保有量也超过320万辆，所以深圳的道路资源和土地资源都极为紧缺，在这样的情况下，发展轨道交通对深圳是非常重要的，我认为主要有三个方面，第一个方面，就是在交通方式上，未来深圳通过轨道交通，能够发展成为一个公交化的城市，配合深圳现在对小汽车采用限制的政策，未来能够把深圳从车轮上的城市转变成为轨道上的城市，这样的话，能够缓解深圳的一些大城市病，像拥堵、空气污染、噪音污染等问题；第二个方面，就是在城市建设方面，轨道交通，根据我们的一些经验，它是一个非常优秀的城市触媒，不但能够促进老城区的城市更新、旧城改造，还能够大力地带动城市新区的发展，应该说建轨道就是建城市；第三个方面，就是在城市空间格局上，首先在深圳内部的话，轨道交通有利于深圳发展成为一个多中心、多组团的网络化的城市，现在深圳打造的格局是叫双中心、八组团，未来这么多组团、这么多中心，未来主要的连接方式，将会是依托轨道交通来串联，在外部，轨道交通对于深圳来讲，它可以加强与外部城市和区域的联系，形成更加紧密的一小时的交通圈和经济圈，向南联系的话，深圳主要是加强了与香港方面的经贸合作，共建深港合作都市会，向东将会加强与东莞惠州的联系，这样会缓解深圳在城市空间用地不足的问题。
麦老师是香港人，您觉得深圳的轨道交通的规划，对于周边城市的格局，会发生怎样的调整和变化？
可以这样说，现在深圳的轨道交通网络，已经这么成熟了，深圳的轨道交通还有更深一步的发展，就是它有一个地铁站一线，现在准备在坪山开展了，已经在做设计了，深圳未来的轨道交通跟发展，会联系到周边的惠州跟东莞，它会大大缩短跟周边城市的距离，所以它是有更深层次的发展。
我们进行下一个问题，对于我们惠州市民来说，还有东莞的市民来讲，可能这种轨道交通，首先是理念上的，之后是提出规划，再之后是建设，建设之后对于普通老百姓来讲，如何将这种轨道交通变成公交化？就是我去深圳、去东莞，就像我们平时坐公交车一样？
请问张总，目前这种轨道交通公交化面临什么样的问题呢？又怎么样实现这种公交化呢？
在国内比较先进的城市，像香港、基本上公交化的分担率达到80%以上。对于珠三角来说，要达到这样的比例，应该说还比较困难，还是任重而道远的，主要有以下几个方面的问题：
第一个方面，首先要做好各种轨道系统的联系，比如说国家铁路、高铁、城际轨道，还有各个城市的地铁系统，这三种地铁网络，需要有效地衔接，这是非常重要的，做好两网之后，才有规模效应，才有便捷性，此外还要做好大型的交通枢纽站和换乘站的建设，有利于市民的换乘和接驳。
第二个方面，从国际经验来看，要做好公交化的重要的前提，就是要把轨道线路的交通规划，与线路周边协调起来，最好能够按照TOD的模式来发展，未来这个线路，包括站点的选址要科学，要兼顾周边的产业人口和生活人口。
第三个方面，我认为要加强客运的管理，比如要推行公交卡的互认，还有联网收费的机制，以及在购票的一些手续上，刚才我跟主持人也聊到了，现在东莞到惠州的城际线还要用身份证去购票，这对于公交化和便利性来讲，是大打折扣的。
我个人认为主要是这三方面的问题。
张总提到主要是衔接的问题，我想不仅仅是地铁与地铁，轻轨与轻轨，而且要有交叉衔接，比如如何解决地铁口最后一公里的问题，就是轻轨跟地铁的衔接，在我们私下聊天的时候，我们知道麦老师现在正在跟惠州市政府进行合作，正在帮忙策划这样的轨道交通，我想问一下，这样的轨道交通的策划，这样理念的实现，如何去实现收支平衡？在深圳现在已经是首推地铁+物业的模式，国际上有没有其他的一些经验值得我们去借鉴呢？
国家最近推行PPP，它的目的就是想大量地吸引一些社会的资源去投资不同的市政基础设施，包括交通、包括轨道交通，它的目的就是利用社会人的能力和财力去把轨道交通做好，特别特别是什么呢？一条轨道交通要500亿的费用，你想想，惠州市一个GDP的情况，它基本上是支撑不了的，所以你得想办法去弥补500亿一条线路的窟窿，现在国家准备推行地铁站物业，刚才我的一句话，地铁站物业的时代会来临，就是这个意思，特别特别在惠州。
之前麦老师在演讲的过程当中，还有张总在回答问题的当中也多次提到了深莞惠都市圈，现在我想考一考我们在座的朋友，可能有来自深圳的，有来自惠州本地的，刚刚麦老师讲过，像东京这样一个都市圈，大概是在1.6万平方公里的面积，跟深莞惠的面积差不多，我想问一下在座的各位，有谁知道深莞惠大概是1.6万平方公里的面积，惠州占了多少吗？惠州占到了1.13万，惠州相当于大概的4.5个深圳，在深莞惠土地这么紧张的情况下，惠州最大的优势就是土地，这是土地方面的优势。
还有一个优势，刚才说了东京这样的经济圈大概是3500万的人口，深莞惠大概的人口是3500万人口左右，惠州多少人呢？惠州仅仅有470万，所以说惠州是一个面积很大，人口又很少的地方，所以说，麦老师说到了深圳的东进战略，还有张总提到了在深圳东部大概是投了1.5万亿，给惠州跟东莞带来了非常大的投资方面的机遇，现在很多的人都是从深圳来到东莞，来到惠州居住，据我了解，现在很多人是这样的理念，作为家长，在深圳给孩子买不起一套房，他们现在把自己的房子留给孩子，然后自己来到惠州，所以导致了惠州大亚湾的房价达到了1.5万左右，这还是在轨道没有建设的时候。
对于普通的购房者而言，轨道交通意味着哪些机遇和挑战？也请我们张总和麦老师分享一下。
对于普通的购房者来讲，尤其对于深圳的群体来说，东莞和惠州的房价，刚才主持人也说了，置业门槛很低，大概只有深圳的五分之一到三分之一的水平，东莞和惠州的生态环境和居住环境，比深圳更加宽松、更好，并且生活成本更低，如果未来有便捷的轨道交通的话，他能够白天在深圳上班，晚上就会深圳或者东莞的家里吃饭，未来会增加这些刚需客的自由度和购房的范围，当然了，在做购房计划的时候，我们建议还是要做一些前期的调研，比如说你所购房的区域的交通规划，尤其是轨道交通规划的一些情况，要选好购房的地点，比如说真正的地铁物业是500米范围之内，才叫地铁物业，你十分钟基本上不行能够抵达车站，还有时点，购房房子的时点最好是在轨道交通开通之前，你提前购房的话，就能够享受地铁开通之后带来的增值的收益，这就是我的一些建议。
我用一个实际的例子讲一下，我在深圳生活了大概15年了，我一直在盯着龙华区的发展，龙华区以前是一个二线的地方，不起眼的地方，是一个洼地，它的房价随着轨道交通的连通，慢慢从6000到今年的7万，不断地升，到现在还没升完，深圳北边的发展还没有完成，主持人刚刚说了，惠州占了这么大的土地，将来的发展是非常非常大，特别在深莞惠大都市圈里面，所以它将来就是从现在的洼地，靠着轨道高通城市的发展，每年每年无论是经济方面，或者是房价方面，或者是产业发展方面，每年都会增长，这也是一个落实到一个行动，就是东进战略，这个东进战略对于惠州和东莞是非常大的影响，而且已经落实一个行动计划，它不是玩虚的，所以惠州未来是非常大的发展的潜力。
好的，刚刚两位都对我们普通购房者还有我们的房企，该如何去选择，首先就是要选择购买房子的时机，再就是选好它的位置，有的时候经常去大亚湾或者深圳，当我开车下高速的时候，很多房产销售会围上来，这是一点，说明现在大亚湾的房子真的是盖了很多，而且销售得非常好，再有一个，你走在大亚湾的街头，最多的车牌不是粤L，而是粤B，所以也希望大家能够多多关注我们惠州的房地产市场的变化，结合我们的轨道交通，选择这样投资置业的时机，在我们今天的现场，也有一位来自我们深圳市政设计院的张总，他对于深莞惠轨道交通方面也有一些独到的见解，有请张总为我们做一个简单的介绍。有请！
不好意思！今天因为是临时上台来讲几句，我就简单讲几句，因为我们做城市规划和政府项目的评审已经很多年了，所以深圳市政府的一些重特大投资，还有一些动向，我们比较清楚。现在根据深圳市我们在做2016年和2030年的城市总体规划，根据现在的城市规划，谈一下我个人的观点。
现在深圳市定位为曼哈顿式的国家化大都市，将来深圳市将开通20条地铁线，未来要开通48个国家的国际航线，深圳最大的高铁枢纽在福田，在这里我们可以坐高铁通往俄罗斯、朝鲜和国内很多地方，我们全球最大的会展中心，我们深圳市政府现在也在做规划，坐落在宝安旧机场，深圳市定位是很高的，它比香港定位还高，而我们深圳市为什么定位会这么高呢？因为我们深圳市毗邻香港、澳门，有着它很好的区域优势和环境优势，另外一个，外资银行进出方便，还有将来很多港资企业、央企，还有跨国公司，将在前海、后海落户，所以我们深圳将来的发展，是不可限量的。
所以，我对深圳还是充满信心的，我们深圳将来会怎么样呢？它的海陆空将是一体化的，整个珠三角的地铁，会全联网，我们从深圳坐地铁可以直达惠州，我们在深圳坐地铁和高铁也可以到东莞，所以珠三角是全联网的，现在整个中国政府，在珠三角、长三角、环渤海，大力搞海陆空一体化，为什么这么做呢？因为我们国家战略定位很高的，我们国家将来一定会非常强大，我们的深圳也是非常强大的，一定会跟香港看齐，或者比香港略低，就是它整个的定位是比香港高。
我就简单地说这么一点，没有准备，下次再说！
非常感谢张总为我们带来深莞惠方面的一些独到的见解，接下来到了我们第二轮的抽奖。
下面我们还要再次邀请麦老师和张总现场回答大家的问题，现场今天来了很多深圳和惠州的朋友，如果对我们今天的论坛有相关的问题，都可以现在举手，向张总和麦老师提问。
麦老师你好！我想问一下，对于惠州来说，它一直被视为深圳购房的后花园，因为深圳的房价太高，他们不得不来到惠州这样的区域，你觉得在后续的发展中，会不会有更多的深圳客来到这里，对于他们来说，想要在惠州置业的话，您给他们的建议是什么？
答案是肯定的，深圳的房价确实太高，对我们一个商人来说，也是非常高的，人为了自己家庭着想，买不起房子，都是又在深圳工作的话，就会搬去深圳周边，但是我想提出一个是，不单单是人，企业也一样，企业也承受不起深圳的租金，企业也会有一部分的企业会搬到惠州来发展他们的产业，特别特别提到的东进战略，它其中一些目标就是把一些产业搬到深圳的东边，龙岗区的，坪山新区的，所以惠州的产业发展，包括经济发展，围绕东进的行动计划，去慢慢发展起来，所以惠州跟东莞的周边的城市发展，会进一步发展，我可以很保证地说，我其中一个客户在龙岗区做一个很大的事，如果深圳市落实的话，那个事会带动起深圳的第三旗的发展，甚至会影响深圳跟东莞惠州的产业发展，包括它的模式，除了人之外，还有企业，会从深圳搬到惠州、东莞一些地方。
我想问一下张总，像我目前了解到的情况，二手房的成交是比较低迷的，现在这个时机的话，买城区的房子，是买哪个片区比较好？
我对惠州的房地产市场不是太熟悉，我个人的看法就是，因为现在深圳和东莞都明确限购了，所以这两个地方的新房市场是不太乐观，成交量是大幅下降，价格也有一定的下跌，在这样的情况之下，应该会有比较多的深圳客户被挤压到惠州这边来，我认为来惠州购房的人有两类，第一类就是投资客，投资客他可能选择的地点，可能没有一定的地点的偏向，关键取决于他对投资价值的判断，第二类是刚需客，他要买房，我个人的建议，近期惠州和深圳之间的轨道交通应该没那么快，如果一定要提前做购房计划的话，我建议还是要考虑未来轨道交通的规划，最好是能够在轨道交通站点的周边来进行购房，这样的话，你作为刚需客来讲，可能是要考虑到上班，包括未来生活，上下班的便捷度，我认为主要是从这两类客户他们的购房的一些偏好和计划来考虑。
总结一下刚才张总说的，考虑到的就是两个问题，首先是刚需，第二个问题就是投资，我作为惠州人，可能对于惠州比较熟悉，如果是作为刚性需求的话，我觉得应该是跟你的生活、工作带来方便的地方，才是你刚性需求的首选，投资的话，就是轨道交通附近的物业，对我而言，重点是放在江北的片区，因为未来还会有一些规划。
我们再次感谢张总、麦老师来到我们的活动现场，再次感谢！
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