2016年11月19日14:30——17:00
万科云城展示中心（南山留仙洞战略性新兴产业总部基地）
14：30——14：40 嘉宾签到
14：40——15：00 参观项目
15：00——16：30 剑客沙龙
16：30——17：00 返回
深圳知名城市学者、中国第一本微信日记著作人王世泰
深圳职业技术学院房地产研究所所长、复旦大学房地产经济博士、深圳市经济学会副会长邓志旺老师
深圳著名的地产营销专家、知名博主图腾镜
著名房地产投资专家风语
深圳地产界资深媒体人、深圳地产知名评论专家张公子
（排名不分先后）
万科云城是万科成立30年之际，在深圳南山打造的百万级产城综合体。项目占地占地39.4万平方米，总建面133.55万平方米，涵盖研发办公、装修公寓、酒店、商业等多重业态的城市综合体，由25位世界知名设计师联手打造，集创新产业园、都会生活圈、生态公园、品位人居于一体的微缩都市。
万科云城25万平方米体量的带装修公寓已在2015年入市，主力户型62-135平方米2-4房为主，并配以“云”体系的智能化系统和万科人性化居家设计理念，全网络互联，呈现未来生活模式。
万科云城交通便利，项目周边有地铁5号线留仙洞站，6站到达深圳北站，5站到达宝安中心站，以及10月底开通地铁7号线西丽站，2站可到福田车公庙站。
各位来宾下午好!我是今天活动的主持人杨典，欢迎大家莅临今天的活动现场，本次论道楼市新风向活动是由万科云城主办，万科云城是万科成立30年之际在南山打造的一个百万级产城综合体，项目涵盖了研发办公、公寓、酒店、商业等多种业态，是一座集创新产业园、都会活动圈、品位人居于一体的微缩都市，项目将携手深圳市政府打造深圳的硅谷，未来也将推动深圳的创新产业发展。
今天我们非常荣幸地邀请到了深圳地产界5位权威人士与我们一起共同探讨新政后的深圳楼市的走向。下面让我们用热烈的掌声欢迎5位嘉宾登台，他们分别是：深圳知名城市学者、中国第一本微信日记著作人王世泰老师;深圳职业技术学院房地产研究所所长、复旦大学房地产经济博士、深圳经济学会副会长邓志旺博士;深圳著名地产营销专家、知名博主图腾镜老师;著名房地产投资专家风语老师;深圳资深媒体人、深圳地产知名评论家张公子。
今天我们的沙龙主题是论道楼市新风向。相信大家都知道，十一期间全国有22个一二线城市都出台了房地产调控政策，深圳也出台了史上最严的深八条，深八条出台以后，很大一部分人都失去了购房资格，但是随着深八条的出台，深圳楼市也进入到一个平稳的发展期，也到了一个深度调控期，深八条的出台对刚需、投资者都有怎么样的影响呢?我们首先有请王老师给我们分析一下在深八条出台以后，对不同人群有着怎样的影响。
活动现场，嘉宾满座。
谢谢各位的掌声，今天是礼拜六，我们来到万科云城这个充满了云的想象的空间里，我们来谈楼市的话题。但是我想先跟大家分享两件大事，比我们这个楼市的政策的事还大的事。第一是神舟十一号飞船安全落地了，这是我国科技事业上的一个非常重大的突破。所以我们可以联想，它是从宇宙的空间、从云外飞来，给我们带来了这样一份捷报。我曾经在万科云城的发布会上就对万科云城这个项目寄予了很多的想象，我觉得它不简单是一个居住的空间，或者说历来我们惯性思维，一个可以炒作，可以买来倒手、赚钱的物质空间，我们应该联想到一些高远的东西。
第二个是华为在刚刚代表全球最新移动通信技术的5G技术上获得了重大的突破，第一次中国人压倒了美国垄断这个领域的一个非常了不起的突破和胜利，原来是高通比较领先，你们很多年轻人都比我懂得多。你们不要看我们的手机这么先进，核心技术不是我们的，我们要用钱买人家的专利。昨天下午我参加了一个互联网大拿给我们做的辅导的活动，我们用的电脑，从286、386到windows，一直到现在，其实你的后门是被别人开着的，你不要以为你有了一个密码就安全了，告诉你人家什么时候想拿走就完全可以拿走，因为这个核心技术不在我们手上。最近我看了一部电影叫《谍影重重5》，你们可能会很惊讶，美国的中央情报局在它的办公室里可以控制到希腊雅典那个暴乱现场他们要灭掉的两个人，走到那个角落，马上把他们的镜头调出来，他们的技术非常强。
现在我们要向华为这样了不起的企业致以我们心中的敬意，因为它给我们带来了在科技前沿领域，中国人发言的勇气和权利。
大家说你这不是扯远了吗？我说一点也不远。万科云城在什么地方？我身边的邓志旺博士非常清楚，在留仙洞，这里是深圳的科技高地，它不仅仅是一般的容纳一些厂房，给你盖点楼来做点贸易交易，我们希望的是更多的高端的人群，代表着深圳的科技前沿的未来力量在这里集聚，所以我觉得万科云城这个建筑空间的树立，它是为深圳这座城市，乃至能在全球前沿话语里发出深圳声音的地方。
今天我来得比较早。我一般都不会来很早，因为我要蹭人家的车，今天我是因为心中对万科云城有很多的期待，同时我也想我不蹭别人的车，我自己打车过来，所以到得比较早。我看到这里有一个宣传栏，里面贴了很多的图片，他们为万科云城发声，都是已经在这里留下他们选择的人，他们对万科云城的研判。所以今天我们参加完这个沙龙之后，可以稍稍挪动几步去看一看，我觉得他们讲的比我说的要好。因为我还是浮在空中的，我只参加过一次产品发布会，然后从相关的媒体上知道了万科云城的相关的消息，所以我还只是浮光掠影。
大家不要觉得失望，说王老师说了半天没有说什么。我就告诉你简单几个道理，这是一个好地方，这是一个代表未来具有极大的成长空间的地方，而这个项目无论在设计的理念、规划的场景，包括有全球最大的房地产公司在做这个项目，我们相信它的实力的背书。
我们要回到主持人刚才提出的问题。10月4号出台的深八条都楼市有什么影响？第一，它肯定有影响。第二，对一些人有影响。第三，影响的主流是理性的和积极的。
第一，说没有影响，那是懵人的，大家都知道10月4号以后楼市平静了，有点云淡风清了，没有那么多的火爆，没有那么多的日光，没有那么多的时光，没有那么多的劲销九成，没有那么多的癫狂和恐慌，我觉得这个状态就像我们来到万科云城一样，不是云飞翻卷，而是很平静的云流，就像我们的宇航员从天空降落一样，它的指数、数据都很正确，哪怕是落在内蒙古的草原上，我觉得它也是一次成功的航行，安全落地。所以说这个新政出台对我们有影响，它的影响是让房地产行业平稳落地。
第二是有一些人有影响，不是所有人有影响。因为从深八条来看，对部分开发商是有影响的。前几个月动不动就是地王出来，几十亿、上百亿的资金扎进去，现在调控的规定告诉你，第一要提高自有资金的比重，第二，要说清楚你的钱是从哪儿来的，这个杠杆也不是随便用的，所以我想部分开发商会在拿地这个冲动上血液的流动速度更慢一点，就像我一样，可能原来是高血压的，现在控制之后要平稳一些。第二类是限购的，你原来有两套房，现在还想要第三条房，你可能是投资的，或者是要很快的还手，要来投机的，对这波人也是有影响的。第三部分是限贷的影响，本来我也是改善性需求，我要买第二套房，我原来只能拿出80万或者100万，但是现在你要买第二套，首付的成数提高了，第三套更不用说，这样一来，有了这部分念想的人就要被挡在门外了，这里面可能确实会影响一批刚需的，比如说两口子在深圳有一套小房子，现在家里人口比较多了，要想改善换大房了，但是现在这个门关上了，所以对他们会有一些误伤。但是所有的政策都是利益关系的调整，没有哪一个政策对所有人都是利好，某一个政策出来，总有一些人舒服，一些人不舒服，这是难免的。
第三，这个影响的主流应该说是积极的，它的积极的意义在什么？在理性，让我们这个行业恢复理性，让开发商恢复理性，让买房人恢复理性，让所有的中介代理机构和传媒，以及服务这个行业的方方面面都恢复理性。刚才我来的时候碰到几个熟人，说王老师你现在减负了，说我瘦了很多，其实我从今年春节开始就在减肥，我不是像年轻人那样要美，我也美不了了，是因为我的血糖查出来偏高了一点，医生就告诉我六个字“管住嘴，迈开腿”，所以我的饮食结构在做调整，然后每天走1万步，效果不错。我在饮食结构调整的时候，那些美食之诱惑对我来说相当大，可以说这个调整是不好的，我很馋，但是我要控制自己。我每天要走1万步，有时候累了，自己不想走，但有一个理性的声音告诉我，要坚持，这也就像房地产调控一样。
所以这种使市场安静下来的政策，会带来很多理性的思考，开发商要想，我今后怎么更理性的可持续性发展，买房人要想我怎么来更好地配置自己的资产。但是我想说，从宏观角度来看，从国家的经济结构调整来看，如果放任房地产继续持续调控之前的癫狂的状态，特别是在我们这种一线城市和类一线城市，所有的资产都涌入房地产，实体经济的血被抽空了，这对国家的发展和我们所有人的福祉来讲都是一个不好的未来。所以我们现在面临这个调控可能有一些不舒服、不适应，或者感觉没有以前好的状态，我们要改变一下我们的惯性思维，应该正确地认识这是房地产调控政策出台的背景、原因、指出，包括它的未来的预期，这跟我们每个人都有关。
我开头说了这么一段，其他几位朋友其实已经在悄悄地骂我了，我们后来还有很多话要说，所以我现在要把话筒交给邓博士。
谢谢王老师的分享，确实是每一轮调控的时候，我们会面临很多的困难，但是每一轮的调控以及改革之后，我们所收获的却是非常大的利益，就像我们之前看到一些广告都是“日光”、“售謦”这些词，现在我们看到的却是最真实的信息，这对购房者是非常好的，大家可以了解到真实的信息。
接下来有请邓博士给我们分析一下，他是深圳经济学会的副会长，他对经济这一块是非常了解的，我想问一下邓博士，因为房地产投资类型有公寓和商铺，当然住宅因为深八条的影响，投资的现在比较少了，我们的公寓产品在投资当中扮演什么样的角色？
刚才王老师已经说了我们面临的房地产的投资的环境和我们的选择，其实我是非常愿意来到这个地方的，因为我上班就在这个附近，在这个地块的北边，在十多年前的时候，大家可能想象不出来这里是什么样的地形地貌。原来这个地方是一座山，大概高度有100多米，我在对面上课的时候，就看到我们施工的时候一天一天把它挖掉，现在变成了一块平地，这块地叫做留仙洞总部基地，这个过程有十多年。
在今天来看这个投资，我想要抓住两点，一个是看到变，第二个是看到不变。
变的东西是政策改变了，但是我们看到它是一个阶段性的事情，我一直跟很多投资的人说，你不要过多的关注政策的变化，因为政策的变化是不断地在周而复始的进行的，从收紧到放松，从放松再到收紧，它一定是反复的过程，如果你过多地关注这个过程的话，可能你的投资很难进行选择，因为这个政策出台的前前后后，可能我们没有办法完全预测。比如深圳10月4号的政策的出台，虽然大家有一些预期，但是至于这个政策的严厉程度，我们是没法政策的。所以我们做投资要看到不变的东西，哪些东西是不会因为政策改变而影响它的进程的，比如说政策无论怎么改变，深圳的经济发展是不会改变的，我们深圳从过去的高速发展到目前的中高速的发展，一直发展得非常不错，我也在很多场合讲，我们不要关注短期的东西，我们只要看未来10年，到2026年，我们深圳会怎么样。投资不是看一两天的事情。我简单做了一个测算，按照深圳目前的经济增长速度，我们每年增长差不多9%，这样增长下去的话，我们到2026年差不多达到4.3万亿的经济总量，到那个时候，香港按照目前1.8%的增长率，大概到那时候也就2.4万亿不到的经济总量，所以再过10年，我们的经济总量是香港的2倍。所以你可以想像，过了10年以后我们的经济总量是香港的2倍的时候，意味着我们深圳的财富到了什么样的程度，我们深圳的土地的价值会到哪个程度。
另外具体到南山这个区域来说，可能有很多朋友也住在这个区域，但是大家也不一定完全了解南山区，我其实也不是很了解，虽然在这边工作了十几年，很有幸今年当选了南山的政协委员，去听了很多的报告，才了解到咱们南山区确实很厉害，南山区在全国所有的区和县里面排名，经济总量排到第三名。排在第一名的是北京海淀区，第二名是北京朝阳区，当然这里面没有包括浦东新区和天津的滨海新区，因为这两个新区的行政级别比我们高半级。如果经济的单位产出，我们比北京的海淀、朝阳区还要高，因为我们的面积只有它一半不到，人口也只有一半不到，但是我们这么小的一个南山的产值却是非常高的。
南山未来5年重点要做两个事情，一个是科技园的扩容，一个是大学城的扩容。我们看到科技园原来跟留仙洞是分开的，但是现在我们通过修路，已经把它连在一起了，科技园再往下发展就跟留仙洞总部基地连在一起。科技园在全国的上市公司是排名第二的，只比海淀区差一点点，有100多家上市公司，集中了几万名金领、高管人才。
说到住宅、商铺、公寓和写字楼的投资问题，大家做过投资的都知道，毫无疑问住宅在我们整个市场里投资回报是最快的，在过去10年里面，投资的增长速度也比较快。但是住宅受到政策控制的影响也是最大的，我们知道虽然这次出台了政策调控，但是所有的政策指向的都是一个产品，就是住宅产品。为什么会这样呢？第一，住宅产品是整个房地产市场里面最主要的一种品种，如果看数据就知道，住宅销售占整个市场差不多70%到80%，所以调控的主体主要是住宅为主。第二，住宅是一个关系到国计民生的产品，它有投资的属性，但是它更多的是一个生活的必需品。我们说房价涨得太厉害了以后，对很多房价来说就带来了很多的问题，买不起房，老百姓怨声载道，所以政府必须要控制这个房价，当然控制的主要是住宅的价格。从去年到今年上半年，我们看到房价大涨，销量和去年同比涨了27%，但是价格上涨了接近40%，所以这时候政府的调控主要是针对住宅。住宅投资肯定是不错的，但是住宅投资的风险性慢慢也增加了，政策出来以后对大家的投资造成很大的影响。比如说这次我有一个朋友在9月底就买了一套现房，而且打了一个95折，他的想法是大概几个月就可以拿到房产证，然后把它卖掉，所以他用足了杠杆，用尽量少的本金把这个房子买下来了，结果10月4号新政出来，他这个房子现在就不好卖了，所以他的投资风险就增加了。住宅方面出台的这些政策肯定不是短期的，如果目前持有住宅等着卖出来的要花点时间。
相反来说，在其他的产品方面，政策的变动幅度还是比较小的。公寓是一个类住宅产品，它的功能就是以居住为主的，满足居住功能的，但是它的用地性质又是商业性质的，它的使用年限也少一些，只有40年或者50年，所以它的价格比同地段的住宅要少很多。公寓是最接近住宅的产品，相对来说它和住宅具有同等上涨的动力。所以这一块也是有它的优势。
再说到商铺，可能这个压力就比较大了，我也在关注周边的商铺，价格倒是涨了不少，但是出租的难度就很大，因为租金上来以后，很多商业都不太好做，经营不起来，受到电商的冲击又很大。所以商业这一块，我觉得你要选择那些体验性比较好的，能够成为市民或者消费者喜欢去体验，喜欢聚会活动的场所，而不是一个毫无特点的普通的场所。那些一般的商品交易的场所可能都会被电商替代，更多的是以体验消费为主的业态，这种经营起来会更容易一些。但是不管怎么样，我觉得商铺的投资都是风险比较高的，尤其是商业还是盯着住宅的，住宅涨到了10万，我是你的2倍，我就卖20万。他不是说看周边有多少居民，这些居民有多少的消费能力，这些消费能力能支撑多少的商业，支撑多大的资金，反过来推他的定价，我觉得在商业定价里面存在这个误区，现在很多商业定价都定得非常高，所以大家投资要谨慎。
说到写字楼这一块，我觉得写字楼也是一个要慎重投资的产品，因为写字楼对地段的要求是非常高的，现在深圳的工改工以后有很多写字楼出现，但是写字楼要有很好的商业配套，酒店、交通等等都需要。
从这一块来看，相对来讲投资风险比较小，容易把握一点的还是公寓产品，因为它跟住宅比较接近，如果说它的周边配套比较齐备的话，从它租住的人口来说不存在风险的话，还是比较稳健的。我们看万科云城这个片区，规划有15万的就业人口，有1500家的企业，产值要达到1000个亿，如果这个片区做起来，吸引了这么多人口，他们的居住问题、配套问题就成为一个很重要的问题。当然很多还是要搏房地产的价格上涨，但是我相信随着房地产回归到理性，不仅要搏价格的上涨，更多的是要搏租金的回报，如果有一个好的租金回报，它也有很好的上涨空间，所以我觉得选择公寓是更好的，公寓还是一个值得推荐的产品品种。
现场嘉宾认真聆听专家分享。
谢谢邓博士，投资真的是需要理性的，投资也是有风险的。
接下来我想请图老师给我们分析一下，大家都知道图老师是一个非常有名的房地产大咖，他自己也亲自操刀了很多很出名的项目。万科云城是一个产业型的综合体，它可以助推产业的发展，像这种业态的综合体在深圳目前来讲并不是特别多，在这里我想请图老师帮我们分享一下万科云城这种产业综合体未来的发展趋势。
谢谢主持人，刚才两位专家都已经说得很多了，我就简单再加一些内容。
我们说万科云城这个“云”字，可以给我们带来很多的想象。万科起名字历来还是比较精准的，为什么这个项目叫这个名字，它还是有它的说法的，可能这里有很多云科技、云服务、云生活、云功能，囊括了很多云的概念。我们回顾万科这30多年的发展，它现在已经成为中国乃至全球的老大，当然今年老大可能遭遇到了一些威胁，不过还有40天，到底是恒大牛还是万科牛，40天后见分晓。万科保全球老大的地位保了好多年，是否有人超越，我们看看它的云动作，它的全国的云收入如何。
关于万科云城，我想不用多言，从这里可以看到万科云城的全貌，它的规模是非常宏大的，它跟深圳的高新科技园是连在一起的，实际上是给高新科技园提供了一个服务基地、创新基地。我们从高新区往南，到后海，房价都到了10万以上，科技园工作的除了老板或者是副董事长级以上的人，可能都不会在后海买房子，因为那里的房子太贵了。科技园需要一个全程的服务配套基地，我感觉首选就是万科云城。
万科是喜欢吃第一个螃蟹的，比如说中国的工业化住宅生产，它在中国最早做尝试，所有的住宅配件在场外生产，运到场内来组装，万科一直在尝试，但是很可惜，中国的人力成本没有国际的人力成本那么高，工业化住宅的推动还需要一定的时间，需要中国的人力成本再上升之后，工业化住宅就起来了。包括万科全面推行的精装住宅，很多开发商也跟着学了，我想万科云城的公寓一定是带装修的。包括万科的驿系列，在全国实验了很多的产品，包括跟滴滴打车也都做了很多的结合的尝试。
我想科技含量比较高的综合体，在深圳目前有很强的生命力，目前深圳的80后和90后的买家是两个不同年代的人，80后很多是创业成功的人，90后很多是富二代，他们都有很强的购买力，已经形成了深圳买家年轻化的趋势，这个年轻化就需要有新的科技的东西，支撑年轻买家的需求。万科就提供了这样一个舞台，能够专供这批年轻族群，来到云的生活、工作以及商务。万科的洞察力非常强，它一直走在买家购买需求的最前沿。
目前云系列这种综合体在中国的比例还是很低的，住宅和互联网+、科技+结合在一起的综合体，万科正在做典型，正冲在前锋。希望我们这批人喜欢云系列、科技系列的、互联网系列的年轻买家，能够喜欢这个项目。
关于调控的问题，中国房地产这二三十年历经了十几轮调控，调控的时期总是胆小的人说房地产不行了，真正是撑死胆大的，越是调控的时候越有机会。以前的调控，最严重的是2003年，再严重的就是2008年，每次的调控总是有一个波动，毕竟是采取行政干预的，会带来很多的影响，开发商不可能不听政府的，买家也不可能不听政府的，所有人都要听政府得话，所以调控的时候总是会有一些波动。由于波动之后，买家少了，你把需求也压抑了，等过了一段时间，他还是会反弹，所以又构成了后续房地产反弹的走势。特别是像万科云城这种系列，是科技型的，最新产业的，创新型的综合体，在中国应该具有很庞大的市场。在这个调控期其实是给大家一个机会，在这个时候可以理性地选择更好的房子，如果等到反弹的时候，你已经来不及了，我们希望云城是你心目中最理想的商务或者住宅项目。
谢谢图老师，大家也可以在活动结束之后去了解一下万科云城项目，现在下手还不晚。
我们看到深八条主要调控的是住宅，在商务公寓这一块的调控不算太多，但是其中有一条就是，房贷记录也会影响我们的首付比例，今年深圳的公寓供应量是非常庞大的，新政以后，特别是对首付有了要求之后，深圳的商务公寓未来的走势会是什么样的情况？我们请张公子给我们分析一下。
谢谢主办单位的邀请，能有机会跟大家分享在新政之后深圳人该怎么买房子、或者去哪里投资，我觉得有这样的交流机会非常好，我希望应该多举办这些类似的活动。
我首先跟大家分享一下我的一些看法，刚好前几天我开车听了香港电台的节目，他们有一些财经节目在讲股市和楼市，这也是香港人最爱投资的两个类别。大家知道11月4号香港出了一个辣招，要增加15%的印花税，如果你不是香港居民，还要加15%的印花税，这在香港也是史无前例的一个辣招。所以香港的那些财经专家说，在这种情况下，香港人该怎么投资?他们给出的建议就是，你暂时不要再去高位接盘了，不要去买住宅，可以买工商铺，它所谓的工商铺就是指工业，或者商业、商铺等等。我想这个跟深圳是一样的，我们看到深八条出台之后，你要说影响，对各方面都有很大的影响，对购房者来说，你手中虽然有闲钱，但是你没有房票也买不了房，这种情况下我们还是要在深圳投资，我可以建议大家买公寓和商铺，对于这两个物业来说，反而是很大的机会。无论政策怎么改，大家永远不会停止投资的目标或者投资的方向。我们说金钱永不眠，金钱永远是有嗅觉的，哪里有收益，钱就投到那里。
我说一下商业，我们现在服务的一个客户就在卖商业，他们的商业就卖得很好，完全没有受到深八条的影响，他们上周一周成交了17套客户。大家其实没有做什么推广，这段时间开发商的推广也非常谨慎，很多话不让说，之前很多人开玩笑说，现在怎么打广告，就受“这里有铺你来买吧”，因为很多话不让说，即使在这样艰难的情况下，一周还成交了17套商铺，这就是因为受到深八条的影响，很多的资金涌向不限购的产品。
我们再看一下公寓，2016年是深圳公寓的井喷年，我看到一个数字，今年上半年公寓的销售量占到全深圳的20%，下半年公寓的销售量要占到30%，也就是说我们公寓所占的比例会越来越大，因为现在深圳没有地了，很多是要旧改、工改工，把原来的一些旧的厂房改成新的工业区，或者是改成商务公寓，这样我们的公寓供应量会越来越大，我估计再过几年可能就会达到50%对50%。公寓的成交量非常大。现在公寓是一个很好的投资时段，对于没有房票的人来说，你现在除了买公寓和商铺之外，还有一个选择可以买临深，现在临深的东莞允许买一套，惠州还是放开可以随便买的，但是我建议大家，有钱还是要买深圳，尤其是一线城市，如果你投资一线城市。所以您实在没有能力买深圳的房子，不得已，我也可以买临深，如果大家的经济实力的话，还是要买深圳的房子。毕竟深圳是升值比较快的，所以我们建议大家买深圳的房子。
公寓这一块，我们也知道5月1号开始税务的营改增，买了公寓你可以抵税，这是一个很好的政策。另外公寓未来有可能会像住宅一样通煤气，甚至以后带学位都是有可能的，这是公寓的前景。另外一个，现在人民币贬值，前些年人民币是对外升值，对内贬值，你的钱越来越不值钱，现在是人民币对外贬值，对内也贬值。而同时我们的也没有好的投资渠道，我们的经济要转型，这些钱由都去到楼市，对实体经济会造成很大的影响，所以政府出台这样的调控措施，我觉得就是要把这个脱缰的野马往回拉一拉。其实大家如果想让你的资产跑赢通胀、跑赢汇率，还是要买物业。
谢谢张公子。风语老师也是非常有名的投资专家，请风语老师以投资者的角度来分析一下，我们在选择商务公寓的时候首要考虑的因素有哪些？
谢谢主持人，在论坛的最后发言是很有挑战的，我准备了一个发言的提纲，我讲的几点被王老师和邓博士都讲了。
这段时间在调控之后，我想得最多的一个问题就是，这次的调控会不会像2008年一样，给房价带来非常大的冲击，这个问题我也是一直在想的，在经过观察和分析之后，我总结出很多结论，调控带来了不一样的东西，但是也存在着很多一样的东西，在这里跟大家做一个简单的分享。
第一，这次跟2008年的调控不一样的地方，第一个是投资者的实力不一样，在2008年的时候就进行房地产投资的都知道，那时候有很多中介去炒楼，因为那时候的门槛非常低，很多房子七八十万，100来万一套，在那时候中介人员可以通过一个首付3万、5万，就可以买一套很不错的房子。在房价大涨的刺激下，很多人通过高杠杆进入楼市，而一旦房子下降的时候，就让他扛不住，他们就会继续降价卖掉他们的房子，这样就会导致市场的价格下跌。
第二，现在和当时的资金情况不一样。在2008年的时候，房地产开发商跟很多的投资客是一样的激进，投资客拼命地买房，不断地加杠杆，开发商不断地买地，越是在加杠杆，所以2008年底的时候，我们知道有很多开发商的资金出现了很大的问题。但是这次开发商是不缺钱的，前几天我去了蛇口一个楼盘，这个楼盘三期正在卖，还没有卖完，按照道理来说，在开始这么严厉的调控之后，开发商是不应该有什么太大的动作的，但是这个开发商启动了它的第四期，并且第四期建设得非常快，这说明现在开发商不缺钱。开发商不缺钱，投资客也不缺钱的大背景下，在这种情况下房价断崖式下跌的局面不会出现。
第三，我们阶段性的供应量也不一样。在2008年的时候，市场的可售房源还是比较多的，而现在的可售房源非常少，未来一段时间的供应量也不会出现大的增加。
谢谢风语老师。很多人觉得今年的调控和2008年的调控是相似的，现在是不是真的到了可以出手买房的时候？请5位老师依次给购房者一些建议，确实今年的调控和2008年有太多的相似之处。
这个问题很难答，但是也很好回答。为什么？双限以后，你可以进入的路径在哪里？就是不限购、不限贷的房源。万科云城这一类的商务公寓，在限购、限贷政策出来之后，给我们投资留出了一个空间。我不知道万科云城当时设计这个项目的时候，为什么设计这样的物业类型，难道他们预期到几年以后会有这样一个双限政策出来吗？当然是不可能的。但是这种商务公寓确实是不限购、不限贷的，如果你有自住需求，而且已经规避了双限的门槛的情况下，你的资金拥有量，你口袋里的钱能足以支付这个首付的话，这时候下手是合适的，没有谁来说不可以。既然上帝给你留下了这扇窗，你就从这扇窗里跳进去。
这是很难的一个问题，身边也有很多朋友问这个问题，我只能说，站在我的角度来说，我怎么选择呢?
我是2008年买了一次房，2013年又买了一次房，都是在深圳房地产最不景气的两个阶段买的，当时身边很多朋友都劝我不要买房，包括王老师和图老师都劝我经济很差的时候不要买房。但是我想人生苦短，何必纠结，人生真的是很短的，说不定哪天生命就终止了，如果我们买房改善生活，或者是给自己提供一个保障，我们不要太多的纠结这个事情，更多的是要果断一点做一些决定，我觉得确实是自己需要，不管是自住需要还是投资需要，有这个需要你就去买。
第二个，大家可能还是纠结于这个房价到底是涨还是跌多少。其实真的没有人能给你一个很准确的答案，但是风语说得很对，你期望大跌，这个可能性是没有的，不管是从供需关系还是从资金关系，还是从经济发展的趋势来看，是没有大碟空间的，但是波动还是会有的，现在买可能不一定是最低的，就像我在2008年、2013年两次买房的时候，都不是最低的时点，但是放在更长远的时点来看，它还是比较低的点。所以我个人觉得，在目前这种情况下，你如果确实需要，不管是投资还是自住，可以考虑出手。当然这个出手不是胡乱的出手，只是为了投资而投资，或者为了买房而买房，还是要做很好的挑选，在所有产品中选择抗跌的，风险最小的产品，不管市场怎么波动，对你的影响都是最小的。
刚才我已经说了，调控时期买房就是吓死胆小的，撑死胆大的，胆小的不敢买，胆大的拼命买，隔了几年之后他就赚了很多，他们就一直笑话那批不敢买的人。
现在确实是处于调控期，我相信这个时候万科推出这个项目，它的价格一定是理性的，它不会顶天的定价，这是给了买家一个机会。另外一个就是特区内的公寓目前还是比较少的，它也算是特区内的稀缺产品。第三个，万科云城地处西丽这样一个性价比比较高的区域。这三点结合起来，我们还不买的话，确实很可惜，如果这个项目被别人买了，自己再要买的时候，确实是来不及了，所以希望大家能够理性的看待这次购买。
我觉得主持人这个问题问得非常好，刚才我也想在发言的时候说一下这个观点，但是说着说着把这一点给忘记了。
深八条之后，我接了好几个朋友的电话，很多都是80后的朋友，他们想买二手楼，他们打电话给我，因为深八条之前他们就想买，一直在看深圳各个区域的二手楼，但是一直没有下手，他们就问我，现在调控出来了，是不是该抄底了?我说是，但是什么时候抄底，这个底在哪里，大家要做一个分析、研判。我给大家两个建议：第一是拍脑袋的，拍脑袋怎么说呢?我们今年密集出台了两个调控，一个是3月25日深圳出台了一个调控的政策，在调控之后，市场就有一些观望的情绪在里面，当时我也参加了很多业内的论坛，我就跟参加论坛的朋友说，在调控期反而是你购买的最好的时点，我们看每次调控都是这样的。2008年市场最不好的时候，三湘海尚卖27000、28000，那个价格在座的很多人都买得起，但是它现在二手楼已经卖到十来万了，如果你在2008年别人不敢买的时候你买了，你想想现在有多少回报?我们看现在这个调控也是史上最严格的调控，但是我相信这个调控不会持续太久。今年的3·25调控之后，我当时也说，你可以观望，但是不要观望太久，这个机会转瞬即逝，果然今年6月初，龙华拍了一块地王，龙华的地王出来之后，马上深圳的房价就像坐了火箭一样上了天。龙华出了地王之后，10天之内，龙华的开发商都在调价格表，价格马上就起来了。当然这次的调控和3·25的调控不一样，这次是全国性的，而且可能是一个政治任务，的确是史上最严厉的一次调控。现在已经到11月份了，1月份就到春节了，春节期间不会有什么成交，在春节之后，中央又要开两会，大家知道两会的主题还是要把中国的经济搞好，我们的GDP增速以前都是两位数，现在只有7%左右，在两会之后，政府又要抓经济，那时候我们的房价是不是又要起来?当然这是我拍脑袋的一个想法，大家可以顺着这个思路想想是不是这样子。
还有一个方法是技术性的分析，这不是拍脑袋的。什么是技术性的分析呢?这跟买股票一样，买股票你想抄底，但是底在哪里你永远不知道，房地产也是一样，如果房地产你想抄底，你就要分析我们的数据。深圳有很多地产网站，每个月、每周都有一个全市的成交数据，我建议大家要看成交量，我看到10月份的房价实际上是在下跌的，我们还是要看成交量，因为成交量就说明我们的市场有没有承接，如果我们的市场有承接，虽然房价在往下走，但是我们的成交量不减，说明这个市场还是有承接，大家可以放心购买。如果你看到房价在往下走，成交量也在往下走，说明大家都不看好了，这种情况下房价可能还会跌，因为没有成交量，开发商着急，开发商一着急，他原来的心理价位可能就会做调整。如果有成交量，市场很好，开发商为什么要降价呢?不是说政府要他降价他就降，他还可以硬顶一段时间。所以建议大家看成交量，这是最关键分析房地产走强还是走弱的一个最重要的指标。
我跟张公子一样，也忘记讲了一点，就是给置业者的建议。
我前面讲了市场的变和不变，讲到这里我还想给置业者提一些建议，我建议大家顺势而为。顺势而为具体体现在两个方面，第一，我们要忘记我们曾经的暴利，我们作为投资者，我预期跟邓博士一样，10年以后我们的GDP翻多少倍，我们的房价理论上应该涨到多少，这是我们的一种预期，但是我们要忘记这种暴利。第二，我们要回归投资的本质，我们最开始做房地产投资的那批人，都是有情怀的，都是想着买一套房子，一个月收多少租。现在在经过这一波调控之后，我相信市场会慢慢地回归到这种投资的本质上来，在享受稳定的租金的时候，我们这个房价会跟着城市的发展不断上升，我们也顺便去享受这种房价上涨带来的投资回报，而不是说我买了一套房子5万，我就等着它涨到8万、10万。
我们在座的很多都是投资客，我想跟各位朋友和在线网友讲一句话，人生没有多少时间用来等待，可能有些网友还在等着房价的暴跌，还在期待我们以后能够以买东莞、惠州的房价在深圳买一套好房子，我想说的是，人生没有多少时间等待，在你等待时候，可能你的父母就老了，你的小孩就长大了，错过了你享受生活最好的时期。我在这里也举一个例子，这个例子可能有点极端，也是一个个例，我认识一个深圳某国企的领导，是一个地产开发商的领导，在10年以前就到处在看房，他也跟很多看空的人一样，虽然他在地产公司上班，拿着地产公司给他开的高薪，但是他相信房价会暴跌，觉得当时的房价不合理，十多年过去了，这个人一直没有买房，可能十多年前，他的孩子只有几岁，现在已经到十几岁了，他的父母也都没有享受到住在自己家里的那种其乐融融的感觉。
关于公寓的投资，大家都讲了很多，我就不讲了。
我补充两句。我觉得今天气氛很好，大家听得很认真，我觉得我们这种发言是跟大家一个新的交流。我送大家两句话，大家要选择未来。刚才他们四个人都给你们的是雨露，我是天上飘的一片云。但是我告诉大家，为什么要选择未来？曾经云涛翻卷，现在到了云淡风清，但是我们展望未来是云蒸霞蔚，所以这时候你们的选择很重要，选择年轻城市，选择有成长价值的区域，我们更要说，我们落到今天这个万科云城，我们要看到这是代表深圳未来得地方。他们告诉你们，这个未来是谁能给到你的？是有在全球领先的大的品牌开发商给到你足够的背书，这是未来的保证。所以说选择未来非常重要。
同时我还要跟大家分享一句话，是我在前两天参加一个名头大的聚餐会，是美国CEO俱乐部中国华南总部的聚餐会，最后大家总结了一下，说了这么一句话，我今天送给大家。“所有投资源于善念，所有成功归于美好”，其实他们刚才几位都讲了，你不要想我来做这个投资的时候就是想我要快赚钱，我要暴赚钱，要起一个善念，我这个房子买来，在未来有很多的变化，来到这里，住在这里的人来创业，或者是你住在这里，一切的价值都在成长，我们要分享这个过程。不是买了一个房子，光当包租公，一定要和它一起来成长，这样你的投资才是源于一个善念，你所得的成功归于一个美好，这样你赚了钱你心里也是舒服的。所以现在一切的犹豫都可以，你可以从容的度量、权衡、选择，但是我送给你们的是，要选择未来，然后你所有的投资要源于一个善念，这样的成功才是归于美好。
非常感谢王老师给我们今天的总结，相信今天在座的各位也对深圳楼市有了一个全新的认识，为一些购房技巧也有了新的认识。下面请我们5位嘉宾移步台前合影留念。
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