各位来宾、各位朋友，大家下午好！首先代表春交会组委会欢迎大家的到来，在论坛开始之前先自我介绍一下，我是新浪乐居深圳公司的负责人李忠辉，今天下午的论坛由我来主持，我也希望能够陪伴大家渡过一个美好的下午。应该说春交会从5月1日开幕到今天已经进行了五天，接近尾声，尤其是地产名家论坛，今天是最后一场了，地产名家论坛是一场思想的盛宴，这一系列论坛让我们领略到了很多精彩的内容，今天是地产名家论坛最后一个活动，刚才我跟今天的主讲嘉宾交流，蔡老师非常幽默，他说一般最后一场的有两种说法，一种说是压轴大戏，好戏在后面，还有一种说法是垫底，我感觉蔡老师的心态非常好，但是我相信今天肯定不是垫底，肯定是压轴大戏，因为蔡老师是春交会名家论坛组委会请来的重量级嘉宾，他今天也会给我们带来非常精彩的内容。
在蔡老师上场之前，我先大致介绍一下，蔡老师是地产界非常资深的人士，蔡为民老师目前任职复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长，在台湾和上海有丰富的地产从业经验，从事房地产专业调研、策划、营销和教育二十五周年，而且蔡老师担任了多个机构、多个杂志和报纸的地产评论员和专栏主笔，还是易居房地产研究院的特邀专家，蔡老师从事房地产行业多年，著有专著《做自己购屋的主人》等等，接下来有请蔡老师出场。
非常荣幸有这个机会跟深圳的朋友针对房地产来做一些交流，如同刚刚主持人所说的，我本身从事房地产有相当长的时间，所以我个人认为房地产是一门艺术，也是一门科学，非常难以理解，尤其是我到全国各地去演讲的时候，我们都可以轻易的发现其实房地产是非常在地化的行业，你去听任何来自于全国其他城市的专家探讨到房地产的时候，可能都会有隔靴搔痒的可能，因为他跟你自己的城市、跟你所身处的地方会有一些明显的差距，这是房地产好玩也是最难玩的地方。就如同房地产所有的谷底，其他所有商品的谷底都有非常清晰的基本标准判断，惟有房地产没有。举个最简单的例子，这一瓶水在深圳卖两块钱，在上海大概也是卖两块钱，到澳门可能变成五块钱，那是例外，因为澳门是一个旅游城市，我刚刚从澳门过来所以感受很深刻，那是一个“吃人”的地方，没办法，你愿意让它去吃，因为它太小，面对14亿人，一年来一千万，一百年也不见得能来得玩，所以它无所谓，那是一个特殊的城市。同样的，每个城市都有它的独特性，也有共性，关键到底是独特性比较大，还是共性比较大。
如果我们讲深圳，我认为深圳跟上海有一些共性，这个共性就是两者都是移民城市，但深圳移民城市的特性在全国范围来讲又有独特之处，来之前我特别查了一下深圳的人口，深圳有1400万常住人口，只有300万户籍人口，上海有2300万常住人口，只有900万是流动人口，也就是说有1400万户籍人口，这也说明了深圳在这方面的独特性，也说明了深圳的房地产有特殊的地方，这个特殊的地方根据我粗浅的研究，它受到香港的影响可能特别大，投资投机可能特别风行，这也是深圳的特性。
回到我刚刚的讲法，我说房地产的谷底跟其他商品的谷底，除了水的例子之外，从空调的例子也可以看得出来，因为我们发现所有商品是一个模子刻出来的，而房地产完全不一样，所以房地产的谷底是河床式的，是高低不平的，很难有统一的标准来判断全国房地产的谷底到了没有，你只能用区域，甚至只能用板块，只能用小区来作为比较基础性的判断。
我前面讲这一段话主要是想提醒、告诉各位，我们现在能够做一个交流跟沟通的，是从全国房地产，从宏观的角度来看待房地产的问题，而没有办法细化、微观到每个城市，因为每个城市的发展都不一样，我们最近刚刚从台湾、哈尔滨等各个地方演讲，跟当地的人交流，发觉这样的状态非常非常明显。
接下来我把个人的观点提供给各位，首先看一下它的历程，这一轮调控从2010年开始，我们会发觉有“国十一条”、“国十条”、“新国八条”，凡是有新的，都说明有旧的，凡是有新的，都说明旧的没有发挥很大的作用，所以需要新的政策加以强化、加以补充，这一轮调控我们可以简单的区分为四个段落，而这些段落都是不断强化和补充的过程，在这样的情况之下，我们来看一看政策在过程当中所产生的效应。的确，从全国范围内我们看到成交状况在逐渐的衰退，而价位方面，基本上去年10月份之前，多数城市都在相对坚挺的状况，所谓相对就是跟现在来比，现在多数城市，尤其是所谓70个中大城市，价位已经出现了明显的回调。
这一轮调控，说穿了它的实质内涵是什么？我用几点来说明：
一、它是一个逐步拴紧的过程，尤其是对第二套房、第三套房，原本第三套房可以贷款，到后面第三套房已经不能贷款了，第二套房原本有区分，90平米以上和90平米以下，到了后阶段，基本上也不再做区分了，它是所谓2007年推出的“171号”文件的垂直和水平眼神。
所谓“171号”文件指的就是限制外资购房，从2010年1月开始的这一轮调控，其实就是把07年“限外令”做垂直和水平的调控，包括本市人口只能买两套，外地人口在缴税的情况下只能买一套房，这里面包括了境外人士，跟“限外令”是异曲同工的，“限外令”当时公布的时候也是从你只能购买一套房到当你有房后就不能再买房的渐进演变过程，这是第二点。
第三点，它是由模糊到清晰的过程，所谓由模糊到清晰，最显而易见的例子是现在对市场造成最严重打压的“限购令”，很多人认为它是2011年1月推出的，实际上在2010年年底的时候就推出来了，只不过当时并没有强制规定哪些城市必须限购，所提到的只是如果你认为你的城市房价过高、上涨过快，可以采取限购措施，但是绝大多数城市都不认为自己房价过高、上涨过快，或者说绝大多数城市的主管单位都希望房价能够跟城市地位相匹配，所以有助推房价的诱因和动力，在这样的情况下，当然很难起球地方政府主动控管房价。但是2011年“限购令”从模糊到清晰了，计划单列市、省会城市必须限购，对于保障房的建设也从要求、鼓励地方政府多加兴建保障房，到最后变成是强制规划，2010年代580万套，2011年1000万套，“十二五”期间3600万套，原本都没有数据的，从去年开始进入到清晰数据化的过程。
我们用一个简单的说法，我把它称之为五限令全员到齐屠杀市场供需，这五限令指的是限购、限售、限贷、限价、限外，大概能用上的政策在这一轮分四阶段的调控当中全部用上了，也使得我们的供需关系开始进入扭曲阶段，这个扭曲是什么意思呢？就是无限量的供应面对有限的需求，无限量的供应就是随着开发商持续动工、兴建、完成，供应源源不断进入市场，但是需求在政策的管控之下需要房票，我们称之为有资格的没有能力，有能力的没有资格，你必须具备房票才能够买房子。
我先针对这一轮调控的背景因素、实施状况、过程做一个简单的说明，接下来进入到第二个阶段，即到底这一轮调控的目的是什么？众说纷纭，各有说法，我个人认为这一轮调控相较于以往是大不相同，所以不能用历史经验来判断未来市场的走势，在座各位都有这样的共识。
我先跟各位做一个简单的互动，在座各位是属于房地产及其相关行业的请举手？是消费者、有购屋意愿的请举手？有一点麻烦，看起来一半一半，有一半是业内人士，有一半是业外人士，业内希望房价涨，业外希望房价跌，让我很难讲，但没关系，我还是把我的心得、判断、经验提供给各位。
一、这一轮调控跟以往有所不同的重要原因是因为2008年国际金融海啸发生了，美国次级房贷把所有灾难平行输入到欧洲国家以及其他几乎是所有的国家，包括中国。在这样的情况之下，各位去思考一个问题，假设今天你是所谓“欧盟五猪”的富豪，请问你的钱还敢存在希腊银行吗？还敢放在西班牙银行吗？大概不敢，哪怕你有两百万、两千万欧元，或者是希腊其他的债券，国债收益率越来越说明也正说明大家不想买。你作为这些国家的富豪，会不会担心财富面临严重缩水？欧盟岌岌可危，会不会出现意料之外的变化？坦白讲没有人知道，没有人敢肯定。美国可以置身事外，我甚至于怀疑今天欧洲的处境是美国如同1985年跟日本签订《广场协议》，把日本搞的“消失了二十年”，现在是不是美国在用同样的手法对付欧洲？因为欧元的存在对美元就是最大的威胁，美元是欧元之前唯一的世界货币，所以美元可以透过印刷美钞来解决经济问题，一旦欧元成为另外一个替代性的世界货币，这个时候美国人要想再享受之前只花钱、不赚钱的生活就越来越难了。欧盟明天会变成什么样没有人知道，所有欧盟国家的富豪都在担心辛苦赚来的钱会不会有一天突然蒸发了。中国没有这个问题吗？北京师范大学有一位教授叫钟伟，他们做过一个调研测算，三十年前一万人民币叫做“万元户”，一万人民币的购买力换算到今天是多少？是225万。可见人民币贬值的速度有多快，当然这个说法其实也适用在世界上所有的国家，尤其是2008年之后，大家拼命的印钞票，印钞票的结果就是货币和货物之间的等值关系发生变化，原本只需要一毛钱，现在需要两块钱，不是它涨价了，而是币值降低了。欧洲国家现在所面临的正是这样一个不可测的未来，不可测的变数，所以大量热钱会在相对经济金融环境比较稳定的亚洲国家出现。
什么叫热钱？基本上有两个判断，一、不明来源叫热钱；二、无头苍蝇叫热钱，来无影去无踪叫热钱。截止目前为止，没有人能对热钱的路径做出明确的指导说明，因为它是无头苍蝇，热钱分散在所有的消费者身上、所有的富人手里，没有人知道它未来会是怎么个走法。但是它会有一个趋向性，因为世界的经济金融在发达国家出现了不稳定，所以它要寻找安全的避风港。在座各位，当你口袋里有超过三千万以上人民币就能感受到我说的话，如果只有三十万就感受不到，你有三千万的时候就会想到“糟糕了，三十年前同样的钱能买三十斤猪肉，现在只能买三斤”，这个时候你的币值在贬值，需要避险工具，在相对金融比较稳定或持续发展的国家和地区，所以热钱进入到亚洲，进入到东南亚，进入到东南亚的中国寻找避风港，这是对中国而言非常重要也非常严重的挑战。
各位去想一想，这些热钱进入到中国要做什么？土地财政的问题，你知道，我知道，老外知道不知道？中国地方政府相对于仰赖土地财政，你知道，我知道，老外知道不知道？中国过去十年来，从2003年开始进入正式的调控，每两年就有一次中规中矩的调控，但是结果状态并不是太理想，你知道，我知道，老外知道不知道？应该都知道。所以他得出了一个结论是什么，中国的经济金融发展最大的软肋是房地产，大量的资金进入中国，什么都不需要炒，炒房地产就对了，千万不要炒股票，股票从6200变成2600点是分分钟的事情，但是房地产不会，房地产有非常多的原因导致它不会，其中有一条就是土地财政的因素使得它不会。还是那句话，你知道，我知道，国外的投资人知道不知道？也知道，所以大量的热钱进来炒房地产，因为他认为中国什么都可以打，房地产打不下来，表面上的理由是城市化进程，国外的城市化进程大约达到85%以上（发达国家），而中国的城市化进程经过这十年来的努力，目前大约在45%，还不到50%，总而言之，距离发达国家的85%还有相当大的空间可以成长，但这纯粹是表面因素。
在前面讲了这些状态之后，我们发觉如果你是希腊、西班牙、葡萄牙的富豪，除非你没有管道，不知道该怎么进来，不知道可以通过虚假贸易让钱进来，否则大量的钱进来就是炒房地产。另外我可以提供给各位一个数据，这十年来所有投资中国的外资企业，大量的盈余都没有汇出中国，你认为那些钱是放在银行吗？我怀疑，当然一定有一部分，有相当的比重是放在房地产身上，这也是为什么在2007年出“171号”文件，要限制外资购房的重要原因。
总而言之，我们看到大量的热钱进来，而进来的主要投资选项是房地产，在这样的情况下当然也就迫使中央不得不对房地产做严厉的、有别于过往的调控方式，变得非常坚决。
二、这一轮调控的目的当然是抑制房价上涨。我们必须知道的是从03年开始的调控往往是在大起之后出政策，跟“避免大起后的大落”这句话完全不一样，这一轮调控抑制房价是抑制它出现大起，跟过去大起之后出政策是两种完全不同的境界。什么叫“大起后的大落”？（PPT）我们看到前面像山峰式的大起后的大落，这是日本模式，1985年签订《广场协议》，1990年日本房价疯狂飙涨，到了1995年崩盘，截止目前为止仍然没有办法起来，所以有一个说法，原本是一个消失的十年，结果等了这么多年还没有起来，变成了“消失的二十年”，中国最大的优点是可以掌握、看到别的发达国家、先进国家的发展轨迹，现在中央正在竭力避免日本消失的二十年在中国重演，包括币值的升幅也是一样。十年内日币升值幅度超过300%，中国从2005年7月启动人民币升值，截止目前为止，七年多时间升值30%，比日本少了一个零，为什么？就是害怕日本的经济发展轨迹在中国重演。
现在政府在做的就是把这个山峰削平，把图中黑块的部分去掉，走相对稳定的道路，走相对稳定道路的目的，也有人提到说“起来之后，下来，走平，跟直接走平殊途同归，似乎是一样的，没有必要去遏制”，其实完全不一样，因为在走上坡的发展过程当中，日本经验告诉我们那个时候大量游资进入，银行烂头寸非常多，一个人只要有名字、有身份证就可以到银行借钱，甚至于日本的名人不需要花任何钱就可以借千亿日元出来，当时日本的烂头寸太过于泛滥，所有的热钱都集中到日本炒作，而因为那个时候没有足够的经验去做判断，当日本政府警觉到这个事情发生的时候，开始采取一系列严格的调控，这严格的调控其实像1993年朱镕基第一次房地产宏观调控，当时多数钱都是来自于银行，所以朱镕基下令限期收回所有房地产相关的贷款，85%以上开发商兵败如山倒，当时的日本也几乎用同样的方法，顺便把放给房地产的款项全部或大部分收回，也就导致大部分通过银行取得融资的开发商面临倒闭或者发生倒闭的状况。
在上升波段的时候，人们容易忘记钱是怎么赚来的，我讲一个实际发生的故事，在上海也好，台湾也好，或者在深圳也好，都发生过股票飙涨的阶段，在股票飙涨的阶段，房地产会跟着被炒热起来，为什么？因为很多人在股票上获利，转而投资在房地产，你知道他缴费的后续款项从哪里来吗？我真的碰到过这样的消费者，他说“我买了十只股票，平均一个礼拜只要有两只股票涨停板涨两次，这样的话后续款项我都有能力去支付了”，为什么他会这样想？因为在当时的状况下，十只股票有五只以上两个礼拜涨三次停板，所以他认为他已经是保守估计了，我只要两只股票一个礼拜涨两次停板，就有能力负担后面的房款了，我担心什么？他不知道股票真的可以从6200点跌到2600点，数字一样，只是调了一个位置。
在房地产狂飙的过程当中也是一样的，在快速上升过程中最容易出现的是“地王”，为什么当地的行情房价800元，地价可以飙到4000元、5000元？因为他预期等到盖好卖的时候，或者在边盖边卖的过程当中，8000元会变成16000元，所以我现在用四千块、五千块拿地是便宜的，历史经验不是证明了这一点吗？但是房地产会上去也会下来，而房地产一旦发生暴起之后暴落，事实上就我们国家地方政府而言是难以承受的，所以这一轮调控的第二个目的就是遏制房价出现大起后的大落，过去是让它大起，不让它大落，现在根本连大起都不让它起来，否则各位可以去想象，大量的资金进入到中国来，用各种名目、各种方法，尤其是虚假贸易，为什么在一两年前，包括到现在，对于进出口贸易的定金收取规定都非常非常严格？因为有大量投资人利用这样的管道来赚取价差。由于时间关系，这里不作太多的说明，总而言之，遏制房价，让房价没有办法上涨，然后让热钱自动撤退，这段时间有人讲热钱有撤退的迹象，包括黑石集团、摩根、大摩等等基金似乎有撤出中国、撤出中国房地产的迹象，有的人认为糟糕了，不应该让热钱、基金大量的撤退。我在很多场合讲，这样的效果其实正是中央所有要求看到的而不只是乐见而已。
让我联想起最近有一位姓马的教授说“开发商现在其实是在哭穷，在装死，希望调控放松，网开一面”，在座的各位如果有用微博的话可以加我作为粉丝，我写了一个个人的观点，首先我表达的是在中国有太多经济学者自认为懂房地产，包括郎咸平都认为自己很懂房地产，但事实上房地产真的不容易懂，我研究了二十五年以上了，都认为它很有趣，还有很多值得我更加深思探索的地方，这些经济学家能那么懂吗？我是很怀疑的，因为对他们而言房地产只是一个小的项目，而房地产牵涉万端，政策、金融、经济、社会、市场等等，任何一个领域的变动都跟房地产密切相关。我也曾经说过一句话“市场由供需决定，但政策决定供需”，更何况还有一个爷爷奶奶叫“政治”，所以你发觉要懂房地产真的不太容易。
我刚刚提到马教授的说法，他说房地产在装死，在哭穷，在等待政策放松。也有一些网友说其实房地产现在是真的快死掉了，不是在装死。我认为这些都不是重点，重点是这些都是中央规划当中的结果，在这样的情况之下，中央怎么可能救你呢？他等你死已经等很久了，现在好不容易开始死，我怎么能救呢？等你死了一大部分或者是一半，这时候中央才有可能出手相救。所以当限购政策出来的时候，我在很多场合都讲两个状况，我说限购推出来之后未来必然产生两个结果，如果你放松，房价反弹，因为热钱在等着炒作；如果你贯彻，烂尾楼必然重出江湖，烂尾楼重出江湖看到的第一个现象就是开发商跑路，从去年开始我们就已经看到开发商跑路了，温州、杭州、长沙，深圳有没有我不知道，但是上海我看也快要有了，各位要了解，这些都在中央的规划之内，所以不需要哭穷，不需要装死。再说一次，中央等你们“死”等很久了。
第三个调控的重要目的是要调整结构。调整结构的重要原因是必然资金大量涌入房地产，我们都知道这十年来房地产发展的非常迅猛，卖冰棒的、做空调的、做西装的都来了，你想得到的行业，只要有钱的都来了，这就使得我们的实体经济面临着更严峻的挑战，使得调整结构的政策目标难以达成，或者根本没有办法达成，就如同我写的获利10%我们会得到一个完全不一样的判断，今天如果你做某一个行业，到了年底你告诉别人你的获利是10%，人家会很羡慕你，会问你是做 行业的，为什么可以赚10%，有没有偷逃漏税？如果没有，你凭什么可以赚10%呢？可不可以让我参与你的行业？这是你做实业的，别人对你的赞美。但如果你是开发商，你告诉别人你的年回报是10%，他会问你买到哪儿去了？是买到呼和浩特了，还是买到关外的某个角落了？为什么只赚10%？傻瓜买也不会只赚10%。历史经验确实证明了这一点，当然也就让更多行业不愿意辛苦的从事本业，更加不可能做产品优化升级的动作。
最明显的例子是温州，今天最令人担心的是温州的经济发展模式很有可能在全国泛滥，为了遏制这种泛滥，这种对于经济金融发展模式非常不利的现象的泛滥，也是本轮调控如此坚定的重要原因，不能再把资金过度集中在房地产。当然，有人说了“问题是实体经济确实难做”，就因为它难做，所以理论上如果没有房地产，你应该会去基于生存发展的需要做我刚刚所提到的产业优化、产品升级的动作。但如果有另外一个更好的投资方向，年回报是30%、50%、80%的时候，你会做产业升级吗？你看看温州有人在做产业升级吗？没有，这也是导致这一轮调控如此坚定的重要原因。
四、对抗通货膨胀。当然，如果你仔细去思考，这四个原因其实环环相扣，当大量热钱进来的时候，它需要有一个炒作的选项，它炒什么，什么东西被炒作起来，包括我们看到的这一两年所谓的蒜你狠、豆你玩等等等等这一类都是，热钱所到之处就把物价不断的抬高了，哪怕是猪肉价格都一样，所以这一轮调控这么坚定，跟对抗通货膨胀有非常重要的关系，因为房价高了，商铺的租金就高了，这个商铺是开面包店的，他为了反映成本，必须把面包卖得更贵一点。
当然，我们也看到一个数据，这个数据充分显示中国广义货币的流动，尤其是经过08年底的四万亿所形成的乘数效应的20万亿进入市场之后，我们的确存在所谓的流动性过剩、货币流量过大的状况。在这样的状况之下，各位去思考一个问题，如果你是中央，面对热钱泛滥，你需要有消灭热钱的方法，你会用什么方法？各位千万注意，振兴股市是下一步消灭热钱的方法，未限购城市也是消灭热钱的另外一种好方法，为什么呢？当通货膨胀严重，各位都知道去年通货膨胀非常严重，大量的资金没有去向，口袋里越有钱的人越害怕，这个时候你想买深圳关内的房子不让你买，呼和浩特没有限购，你就到呼和浩特去买，因为你觉得存房买存钱好，所以你到了很多未限购城市去购屋，有没有人真的这么做？在座各位有没有到外省市购房的？有的话就不要举手了，因为举手的话我就说不下去了。这样的购买在未来可能是危险的，因为所有的未限购在这两年的购买目的过于单一，全部是为了投资投机，投资投机的目的换言之就是买是为了卖，房地产变成股票化了，有没有人买股票是为了放着过两三年收它的股息股利的？大概没有，股票买半年以上就算是中长期投资了，当房地产也变成证券化、股票化的时候，那就非常可怕了，因为你的购买就如同我刚刚一再强调的，目的太过于单一，买是为了卖，你是为了赚钱，你没有打算留着它自己住，或者留着它五年、十年以后等增值利益，你不是看好这座城市。当所有人或者绝大多数人的购买都是基于同样目的的时候，一旦要卖就会有同样的时间点，这个时候就非常可怕了。
我们可以看到中国的贸易至少在2月已经出现利差了，未来中国更需要靠内需，而不是靠过去以出口为导向的获利方式，这些方式的调整都跟房地产有非常密切的关联，跟物价的稳定也都有关联。
我们再来看一看第三个段落，就是这一轮调控所引发的效应，在沟通之前我先提出一个观点，延续我前面的说法，我在很多场合也提到过这个观点，这一轮调控不是中央对于房地产有多么的深恶痛绝，其实是恰恰相反，这一轮调控是基于中央对于房地产的保护所采取的措施。刚刚的避免日本的模式已经说明了这一点，另外还有一点是很多业内人士容易产生误会的，说中央怎么可能保护房地产呢？现在的做法简直是要赶尽杀绝。我说不是的，其实是你误会了，因为你把房地产跟房地产业视为穿同一条裤子的，这个并不是完全不对，只是在不同的时间段有不同的演变，在景气好的时候，房地产等于房地产业，在景气差的时候，在国内国际经济因素、金融因素发生剧烈变动的时候，房地产跟房地产业就已经不一样了。
房地产是什么？最简单的说法，房屋+土地；房地产业是什么？围绕房地产周边所产生的关联性的将近六十种行业叫做房地产业。现在这个阶段，从中央的角度就是在做割袍断义的动作，必须牺牲房地产业，保护房地产，因为房地产业倒了没关系，江山代有才人出，接下来还是会出现其他的房地产业的，它会形成淘汰、循环、再生的过程。我用一个最简单的比喻让各位能够非常清晰的，而且牢牢记住我跟各位所提到的这一段话，房地产跟房地产业的区别是什么？房地产就是你的老妈，房地产业就是你的老婆，在天下太平的时候，老婆跟老妈可能都是你的最爱，尤其是老婆，但是现在发生了剧烈的波动，2012年来临了，老婆跟老妈都掉到水里面去了，你要救哪一个？你说我两个都救行不行？不行，不管你技术再好，规定只能救一个，如果你还有这个能力，就把你的一只手绑起来，这叫限购，如果你还有能力，就把你的一只脚绑起来，这叫限贷，你再救两个给我看看？恐怕你也也就不了了，你自身都难保了。在规定只能救一个的情况下，你要救谁呢？我是建议大家救老妈，因为老妈只有一个，没有了就没有了，老婆不一定一个，就算一个也不一定是你的最爱，搞不好你已经想把她换掉很久了，趁这个机会把她换掉，老婆就是房地产业，老妈就是房地产，现在你只能保护房地产，把房地产业割舍，这就是我们目前所面临的很残酷的、很写实的、很血淋淋的状态，各位可以去思考一下，千万不要用旧思维、历史经验来判断未来的可能发展跟新的走向，房地产已经成为国际金融商品。
接下来回到本题，即调控会引起的现在我们所看到的效应，我把它称之为：五限五潮“洗劫”楼市，五限掀起了五种风潮，这五种风潮是从去年“十一”真正发生的，几个重点城市的销售状况都非常不理想，深圳列名其中第一位，“十一”黄金周的销售状况跌幅高达90.25%，当然这是当时的数据，后续会做一些补充和调整，只能说中国指数研究院所发布的这个重点城市监测是“十一”过后马上做出来的监测报告，当时深圳的状况是不理想的，上海的状况也非常不理想。
在此情况下，我们看到掀起了五种风潮，第一个是推盘潮。因为之前多数开发商、房企基于历史经验判断，认为调控是调空，调空是调戏，调戏是调情，反正就是控制不了了，所以我放久一点可以卖得更高，价位反弹的更厉害。既然你现在在调控，两万块我不卖，我等你调控完后卖3.2万，过去是这样。但是去年“十一”之后，开发商也开始真正的感受到寒冬似乎真的来临了。我写过一篇文章，很多人说“寒冬”来临了，我说现在只是“深秋”，“寒冬”还在后头。
去年“十一”之后，开发商觉得再等待的意义不大了，所以开始出现相对于以往比较大量的推盘，当大家都推盘的时候，如同我前面所提到的，无限量的供应面对有限的需求，除了降价你有没有别的方法？几乎没有别的方法，所以我们也看到从去年“十一”开始，很多城市（包括上海）都出现大幅的降价，目前我们所看到的最高幅度是打58折，当然那是比较畸形的，因为它原本就开价太高，不是正常的市场行情，所以它打58折仍然没有明显去化。但也有一些比较特殊的例子，像龙湖在上海的松江，精装修变毛坯房，打75折排队抢购，你把精装修的费用加一加，它真实的折扣大约是85折到8折。降价潮在去年年底陆陆续续发生了，我之前也一直不断强调，很多开发商总是告诉我们“杀头的生意有人做，赔钱的买卖没人做”，我说你搞错了，赔钱的生意没有人做的原因是你命还在，当命不在的时候，你要钱也没什么用了，现在是保本跟保命的关键时刻。
既然降价潮出现了，自然而然会出现退房潮，今年初，尤其是在“两会”期间，万科很多业主烧瞑纸抗议，有的人说业主是在跟万科抗议，我说“不是，是给温家宝看的”，业主没有搞清楚，其实这一轮的调控跟以往是不一样的。
这就讲到了维权，通过各种形式的维权潮，在今年初我们可以大量的看到，因为退房不可能，只能维权了。再接下来就出现我们现在所看到的开发商倒闭潮，我个人判断现在恐怕只是一个开始，所以我把它称之为所谓降价的三种类型，首先是先知先觉先降价，后知后觉后降价，现在已经是后知后觉后降价的状态，但还是有相当比例的开发商不知不觉不降价，温水煮青蛙，怎么挂的他都不知道，这是在后续我们必须留意的。
而且这一轮的调控会形成三个无法幸免，我们必须知道的是这一轮调控跟正常的市场规律不一样，跟历史经验不一样，所谓正常的市场规律，我们会发现越精华的地区越抗跌，为什么？因为精华地区是多数人最有意愿购买的区块，但是这一波精华我们深圳关内恐怕都没有办法幸免，因为它不是抗跌的问题，现在的价位不下跌，是不能跌、不敢跌、不甘心跌，而不是它抗跌，两者的差距在哪里？差距在于你跌了有没有用？抗跌的意思是因为需求者重，你愿意跌就有人买，叫抗跌。不能跌、不会跌、不敢跌、不甘心跌是你跌了也没用，没人买，为什么没人买？因为手中无房票，能够在深圳关内买房子的人多数已经不具备购房资格了，在这样的情况下，关内的房地产降价有没有用？没有用。而内环的房价一旦要下跌，跌的比例恐怕不会比关外低。
举一个血淋淋的例子提供给各位参考，上海最近有一个案子，在很精华的地区，去年2、3月份开盘，一平米6万，现在多少？跌破3万，这是事实。当开发商连命都没有的时候，他就顾不到面子了，因为所有的高端产品都有三势问题，气势、架势，还有一势是什么我忘了，你不能显得卖不动，否则这些高端人士更加不买。我们看到一个不好的例子就是绿城，一个全国性的知名房企，各位看到它之前多么强硬啊，绝不降价，为什么不降价？因为高品质必须高房价。其实这是对的，但是不适用在非常调控时期，现在这个时期品牌还有作用，品质已经不是重点了。我写了一篇文章说到绿城非倒不可，因为它如果坚持高品质必须高房价，如果它牺牲了，至少它是烈士，至少是很悲壮的，但是它做了一个动作，他大打广告，召集三百个金牌经纪人强调一句话“佣金上不封顶”，我要维持高房价，谁有能力来帮我卖？我愿意给你高佣金。我说你这不是把客户当白痴吗？佣金上不封顶反过来的意思是什么？中国有一句俗话叫做“宁予外人，不予家奴”，我宁愿给别人也不给家里的奴才。
绿城的做法是宁予中介，不予客户，我宁愿给中介高额奖金，但是不愿意对客户降价。如果你是他的客户，愿不愿意买他的房子？如果你不知道就算了，你还大张旗鼓的告诉全天下人我就是给中介，不给你，怎么样？你还买它的房子吗？虽然有人说这是一种策略，中介人员的让价空间很大，关键是让价与否，空间有多大，没有人真正知道，而你的形象已经完全破灭了，这也是开发商在情急之下，因为过去的历史经验没有遭遇过就乱了章法了，即使像绿城这样口口声声坚持不降价的开发商，对不起，最近也降价了，甚至于把上海算是不错的精华土地转让给了潘石屹，说明这个状况非常的不理想。
房企面临非常严峻的挑战，尤其是2012年有些媒体说有2000亿信托基金到期，有人说2500亿，不管多少都是一个庞大的数据。我们都知道现在开发商跟信托借钱都是20%以上的年回报，信托业才会帮他筹钱，而且难度越来越高，这归功于任志强所说的话，任志强说“我开发商要是倒闭了，地方政府跟银行要倒在我前面”，这句话温总理听到了，听到了之后怎么办呢？你要我银行倒对吧，银行不准再借钱给开发商，所谓“不准”是夸张了，正常而已，我现在跟银行借十亿，到期了，过个手续还可以继续借，现在对不起，到期了还来，不再借新的，那么开发商怎么办？银行这条路封死了，跟信托业借钱，20%没事，结果信托业去年开始进入到窗口指导的状态，逐案审查，你要取得信托资金难度非常高，所以这条路基本也封死了。第三条路是民间借贷，温州已经倒给你看了，你现在也借不到了。第四条路是海外融资，对不起，现在钱不让进来，去年之前做海外股权交易，现在这条路也封了。这说明什么？说明未来开发商的倒闭只跟他自己有关，跟银行关联不大了，跟信托业的关联也不大了，跟民间借贷的关联也不大，当然关联不大是相对比较，仍然有数量庞大的银行、信托、民间借贷基金在房地产身上，但是如果没有这两年的逐步杜绝禁止，问题会非常非常的严重，多亏任志强给温家宝提了个醒，才导致现在的情况，很多开发商倒闭了，有没有引起太大的波澜？相对还是少的。
库存压力全部上都在15个月以上，有些甚至超过了20个月，如果按照现在的消化率，比如举例来讲，假设深圳一个月卖100万平米，而现在待销售的房屋加起来的总平米数超过2000万平米，那就说明需要20个月才能卖完。这里面还不包括陆陆续续完工进入库存的数量，回到我刚刚的讲法就是无限量的供应面对人为清场的有限需求，限购是人为清场，你想后续的状况能够不艰难吗？当然会是艰难的。
另外一个效应是地方政府，佛山、芜湖、上海，佛山12小时之后收回，芜湖三天，上海七天，所以有人戏称为佛山半日游、芜湖三日游，上海七日游，关键不在这里，关键在于时间不断延后，半天、三天、七天，就我个人的研究观察，这说明了中央政府也有所犹豫。犹豫来自于两方面，一是调控持续，地方政府是不是真的面临非常窘迫的危机，有史以来我们没有在中国看到地方政府倒闭，也没有看到银行倒闭，所以真正会倒闭的只有开发商，开发商不要自以为你倒了银行会倒，地方政府会倒。
一方面说明中央也担心地方政府确实会面临比较庞大的财政压力，所以他犹豫了，另一方面说明地方政府微调的技术越来越高了，我们以上海为例，上海是最后一个自行取消的地方，而我们也一向知道上海通常是紧跟中央政策的，这次为什么会做这样冒进的动作？其实它做的非常有技巧，这也是为什么七天之后上海市政府才收回成命，首先是安排媒体采访房管局副处长，然后房管局副处长突然语出惊人告诉他“取得上海居住证满三年的外省人士可以享受市民待遇”，什么叫“市民待遇”？就是买两套房，如果你是外省人士，只能买一套房，你想想看，上海有多少外省人士，九百万，这个口子一开下去不得了啊。但是当媒体采访这位副处长的时候，副处长说“这个是旧规，不是新政”，我们早就有这个规定了，为什么以前没做？以前不需要做，现在这是可以做的一个方式。当然最后还是被喊停了，因为如果真的这么做，中央会抵挡不住各个地方政府要求松绑的呼声。无论如何也已经表达了地方政府对于这一轮调控的确已经造成了很严重的影响，平均来看，土地财政通常占地方政府的七成甚至于超过。
第五个宏观调控的效应，这一组数字我称之为楼市密码（163513），“16”指的是温总理在一年之内六次提出房地产调控不放松，“35”指的是三年之内五次提出房价回归合理，两次是在国务院常务会议，两次是接受媒体采访，一次是在国外访问的时候讲的；“13”就特别严重了，在今年国务院总理工作报告当中破天荒第一次把“房价合理回归”纳入到工作报告，意义重大，所以我说房价回归成了国策，至少这两年是国策。或许各位会问“你说他第一次把房价合理回归写入到总理工作报告，去年说的是什么？”去年说的是遏制部分城市房价过快上涨，这样的说法已经维持了很多年，我特别去查了一下，这两个说法有些什么样的不同？天壤之别，我们应该都记得，尤其是业内人士常常关心一些学者、专家、官员的说法，我们应该都会记得一谈到遏制部分城市房价过快上涨，学者、专家们都会说“中央从来没有说过要让房价下跌”，这也是真的，真的在文件上从来没有说过，都是说遏制部分城市房价过快上涨。
值得推敲的是什么叫“过快”？再举个例子来说明，高铁叫过快，动车叫快，可以像动车这么快，不可以像高铁那样过快，因为过快就追尾。这是大家过去解读中央文件时一个避重就轻的说法，难道大家不知道国务院在想什么吗？难道不知道温总理在想什么吗？都知道，但是你不能直接写房价下跌，如果直接写，对各个地方的房地产发展影响过于巨大，所以避免“一刀切”，避免造成过大冲击，温总理只能在常务会议当中提一提，接受媒体采访时提一提，不能在正式下发的文件当中提到这一点。但是这一次不一样了，所以今年的“两会”对于房地产业而言是痛彻心肺的两会，是刻骨铭心的两会，因为这里面发生了太多跟房地产有关的事情。
3月13日刻骨铭心，人大会闭幕温总理答中外记者问的一段话中提到房价回归合理，3月8日住建部姜伟新部长提出7、8个大城市房价一定要降，否则将来一旦泡沫破裂，后果不堪设想。但是各位要知道，去年底姜伟新部长不是这么说的，当时针对限购，他说“这是一个不得已的行政命令，不会持续太过于长久”，他的话刚讲完，温总理在国外就放话了“房地产调控绝不放松”，其实我刚刚讲的国外放话就是针对姜部长那一番话。但是今年姜部长针对限购提出了完全不同的观点，他说“限购是绝对要贯彻执行下去的，而且看不出来取消的期限”，跟之前的讲法天差万别，说明过去的杂音在温总理的坚持之下已经统一观点了。
“163513”中最后一个“3”指的就是在这样一个国策的情况下，地方政府要救市是不现实的，期待中央松绑是不靠谱的，所有传言是不真实的，对于这一点我们必须要有所认知。为什么我说3月13日对于房地产业者而言刻骨铭心？过去是遏制部分城市房价过快上涨，很多专家学者在快与过快之间做出解读，温总理3月5日工作报告当中提到房价合理回归，这个时候有人又提出来了“什么叫做合理？对谁而言合理？是你的合理还是我的合理？”每个城市的合理都不一样。我记得很清楚，温总理讲完话的当天就有多事的网友把中国大陆几个重要城市的合理房价通通列出来，令上海人非常气愤和愤怒的是深圳竟然第一名，我们上海还列居第二，很没面子，我们一直以为上海应该第一的。总而言之，全部不超过五千块钱，而放诸于实际市场状况，我们会发觉这个合理房价一点都不合理，温总理的讲法必然有哪个地方出错了，但因为是总理，不会说错话，我们必须想办法去思考到底哪个地方有玄机，我已经找到玄机了，提供给各位分享。
玄机就在于居民，所以我说关键是居民，温总理的讲话我特别拿出来看了一看，并且查了一下什么是“居民”，现在告诉各位我所查到的结果，居民是指在某一个城市居住一段时间（通常一年），在某一个城市居住一年以上的企业法人与自然人谓之居民。这一点就把问题给点破了，就把温总理的说法跟现在的房价、跟未来可能下跌的房价找到了契合点，否则差距太大、太遥远，不可思议，全中国平均房价没有一个城市超过五千块，现在你想在全中国找到房价低于五千块的可能都不太容易，哪怕三线城市，你要找低于五千块的，可能要到六、七、八线城市去找。
唯一可以解释的就是居民这个变动因素，不确定性，我讲一个比较容易让各位记忆的说法，我把它称之为三外人士赚三差，这是我03年开始在两岸各地演讲时通常会提到的一个观点，三外是指的是国外、境外、省外，三差是指房差、汇差和利差。现在银行利率大约是7.5，台湾的房贷利率大约是2%，换言之，你把台湾的房子抵押，然后付2%的利息到大陆来买房子，不就是赚到了房差、汇差、利差了吗？到底什么人在这座城市购屋？这些人基本上是居民，这些居民在这个城市购屋，他的收入有没有纳入到房价收入比？没有，因为统计局所公布的房价收入比是户籍家庭。以我自己为例，我把台湾的房子卖掉，然后到上海买房，这笔收入有算到房价收入比吗？当然没有，国外、境外、省外购屋者的收入都没有或者说绝大部分没有纳入到当地的房价收入比，如果你只用当地户籍居民的房价收入比换算出来的合理房价怎么会合理呢？当然不合理，所以所有相信房价收入比的消费者都要吃大亏，因为那是不靠谱的、不现实的房价收入比，
我用最简单的说法让各位更加清晰的了解我这个观点，首先，一个城市是什么样的状态、什么样的风貌、什么样的城市定位跟地位，它是外向型城市还是内向型城市？房价收入比适用在经济发展成熟、人口流动稳定的城市，经济发展成熟、人口流动稳定换言之，就是当地人在当地人买房子，这个时候当地人的收入对当地的房价有关键性、决定性影响，这是天经地义的。举个最简单的例子，假如在座各位代表深圳市，一个人口稳定的城市，经济发展成熟的城市，假设就在今天的现场，把门关上，大家不流动，我拿起一把枪，说“不要动，这是抢劫，把你口袋里的钱通通掏出来”，请问关了门之后这个钱是不是定量的？是多少就是多少，不会从天上掉下来，这个时候这个城市的购买力就是在座各位的支付力。但是深圳、上海是什么样的城市？各位，现在抢劫，各位把钱掏干了，掏完了后出去，再换一批人进来，人在不断的流动，在不断创造商机的过程中也有损失，所以关键是居民，关键是什么人在当地购屋，这些人决定了当地房价的走势，而不是户籍人口，尤其是一个比较糟糕的状况，户籍人口往往相对于外来人口是弱势，因为外来人口是带着资金、带着技术进入的，本地人口恰恰不见得有资金、有技术。比如今天深圳对于香港人有意见，因为香港人把深圳房价炒高了，但是东莞人对深圳人也有意见，因为东莞的房价也被深圳炒高了，今天香港人对于内地富豪也有意见，因为一亿以上港币的房子70%是内地富豪买走了，我把它称之为同心圆的扩散效应，它是不断往下过滤的过程，我们要解读总理所提到的居民合理房价收入，我用这样的方式才接近现实，我们对于这个城市未来的房价判断也必须要用这样的方式才能够得到真正的走势答案。
各位不要听我刚刚这样讲起来好象对房地产非常悲观，我必须告诉各位，这个悲观是阶段性的，是因为国内国际的经济金融的因素和条件正在面临前所未见的重大变局下
这里面我提到的三个，最后163513中的“3”，指的是在贯彻国策的情况下，弟妇救市不现实，中央松绑不靠铺，传言不真实。这一点我们必须要有所认知！
更可怕的说法，为什么我说3月13日对房地产业者而言刻骨铭心？如同我刚刚讲的过去是遏制部分城市过快上涨，很多专家、学者在快与过快之间作出他的解读。温总理3月5日的工作报告当中提到，房价合理回归。这时，有人又提出，什么叫做“合理”？对谁而言“合理”？每个城市的合理都不一样。我记得很清楚，当温总理讲完话的当天，就有多事的网友把中国大陆的几个重要城市房价、合理房价通通列出来，令上海人非常气愤、愤怒的是深圳列第一名，上海第二，非常没面子。总而言之，全部不超过5000元。而放诸于市场，我们发现这个合理一点都不合理，温总理的将法一定有哪里出错了。而总理不会出错，我们必须思考还有什么玄机？我已经找到了，关键在于居民。温总理的讲话，又特别拿出来看了一下，居民的合理房价收入中，居民是关键。为此我特别去差了一下什么叫居民？各位有孔可以到百度上查一下。我告诉各位我所查到的结果，居民是指在某一个城市居住一段时间（通常一年）以上的企业法人与自然人谓之居民。这一点就把问题给点破了，就把温总理的说法和现在的房价和未来要下跌的房价找到了契合点，否则差距太遥远，会不可思议。全中国的房价没有一个超过5000元，而现在低于5000元的城市真不容易。唯一可以解释的就是“居民”这个变动因素，不确定性。
我讲一个比较容易让各位记忆的说法，我把它称之为“三万人士赚三差”。三外人士指了的国外、境外、省外，赚三查，房差、利差、汇差。我在台湾告诉他们你现在把你的房子抵押，到大陆来买房子，可以赚到三差。房差、利差都可以赚到。现在人民币的银行利率大约是7.5%，台湾的房贷利率大概是2%，换言之，把台湾的房子抵押，然后付它2%的利息到大陆来买房子，就赚到了三差。这样的观点我不断的在强调，现在我们试用的人群是“三外人士”。这些居民在这个城市购物，他的收入有没有纳入到房价收入比？没有！因为统计局所公布的房价收入比是户籍家庭。当地的户籍居民年收入所换算出来的收入比。我自己就是这样做，我把台湾一个相当不错的房子卖掉，到上海买房子。我这笔收入也算入房价收入比吗？当然没有。所有国外、境外、省外的购房者绝大部分都没有纳入到当地的房价收入比。如果用当地户局的房价收入比换算出来的比率合理吗？当然不合理！所有相信它的消费者都会吃大亏！我用一个最简单的说法来让大家更加清晰的了解我这个观点。首先是一个城市，它是什么样的状态、风貌、城市定位和地位？房价收入比适用在什么样的城市？适用于于经济发展成熟、人口流动稳定的城市！当这样时，换言之，就是当地人在当地买房子，这时当地人的收入对于当地的房价有关键性、决定性的问影响。这是天经地义的，举个最简单的例子。假如在座的各位代表深圳市，一个人口稳定、经济发展成熟的城市就在现场，把门关上。我拿出一把枪，说不要动，把你的钱统统拿出来！请问大家，关了门后，这个钱就是定量的。这时在座各位的购买力就是这个城市的支付力。各位的支付能力就是这个城市的购买力！简单来讲就是这样。
但是像深圳、上海这样的城市是什么样的城市？是一个像上述例子一样掏干了，出去，再进来一批，再抢。他们不断的流动，创造商机，也在损失金钱。所以关键是居民，关键是什么人在当地购物。这些人决定了当地房价的走势，而不是户籍人口。尤其是一个比较糟糕的状况，户籍人口往往相对于外来人口是弱势的。为什么？因为外来人口是带着资金、技术进入的，而本地人口恰恰不见得有资金和技术。举一个最简单的说法，今天深圳人对于香港人有意见，因为香港人把深圳房价炒高了，但是东莞人对于深圳也有意见，因为深圳人把东莞人炒高了。而香港人对于内地富人也有意见，因为他们把香港1亿元以上的房子买走了。
我们要解读总理所提到的居民合理房价，用这样的方式判断才现实，才能得到真正的走势答案。各位不要听我讲起来，好象对于房地产相当的悲观，我必须告诉各位，这个悲观是阶段性的，是由于国内、国际的经济因素和条件正在面临一个前所未见的状态。根本问题没有解决，土地财政仍然是未来的主要方面。换句话说，房地产的黄金十年已经过去了，而房地产的白银十年就会来临。现在是一个最黑暗的时期，先把这个恶劣的阶段渡过再说。
再举一个简单的例子，深圳有没有天福铭茶，它曾经确确实实经历过天人交战的一刻，1997年亚洲金融危机来袭，当时台湾自以为度过了但是没有。为什么？因为台湾是一个以出口为导向的地区，与大陆一样，有一个滞后效应，必须从终端消费传导到制造。所以1997年东南亚金融风暴来袭时，还在沾沾自喜时，2000年才开始正式冲击台湾。2008年金融海啸年底爆发，各位算一算什么时候冲击大陆？当时天福铭茶在台北最繁华十字路口有一个总部，在他们发生危机前估价是5亿人民币，这与现在的人民币购买力差别很大。最后他们用1亿卖掉。你认为他们是在保本还是保命？当时有保本的考虑吗？不需要，保命是最重要的。因为在当时，能够瞬间拿出1亿的财团、企业也不多，所以他们就只能卖1亿。
不论是东南亚金融风暴还是国际金融危机来袭，威力都是非常惊人的。台湾一位大富豪说过，一个星期我还有4亿人民币资产，为什么一个星期之后，他竟然负债3亿到5亿？其实很简单，因为他在计算资产时是用全价计算的。他算了半天，以为值100亿，负债70亿，收支相抵，还有20亿。但是他这是全价计算，就如同我刚才讲的6亿跌破3亿，资产还剩多少？他的负债是没有变化，资产却在大幅度缩水，这样收支相抵就完全不一样了。
这是我要提醒开发商注意的，除非调控发生剧烈的变化，否则以价换量是非常必要的！
接下来最后进入到市场的十大前景判断。这个判断已经有一段时间了，但是基本上还在这个范畴之内，现在进入第二季。我始终认为第二季是一个价位最混乱的地区。很多的板块、地区会进入探底的阶段。但是我也一再强调，房地产的底部是河床式的，是没有办法用正常标准化作业的。所以对于房地产而言，你也永远不要奢望买到抄底买到最底价，因为最底价往往回头看才会看到，而在当时基本上都是不知道的。这也是房地产的一个非常大的特性。
我们认为第二、三季，房价最混乱、价位出现相对比较惊人的降幅比例。到了第四季会逐步进入主底稳定的状态。因为该倒的也倒了，该撑的也撑住了。这个时候为由等待政策松绑，你有足够的财力等等。所以现在很多人问我现在该不该卖房？出货？我说完全由你的财力决定。如果才现在开始不吃不河可以撑过两年，你完全可以等待。对于消费者而言，如果你的房子出租状况很理想，在租赁市场还很活跃的地区，大可不必卖房子。但是如果你想想增值3倍、5倍，没有办法出租的房子，赶快卖掉。明年实施房产税，很奇怪，后年不实施房产税也很奇怪，因为土地越卖越少，房屋越盖越多，你是中央、政府还想依赖土地回收资本吗？不太容易。必然要考虑怎么样针对现有的资源取得税收，这是天经地义的，也可以说是无可奈何的。必然要把税收的手伸向存量房部分，这是跑不掉的。
当然我们也看到地方政府有一些变相的手法，尽量少批住宅用地，多批商业用地，多批城市综合体。这里面有地方政府另外的深层次考虑，我们有机会再去探讨。
房地产进入到红海经经营，不换脑袋就换人。在现阶段继续维持价位，不是聪明做法。除非你维持价位仍然卖得掉，超过七成，要不要为了三成降价？如果要降价为什么不用网拍、电子商务的形式来处理呢？这些都是变相降价的手法。但是无论如何，用旧有的经营模式来处理房地产，恐怕是已经不切实际了。
商业地产是我们从政府2010年严厉打压房地产以来，所有的开发商集中转向的投资选项，包括很多消费者都把他的投资选项转进到商业地产。只是非常危险的，它比红海更惨，它是血海，如果再惨一点就是死海。因为我们根本不需要这么多的商业地产。这一点上，很多的专家、学者都提过他的论述了。
我们用中国的三大城市来看看商业地产是否非常不合理？这是2009年的数据，西安年均可支配收入是18963元，这里当然有很多灰色、隐性收入，很多的富豪月收入都不止这些，可能还要加个零，像香港一样。但是无论如何，我们可以看到的是，我们认为香港的商业蓬勃发展到处都是商业行为，商业地产。但是他的人均分配到的商业面积也就是1.52平米。而香港不是靠香港人在支撑，是靠内地人在支撑。不是所有的城市都是靠外来的内地人支撑的，杭州截至目前为止，已经有超过100个城市综合体，我不知道它怎么进行下去？到底未来给谁住？类似这样的情况，在全大陆比比皆是。以上海为例，我们也看到这样的情况。上海现在大力发展临港新城。因为作为国务院中央册封的国际航运中心，需要有很多的配套。无论是商业还是居住、生活，所以他们开发了临港新城。这里有2200万平米，其中1200万平米用于居住，剩下的用于商业。我们看一下这个配比令人震惊，几乎达到1：1，这是非常可怕的。我们接触过非常多的经营性地产，你去问每一个经营性地产的开发商，他都告诉你我们这个案子辐射300里！但是他们没有考虑到你的辐射300人与别人的辐射300里严重重叠！尤其是临港新城，它就建在海边，一辐射就掉到男孩去了，我不知道它要怎么辐射？但是无论如何，大量的商业地产现在正在逐步的进入市场。商业地产发展到一个初阶段时，是可以共存共融的，一旦进入到饱和状态，那就是你死我活，甚至于是你死我亡。本来它可以容许5个购物中心的存在，但是市场出现了15个，最后就只会剩下3个！因为在拼价钱、促销的过程当中，大家都元气大伤。所以购买商业地产要非常的谨慎，我也认为商业地产应该进入到更加细化的阶段。至少要分为商伴、商场、商铺这三种类型。商场的风险最高，因为它需要经营团队，商铺沿街，还有一些自然来客，主要的考虑整个区段的发展和成熟度亿以商伴有地铁，可以解决一些问题。
所以我与潘石屹有过一段对话，他是“屁股决定脑袋”，始终强调商业好。可是这个人胆子小，他讲的商业主要指的是商伴。我问你的商业怎么好法？他就支支吾吾讲不出来。
所以我用另外的名词，我们复旦也准备开办这个班，叫做经营性地产班。这都是需要经营的，包括旅游、商伴、度假、养生等等都是需要长期经营。也有许多开发商找我说，我们现在搞一些经营性的地产，可否帮我们做一些调研和策划上的指导？后来加一句，我们的经费用得差不多了。我说你剩多少？有人说1000万。可能1个亿把房子卖了，最后剩下3000万。我说你不要找我做了干脆分我一半，这样你还剩了1500万。因为这些经营性的地产，理论上是八二、三七开，找到三、四已经是不得了的事了，后面的六是要找银行等等来做的。这也是因为长期以来开发商是做住宅出身的，剩下的只是出钱，而且出的是购房者给予的钱。因为中国有一个特殊的预售制度是货未到手，钱先付完。而开发商长期以来习惯这样的做法，却忽略了商业地产盖完才刚刚开始，甚至于还没有开始，这些建筑物是你的载体而已，产业是依托。这是完全不同的境界和经营模式！
2013年，我判断包括深圳这样的一线城市应该有渴望进入到一个稳定上升的通道。当然，我也说了期待报复性上涨阶段已经过了。如果要期待翻倍的上涨也不现实，但是能够反映CPI、GDP的中间数据，我认为是可以确保的。换言之，房地产增幅可能比较真正接近CPI增幅，也就是物价上涨率。政府公布的数据不能说不准确但 有一点滞后。2003年之后，房价的增幅就在CPI和GDP之间。有人说，蔡老师你这个讲法是调控的否定，对于中央用心的不够尊重？我认为这是理想和现实的较量。
我再用一个简单的例子说明这个状况。这是在复旦中曾经引起过很多争论的例子。房地产是民生必需品，也是商品，房地产应该为老百姓服务，应该让老百姓买得起，这是对的，应该的。但是会不会？不一定。面对很多应该的答案，但是最后我们会发觉是不一定的。因为有太多的变数、利益在过程中不断的转变它。讲一个最简单的说法，子女应该孝顺父母与子女会不会孝顺父母会是同一件事吗？当然不是！房地产应该为广大的老百姓服务，应该符合房价收入比，这些都是应该的，但是不要忘记中国仍然再一个快速城市化的进程当中，不要忘记土地财政，我们的经济仍然再一个明显的相较于欧美国家是明显增长状态。不要忘记股票是钱坑，而房地产是我们可以掌握的唯一具有实用价值、投资功能的选项。这是它与其他商品极其大的差异。
所以我在很多场合提到这一点，尤其是与很多投资商品在做探讨时，我记得有一次在一个节目上，有几个股评家说，今年当然要玩，今年会有牛市，只要你够聪明，用心，努力，绝对可以在股票上有所斩获。我当时直接指着他说，你讲得没错，但是我告诉你，你哪怕是个白痴，买房地产都会赚钱！这就是强调我刚刚所讲的，股票与房地产不一样。股市有黑嘴，房地产没有。为什么？股市在全中国讲都一样，股评家可以受到某一家上市公司的收买，可以去讲他的公司发展多好。我们一般老百姓无从判断。而房地产没有！在座的各位比我更懂深圳楼市，我几乎一无所知。我只知道深圳有1400万人口，300万户籍人口。其他的深圳是圆是扁，我不清楚。这是一个大的概念，到了城市板块概念也是一样。讲这种话意味着房地产有主导性。例如有的人住在福田就很清楚周边的情况，你很难鼓动他去买福田之外他不了解的房产。这也是房地产与股票完全不一样的地方。
第五、多数二、三、四线城市陷入“双海模式”的泥沼。双海指的是海南和北海。我们要知道的是，为什么要限购？有庞大的需求才要限购。为什么不限购？本来就没有什么人买，干嘛要限购？这就意味着大量的原本想要限购城市的资金被挤压、外溢到外限购城市，而购买目的非常单一。我们想想，当南的海南、北海不是一模一样吗？还多人从海南买房子，从3000元到现在3万，在过去3、5年当中，他很高兴。我们买房子是为了度假，第一年去了5天，第二年去了2天，第三年懒得去了。但是房子依然摆在那里。为什么？因为房子增幅。可是后阶段这种增值不再存在了，要交物业管理费。各位知道它怎么处理吗？把房子交给物业管理，你要出租什么都可以，但是要帮我缴物业管理费。海南现在是有行无市，要交管理费。之前房价上涨，你交管理费相对于房价上涨是微不足道的。可是现在不一样了，例如一个月交500元，一年交6000元，这是很大的一笔费用。所以他们就会选择让物业来处理。
我认为这种状况还会有相当长的时间延续下去。各位要记住的是，凡是购买目的过于单一的区块都是不应该、不值得介入的区块。
我们以深圳、上海、北京为例，它的够目的单一吗？曾经有一段时间很单一。香港人大举来炒作时很单一，所以我们看到房价的起伏很大。但是当我们以北京、上海来看待这个问题，得到的答案不一样。
我的说法是，在中国村长以上的干部都以在上海拥有一套房子为荣。我不晓得各位是否认同？至少很多的国外、境外、省外人士会相对集中的到上海买房。购物目的有六大类，按照时间段，投机、投资、自用、身份识别平台等等。讲一个最简单的例子，中国第一豪宅汤臣一品。我有一个朋友的朋友，在那里买了两套房。这不是重点，重点是拿来做什么用？第一，做会所，第二做员工宿舍。这是否疯了？但是我讲的是真的。今天他不会告诉别人多有钱，只要别人问他，你有没有在上海买房。他会说有！买哪里？陆家嘴，汤臣一品。买两套房，住员工宿舍。这时你就不必说有身价，有面子，表达到这里就够了。
另外是炫富的。因为你没有钱时去借钱是借不到钱的。你必须表示是我有10亿，但是要做30亿的大计划，向你借20亿，给你机会。不能说现在只有10元，可否给我借20元？对不起，2元都没有。
另外一个炫富是谁？郭美美。
道理就是这样的，分了六个不同的目的。很分散，有人为了投资、投机、自用、炫富、身份识别平台。可是像北海、海南这样的城市就会爆发抛盘潮。各位想一想，2008年的美国就是这样的。你以为买了就可以吗？还要承接后面的贷款。这样的故事在1993年的大陆已经演绎过了，不是新闻，也不是什么了不起的事情。
第六、对市场的预测是跛脚的双轨制隐然成形。健全的双轨制是新加坡、香港、韩国等等国家和地区。他们的福利房和保障房与商品房切割得很清楚。大量的福利房与商品房相比比较少，会形成相对的价格制约作用。我们在实行房改时，各位看文件，刚开始所谓的商品房指的是经适房，七成经适房，两成商品化，一成廉租房。各位注意到没有，为什么2003年开始房价飞涨？因为国务院取消了经适房的标准。大家发觉没办法，不在市场上买房子，就没有其他渠道了。现在在做补功课的动作，十二五期间建设3600万套保障房，需要这么多吗？不需要，而盖在哪里？因为今天时间不够，不予讨论。我只能说按照总理的说法，十二五结束，保障房要覆盖整个市场20%！这与新加坡倒过来的20%的商品房是完全不一样的！
房产税全面实施我前面已经提到了。现在不管是深圳、重庆、上海的房地产税征收，都是非常有选择的。原因不适合说，但是我相信大家也知道。总而言之，我相信，我也认为，明年收很怪，后年不收也不奇怪。
关于保障房的问题，我要特别提出一个观点，各位可以听听看。很多人认为保障房大量进入市场，房价会降低。我在两年前就提出这个观点，我认为是错的！保障房进入市场，恰恰推高房价！为什么？因为各位不要忘了，中国有一个特殊的房地产体制，就是体制都是政府的！原本的房地产是一个大饼，全部都是商品房现在把它切一半做保障房，保障房是亏本的。请问一下，亏本造成的支出要从哪一个部分补回来？除了商品房还有别的地方吗？有可能有别的地方吗？不可能！所以一个大饼接一半，所有的成本是附加在商品房上的。而保障房太偏、太远房子差，中央表面上出了三成，地方自出七成，我告诉大家，中央连10%都没有出到。因为这30%指的是房间中厕所的位置。中央说我出厕所，其他的部分你们自己干。但是中央忘记了一件事，保障房建在哪里？需要交通、商业配套？还是要地方出。所以我说中央出了10%是客气的说法了。
地方承担的90%支出又从哪里消化呢？除了商品房土地还有别的地方吗？没有！所以我曾经写过一篇文章说，保障房保障房价再涨十年。这当然不是指真的十年，但是会有很长的一段时间消化这部分支出，因为没有别的出账项目。
不动产基金时代拉起大幕。现在它的活跃度越来越高，但是很难做。现在的不动产基金量越来越多，加上调控的关系，是越来越难做了。但是这样的时代肯定会来临，为什么？因为单笔购买，个人投资房产牵涉地与选择狭隘、以后溢价能力不足、专业判断有限财力不足。
海外不动产风起云涌，这方面不多说了。主要牵扯到移民的问题，这也不适合多说。
最后，房地产开发行业。我们与亿以一位学者探讨到，房地产开发商在全国中有多少？大大小小有6万家。经过这一轮调控、洗牌，会剩下6000家，也就是有9/10会倒闭。他认为这样的状况会持续下去。其实我们在讨论时就已经反对这个说法，我说不可能！因为一个行业或许长江后浪推前浪，或许前浪真的死在沙滩上，但没关系，还有后浪了！只要房地产的获利能力相较于实体经济来得好，再加上很多错综复杂的利益关系，我始终相信这一轮调控的的确确会造成非常多的开发商倒闭，但是调控过后，这些开发商或者是不同的开发商仍然会陆陆续续的持续进入市场。所以不可能发生近在深圳咫尺的香港模式，所谓的五大家族、七大家族早上开个会就决定香港房价的情况在内地重演，是不可以的！因为香港太小，大陆太大。
以上就是我与各位的交流，谢谢！
主持人：谢谢蔡为民老师生动有趣的将将，通过您的分析，我们也看到了今天的主旨，有了清晰的认识，不会太乐观，也不会太悲观。接下来看在场的朋友们，有没有什么问题想与蔡老师进行交流。有吗？
如果大家觉得今天时间晚了，那可以借助蔡老师的新浪微博等等房交会其他的平台交流。
提问：不好意思，非常感谢您的演讲，非常精彩。蔡老师也做了调研，既不是房地产，也不是来凑热闹的。我有两个技术性的问题。
刚才提到这论的调控很重要的原因是防止国外的热钱进来，但是按照我们通常的理解，到底国外的热钱能够占房地产市场多大的份额？我们目前理论上的理解应该国外缺钱，中国才有热钱出去，你刚才提到的重要原因，有没有实际的数据上的支撑？换句话说，促使我国开动本轮调控，是国外的热钱，还是自己的4万亿法多了？
第二、对比西安、上海、香港的人均数字，按我们直观理解，我很难理解上海的人均比香港大我想问的上海的人均是常住人口还是什么？
第三、今天蔡老师的讲座非常精彩，特别是能够这样直言不讳的数据性的意料出第一季、第二季是房地产触底的阶段。如果是股市上能够做这样的预料，那就是金嘴了。
我的疑问是，这种趋势是属于技术层面，针对本轮调控效果过去之后到最后会有这样的结果，还是根本性的？如果同样用股市来说，是技术层的还是基本面层的？我们以前总说日本失去了10年是由于美国设定的限制，大家都认为这是阴谋论。日本为什么会失去10年，还有自身的原因。拿这个例子来讲我们的房地产市场，我们本轮调控后是技术性的反弹，还是基本面、人口老化等等，从长远看上升、下降是什么情况？
看来这位朋友是思考性的观众。
这位先生提了非常多的问题，而且问题的确也有一些踢馆的味道。首先，关于数字的问题，这是我个人在内地与别的专家非常不一样的地方。很多专家怕出错，所以不会给你一个非常明确的实际阶段。问题是听了永远不错当然谢国忠这个方面也有正确的方面。我认为身为一个研究者、专家，这是一个基本的职责。不能因为害怕出错，权威受损，提出一些模棱两可的说法。我本来还告诉你哪个月，但是不能告诉你哪一天。这说明我的判断是有时间性的。而不是我们讲判断死期一样。这是没有意义的。这就是我说的哪一个月的原因。
第二、关于热钱的问题，我刚才已经说明了。你从国内的角度看这个问题，但是放大到世界来看，会得到不同的答案。你去想象一下，你是希腊的富豪，有5恩亿欧元在口袋中，但是对于希腊这个国家，对于欧盟这个组合体未来会形成什么样的变化？你不知道，这时你是否会害怕你的钱会蒸发？这时你是否需要找一个安全的、避免财富缩水的财政工具的选择。而这时就会选择一个经济相对稳定的金砖四国，你能否相信很多的企业家与各个不同国家的联系是的？甚至于是频繁的？在这种情况下，大量的热钱需要寻找一个可以保值的投资工具。而人民币是在一种被迫升值的状态下的。欧元不知道，美元要贬值而且这是美国故意造成的。这是大家都知道的。这时候他们手上拿着美元是犯傻的。当然现在情况又变化了。之前的情况是美元一直变化。如同你手上拿着人民币，看到猪肉价格上涨，你担心吗？当有这样忧虑的人越多，所形成的热钱量就越大。他要寻找的国家是很有限的，我们就讲金砖四国、五国，在这些国家当中，如果你了中国，在这论论调控至少在2010年1月之前，你会认为投资中国的房地产万无一失。中国的房地产从2000年开始起涨，当然各个城市不尽相同，到了2010年以上海为例，上涨了12倍。有什么行业这么好赚钱呢？这个时候你是热钱的主人，有2亿美金，你怎么办？会眼睁睁的开着它贬值吗？不会，就会寻找保值的渠道。就像我刚才讲的，所有外资企业的获利不会汇出。什么时候要汇？这都是我们要思考的。这是热钱的来源。
因为你问得太多了，其他的问题我都不记得了。
以后因为我们的时间有限，您可以下来与蔡老师单独交流。
非常大家参加今天下午的论坛，论坛到此结束，如果需要留下来与蔡老师单独交流的朋友也欢迎您，谢谢大家！
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
粤公网安备 44010602005421号
