透视房地产起伏风云，探析深层次法律界线。2011“影响中国”年度人物京衡律师集团董事长兼主任，重庆李庄案等著名案件辩护律师，人民大学交通大学兼职法学教授，系统研究中国民间金融风险和房地产业演变的法律学者将与大家分享中国土地制度演变和当前房地产法律深层次问题。
各位尊敬的嘉宾，各位到场的专业人士们，非常高兴能够主持这场名家讲坛，我看到下面还来了一位外国朋友，你好！欢迎到深圳来！大家都知道名家讲坛是为我们房地产交易会赋予了很多的精神方面的内容，改变了以往的一些传统做法。把专业的层次在论坛加以提升。这几天我基本上每天都在这里，在不同的主题、概念之间进行穿越，思维已经到了比较稳当的状态。所以今天上台主持这场论坛还是觉得有点小紧张。大家都很清楚，中国的房地产市场化的进程时间并不长，但是在这个过程当中，我们也可以明显的感觉到有几个阶段的变化。早期的房地产市场适以自然型的发展为核心的，开发商只要从拿地，从银行贷款就可以开发，之后市场概念阶段。我是1999年来深圳，特别是2001年到2004年各种概念满天飞。在这个过程当中，这很多的内容对房地产的发展起了很大的作用。
2003年之后，中国的房地产面临多轮的调控，在这个过程中，开发商逐步走向成熟，大家都把很大的精力和心思放在产品的研究和打造上面。所以我们面临的是产品阶段。目前的房地产调控仍然再继续，也继续再向纵深发展，在这个过程当中，未来的市场会呈现什么样的变化？进入什么样的新时代这是我们业内人士考虑比较多的问题。今天的论坛从主题上看，是比较明显的跨界。因为今天的主题讲的是民间融资风险和房地产业的司法保护。我在深圳多年打交道的人很多，从省政府领导到普通市民，但是从来没有与律师正经的大过交道。
今天我们很荣幸的请到了陈有西老师，我简单介绍一下。陈老师祖上八辈都是农民，1977年陈老师考上了大学。关于他的介绍，我带来了一些百度的搜索，如果都给大家介绍到位，肯定今天上午就没有陈老师什么事了，因为他的经历非常丰富，获得各种荣誉。所以这种情况下我就就不做介绍了，但是我想问一个问题。我在百度搜索上对陈老师的了解上，有一点是民本律师，我对这个概念不清楚，请陈老师先做一个简单的介绍。
主持人宣布演讲开始
谢谢主持人这么热情的节嫂，所谓民本律师，就是中国的律师业饱包括全世界的律师业是站在公权的对立面来保护民权的。比较抽象的讲律师是为老百姓为公权力的相对放来服务的。所以民本律师是大家给我的鼓励，现在还没有完全做到。
陈有西演讲中
这样说大家都知道了。前几天的李庄案，陈老师就是专案律师。这个案子不重要，但是折射出了律师从以前为政府代言到为民代言的转变。在这里我就不多做介绍了，下面把时间交给陈老师！
谢谢主持人！尊敬的各位嘉宾，非常感谢你们牺牲自己的宝贵时间，来参加这个房地产论坛，听取我将近1个小时的演讲。
大家知道，房地产业是我们中国近10几年当中最热的一个行业，原来的房地产论坛基本上限于房地产业的业内人士，主题往往是营销和房地产的开发、增长。今天，我是作为一个客串，我是法律人来参加房地产论坛，实际上是另外一个角度的思考。以前，房地产业相对比较封闭，实际上律师业和房地产一直有非常紧密的联系。我今天选择的课题是大当今的两个热点问题建立在一起讲。这两个热点，一个是民间金融风险。
大家知道，最近浙江的吴英案、立人集团案以及80亿案，房地产业在国家的调控下日子非常难过，民间金融危机发生得非常剧烈，有些老板跑路、出事、绑架，民间讨债很厉害。另一方面在民间金融的大背景下，房地产业最近这一年当中基本上房价的销售、价格都碰到了很多的困难。所以这两个都是热点，它们的整个根源是一样的，是国家对宏观经济的调控。
今天是一个论坛中的一个小范围的会议，在举行房地产的交易会，比较吵。今天内容比较多，所以我讲得比较快一点。
第一个问题，民间金融风险对房地产业的影响。
最近全国，特别是沿海发达地区，连续发生了一些民间企业倒闭、逃跑、老板被绑架甚至自杀的现象，出现了很多企业的倒闭，比较典型的全国有名案子就是浙江吴英案，集资7.7亿，她不是房地产老板，但是买了100多套房子，将近1.3亿放在房产中。后来资金链断裂，他亏损了1.8亿，这样就以集资诈骗的名义片了死刑，最高法院决定发回重申，没有同意之前的死刑判决。吴英案与房地产有一定的联系，她倒腾二手房的市场。
还有一个案子也与房地产有关系，那就是温州泰顺的立人集团当时曝光22亿，资金链断裂。现在清查出来的是50多亿！现在立人集团的董事长被监视居住，泰顺政府在维稳当中。它也有很多的资金放在用于开发房地产，还有将近3亿在内蒙买了蒙矿。投资的失误导致了企业最后的崩盘。
还有一个发生在浙江的临水银泰房地产企业，清查出的融资额55亿，亏损8亿。现在对董事长判了死刑，他的父亲和弟弟判了无期徒刑。案子现在在二审上诉当中。
这是非常典型的房地产投资、中小企业资金链断裂最后崩盘的案例。当时丽水这里是浙江最不发达的地方，土地楼本价是1.1万，房子不卖到2万以上根本不可为继。在现在的政府打压房地产的情况下，他们受不了。所以他们在江西买了土地，但是老百姓闹事之后，只拍卖了4000多万。所以8000万的土地本金缩水了将近4000万，本来预期房产卖2亿，这样就出现了1.6亿的洞。这是非常典型的资金链断裂导致企业资不抵债。所以对老板判决了死刑，现在正在上诉。
还有一个比较典型的案子就是杭州正在处理的案例，他自己有一个物业，是五星级酒店，评估42亿，后来评估25亿。这里物业、资产、房地产行情的影响就有将近20亿的差额。它下面还有2家房地产公司，现在也正在进行清盘，方房子在低价出售，资产缩水非常厉害。所以现在有77亿债务，如果按照现在的不景气情况下处理公司债权，至少有20亿漏洞！我们的公安检查法院认为你明知道有这么大的漏洞，补不上这个洞，还要向外面借钱，是明知无法归还，还要借钱，就构成集资诈骗犯罪。所以这个案子把当事人抓起来，也可以判他死刑。现在政府对老板进行保护性监视居住，希望引进有资金的大股东、债券股可以救活。如果盘整公司，资产也不至于太受损。
还有一个立人案。董事长每年拿的奖金、福利，10年从公司拿的钱只有30万，平均一年3万。但是它借了37亿中，公款中搞了几万亩仙人掌种植基地，提炼成仙人掌粉，加工成药品。这些加工资金、买材料的钱等等都在37亿。但是现在查下来说老板是诈骗。他们的所有资产公安局评估的价值很低，变成严重的资不抵债，也判决了老板死刑。现在最高法院也在辩护当中，要求发回重申。
所以现在看出来，这种措施已经导致了很多的民营企业倒闭。而倒闭之后往往走上了形势杀人的道路，这特别严重。因为在我国如果超过150万以上就属于特别巨大了。而这些案子就涉及几十亿、几百亿，所以肯定判死刑，风险非常大。
现在房地产的司法风险面临的有哪几个？简单的说，第一是金融风险。现在国务院不再要求所有的商业银行不能给房地产公司贷款，以前土地抵押可以借钱，现在土地证放在手里往往贷不到款。这一类的风险导致资金链的断裂。
第二是宏观政策的条款风险。本来二手房可以炒，游资可以进来。本来外地人可以买房子，心里本地人才可以买，有户口才可以买，第二套房子限购。原来政府可以发给你房屋的许可证，现在要求做房屋鉴定才可以法许可证
第三、权力寻租带来的风险。现在所有的土地局、规划局、市场抓进去，往往牵涉到法律的环节。所有的官员犯罪、行贿人都是房地产企业集团。
例如杭州的副市长案子，一次就查出一个企业受贿80万美金。
这种权力寻租在他们开发的时候，往往官员从中渔利，要钱，要好处，给企业带来了很大的成本。如果不搞好处，他们就会在审批环节刁难你。但是后期，官员出事，检察院也会查到房地产的老板。
第四、投资失误的风险。例如这地地，例如几百亿的房地产公司，当时以为房地产会一路走高，地产囤积了很多，现在面临着宏观经济的调控，房地产的打压，房子卖不出去，楼盘砸在手里，土地在晒太阳。但是所有的土地成本每天都在产生。有些银行的贷款利息在国务院调控之后，银行要提高准备金，不给房地产企业贷款，收回的钱企业没办法还。很多企业在民间贷款。如果有上10亿的民间借款在运作，财务成本就很高。房子卖不出去，资金回笼不了。所以现在非常大的有实力的房地产公司日子都不好过。
第五、合同失误的风险。签订履行合同当中，不论是与政府的合同，还是与房地产联营合同，还是与建筑公司的建筑合同，合同签订过程中不当的风险。
第六、工程质量的风险。现在买房子与业主群众行事件，这往往是规划处问题，容积率超标、采光、水电、环境污染有问题，这些导致了消费者不满，所以群体性事件频发。房地产公司、建筑集团、购房户都会导致很大的风险。
第七、规划方面的风险。有一些高压线、有污染的地方。有一些地下车库，原来不能卖，却卖掉了。原来公建应该留却没有留，所有很多的房地产公司公建规划方面，特别是地下车库的风险有很多。
最后是土地政策的风险。在市场好的时候，土地价格越拍越高。买来的楼本价达到了1.5万，原来预期房子卖到2.5-3万，是完全没有问题的。现在在这样的打压下，周边的楼市下来，土地的价格也就下来了。这样面临的风险就非常大。
还有一个风险，旅游开发用地40年，住宅用地70年。有一些最早卖出去的楼盘，面临着土地使用年限快到到齐了。而我国的土地管理法中有规定，土地使用年限，国家到期之后要么续租，要么收回。现在的物权法中关于还要补多少地租没出来，所以这也会产生问题。
现在房价博弈，到底是向上走还是向下走？在座很多是房地产业的专家，我没有多少的发言权。我自己也有一些物业，也在做一些房地产公司的法律顾问。很多人认为房地产价格通过政府的调控能够打下来，也有一些人房地产价格永远不可能被打下来。郎中猜测都有，所有的房地产公司乐观的预判，都认为价格会上涨。所以很多房地产公司故意不开发，开发出的楼盘也不销售。双方都在观望当中，购房户，哪怕有刚性需求的也在等待、观望，希望房价掉下来再买。而所有的开发商都希望房价回到上升的空间，所以也放在手里不卖。所以最近这一年来，双方对房价都在僵持当中。
我认为房价最后肯定是上行的，原因是中国房地产市场根本不是市场经济的！它是一个高度垄断的市场！自由经济大家都清楚，它的一个特点是主体要平等，商品要丰富，企业要自由，法律要公平。有这么几个条件，市场才有可能真正实现像亚当斯密的理论，就是看不见的手来调整市场的价格，确定一个合理的标准。
在我国，房地产市场表面上是市场，土地是公开招标拍卖的，房地产公司在全国有很多，所以你可以买甲楼盘，也可以买乙楼盘，好象是买方、卖方都是自由选择、自由定价的，实际上都是表面现象。中国房地产最大的垄断是土地只有一个卖家。土地的价格基本上由政府说了算。这导致了中国的房地产根本不可能是市场经济的。它完全是一个计划经济，是行政垄断的价格体系！为什么这么说？所有的国家土地，按照我们的土地法，城市土地国家所有，农村土地集体所有。而进入房地产的土地国有。小产权房是被国家打压，农村的宅基地是不能买卖的。唯一能够变成商品房的土地只能由国家土地局卖出来，所以在这个市场中，只有一个卖主，这就绝对是垄断的、单方定价的商品。我国单方定价不合理在哪里？我们的土地当年是无偿被收走的。1949年我们闹革命的时候，我们对群众说耕者有其田，我们打下江山，会把土地分给农民！所以我们有个电影叫做《暴风骤雨》，大家都知道农民分到了土地，泥土都是芬香到。而这之后不到两年，就把土地收回了。怎么收回？当时有个口号叫做入社自愿，出社自由。现在自愿加入，什么时候想搞个体户，土地可以还给你。但是初级社成立之后，并没有让老百姓退社自由，我们强制的高级化了，然后成立了人民公社，把政治、经济、行政体制混在一起。这叫三地所有，对为基础。到了十一届三中全会之后，我们的宪法中立法，城市土地国家所有，农村土地集体所有。原来农民自愿入社的土地变成了公有土地。本来应该由国家收回，既然把土地收归国有，就应该把土地价格补给农民。但是现在没有！在座的40岁以上的人都清楚，我们的集体化道路是没有花一分成本的，所以我们的土地是行政权的收回。但是到了十一届三中全会之后，农村改革，城市改革，房地产制度改革从宪法开始，发明了土地流转制度，先是承包，然后到国有土地的出让。工业用地转变为商业用地，这时是一种承包流转、划拨流转慢慢发展到商品化的流转。土地拍卖时最早的工业地5万、8万一亩，住宅用地是20万、30万一亩。这时矛盾不大，因为第一步房改给干部的房子都是非常低的价格卖出的。等到干部的房子完成买卖之后，这时就全部实行市场化了。但是这时卖家只有政府，价格只由政府说了算。买方只有一家，卖方有千千万万家，所以土地价格不断的提高。政府除了财政增长，中央财政增长是每年25%到30%以上。今年第一季度中央财政增长又是25%。地方政府没钱了就卖地。有些县竟然达到了40%-60%。这里的问题是土地无偿收归国有，有偿的卖给百姓。所以政府把土地变做第二块聚宝盆。所以土地变成了国家的第二税务局，除了养国家机器、国家财政之外，还有土地财政。在这样的形势下，政府不会让房地产死掉。为什么跳楼、强制拆迁事件履有发生，但是政府有这样的利益驱动，不可能放弃土地财政。所以政府和银行不会想房地产死。银行现在很多的存量都是房子按揭贷款，如果房地产死掉，老百姓付不了按揭，房子都归给银行，就出现了美国的两房事件。所以银行业不希望房地产死掉。房产商也不希望房地产死掉。炒房者在房地产上涨时，也希望把钱投入其中。
大家看到，希望房价上涨的有这些人，而希望房价下跌的只有老百姓。在这种情况下，除非出现大的动荡，战争，在正常情况下，房地产市场是不可能死掉的。
所以说现在不论如何打压，房地产商也不会去卖。投资者也不会卖房。炒房的人根本不急于抛掉，因为他们的日子还可以过下去。我们现在的打压房产市场，是政府用行政手段打压，这肯定是不真实的，最后是打不下去。所以我现在对房产的价格行情看好，不可能向下走。因为这里面的力量博弈太不对称了。现在唯一的国务院压力是害怕老百姓买不起房子，导致社会不稳定。所以这种情况下，政府用行政措施来打压，但是它的本能经济趋势是不希望房地产市场死掉。
中国的土地房地产制度支撑着房产的乱象和房地产价格的坚挺，市场的垄断也支撑着房地产价格行情，也导致了调控措施不到位。因为现在的很多房地产老板都测算了，如果卖了1万块的房价，有7000元是政府拿走的，包括一系列的税金，以及拉动其他产业的政府收入，都不止70%。所以我们这样的市场结构也会导致房地产的价格始终是向上走的。
我刚才讲到，政府对土地市场化的依赖，这是去年的1月20日财政公布的数字，2010年全国财政收入比去年增长21.3%，今年第一季度是25%。我们大家知道GDP增长只有8%-9%之间。中央财政向整个产能部门收取的税收是竭泽而渔的。所以我说土地局是第二税务局，银行和房地产具有共生性。
在这样的环境下，中小企业，保护人房地产企业面临着哪些压力呢？一个是银根抽紧的压力。2008年全球金融危机，国务院为了救市投放了4万亿，但是投放的对象是重点的国有企业。中小企业、房地产企业是享受不到的。但是到2009年以后，房地产大涨，物价飞涨，老百姓压力很大，国务院要调控宏观经济的时候，采取的是金融杠杆，最主要的措施把大量的社会贷款收回到银行存起来，银行就会提高存款准备金率，一年连续提高7次。这样就把储在蓄水池中的水越来越满，这样收的对象主要就是房地产业。很多房地产企业没有钱花了。
我们有一个例子。一个温州朋友贷了250万现金，加上当地的土地局长、公安局、财政局的一些朋友凑了1000万，一共2000万进上海与上海的一家企业合作，凑了1亿资金来搞土地开发。一年之后，它把资产转给了上海公司，就赚了1亿。为什么会这样？当时如果有1亿资金开发房地产，可以转动5、6亿的楼盘。1亿把土地买来，到银行贷款7000万，用来搞土建，建设集团往往愿意带资进入。这个时候，房屋的销售许可证拿到的，就可以办按揭，又从银行贷款，又可以从购房户手里把放宽收来，借用他们的流动资金。所以我们的房地产坚挺的时候，一个老板完全可以用1亿转动10亿的楼盘。而现在是做不到的，用土地许可证贷不到一分钱。现在房地产向银行贷款，用地不允许。第二政府现在不发给企业土地许可证。第三、原来是建设集团垫资，但是现在建设集团恐慌，不愿意带资进场，所以这导致了有1亿的资金，土建必须要一分钱重新借来开发。
现在导致他们只有向民间借贷。现在还有2年不利用土地，土地会被政府收回。在银根抽紧的情况下，首当其冲被搞死的就是中小房地产企业。大房地产企业还可以拼命的卖房子，以回笼资金。而中小房地产企业就死掉了。如果民间借贷几个月之后还不了，造成老百姓的恐慌闹事，他们往往会死掉。
所以在银根抽紧的情况下，中小房地产企业日子很难过。矿山现在也是这样。
商业银行的垄断导致房地产企业的日子非常难过。在西方国家，商业银行都是私有化的情况下，这个公司不愿意贷给我，另外一家商业银行也可以贷，他们都是自己决定。这个月有4厘的利息不愿意贷，到另一家银行业可以按6厘贷到。而在我国所有的商业银行是垄断的，可以上所有的房地产借不到一分钱。所以商业银行的国有垄断也使民营企业得不到任何其他的救济渠道。大家知道，最近国务院批准了温州金融改革试验区12条政策，吸取了这个教训，让商业银行放开民间自由搞一块，办理村镇小额担保公司等等，改成村一级、镇一级的银行，让温州8000亿的民间资本本质可流通资本，让民间高利贷合法化，把利率降低一点。现在试点当中，把温州12条在浙江全省试点。
利息为什么走向高利贷？这很清楚，前述的一系列问题使得民间企业只能借高利贷。中国的企业要么向银行借，要么向民间借。银行不借，他们只有转向民间高利贷。
下面介绍一下房地产业面临的崩盘后的法律性质。例如我们这次处理的杭州这家77亿的企业案件。现在公安局、法院、检察院研究77亿的债务到底是什么性质？就意味着到底是有民事的方法还是用刑事法的方法还是别的方法？当前中国的问题有三种性质。一种是按照合法的民间融资借款再处理。这是按照合同法第12条的规定，建立在正式基础之上的合同受法律保护，可以高于银行同期利率的4倍内都是属于合法的借款。按照这个情况处理，合法的借贷发生纠纷，可以到法院处理。我国现在没有高利贷罪。以前刚解放时，放高利贷的人抓起来枪毙，而现在是把借款的人。
第二类是非法吸收公众存款罪。这个意思是钱是要还的，把钱来借来用。我国为什么要把这定为非法吸收公众存款罪？是国家为了保护银行的垄断。例如存在银行的钱1厘、2厘，很低，如果在民间1分、2分利，那么就会把银行掏空。所以我国就发明了这个罪名，原来的老刑法中没有这个罪名。我们把它定为轻罪，简称“非吸罪”，最高刑期10年，没有死刑。
第三是集资诈骗罪。这是占有他人财产的犯罪，不单单是扰乱秩序，是重罪。现在的吴英案判死刑也是这个罪名。现在查的77亿的案件，如果要放他一马，就是非吸罪，如果不放就是集资诈骗罪。这两个罪界限比较模糊，难以判定。
所以说当时吴英案也是按照非吸罪抓的，后来有民众闹事，法院感觉不杀不足以平民愤，所以决定判死刑。
非吸罪和合法的民间借贷怎么区分？有几个标准。第一是否非法。银行可以吸收存款，小额贷款公司可以进行贷款，证券公司可以理财，赚钱分给人家。证券公司的融资理财是经过证监会、银监会批准的，是合法的。而珠三角、长三角的地下钱庄通过地下洗钱，这就是非法，没有经过金融部门批准的就是非法行为。
第三是公众。两个人为从，三人为众。刑法的概念定为“众”是30人以上。个人享别人借款30万以上，单位向别人借款150万以上，是这样的界限。按照这点来解释，吴英就不构成非吸罪。但是这11人后面又借了3000人，所以上面认为是可以使用这条法律的。但是这是错误的，这就冲破了原来规定的30人。如果这样算，每一个案子都可以这样来定，这显然是错误的。
还有公众借款。我曾经做过一个案子，一个人向自己的亲戚、朋友借了960多万，家里人帮忙，这怎么算非吸罪呢？要开酒店，买萝卜、大米、葡萄酒的钱怎么算存款呢？存款的概念要分清楚。公检法在磐安时，往往把它理解为所有借来的还不了的钱就是存款。实际上存款是指把钱放出去赚取利差的叫做存款。包括吴英的7.9亿亿借来全部用于本公司的经营、买工厂、开发流水线，这些都是经营资本，不是存款。现在很多房地产公司借钱用于付给工程款、民工工资、缴税，现在抓起来都理解为吸收公众存款、集资诈骗，这完全是错误的！房地产公司借来的经营资本，不能理解为存款。所以非法集资和非法集资存款罪和民间借贷，这三种性质都是值得认真思考和探索的。
现在有两种方法处理，一种是抓人，一种是不抓人破产重组。现在很多处理成功的案子都是不抓起来进行重组整改。如果抓起来，就会匆匆忙忙处理掉。如果这样，例如原来公司值10亿，这样一弄就变成了2亿，资产缩水非常厉害。例如我前面讲到的价值45亿的酒店，如果评估变卖就值20亿。如果让它经营，资产就会再生。
走民事重整的路可以把企业救活，一旦抓人，老板会被判死刑，所有的债权人会血本无归。我们也看到很多的案例。我们有专门刑事辩护部，所以我们了解这方面的案例。还有破产充足产业部，有20多个律师。现在我们在做的就80亿这家，我们在重整方的律师，所以有民事方面的成功案例。我们把刑事和民事进行比较，如果政府能够扶持、支持中小房地产企业，走民事重组这条路才是最正确的，也是最能够保护债权人利益的。
所以我昨天在《时代周报》发表了我的文章，这篇文章发了一半，是因为昨晚放在我的学术网上了。大家可以搜一下。
无论是房地产公司，还是讨债的债权人，还是政府、公安局、法院，要尽量学会民法、行政法的手段，来支持中小房地产企业，这是最正确的路。所以现在的处理维稳，往往很多领导恐慌老百姓一闹事，围攻政府，他们就先把人抓起来再说。这样弄企业很容易死一死掉。
我们现在处理社会矛盾，有很多的方法。例如行政法的方法政府来管理、协调、调解，行政处罚。例如税收方面，先放一放，政府来救企业。再找一些银行，不要告他们了，本金一定会还给你们，利息先停掉。现在所有重组成功的企业，都是政府、法院、银行、债权人一起达成谅解，帮助企业渡过难关的。如果民法、行政法手段是不得已情况下，对确实务要可就的犯罪分子使用。
所以现在对房地产企业，目前处在比较艰难的时期，不单单是中小企业，一些大型房企压力也很大。我们的建议是无论是政府、房地产企业自己、债权人公司不要轻易的报案，这样会迫使公安抓人、房地产把它判掉，往往最后竹篮打水一场空，是解恨了，但是最后财产还是弄不回来。所以要学会用民法、行政法的手段来保护我们的中小房地产企业渡过难关。
今年的讲座内容比较多，没有讲完大致上就讲了这些。大家如果需要，我的PPT可以发到网上，大家可以去看。我就讲到这里，谢谢大家！
一个小时的时间过得真是太快了，陈老师，我在深圳地产业也混了10多年，也被很多朋友尊称为专家，但是听了您的课，我真的感觉自己是在看热闹。只有站在司法的角度，才会对房地产市场有个清晰的认识和准确的判断。今天到场的很多是年轻人，未来都有可能成为高级职业经理人和老板，同时也有很多专业的律师。下面留一点时间，大家可以与陈老师互动，我们可以互动，您提问问题人陈老师予以解答。
您好，陈老师！我来自深圳的一家企业。刚才您谈的问题，我们在过往都遇到的，发现你的观点有前瞻性，与我们有共同的看法。今天想请您给指点一下，对于中国的中小企业，在运用相关法律，例如企业破产法等方面，怎么通过有效的途径，例如人大等等，来良性运作，保护自己的法权益？
现场嘉宾提问
您讲得很对。昨天我来之前，街道浙江省政府法制局的电话，浙江有几家协会给政府打报告，要求出台政策，扶持中小企业渡过难关，保护企业家。他们要起草这样的东西听取我的意见。我觉得刑法的规范就是国家立法，省一级人大没办法弄了。但是在民法、行政法领域，地方立法权有些是可以处理的。现在增加了一个好处，国务院批准温州金融改革试验区，所以温州现在根据地方政府的调查，有8000亿的民间游资，完全可以办几个非常有实力的大银行，现在国家给了他们12条政策，最主要的是利率浮动是否可以给？如果给，银行就会非常有活力。还有牌照给不给？如果给就很好半。上个月我们在北京开会，国家开发银行、华夏银行、交通银行等等都来了他们一片声的反对这12条。反对银行业搞活。现在对于怎么样由地方政府、人大出台的政策保护企业家，目前从法律的立法层面来说比较难。更主要的是在方法论上面，例如我欠了1000万，他拼命的到公安局报告，我被抓起来，但是他的钱也没有。作为债权人，要冷静，是否要报案？作为我，尽量不要搞得他山穷水尽，或者抵押给他财产，让他静下来。例如由县长来协调说不要报案等等。所以浙江现在有几个重大的、上百亿的案子都在走民事道路。相反像吴英这样的反而被抓起来，这是很不合理的。所以这时，银行、债权人、债务人、公检法要有一个共识，要保护中小企业。所以我希望各个角度的人都能够达成这个共识，这很重要！
房地产开发和经营过程当中，会面临很多的针对性的司法问题，刚刚陈老师讲的比较细。当然更多是通过司法途径进行更深的了解。
刚才您讲的用民法、行政法处理债务危机时，律师可以介入操作一些东西，您能否详细一点介绍您作为重整方律师起到的作用？
谢谢！是这样的，在现在的帮助房地产中小企业渡过难关的问题上，企业破产法是一条非常有用的法律。一旦企业进入破产程序，所有法院诉讼可以停下来，执行、被查封的帐号、房产、设备都可以回复流通。由法院指定破产管理人，然后企业由律师事务所接管。所有产品销售的收入不会被债权人拿走，用于给工人发工资、买原料、电费，把企业运转起来。现在如果企业被冻结，那么这个帐号肯定死掉了，这样企业很难运营。所以我们现在律师在破产重整业务当中有几个角色，一种担任破产管理人，二是担任债权人的律师。例如他欠我1亿，那么我请律师来谈判。一种是做债务人律师破产企业自己也可以请律师。很多企业在重整的过程当中，有几种方法。
一是要剥离掉高利贷。例如借了1000万高利贷，给了400万，还欠600万，法院就会要求停止，剥离高利贷。二是把银行的所有债务挂帐停息。利息不能再要，保证本金，法院下裁定。三是盘活资产、存量资产。把一些产品销售掉。南方破产时怎么样呢？有20万亩的土地，政府支持它改为上用地，这样资产就变成几亿。当然这里政府要收回差额地租，然后企业可以转给房地产企业或者自己搞房地产开发。
还有就是司法措施。一些债权人开会，可能房地产企业只能还你50%。如果清算就是零，这样有大部分债权人同意。如果没有进入破产程序，这个协议永远达不成。但是债券法有个规定，如果有2/3的债权人通过，就可以形成决议。由法院决议，用法院的强制力来确保措施执行。这是用民间金融管理、抓人方法都不能解决的。
陈有西回答嘉宾提问
房产市场依然会向前发展，在这个过程中，司法起的作用会越来越大。陈老师是在方面的泰斗级的人物。希望大家更多的关注陈老师的微博、博客，还有陈有西学术网，里面有很多这方面的阐述。
今天的论坛接近尾声，还有观众提问吗？
您好陈老师，我是您的微博粉丝。我做的是房地产中介的法务，会遇到很多房地产违规操作的问题。国家对方面的态度和政策是什么？
对你们影响的最大就是二手房交易税。杭州最大的是新世纪房产也面临倒闭，没办法经营。所以他们的银根收缩得很厉害。关于二手房交易，一种是二手房承销的中介等等，以后有机会详细谈，里面的法律层面的东西不多，很多都是法规和文件层次的，只有服务。陷井主要是定金交易，有上家、出卖方、中介三方面订立合同，这方面要请一个好的律师来做。
今天的论坛非常好，对主题进行了深入的探讨，大家受益颇丰。因此组委会的安排，我们今天的时间到此为止，谢谢大家的光临！请大家记得陈老师的微博和博客！
谢谢！
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