沙龙背景

　　作为未来联系梅林关内外的重要通道，深圳新彩隧道已正式通车，而连接坂田与中心区(华强、上步)以及罗湖之间的坂银通道也在加紧建设中，预计在2015年就可通车。

　　这两条通道有效缓解了龙华、坂田与福田中心区之间的交通压力，龙坂区域与福田、罗湖、南山将实现无缝对接，不仅将直接推动区域价值的提升，也将给龙坂区域的房地产注入兴奋剂。

　　区域规划的利好从来就是城市经济新增长极的动力所在。随着龙华新区的成立、深圳北站的建成，再加上新区政府5年投入2000亿的规划，以及新彩隧道、坂银通道的开通，都给深圳北注入了全新的活力，足以让龙华、坂田成为深圳未来5至10年内最具发展潜力的片区。

　　资料显示，2014年，龙华和坂田在建和即将面市的新楼盘数量庞大，已经成为深圳房地产的主战场。

　　那么，在交通逐步完善的背景下，将给龙坂区域带来怎样的影响?而龙坂房地产又将如何承接交通利好带来的购买力?各楼盘的营销策略在此背景下是否会应势调整?这些都是深圳业界以及购房者关注的话题，也即我们此次沙龙要探讨的主题。

　　本期沙龙将围绕上述主题展开讨论，希望能够帮助开发商及投资者、购房者分析楼市背景，准确把握购房机会，房掌柜深圳站将对此进行全程网络直播，各主要媒体也将对此次沙龙的精彩观点予以报道。

沙龙议题

　　1、交通利好对龙坂区域房地产的影响?

　　2、龙坂区域楼市如何承接交通利好所带来的购买力?

　　3、开发商如何把握这次机会?会否在营销策略上作相应调整?

　　4、目前能直接受益的楼盘是否已出现较好的销售趋势?比如成交量与价格上是否出现变化?

　　5、龙坂房地产如何挖掘关内购房者?

活动流程

　　1、自我介绍

　　2、谈房论市

　　3、互动交流

　　4、在线答疑

　　5、总结陈词

李孟姣

　　尊敬的各位嘉宾，大家好!欢迎大家来到现场，我是本次论坛的主持人李孟姣，也是房掌柜深圳主编，今天来到现场的嘉宾，有些是我的老朋友，有些是新朋友，首先给大家介绍一下：

　　中海地产李素萍(音);

　　华业地产营销经理冯继红;

　　幸福城营销总监张春武;

　　潜龙地产营销总监王毅刚;

　　下面为大家介绍一下我的同事：

　　房掌柜全国总编刘晓云;

　　房掌柜深圳公司总经理张伟先生;

　　房掌柜广州公司乔鑫。

　　今天沙龙的议题是交通利好下的龙坂区域价值，这些年谈到龙坂，最头痛的就是交通和教育配套问题，所谓英雄难过梅林关，但今天这样的情况已经不会存在了，除了之前的新彩隧道开通，还有梅观高速取消收费，坂银通道年底开建，地铁10号线年底动工，早上我还看到一个新闻，BRT要重新开始建，以后从民治到福田中心区只需要半个小时。龙华配套的变化是大家都能看到的，今天邀请大家来是想跟各位交流一下龙坂的一系列利好消息，让购房者清楚的了解龙坂片区的机会，房掌柜深圳站将会进行全程网络直播，各主要媒体也将对此沙龙的精彩观点予以报道。

　　本次论坛有三个主题：一是交通完善后的龙坂区域价值会有怎样的增长?会给这个区域带来怎样的影响?二是目前龙坂区域在全市的影响力，今年龙坂的供应和销售已经呈现什么样的局面?三是“金九银十”已到，各位开发商计划如何在各种利好的前提下把握机会，做营销策略的调整?

张春武

　　打开深圳地图来看，龙华真的是深圳中央居住区，居于深圳的中心位置，离福田、罗湖、南山、宝安、龙岗，不塞车的情况下，半小时内都可以通达，所以交通路径决定了它的位置非常好，这是其一。

　　其二，龙华在交通上，从高铁，到地铁4号线的开通，包括梅龙路到观澜的全线贯通，以及新彩隧道打通，高速取消收费，所有交通利好给龙华带来非常大的变化，所谓路通财通，在政府的努力下，整个龙华的区域价值发生了翻天覆地的变化，福田因为房价因素很多客户都被外溢到龙华，应该说福田客首选置业地就是龙华，从幸福城一期、二期、三期的成交数据可以看到关内客中福田客户非常多，很多都是刚需，其交通距离和配套也令其成为白领置业的首选地，但这两年来，换房客户也在慢慢成长，关内一些客户也想换大的房子，在福田买不起，那么就选择龙华。龙华新区成立之后，政府对市政配套，如教育、公园文化设施及道路改造之后，龙华的城市面貌、市政配套、医疗等方面进行了升级，龙华的发展也越来越好。我前段时间看到一个新闻，政府对龙华的投入是非常大的，以前北站定位为城市副中心，现在完全变了，对北站的规划水准要求是很高的，完全可以媲美福田中心区、前海中心区，这对于整个龙华的城市形象和实力都会带来很大的变化。

　　在众多利好因素的作用下，客户对龙华的发展越来越看好，尤其是近期新彩隧道开通之后，很多客户都跑到幸福城项目现场来咨询购房事宜，以前很多客户觉得龙华清湖片区很远，实际上现在交通非常方便，坂银通道打通之后，距离关内也非常近，这对于坂田的土地价值、房价都会起到拉升作用。

　　先说这么多。

王毅刚

　　刚才孟姣说“英雄难过梅林关”，但我自己感觉不太一样，因为我在莲花山住，在关外上班，每天的车流刚好是相反的，以前从莲花山到我们项目是20分钟，现在新彩隧道开通之后只需要15分钟，车很少，很方便，但我也觉得反映出一个问题，一条道路可能对一个区域的影响是暂时的，一个片区能不能做好不取决于道路。大家认为滨海大道开通之后对南山的房价有很大的提升，但我觉得更多是南山自身发展的优势，早期来深圳的时候，大家购物肯定去东门，去罗湖、华强北，但现在住在南山的人一定不会再去罗湖购物了，因为南山的购物中心已超越了罗湖、福田的商业中心，我觉得一个片区真正能够有吸引力，一定要有自身的价值。之前梅林关外作为福田后花园，是“睡城”的定位，近些年来，梅林发生了日新月异的发展，以至于出现“英雄难过梅林关”的后果，实际上这是城市发展考虑不周的地方，现在深圳的规模很大，一个龙坂片区可能就抵得上内地的一个城市，甚至一个省，青海、宁夏等省的GDP可能比不上深圳，甚至比不上深圳的一个区。所以龙坂片区不能仅仅作为一个区域来看，而是一个城市，深圳本身就是城市群，这样的话这个城市群才是更健康，否则白天在福田上班，晚上到龙坂居住，这个模式一定不是科学的模式，深圳市政府在定位上做了调整，深圳的副中心变成中心，随着深圳的产业升级，引入高新技术，我那天看了一下，光龙华就有十几家上市公司，有很多高新企业，实际上还是没有发挥它真正的优势，就拿曼海宁来说，我们是把整个区域分成两部分，一部分作为销售，一部分作为租赁，作为租赁的这部分，原来准备做酒店，但是市场调研以后觉得做酒店有一定的困难，我们将其中一部分拿出来改成写字楼之后，两三个月之内就租赁一空，我们在福田中心上海宾馆都有物业，出租是100元/平米，但曼海宁一平米已经达到110元、120元，现在很多大的集团公司都在我们那里办公，他们的眼光不仅仅放在福田中心区。深圳北站是高铁中心，它拥有自己的经济圈，现在我们有商业shopping mall，这些消费可以留住人，城市的发展要宜居宜业，能够在这里工作、经商，能够在这里看到机遇，在微循环里更加顺畅，未来龙坂片区在发展住宅的同时，对写字楼的需求也很迫切，现在深圳北站已经规划了400米以上的写字楼，我们当时建项目时要求控制在100米以内，但现在是400米以上，政府想打造宜居宜业的龙坂片区，这样的微循环也是更科学的。这是我想说的第一个观点。

　　第二个观点，还是以曼海宁为例，南区销售以后，北区用来出租，看到我们的定价时，大家觉得关外应该租不起这个价，我们当时也有一点怀疑，单房租赁定价是3300元，两房是4800元，三房是6800元，四房是11800元，租金我们刚租出去一个140平米的四房，11800元，我也在想，为什么这么多人自己不买房，来租房呢?一是跟现在的大环境有关，限购、限贷，不能买房，二是跟反腐也有关系，很多人的消费更加家庭化、私营化、秘密化，有些人租房子用来做私人会所，租一个100多平米的房子，请一个厨师，经常到这里打打牌，喝喝茶。现在我们已经出租了400多套，其中有70多套是外籍人士租赁，目前已有差不多30个国家的外籍人士，我们当时也觉得需要教育等配套，但在没有这些配套的情况下还是能吸引这么多人，这些人在曼海宁生活得非常轻松、舒适。

　　还有一个观点，原来企业更多是看货买货的模式，即把商业经营跟客户的距离拉得非常近，但现在是互联网时代，为什么我觉得那边需要大力发展写字楼呢?可能更多企业是想给自己员工有一个舒适的办公环境，有非常便利的交通，停车位非常充足，实际上客户上门做交易的状况是越来越少，因为互联网已经解决了这一问题，现在更多是考虑到员工的舒适、企业的运作，虽然目前关外的配套还不太齐备，但它已经阻挡不了互联网时代飞速发展的信息交流，可能很多人有教育、医疗的需求，当时我们出租时也很担心，南区很多都是拖家带口的，北区已出租了400多套，但是这400多户的人口结构都非常简单，一两个外籍人士，还有作为私人会所的，我想未来城市更新、城市发展、人际交往不说是这样的趋势，起码有这样一个细微的变化，这也给房地产经营者提供了一个思路。此外，龙坂片区的容积率比福田、南山低得多，这也是片区的优势。

冯继红

　　首先非常感谢房掌柜为我们提供这样一个交流的机会，刚刚张总和王总都讲了很多，我自己也住在龙华，我谈一谈住在龙华的感受，随着新彩隧道的开通，龙华的交通是不拥挤的。此外，政府有规划，但是政府没有做，8月16日华业玫瑰四季开盘，卖得挺好的，我觉得一方面是客户有眼光，另一方面，现在是网络非常发达的时代，客户对整个片区的规划非常了解。5月份虽然市场比较冷，但龙华的二手房基本上都在3万元左右，现在大家都讲究量，对价格上涨可能会有一点点要求，在5月份大家都说市场进入寒冬的时候，为什么龙华的价格还在3万元?甚至一些大户型的租金很高，水榭春天的租金也是60多，相当于莲花二村的租金，没有真正待在龙华的人是不相信的。为什么龙华的租金会这么高?它是大社区，发展商对园林、大堂等打造方面还是花了很多心血，比如曼海宁是“不老的建筑”，当时每个人都在说曼海宁怎么卖那么贵?但现在大家都在说曼海宁是最了解龙华的。

　　还是通过价格来谈龙华，华业玫瑰四季为什么能取得那么好的销售业绩?

　　一、如果从区域讲，前海还只是一个规划，大家就已经把它炒得非常高了，南山更适合居住，教育、商业业态都蛮高档，但南山是什么价?6万元都不算很贵，目前龙华跟南山没得比，但我们看看政府的规划，北站真正建起了400米的商业，交通还是问题吗?因为大家都不需要去福田了，现在住在龙华的人都要去福田，当龙华有了商业、有了写字楼，具备了所有的业态，生活在这里面的人不需要去福田，那么就不会有交通问题。以前我们一直说龙华是福田的后花园，实际上我觉得它应该可以跟福田比肩。深圳的发展是从罗湖到福田，罗湖新房2.6万客户还是能接受的，它毕竟只有南山的三分之一，但是再看看龙岗，你刚去龙岗感觉还不错，但是每天的交通成本、时间成本还是很高的，而龙岗的价格也差不多要2万，这样比较而言，我觉得龙华还是比较具有性价比。

　　二、我在龙华做过楼盘，5、6月份市场不好，但是相比较而言，客户量一直都是有的，在网络比较发达的今天，大家都很理性，现在刚需买房基本上还是有一点靠父母的，以现在的工资，再加上通货膨胀的因素，按揭还是很有压力的。为什么龙华的房子不愁卖?总体而言，龙华的项目是不缺客户的，我不太能接受龙坂片区，我觉得龙华和坂田是完全不同的概念，但是现在大家一般都叫“龙坂片区”，坂田有很多大发展商，我个人觉得龙华的价格就应该在3万-3.5万。

李素萍

　　中海是2013年进入龙华的，中海在深圳经营二十多年了，这是第一次进入龙华区域，这也是基于我们对片区的认可，这块地是在当时是“地王”，当时很多开发商都在拿，我们很有压力，但这块地是中海地产在深圳二十多年以来条件最好的一块地，我们在福田CBD建的中海华庭也是十多年来二手房价非常坚挺的一个小区。

　　从我们内部来讲，一直说龙华这个地块是最完美的地块，所有东西都已经具备了，地铁建好了，所有交通设施都完善了，龙华大区域的规划也非常好，还有深圳北站，这意味着很大的财富，全中国最重要的高铁都集中在这里，刚刚王总讲到租金，每天看到地铁上挤得要命，对于做生意的人来讲，这些人就是财富，中海一直很看好这块地，我们很有信心，我觉得3万多并没有问题，龙华现在的规划普通市民也很认可，龙华已升级为城市中心，这说是一个概念。刚刚也有说到这个片区写字楼的规划，我觉得写字楼是诠释片区价值最好的方式，不管是租金还是商业消费，都能提升起来，我们在讲规划的时候，一般说这只是规划，还要等多少年，刚刚王总讲一个龙华可能比得上内地的一个省，龙华的文化市政已经相当于四个地级市的文化配套了，我们的项目今年年底会入市，现在价格还没定，我们一直说这个地块是条件最好、周边区域最好、现状最好的地方。

李孟姣

　　大家对龙华都很有信心。刚刚王总提到租金，我真的吓了一跳。

王毅刚

　　我们的国际科技大厦是地铁口，上海宾馆对面，位置是最好的，一平米租90多，上不了100，而曼海宁的租金已经超过100了。互联网已经打破了区域的限制，我们在网上看谷歌的办公环境非常好，有足够大的地方，员工停车也非常方便。其实我也很吃惊，前海的一个金融企业把办公放在我们那个地方，我问他为什么?他说这个地方的交通路网非常发达，很方便。

　　再聊一下房价的问题，我们一直在说房地产泡沫、房地产危机，很多人说房价要跌多少多少，泡沫有多大，实际上中国跟美国、日本不一样，美国次级债的时候是5%的首期，95%以上是按揭，而且把95%证券化以后又加重了危机，我们现在是首套30%，二套要到70%，为什么刚才说我们的一手房卖2.6万、2.7万，但很多二手房卖到3万呢?因为很多小业主没有压力，作为首套，即便房价跌了20%、30%，首先他是自住，本身有这种需求，其次是中国人的传统观念，作为投资，他已经交了七成，不可能出售。银监会现在对房地产市场的监控非常严格，我们租金跟搜房做了一个“天下贷”业务，购买房子以后，我们提供20万的装修贷，有些客户交不了首期款，让我们跟搜房“天下贷”协商，比如说这个房200万，首期款60万，客户自己能筹40万，还差20万，搜房当时就答应了，但这个事被银监局知道了，马上就查我们，现在银监局为了控制房地产风险，要求首期款一定要客户自付，不允许贷款，我们国家一直在防止金融风险，房地产业一旦出现危机，最大受害者是银行，而房地产在GDP中占到60%以上，我们的金融风险跟美国是不能同日而语的，毕竟我们的人口跟美国还是不一样的，再加上银监会对风险的控制很严格，小业主也很艰辛，我们小区的业主带着孩子到水果店里买一根香蕉给孩子吃，苹果也只买一个，因为他们的压力真的很大。我觉得房价的问题，未来有的地方跑得快一点，有的地方跑得慢一点，但总体而言还是会往上的，很多人担心的泡沫问题，可能在某些城市会出现，但像深圳这样常住人口200来万，暂住人口1000多万的城市来说是没有问题的，一线城市的前途是非常光明的，可能某一个区域窜高了一点，但其他地方有价格洼地，对于置业者来讲，更多的是机会。

李孟姣

　　刚刚说到龙华是宜居宜业的地方，它有着自己的微循环圈，但政府的配套还没有上来，这些年规划实施得比较慢，你们觉得多少年之内这种影响会得到缓解?

张春武

　　大概三五年吧，新区大的配套起来还需要时间，三到五年之后，龙华就会有很大的突破，龙华新区成立之后就说五年投入2000亿，现在已经五年了，有轨电车年底将会开通，观澜与龙华之间的交通会更为便利，前期的征地、拆迁、设计都在做，等开发建设起来，三到五年就会有很大的变化。

张毅

　　再次感谢各位今天过来捧场，我的户口在深圳，但人不常在深圳，在座的平时跟刘总、孟姣、张伟沟通多一点。下面我讲一下我的一个朋友实际发生的变化，他当时做制造业的时候在白石龙，靠近深圳北站，随着高铁规划建设，包括地铁的通车，明显感觉到龙华产业成立之前产业的腾笼换鸟，低附加值制造业基本上都外迁了，迁到石岩、松岗，甚至迁到东莞、塘厦，应该说龙华的产业是在升级的，而产业的升级必然会带来更有消费力的人群，这是第一个现象。

　　第二，讲一下房掌柜深圳公司的想法，当然，最终我们把这个想法给否决了，深圳公司一直想找一个更大的办公区域，现在办公面积一直不够用，找了很长时间，当时我提出另外一个想法，4号线已经过去了，我们按照租金的总值来算，能不能考虑一下龙华?但这个想法被我们自己否决了。其实不排除很多企业都有这个想法，目前福田中心区写字楼租金每年递增幅度还是不一的，同样是300平米，两年前跟两年后差别很大，现在我们想租500平米，算一下总价还是挺高的，否决去龙华的原因可能是我们的团队生活居住在关外的相对少一些。我讲这两个现象也可以证明龙坂片区这几年发生的变化挺明显的，龙华的生活和工作可以在片区内解决，不需要跨区域。

　　另外，龙华现在会成为深圳非常受追捧的置业片区有几个必然因素：

　　一、地理因素。深圳是长条形地理走向，这必然导致我们往南面没有想象空间，靠近香港的河套地区开发不知何年何月，往西的南山已经快把土地消耗殆尽了，欢乐海岸往那边又是另外一种开发定位，往东去到盐田，甚至我把龙岗也归结为往盐田的一个方向，虽然交通有一定的改善，但心理距离、时间成本偏高。这样看的话只能往北，我觉得它像一把弓，这把弓的着力点是在福田中心区，把箭搭上弓，刚需客户群体如果往北走的话，这个着力点是非常给力的，往北走距离很近，再加上交通的改善，我也非常有感受，我从广州、东莞公司过来，比如我要进梅林关，新彩隧道开通之后的确畅通很多，哪怕是下午五点钟左右，分流作用也非常明显。所以地理因素是龙坂片区受到追捧的第一个因素。

　　二、深圳北站高铁开通之后，再加上地铁往后的规划以及已开通的线，做生意的朋友，生意半径不只是扩大到广东省内或珠三角，而是走得非常远。地铁、坂银通道、新彩隧道开通后令人感受确实不一样，我走过一次新彩隧道，明显感觉这条路很少有私家车，因为是实线，不敢去压线，哪怕是高峰期，只是速度慢一点，但不会堵。交通改善给这个片区带来的利好是实实在在的，特别是今天每天进出畅顺很多，不只是提升效率50%，可能超过60%、70%。

　　三、我们数一下关内关外的楼盘，从时间距离上来讲，是不是属于目前到福田中心区最近的楼盘扎堆最密集的区域，正在开发的，或者接下来即将要开发的，中海在深圳二十多年，现在才开始走到龙坂片区来，就证明有越来越多的房企看重这个片区。房掌柜在北上广深四个城市，最近在一次活动上有一位嘉宾说“如果北上广深取消限购，深圳将是最后一个取消的”，我自己也有这种感觉，我跟北上广深四个公司的团队聊，这四个一线城市，从人口总量带说，都在1500万以上，但是每年新供应量深圳还是最少的，每年只有70、80个。同时，从户籍人口、常住人口的数据对比来看，深圳也有资格最后一个取消限购。再反向分析一下，我要在北上广深投资一套房，投资价值最大的也是在深圳，深圳最后一个退出限购，还有一个数据，深圳的经济对房地产的依赖程度是最小的，在今年如果大家还有房票，在这四个一线城市中，我认为深圳应该是增长幅度、增长速度最快的。

李孟姣

　　目前处于比较敏感的时间段，可能购房者觉得房价还要跌，各位在“金九银十”期间，营销方面有什么计划?

张春武

　　幸福城三期6月开盘，一共有480套左右，现在还剩300多套，9、10、11这三个月比较好，要抓住机会赶紧出货，回笼资金，我想所有开发商都有这样的需求，有这样的压力。我们公司是私营老板，但压力还是有的，所以我们也想抓住机会赶紧出货。最近我们开放两套新样板房，157平米、178平米，希望能快速促进成交，我们的目的是赶紧出货，回笼资金。

李孟姣

　　价格是怎么样的?

张春武

　　我们基本上是独立的区域，我们的主要客户主要是在龙华区域，所以他们不会去比较其他楼盘，再加上幸福城的品质、口碑都非常好，地段很成熟，交通非常便利，大家觉得住在幸福城非常有面子，三期133-268平米可以拓展到五房、六房，可以一步到位，但我们的价格不会降，一期大户型均价是2.2万多，二期大户型价格是2.3万左右，三期大户型价格是2.4万左右，价格是一期一期不断上涨的。

王毅刚

　　我们剩下的货量不多了，而且我们跟中海一路之隔，9月、10月争取不涨价，因为中小户型基本上已经没有了，稍微大一点的130-150平米都是单本单证，作为我们来讲，一个是非常看好我们自己持有的60%-70%以上的物业，我们也不是很高价的卖，因为我们是长期看好。潜龙地产在龙华已经二十二年了，1992年我们就在龙华做开发，从梅林关还没通的时候，一直到现在，我们不断的开发物业并持有物业，我们是开发一批持有一批，就是因为对未来的前景特别看好。刚刚我也讲到租金，如果能够不断的有租赁需求，包括看更远一点，未来十年、二十年、三十年，我们都对深圳充满信心。我们只剩下180来套，这一小块我们不涨价。

冯继红

　　说到涨价，实际上我们除了开盘当天会折扣多一点，第二天价格就会发生一些变化，之前媒体也报道过很多，我们没有提出自己的原因，没有去讲这件事情，今天正好借这个机会说一下。我们为什么会有这样的价格策略呢?实际上价格取决于你的量，现在大家的融资成本很高，以前一个楼盘做两年，我个人比较欣赏曼海宁或幸福城这样的楼盘，但现在做一个楼盘，尤其是我们作为上市公司，对资金的回笼要求比较高，而且我们的总部搬到北部去了，华业地产做的楼盘在通州能排在前三位。我们的楼盘在价格上还是可以的，并没有突破底线，一个是公司回款的任务，另外一个是没有做品牌宣传，我个人从事房地产这么多年，品牌有没有意义?我觉得是有的，品牌需要时间去维护，也需要成本去宣传，这是潜移默化的，大家一听华业地产，都感觉懵懵的，但一讲到东方玫瑰花园、南海玫瑰花园，大家都知道，尤其是做东方玫瑰花园的时候，八千多的价格。

　　5、6月份市场还是比较冷的，公司一共有一千多套，只推了五百多套，后来又加推两次，为什么这样做?因为我们不觉得房地产市场是冷的，而是稳定的状态，以前我们尝试过卖房子要涨多少，定价的过程中是心惊肉跳的，现在的市场是很理性的，为什么客户还来买?为什么他们选择龙华项目?一个是区域，另外一个是跟消费有关，中国人太有钱了，没有更多投资渠道时，他只能买房子，深圳人的收入还是比较高的，很多家庭都希望有两套、三套房子，我自己也希望能有两套或三套房子，我觉得未来的孩子买房是很有压力的，你买一个房子出租，有很稳定的回报，一百万买套房子，再月供，你会觉得很好，而且中国人还是喜欢拥有自己的房子，这是短期内改变不了的。

　　现在的市场我觉得还是挺好的，我们基本上销售了可售面积的70%，“金九银十”对我们来说不太重要，我们会根据之前的推售策略，开盘之后我们又加推了180套，对价格做了调整，一周之内卖了一百多套，现在还剩一百来套房子，基本上自然销售。

李素萍

　　我们前期还在筹备过程中，预计10月份开放售楼处，目前推售时间还没定，预计年底会有第一批单位推售，项目目前还是处于前期。我们公司的另外一个项目九号公馆现在是三期别墅跟首次推出的高层正在认筹过程中，认筹效果比较理想。

刘刚

　　对于龙华的价值点我就不说了，我提几点：一是龙华比较“柔”，从几大区域发展来讲，龙华发展得太柔了，比如你们刚才说到的缺少写字楼，打个比喻，龙华是个美女，坯子很好，一上来就化妆，走入社交场所，而不专心学内涵的东西，这样很容易变得务实，务实带来的结果就是龙华是福田的后花园，它一定是劳动生活成本各方面比较低廉来作为后花园，但是一旦这里在未来注入写字楼、高端产业，就会带来周边的成本上升，一上来，它原本具备的功能就会发生变化，这种变化是很痛苦的变革，深圳三十年逐步发展才变革，而龙华想短短几年内实现这种变革是蛮难的事情，所以说白了，一是偏柔。

　　二是在规划过程中政府推进的主方向偏了，现在龙华说投2000亿搞城市建设、产业集中等等，其中有1640亿是往北站投了，想以北站打高新科技商务区，这就是一直以来政府规划考虑的最薄弱的一个环节，也可能是最有私心的环节，因为商务市场未来一定是高溢价的，政府把高溢价留到最后，先做生活，做生活就带来刚才说的变革，这种变革的周期我们是根本没有办法调节的，应该是先规划产业，但先规划产业在当时也有问题，因为龙华是以生产力为主的工厂加工类企业居多，但实际上龙华的工厂并不是特别多，龙华中心区内所谓的工业，以低廉劳动力、以加工为主的工厂并不多，都是一些小作坊，慢慢转化过程中，现在需要提升，让它有一定的含金量，产业相对集中，同时又能有高素质人才可以落位，这样产业为主的形态，这种形态应该在规划早期落地，这样才能慢慢带动发展，否则龙华的后花园会使得现状比较单一化，现在大家习惯了龙华就是白领住的地方，没有办法形成龙华就是像罗湖、福田、南山这样的中心。

刘刚

　　反过来说，龙华又不能像前海一样有国家的政策支持，前海以前根本什么都不是，连龙华的一半都不如，现阶段你会发现前海的人口增长很快，但龙华拿不到这个优势，龙华走的路线优势就是依托于福田，我有高铁的资源，我的交通网络比中心区的福田、南山、罗湖有优势，轨道交通+网络交通+政府规划的地铁，都会有一些优势在里面，而且还有城市中心所带来的对城市的支持配套建设，现在慢慢初见优势、初见规模，但这种优势有点晚了，政府应该先做城市配套，讲一个最简单的道理，就算是个年轻漂亮的姑娘，你给她抹很多粉，但最核心的是你不把她放在学校里，但她在外面要生存，要见人，按实际来说，龙华作为工薪阶层居住区域，最早就应该配套好教育，这不是多难的事，但是没有，整个龙华提起教育大家都不好启齿，龙华的人居密度这么高，教育资源配套少之又少，最近才规划了几万个学位，其实这些事应该早做，教育资源不是一蹴而就的，建了新学校，师资力量、教育文化、教育理念的沉淀，没有五年沉淀不出来，你现在才去做，整个龙华片区就会有很大的瓶颈。

　　当然，不管怎么说，龙华还是有着光明的前景，这也是我们在这里探讨的主要原因，龙华有它的优势，今天大家主要说的是交通，交通带动城市发展，要致富先修路在哪都是一样，龙华的交通体系优于其他几个区域，因为其他几个区域最核心的枢纽资源是没有的，而龙华有，龙华现有的资源对于城市的发展到底能带来什么?不管是欧洲，还是中国的其他城市，交通体系一定会带来周边随着行政中心、随着商务市场、随着高端消费业态，都会带来城市的高速发展，在这个过程中，不管是做商务的开发商，还是做住宅的开发商，现在谈不上分类了，大部分都是综合性开发商，因为每个项目批地的要点里都会涵盖商业、公寓，部分有写字楼业态，大家现在都在综合开发，基于综合开发的前提下，开发商都在提升，而提升过程中要形成一股力量，这种力量一方面是沿着城市发展，即所谓龙华规划发展的脉络，这是无法变的，任何一个城市的发展都不可能自成一体，一定是沿着政府的规划，甭管规划里有多少弱项，但大的思路是对的，每一个项目的运作一定要寻找最大的价值。龙华的价值，除了交通，还有很多，因为龙华是仅次于罗湖，或者可以说跟蛇口有一拼，是特别有生活感的区域，这个区域里，吃、喝、娱乐等有很久的沉淀，如牛栏前村以及好几个叫不出名字的村，这些村的发展不是一年两年的沉淀，包括民治，在深圳改革开放之前就已经有这些村落，而这些村落延续了深圳特有的文化，是你在市区内找不到的，这种文化传承了一种生活氛围，让每个深圳人会有一种很好的家的感觉，而且这些区域的包容性又特别好，因为这里来的人大部分都是年轻人，既借鉴了村落文化，同时又承载着核心力量的一批人，这是龙华的一大价值，但这一价值没有挖掘出来。

刘刚

　　其次，龙华在商业规划中，现在做了很大的改进，可能很多人会觉得商业有点过剩，但是我跟你说，商业一点都不过剩，你要想想龙华片区的居住密度有多高，它基本上没有大的写字楼市场、商务市场，根本没有白天有人、晚上没人的现状，它是纯生活业态，商业就带来了莱蒙、1866、佐邻以及星河COCOCITY，这些一定会带来高端的消费市场，这种高端的消费市场就是新中心形成的过程，你现在去罗湖、福田、南山的目的是什么?除了上班以外，无非是那里有好一点的星巴克，好一点的高档餐馆，好一点的电影院，这是你消费文化中不可割裂的。最早的时候，龙华天虹的带动让人觉得还是蛮低层次的，住在龙华的人都不太愿意去消费，迫于无奈，你只是去天虹买个东西，但是跟朋友之间的交际，跟朋友约会、交流，都不会去那样的地方，是因为龙华当时还没有，现在龙华的商业配套已经形成了商业氛围，这种商业氛围让所有生活在这里的人有去处，不用再堵车去罗湖、福田跟朋友聚会，你想要的高端商品在龙华都有，虽然LV、GUCCI不一定买得到，但是跟朋友约会的场所是没有问题的。

刘刚

　　文化只能是有发扬，它就是好的价值点，发扬不出来，它就是内在的东西，可能是需要去感知的，我们作为这个区域的开发商，共同推动这个区域更好发展的企业，我们就是要拧成一股绳，放大龙华的价值，城市配套的价值不用讲太多，因为这种东西都是政府应该去主导的，而不是开发商，我们应该谈龙华今天的变化和龙华带给人的感受，让人认识新龙华是跟我的衣食相关的东西，你讲这里配套多少商业、配套多少写字楼，很多人不一定感兴趣，因为我要的就是生活化的东西，我住在龙华，教育好不好，吃的、喝的、跟朋友聚会好不好，这些好了，我就愿意去那里生活，我们无非就是要更多的在市区内，在罗湖、福田、南山这些高增长的区域，又存在一定的生活压力的人可以去到龙华，能有一个先入为主，占领先机，龙华已经有一批人占领先机了，这些人其实还不如一些白领阶层的收入高，还不如白领的文化基础好，但早期他真的是迫于无奈去了龙华，你会发现这些人已经享受了龙华发展的红利，这种红利更应该给市区内的主流劳动力，虽然现在深圳讲地产产业，所谓的服务业劳动力，但你会发现我们这种劳动力才是深圳最主流的劳动力，但是我们很多人没有享受到龙华发展的红利，接下来的市场，你比一下前海，比一下南山，比一下罗湖、福田，就会发现龙华还是有很大的上升空间，如果政府的规划能快速启动北站高科技商务市场，未来不用去市区上班，龙华有这样好的规划，有好的企业，我干嘛非得挤到中心区上班呢?我在龙华一样可以办公、生活、休闲、娱乐，我要的就是这样的生活，所以对于城市里的每一个工薪阶层或者每一个层面的人来说，大家的生活需求都是不一样的，我们推动龙华的发展，其实对于深圳的主力消费群有一些帮助。用一句网上常论的话来说，从05年至今，快十年时间，这十年唯一没骗人的就是房地产销售，因为每个听了销售员买房的人都赚了，但是买金融产品、炒股的，没有几个满意获得的收益。作为房地产人，我们走到今天，就是为了这些消费人群，我们要告诉他，现在就是一个切入的机会，你们要随着龙华的发展，先去熟悉它、了解它，最后再融入它，其实对于城市也罢，对于企业也罢，对于政府也罢，都是多赢的局面，而这种局面也是我们想要的，今天大家的论调都是围绕着怎么样建设好新龙华。

李孟姣

　　因为大家都在龙华做项目，对龙华很了解，我今天对龙华又有了新的认识，我也希望能把大家对龙华的期望与看好传递给更多的买房者，让更多人去龙华买房。由于时间关系，本次沙龙到此结束。谢谢各位!