东莞8月9宗地103亿收官 土地市场冷热不均原因几何？

楼市调控的逐渐深入，正不断传导影响着土地市场，很多城市出现了土地流拍。东莞虽未有招拍挂土地流拍，但相较于之前的火爆，今年东莞土地市场呈现出冷热不均的现象。

在8月这波土地供应潮中，虽然吸引了不少大咖出手拿地，但报价都比较谨慎，除了凤岗地块外，其余地块都未触发最高限价、未进入竞自持阶段，这给东莞楼市释放了什么信号？

8月土拍收官 揽金103亿

8月，是今年东莞土拍盛宴，一共挂出了10宗商住地，分别位于茶山、凤岗、横沥、樟木头、清溪（两宗）、万江、企石、中堂及麻涌。除了万江地块中止拍卖外，其余9宗地均以招拍挂形式售出，总出让金额约103.19亿元，总占地面积约55万平。

这次的“地主”除了一直活跃的万科（万科、中天、中交、中致联合体）、金地、卓越、平安外，还有一匹匹“黑马”脱颖而出，如华润置地、嘉华、金茂、云南城投等，其中金茂是首次进入东莞市场，而中交、中致也因与万科联合拿地而曲线入莞。由此，东莞聚集了越来越多的品牌房企，楼市更加呈现百花齐放百家争鸣的局面。

由于东莞土拍玩法升级，很多地块的出让条件变得更加严苛，例如横沥地块需配建安居房和幼儿园、麻涌地块需商业自持10年、企石地块需配建安居房、幼儿园、停车场等，让不少房企望而却步，最终，这场土拍盛宴大部分地块没有触发竞自持机制，地价、参与竞拍房企均不及往年的热度。

拍卖条件限制多 房企拿地变谨慎

“虽然很多地块没有进入竞自持，但整体呈现的成交地价还是较高的，例如茶山地块，以其成交价来看，未来房价很大可能要卖到3万多，这很考验开发商的开发操盘能力。”合富研究院高级分析师李兴旺分析道，当前地价处于较高位，可能对后续房地产开发投资形成拖累。

他表示，今年上半年开始，东莞土拍除了限价竞自持外，还增加了配建项目，这增加了开发难度，很多房企都在摸索盈利前景，对土地会变得比较“挑剔”，有些房企合作拿地开发也是考虑到分摊风险，发挥各自的资源优势，“这两年东莞楼市调控政策频繁，让开发商意识到市场正在发生变化，拿地变得更加理性、谨慎。”

事实上，这种土地市场的变化不仅发生在东莞，在全国许多城市也正在经历更为严峻的低谷期，导致今年前8个月流拍的土地达到了峰值。

有业内人士分析，在严厉调控的背景下，地方政府仍会维持一定的供地节奏，但房企的资金链压力开始增大，哪怕是房企前几个月的销售业绩不错，但到账的资金或者部分销售款真正回到房企银行账户的周期已被拉长，部分房企基于利润率及去杠杆下，只能放弃那些带有限制性政策的地块，导致整体流拍宗数上升。

9月将有两宗商住地出让 分布于麻涌石碣

8月转瞬即逝，东莞公共资源交易网挂出了近期的商住地出让预告，将于9月18日、9月21日分别拍卖麻涌华阳村29453.68平商住地及石碣北潢路以东、兴龙路以南41586.73平商住地。

其中，麻涌待拍地块恰好位于8月30日拍出的地块斜对面，采取限价竞自持的方式出让，只是没有配建项目及自持商业的要求；地块起拍价约5200元/平，最高楼面限价10736元/平，目前地块内已平整完毕。

石碣地块起拍价约8000元/平，最高限价9083元/平，同样也是限价竞自持，但竞得条件很是严苛。按照公告，竞得方须在地块上配建建筑面积为7671平的商业及7671平的商品住房面积，须配建宗地商品住房面积10%的比例作为安居房（建筑面积包含在本宗地的可建建筑面积范围内），并无偿移交石碣政府。

若竞得方为非石碣镇注册企业，则须在该地块成交后一个月内全资成立注册登记地在石碣镇，且具有独立法人资格的子公司开发和使用该地块；竞买资金须为自有资金，不得为银行贷款、债券 融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等。

条件如此之高，不禁让人对竞拍结果浮想联翩：会不会没人拍呢？“就8月这几次的土拍情况来看，土地热度有所下降，预测接下来的土拍市场也不会太热。”但同时，李兴旺表示，在大湾区规划下，大部分的房企依然看好东莞后市，拿地积极性是不变的，只是拿地策略会趋于保守。