金地集团王英臣：房地产代建行业从起步期已步入快速发展阶段

　　3月22日，以“万物生长”为主题的2023观点年度论坛在广州隆重举行，数百位业界精英齐聚羊城，共话复苏的未来。

　　在大会现场，金地集团开发管理公司副总经理王英臣先生提出，代建必然成为一个相对独立的赛道，整个代建行业从起步期进入了一个快速的发展阶段。

金地集团开发管理公司副总经理 王英臣先生

　　他表示，代建行业脱身于房地产主业，房地产在2021年以及2022年经历了一个大的变革，在变革中代建行业也受到整体行业冷暖的影响，整个行业的经营模式也发生了一些核心的变化，比如说“三高”时代的过去，去杠杆以及原来高歌猛进快增长的模式在整个2022年房地产的商品房销售额下挫了28%。

　　虽受次影响，整个代建行业的基数、基本盘深度触底之后经历了下挫。但是2023年经过政策的刺激、货币的放松、信心的修复开始出现了一个筑底的行为，也开始出现翘尾，同时商品房住宅开始出现正增长，特别是核心城市、核心板块出现正增长。虽然房地产主业规模在缩量，但是对于未来市场的修复，这是一个相对乐观的局面，未来的市场规模是逐步恢复的一个状态。

　　对于代建来说2021年一直到现在持续了一个相对快速增长的局面，基于什么原因?

　　一个是整体政策环境的支持与鼓励，从整个2020年、2021年开始全国各地方对于代建整体的政策文件陆续下发，特别是政府代建这一块超过3000万的开发量、投资量，很多都是鼓励用代建的模式来执行，所以政策这边的放松，政策这边的支持也让代建这个角色得到认同。

　　同时，2021年、2022年整体土地的投资环境发生了一些变化，一个是国资、城投出现了托底拿地的情况，城投的开发能力至少在很大幅度上还是有一定的欠缺，所以代建的需求还是出现。资本代建，金融机构在市场的暴雷出现之后，从被动的放债再开始主动管理项目，金融机构对于原团队操盘的信心失去之后需要新的操盘能力渗透进来，所以就出现了金融机构作为管控主体需要代建。

　　第三方面，原来大家拿地比较多，所以开发潜能都留在企业内部，这几年去杠杆，除了典型央企和地方国企的拿地维持一定比例之后，其实多数开发商在投资拿地是收缩的状态。原来的产能需要释放，这就存在开放产能转移的需求，大量的代建入局，同行纷纷加入到这个市场来，同步把蛋糕做大了，当然吃蛋糕的人也越来越多，也给市场产生了更好的一个教育和培养。

　　从2021年整个渗透率从4.5%一直到2022年的6.8%，可以预见到2025年其实应该是两位数的渗透率，那就代表我们的系数在快速地增长。所以基数是有萎缩的，但是系数在快速增长。

　　原来很多企业做代建，一个是能力的输出，也是基于原来并购的方式不足，需要用代建的方式实现，比如给政府配套一些代建的工作，所以是被动的一种行为。目前随着房地产投和管的分离，已经开始显现轻资产输出是一个固定模式，同时多家的涌入、竞争的加剧也带来了整个行业的快速放量。行业的快速放量，再加上整个行业有一定的利润基础，所以有放量、有基础、有利润空间，必然成为一个相对独立的赛道，也是代表整个代建行业从起步期进入了一个快速的发展阶段。