恒车通杨建军：车位具备不动产所有先天优势 本质可以用需求定价

　　4月11日下午，观点物业大会在深圳创智云中心正式开幕。深圳恒车通停车服务有限公司总经理杨建军在会上发表“车位是被严重低估的优质资产”主题演讲。

　　他指出，车位在当下是一个非常好的投资标的，因为它具备不动产的所有的先天优势以及几个能够做大做强的特定因素，比如说车位定价策略，就跟其他的普通商品完全不同，现在对车位的定价大部分采取的是商品定价或者成本定价的原则，参考一下原来卖多少、成本造价是多少，再定出一个售价。但其实人越多、车位越好的时候它就卖得越贵，所以车位本质是可以用需求定价的，这是它的特性之一。

深圳恒车通停车服务有限公司总经理杨建军

　　第二个特性，它可以具备在一个范围内独立定价的优势，它具备可以被垄断市场的能力，垄断代表什么?代表高利润，独立的定价体系，不像一瓶矿泉水，全国统一定价，甚至于厂家都在这个瓶身上打出了“建议全国零售价多少钱”，车位没有这样的市场，它是独立市场、自主定价，能够取得垄断优势。这么多优势集中在一起，我们认为它是具备成为优质资产的核心要素的。

　　同时，在疫情后时代，相对写字楼、商铺等不动产投资，车位投资的风险是相对稳健的。“它有一个优势就是被动收益，当我们持有一个车位之后，有人会来停我就有收益，不需要我们主动找租客。”综合评估下来，车位具备投资的要素，可以作为一个投资标品来做选择。

　　谈到车位资产的经营管理收益，杨建军认为：”困扰着物业行业车位卖不好的原因，本质上还是定价策略的错误，第二个是车位现在的收益是偏低的。车位存在不确定性，有时候有人来停，但有时候这个租客走了，还得重新找人停，所以它的波动性很大。接下来就是能不能专门做车位资产的经营管理，让每个车位的收益都得到提升的问题。“

　　他认为，每一个车位都是被私有化的，它的导向指示的硬件指标应该是有规范、有管理的，具备基本的保值和品质保障。叠加在这个基础之上的就是每一个车位的个性化要素，这些个要素则需要通过数字化手段将信息输送到平台上。将每个车位都数字化之后，通过独立的数字化标识，每一个车位就能被独立的定价，车位就能够通过平台被独立地交易，这个交易包括买卖、租赁、分时租赁、共享停车等等，这些对应的场景就衍生出来了。当车位能够流动起来，这种自由的交易是能够让这个资产获得增值的。