专访第一太平谢靖宇：大湾区甲级写字楼价格指数环比微跌0.4%

　　据第一太平戴维斯近日发布的《大湾区甲级写字楼指数》，截至2019年6月，大湾区甲级写字楼租金指数环比微跌0.9%，同比增长2.4%，至172。同期，大湾区甲级写字楼价格指数环比微跌0.4%，同比下调0.5%，至216。

　　截至2019年6月，大湾区甲级写字楼市场(未含澳门)总存量达2,591万平方米，其中香港、深圳和广州依次位于首列，存量分别达801万、608万和506万平方米，占大湾区总存量的30.9%、23.5%和19.5%。其它城市与港深广差距较大，如东莞市场存量位于广州之后，但仅约为广州存量的三分之一。

　　香港写字楼租用总成本长期领先大湾区其它城市，约为人民币每平方米每月879.8元，和内地九市相差巨大，其约等于第二名深圳244.8元的3.6倍，最低者肇庆55.6元的16倍;广州写字楼租用总成本约为人民币每平方米每月210.8元，与深圳的水平相近。

　　香港、深圳和广州在相对高租用成本及持续高量供应的背景下，依然受到大部分租户青睐，租户黏度强;与此同时，珠海和佛山市场呈现高空置率和高议价空间等租户方市场特征，在湾区基础建设配套逐渐完善的助力下，或成为节约型企业及大型企业后台总部租赁落位优选之一。

　　2019年上半年，香港GDP增速达0.5%，相较之下，广州和深圳的GDP呈快速发展态势，分别达7.1%和7.4%。更快的GDP增长昭示广州和深圳巨大的经济增长潜力。此外，广深城市更新进程的加快将提高两市甲级写字楼市场供应的质与量，赋能市场租金的远期增长。随着大湾区一体化的进程深入，区域内资源的优化配置后，广州和深圳两市甲级写字楼市场与香港市场的差距有望缩小。

　　第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇表示，尽管2019年上半年，大湾区内地多市进入暂时性调整期，租金增长承压，但受宏观经济、城市化进程、政策支持的综合影响，大湾区甲级写字楼市场平均租金和价格在未来中长期内有望维持平稳增长的态势。

　　截至2019年6月，大湾区中心城市香港、广州、深圳空置率均处于相对低位，分别达3.1%，4.1%和18.1%，广州已接近香港同期水平。而佛山、珠海等城市供过于求的情况明显，空置率于高位盘旋，分别为39.0%和37.3%，两市投资市场暂时呈高风险性信号。

　　甲级写字楼市场供过于求的现状将为企业租户带来更强的议价能力及更大的谈判空间。尤其是珠海和佛山两市，在湾区基础建设配套逐渐完善的助力下，或成为节约型企业和大型企业后勤办公的优选之一。

　　来半年，广州和东莞市场租金表现初显下降趋势且预计将短期内延续，但广州下降幅度料将有限;而深圳、珠海、佛山市场租金表现正趋向下降末期，但其复苏时间受当地经济、政策等因素影响而有所差异，预计深圳受政策红利推动，短期内触及租金谷值并将有所反弹，投资机遇逐渐浮现。

　　另观广州及深圳受城市多中心化的布局及新供应高增长的影响，致使总租用成本增速近五年未见大幅增长。预计深圳由于城市更新项目的增加、新兴市场的崛起、邻近香港的地理优势及政策的有效支撑，整体市场供需质量均将被提升，租金水平料将企稳;广州则短期内有小幅波动下行，长期预期维持稳定增长。总的来说，香港与广深两岸总租用成本差异将被逐渐缩小。

　　大湾区目前城市之间的租用总成本差异最大接近16倍(香港对比肇庆)，未来随着大湾区规划下的经济一体化发展趋势，在高铁、高速公路和城际轨道支撑下形成“一小时交通圈”，新城市分工体系逐渐形成，各城之间资源配置优化，预计城市间租金差异有望缩小，并促进建立更高质的第三产业结构，对于租金水平处于相对弱势的内地九市，将是重要发展契机。

　　房掌柜获悉，未来将定期进行半年度更新，以实时跟踪大湾区内各城市甲级写字楼的租金和价格最新变动趋势。

　　甲级写字楼

　　2019年第三季度，深圳甲级写字楼市场迎来九个新增项目(共11栋写字楼)入市。季内新增供应量共计约69.1万平方米，是2018年同期的3.1倍，亦是本年度内首次迎来新增供应的季度。

　　截至2019年第三季度，全市甲级写字楼市场总存量环比上升11.4%至676.9万平方米。

　　2019年第三季度，全市净吸纳量由上季度的负吸纳增长至正吸纳27.5万平方米。业主以价换量的推租策略初显成效，全市甲级写字楼市场的租赁和成交活动见涨。其中，基于城市中心西移发展利好及营商环境的逐渐优化，南山区吸引了许多TMT类和金融类企业入驻，本季度南山区净吸纳量显著提高，环比增加310%至13.3万平方米，与区域新增供应体量相当。同期，福田区子市场亦表现亮眼，净吸纳量由负转正，达9.9万平方米，绝对值增量为各区之首。

　　由于新增供应于季内集中入市，全市空置率结构性环比上升4.3个百分点，同比上升4.8个百分点，至22.4%。

　　全市平均租金环比下跌5.2%，同比下跌10.2%，至人民币每平方米每月208.3元。

　　2019年第四季度仍将有显著的落成量，预计五个甲级写字楼项目或迎来交付，合计约46.1万平方米供应量。其中，南山区为主要放量子市场，其新增供应面积或占全市的71.2%。

　　219全年过百万的新增供应或使全市供过于求的现象延续，其所产生的涟漪效应预计将使全市空置率小幅推高，加大业主间的租赁竞争并致使市场平均租金进一步下跌。

　　零售

　　2019年1-7月，深圳社会消费品零售总额累计达人民币3,624.9亿元，较去年同期增长7.0%。

　　2019年第三季度，包括卓悦中心、塘朗城广场、益田假日里和壹方天地B区在内的四个新项目开业，为市场增添约34.6万平方米的零售面积。至此，深圳零售物业总存量环比上升8.0%至467万平方米。

　　全市平均空置率环比微升0.3个百分点至4.3%。

　　租赁需求平稳，主要来源于网红餐饮、潮牌、高端护肤品、体育及户外和亲子设施等业态。

　　全市首层平均租金环比下跌4.1%，至人民币每平方米每月718.4元。

　　预计2019年第四季度，预计有三个购物中心入市，分别是深业东岭、宝安大仟里和红山6979，届时将为市场带来约30.4万平方米的新增供应。考虑到新增供应规模及对市场的潜在影响，预计四季度深圳零售物业市场的平均空置率将小幅上升，租金表现料将疲软。

　　住宅方面，截至2019年第三季度，深圳一手住宅销售市场供应量共计约147.6万平方米，环比上升20.9%;同期，一手住宅销售市场成交量环比减少14.0%至约108.9万平方米。

　　全市一手住宅成交均价环比上涨2.0%，同比上涨2.7%，至人民币每平方米56,421元。

　　截至2019年第三季度，全市服务式公寓市场空置率约为20.4%，环比上升2.3个百分点;全市平均租金表现稳定，维持在人民币每平方米每月253.0元。

　　对于第四季度市场展望，第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇谢靖宇表示，近期中央政府出台的纲要及意见，将进一步提振深圳住宅市场信心，对推动交易量和价格上涨起到一定的支撑作用。鉴于学位、交通、配套等因素的综合考虑，南山、福田和宝安中心区等一些优质住宅区域中长期内仍将获得刚需及改善需求的青睐。预计第四季度，深圳服务式公寓市场的租金和空置率将维稳。