土拍实探②| 光明宅地入市限价4.72万/㎡，龙光、华侨城、招商会举牌吗？

　　11月22日，光明将出让一宗宅地，地块毗邻在建中的地铁6号线科学公园站，随着地铁6号线的开通，未来配套将更加完善。

　　值得注意的是，A650-0376宅地限定了普通商品住房入市最高均价为4.725万/㎡。

　　从2016年至今，龙光、华润、金融街、中海、电建先后拿下光明土拍地块，这一次的光明宅地又会轮到谁接棒呢?

　　深职院房地产研究所所长、复旦大学房地产经济博士邓志旺表示，住宅用地有可能吸引深圳市人才安居集团参与竞拍，其他一些品牌地产开发商，比如龙光、华侨城、招商蛇口等跟光明关系比较密切的企业，拿下光明地块的可能性也比较大。

　　光明新湖地块商品住房限价4.725万/㎡

宗地A650-0376全景看地

　　光明新湖地块为二类居住用地，土地使用年期70年。根据规划，地块出让面积23666.26㎡，综合容积率≤4.5，最大计容建面106500㎡。

　　具体来看，住宅占比99950㎡(其中只租不售的人才住房不少于10000㎡，最终以竞价结果为准，物业服务用房200㎡，其余为普通商品房)，18班幼儿园4800㎡(用地面积5400㎡)、社区健康服务中心1000㎡、社区老年人日间照料中心750㎡。

　　该宗地采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，地块起价20.7亿元，楼面起价1.9437万/㎡，上限价30.01亿元，上限楼面价2.8178万/㎡，人才住房初始配建面积为10000㎡，竞买保证金为人民币10.35亿。

　　值得一提的是，该宗地限制了普通商品住房入市价格，最高均价4.725万/㎡，销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。

　　地块实探

　　接驳6号线科学公园站

　　区域配套有待完善

　　光明新湖(A650-0376)地块位于在建地铁6号线北侧，东面与世峰科技园一路之隔。

世峰科技园

　　据房掌柜现场观察，该地块没有标示牌，部分处于围蔽状态，里面有挖掘机作业，正在平整土地，地块内有南北向延伸的高压线塔。

挖土机正在动工

地块内有高压线塔

　　地块周边3公里范围内，教育资源有楼村小学、荔林学校(原名：阳光学校)、深圳市第二职业技术学校等，商业配套有新汇家购物城等，医疗配套有中山大学附属第七医院、楼村社区健康服务中心等。

楼村小学

根据百度地图显示，地块距离高铁光明城站距离约10公里，距离光明区政府约7公里。

在建中的地铁6号线科学公园站

　　地块毗邻在建中的地铁6号线科学公园站(原名：光明新城站)，地铁6号线预计明年5月开通，未来交通还是比较方便的。

　　同时，地块紧邻科学公园，根据此前政府规划，科学公园占地约2.16平方公里，总投资约9.11亿元，将打造成为集生态、科普、健康、娱乐、运动、休闲、游览等为一体的大型综合性城市公园，成为深圳北部中心标杆项目。

　　科技公园站与科技馆站仅一站距离，也就是说，出让宗地也将靠近深圳科技馆(新馆)。光明区政府官方资料显示，深圳科技馆是深圳市新一轮重点规划建设的“新十大文化设施”之一，集展示传播、活动交流、创新培育、城市宣传、科技休闲五大功能于一体，总投资21.14亿元，总用地面积约6.63万㎡。

　　据政府资料，光明中心区未来将打造成为深圳北部中心的“城市心脏”，依托地铁核心站点TOD开发，重点打造一批立体城市项目，围绕科学公园集中布局一批城市级文化、体育、商业综合配套，建设一批城市地标，打造多元融合的中央活力区和城市新中心。

　　地块周边无新房

　　二手房均价2.8-5万/㎡

　　地块周边二手房 数据来源：贝壳找房

　　目前，地块附近暂无新房，距离较近的正兆景家园、新地中央二手房均价约4.0万/㎡。地块往西走城建密度比较大，生活氛围相对浓厚，二手房价在2.8万/㎡-5万/㎡。

　　光明土拍接力赛

　　下一棒将交到谁手上?

　　时光拉回到三年前，龙光、金融街、华润置地、中海、建发都曾经活跃在光明土拍现场，并成功举牌竞得项目。

　　2016年6月12日，龙光以总价140.6亿、楼面价2.76万/㎡，拿下光明首宗包含居住用途的商住用地，创2016年深圳最高总价地块记录。

　　2017年，龙光玖龙台一期开盘单价4.8-5.4万/㎡，如今二期即将开盘，吹风价5.2-5.8万/㎡(带装修)(具体以官方发布为准)。

　　2018年11月8日，金融街获得光明凤凰城(A621-0044)居住地块，成交价28.1亿。可售住宅楼面价约3.35万/㎡，配建人才住房面积13800㎡。

　　同一天，华润置地拿下光明马田(A629-1328)居住地块，成交价22.2亿，可售楼面价3.05万/㎡，配建人才住房初始面积8100㎡。华润置地公园九里项目11月15日获得预售证，本次备案均价约4.83万/㎡，单价区间在4.4-5.2万/㎡(带装修)，将于11月25日开盘。

　　2019年6月24日，光明连拍2宗宅地。中海以54.08亿拿下A510-0151地块，可售住宅楼面价约4.22万/㎡。电建以20.12亿元夺得A510-0152地块，可售住宅楼面价约4.28万/㎡，光明面粉越来越接近面包价。

　　这一次，光明新湖地块将花落谁家?

　　深职院房地产研究所所长、复旦大学房地产经济博士邓志旺表示，住宅用地有可能吸引深圳市人才安居集团参与竞拍，其他品牌房企，比如龙光、华侨城、招商蛇口等跟光明关系比较密切的企业，拿下的可能性也比较大。

　　A650-0375宗地终止出让

　　“公益项目”开发商不敢拿?

　　其实，原计划和这块地一起挂牌的还有A650-0375地块，两宗地位置紧邻。

　　然而，11月14日, 深圳市规土委发布公告称，终止以综合招标方式出让的A650-0375宗地土地使用权、光明中心区学府公园及学府公园周边道路代建权,终止出让具体原因不明。

　　该宗地是深圳11月集中出让的7块宅地中的第一块，原本计划于11月21日出让。据公告，A650-0375宗地配建36435㎡人才住房，限定人才住房基准售价2.58万/㎡，最高售价2.71万/㎡。

　　该地块用途为商业用地、二类居住用地、城市道路用地，土地使用年期50年。

宗地A650-0375全景看地

　　根据规划，地块用地面积48969.03㎡，规定建筑面积共260975㎡，包括商业、办公、酒店、人才住房、书城及公交首末站等公共配套设施，宗地内需建设一栋不低于200米且不高于250米的标志性建筑物，建筑容积率≤7.1。

　　此前，9月18日，深圳市规土委发布一则关于光明中心地区科学公园站北侧地块规划设计条件的公示。

　　公示显示，本次规划设计条件研究范围为地铁6号线科学公园站北侧，楼村西二路以南，耙塘一路以西的6个地块，包括2块居住用地、2块商业用地、2块公园绿地及配套道路，总用地面积140324㎡(其中市政道路用地面积7812㎡)，总建筑面积367475㎡，可以看出合起来就是A650-0375宗地整体。

　　深圳资深地产媒体人朱罗纪认为，A650-0375这块地整体就是一个“公益项目”，无偿代建面积庞大，商业、酒店回报周期长(且部分限制整体转让)，在一个培育型商务新区，酒店商业短期内根本做不起来，人才住房也是赚不到钱的。

　　出让条件过于严苛，对于开发商是一个巨大考验，这也或许是该地块终止出让原因之一。