2019年土地出让市场量价齐升 房企拿地回归理性

　　2019年全国土地市场回暖，土地出让量价齐升。机构数据显示，全国300个城市全年土地出让金额合计50294亿元，同比增长19%。其中，16个城市土地出让金额超过1000亿元。三亚、兰州、大连土地出让金额同比增长幅度均超过100%。2019年下半年以来，龙头房企率先“刹车”，四季度近三成房企未拿地。而国企表现相对积极，下半年积极参与热点城市的土地出让。

　　三四线楼市供地减少

　　分地区看，根据中指研究院发布的《2019年中国300城市土地交易情报》，一线城市土地供求量持续走高，土地出让总金额同比增长，成交均价同比下滑。其中，深圳地区土地出让总金额同比增长幅度超过50%。二线城市随着土拍政策不断完善，土地供应与成交面积同比上涨明显，土地出让总金额和成交均价同比均出现增长。但土地成交溢价率整体变化较小，土地市场总体保持稳定。三四线城市方面，供地面积同比减少，供求同比均出现下降态势，溢价率下滑。

　　分季度看，2019年一季度，全国土地供求量同比下滑，成交总金额和均价同比下降。其中，热点城市土地市场调控整体较严，土地市场趋冷;二季度市场回暖，土地市场迎来小阳春;进入三四季度，在房企融资趋严、热点城市加大土地市场调控力度的背景下，全国土地出让市场整体走低。

　　从出让土地性质分类看，2019年全国300城市合计推出住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让总额为42342亿元，同比增长23%;商办类用地出让总额为5108亿元，同比减少0.4%。住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)合计成交8799宗，同比增长6%，成交面积合计42557万平方米，同比增长7%;商办类用地合计成交4037宗，同比增长5%，成交面积合计达到10699万平方米，同比增长2%。住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为4363元/平方米，同比增长16%;商办类用地成交楼面均价为2289元/平方米，同比下滑0.2%。

　　根据中指研究院监测的数据，三亚、兰州、大连三个城市2019年全年土地出让金额同比增长幅度均超过100%。其中，三亚市全年实现土地出让总额121.7亿元，同比增长553%，同比增长幅度位列全国第一。中原地产数据显示，全国50大城市2019年全年合计土地出让金额4.41万亿元，同比上涨19.3%。其中，16个城市土地出让金额超过1000亿元，杭州市土地成交总金额为2836亿元，位列第一;上海、广州、苏州紧随其后，分别为1992亿元、1864亿元和1850亿元。

　　金隅地产杭州分公司负责人对中国证券报记者表示，杭州2019年土地出让金额全国排名第一，但只有一半左右是住宅项目。住宅以每年10万套的速度稳步供应。

　　房企拿地回归理性

　　克而瑞数据显示，2019年，房企投资延续了2018年以来的谨慎态势，在融资逐渐收紧的大背景下，房企拿地逐步回归理性;但强者恒强的格局并未改变，规模优势叠加效应不断放大。2019年下半年以来，龙头房企率先“刹车”，四季度近3成房企未拿地，仅国企表现相对积极。销售TOP10房企的新增货值居40%以上，但同比下滑7个百分点，主要原因是龙头房企拿地较为谨慎。

　　国有房企凭借低资金成本优势，在一二线城市拿地较多。中国证券报记者了解到，为了加快资金周转，提高资金运作效率，在热点城市拿地后，这些企业一般选择以较短的时间入市。

　　据相关房企人士介绍，热点地区地价较高，土地成本整体较大。但热点城市相比三四线城市整体成交速度较快，拿地后从建设到销售再到交付，可以用更短的时间完成回款。

　　对于房企拿地趋势，中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，预计未来房地产市场走势将出现分化，房企对非优质土地定价将持续下调。但对优质城市的优质土地，争抢态势将进一步激烈。一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。从趋势上看，三四线城市相对低迷，房地产企业会把更多资金投入到一二线城市，带动一二线城市土地市场持续升温。

　　稳定发展遏制投机

　　值得注意的是，部分土地出让市场过热的地区2019年遭遇较大调控。

　　以2019年全年土地出让金额位列全国前四位的苏州市为例，2019年全年苏州市合计土地出让金额1850亿元，同比增长33.72%。2019年上半年，苏州市因“地王”成交频现、土地成交量价齐高，土地成交总金额领跑全国多数城市。2019年5月前后，苏州市出台了一系列针对房地产市场的调控措施，给房地产市场降温。

　　部分一线城市近期频推不限价土地，被多位业内人士解读为放松限竞房土地出让模式。中原地产数据显示，从2020年1月2日开始，北京土地市场再次启动，合计等待出让的住宅用地合计15宗。其中，2宗为共有产权地块，2宗限竞房地块，11宗为不限价商品房住宅地块。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2019年楼市出现双向调控、松紧并进的态势。2020年房地产调控将坚持稳定的主题，遏制投机，保护真实居住。土地出让市场将以稳定为主。

（来源：中国证券报 董添 张玉洁）