@所有买房人，存量房贷3月1日起重签合同！你的房贷利率下调了…

刚刚，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、浦发银行、上海银行等多家银行发布了关于存量房贷利率个人贷款定价基准转换的公告：

将从3月1日起至8月31日，陆续受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。客户可按照公告提示办理相关业务。

从多家银行的公告通知了解到，转换范围为2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款（除公积金个人住房贷款外），均需进行转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可选择不转换。（注意了，今年1月前买房的，所有人的房贷合同都需要重签（公积金贷款除外））

1、

转换规则如何？

各家的办理渠道（手机/网上银行、智能柜员机、短信银行、贷款服务行等）可通过各家银行咨询。

如工商银行发布的转换规划为：

（一）定价基准。经银行与客户协商一致实施定价基准转换的，将原合同约定的利率定价方式转换为以相应期限LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），也可转换为固定利率。

LPR的期限品种依据原合同贷款期限确定，原合同贷款期限在5年（含）以内的，参照全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR；原合同贷款期限在5年以上的，参照全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上LPR。

定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

（二）加点数值及利率水平。商业性个人住房贷款的加点数值等于原合同最近的执行利率水平与上一年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平等于原合同最近的执行利率水平。

除商业性个人住房贷款以外的其他个人贷款，参照个人住房贷款规则进行定价基准转换；其中，存在分次提款、循环情形的，对尚未提款的部分，转换后的当期执行利率水平不高于转换前利率。

加点数值在合同剩余期限内固定不变，自第一个重定价日起，在每个重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

（三）重定价方式。定价基准转换的同时可重新约定重定价周期和重定价日。其中，商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

2、

此前，央行曾宣布，从2020年3月1日开始，存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为LPR！

来源：央行官网

自3月1日起：

1、存量房贷，在2020年利率水平保持不变。

2、2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商。

3、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。

4、商业房贷“重新定价”最短周期为1年。（金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。）

5、商业房贷可以选择固定利率。（如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平）

年初的疫情之下，在信贷投放高峰期，央行投放大额流动性，此时LPR下降，将直接影响3月“存量房贷”的利率紧跟下降，加上春节后现金回流银行体系，推高银行体系流动性总量，有利于疫情之期间降成本、稳增长。

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2月20日，央行发布的最新5年期贷款市场报价利率4.75％，前期为4.8％，房贷利率下调5个基点。按照利率大概率下行的趋势，逐年也能省一笔钱。

5年期LPR下调 贷款100万省10864元

最新LPR报价中，5年期以上LPR为4.75%，较上次再下调5个基点。因5年以上贷款大部分是房贷，其利率下调颇受市场关注。

对于房地产市场来说，影响最大的政策是房贷利率政策，而一年期LPR主要是企业贷款成本，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。

从上次5年期首降，到这次再下调，未来不排除还有继续降低的趋势。业内人士认为，对于刚需购房者来说，疫情好转后，或刺激刚需置业者的入市。

尽管利息不多，但有助于提身置业者的信息。大概算一下5个点的房贷利率变化，贷款100万30年期，月供减少30元左右，大约30年内整体利息少支出10864元。

图源：大伟看楼市

但不同城市之间，房贷的利率差距巨大：全国房贷利率执行严重不均衡，从不同城市看，上海不论是不是恢复之前，依然首套房贷款有一定折扣，从银行成本角度看，上海能够执行基准优惠，而其他城市基准上浮，与房地产调控无关。每贷款100万，上海的购房者30年周期内，比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。

4、

那到底该不该转换LPR，怎么换？

了解一下存量浮动利率贷款定价基准转换常见十问。

存量个人贷款定价基准转换相关知识

Q1：为什么要推动存量浮动利率贷款定价基准转换？

为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，人民银行发布了[2019]第30号公告，我行根据人民银行总体要求实施存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

Q2：请问我何时可以办理存量个人贷款定价基准转换？如何办理？

人民银行公告[2019]第30号要求，于2020年3月1日起正式启动存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作，原则上于2020年8月31日前完成。

为了充分保障借款人合同权利和消费者权益，我行将在与您协商一致的基础上实施定价基准转换，如果您的贷款存在共同借款人，需要您及所有共同借款人均同意变更后方能实施定价基准转换。

我行提供手机银行、智能柜员机（预计3月中旬上线）、贷款服务行等多种受理渠道，如果您是借款合同中的共同借款人，我行还支持通过95588短信银行（预计4月中旬上线）办理变更，您可结合自身情况合理选择。疫情期间，请您通过手机银行办理。确需通过线下办理的，请在疫情结束后办理。

Q3：按照基准利率定价与按照LPR定价两种方式有什么不同？对我有什么影响？

主要区别有三点：

一是两种定价方式的“锚”不同，也就是参照值不同。基准利率定价方式下，贷款利率锚定人民银行公布的同期同档次基准利率；LPR定价方式下，贷款利率锚定全国银行间同业拆借中心公布的相应期限LPR。锚定值不同决定了贷款发放时点及重定价时点的定价基准不同。您的实际贷款利率会在锚定的定价基准的基础上进行浮动来确定。

二是两种定价基准的市场化程度不同。基准利率由人民银行不定期调整并公布，LPR由全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布，相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，更能反映市场供求的变化情况。

三是两种定价方式的浮动方式不同。基准利率定价方式下，一般按比例来浮动，比如基准利率上浮10%；LPR定价方式下，按照点数来浮动，比如LPR加40个基点。

Q4：我看人民银行公告中说“商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平”，是说房贷利率的定价基准转换对我没有影响吗？请问定价基准转换对我有利吗？我应不应该转换？

根据人民银行公告[2019]第30号要求，存量商业性个人住房贷款在定价基准转换的时点，贷款实际执行利率保持不变，因此，对您暂时没有影响。但转换后的定价基准发生了变化，原合同按照人民银行公布的同期同档次基准利率浮动一定比例计算，而LPR定价方式下按照全国银行间同业拆借中心公布的相应期限LPR加减一定点差计算。

也就是说，在转换的时点，虽然贷款实际执行利率的绝对值不变，但背后的定价基准以及计算逻辑均发生了变化，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与变更后确认的加点数值重新计算确定，相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，更能反映市场供求的变化情况，提醒您自主判断是否转换定价基准，我行充分尊重您的选择权。

Q5：请举个例子，说明此次定价基准转换对我有什么影响？

比如，您的商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现行执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日为每年1月1日，那么加点幅度为0.59个百分点或59个基点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是

5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

Q6：我的贷款是我和家人共同办理的，请问我一个人确认转换就可以吗？

不可以，对于存在共同借款人的贷款，需要由主借款人及所有共同借款人共同确认定价基准变更。所有共同借款人需要在主借款人发起变更的当天24点前完成确认，否则需要主借款人重新发起变更。

Q7：我是共同借款人，没有在工行开过卡也没有注册过工行手机银行，请问我如何办理定价基准转换？

您可以使用其他银行的银行卡自助注册工行手机银行并办理定价基准转换。

第一步：验证手机号。进入工商银行手机APP左上角点击登录-选择“自助注册”-输入手机号码完成验证，此时请确保手机号为准备添加的他行银行卡的柜面预留手机号。

第二步：验证身份。点击“添加银行卡”，根据提示输入身份证及他行银行卡信息即可完成注册。

第三步：办理转换。登录—最爱—全部—存贷款—利率基准转换—一键转换。

另外，我行后期将上线共同借款人通过短信银行办理定价基准转换功能，预计4月中旬上线，以实际上线时间为准，请您关注。

Q8：我的房贷是10年期的，现在的利率是基准利率打7折，请问转换为LPR以后，是在LPR的基础上打7折吗？

不是。基准利率和LPR两种定价方式的浮动方式不同。

基准利率定价方式下，一般按比例浮动，比如基准利率上浮10%、下浮15%等；LPR定价方式下，按照加减点数来浮动，比如LPR加40个基点、减30个基点等。

您的这笔贷款，转换前，10年期参照的贷款基准利率是4.9%，打7折后的实际执行利率是3.43%，按照人民银行公告，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，因此转换后的贷款实际执行利率依然为3.43%，但利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，转换后10年期贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，为4.8%，因此，您的贷款的定价方式转换为在5年期以上LPR的基础上减137个基点(4.8%-3.43%=1.37%，一个基点为0.01%),加点数值为-137，在合同剩余期限内固定不变。

Q9：听说自2020年3月1日起银行将会通过公告、电话、短信等各种方式通知借款人，为什么我一直没有收到工行的短信通知？

为稳妥有序地完成存量浮动利率个人贷款定价基准转换，我行通过官方网站和网点发布统一公告，您可以前往查阅。同时，为了避免集中办理，做好业务分流，我行将分批发送“一对一”短信，请您耐心等候，未收到短信通知不影响您办理定价基准转换。另外，我们提醒您，我行不会以办理定价基准转换为由收取任何费用，请不要相信我行以外人员的电话或短信。

Q10：请问我是在外地办理的贷款，我必须到当时的贷款经办行办理定价基准转换吗？

不用。首先，我行推荐您优先选择手机银行的线上方式，或者网点智能柜员机的自助方式，如果您确实需要到线下办理，也无需到原贷款经办行，可以就近选择任意一家贷款服务行预约后办理即可，您可以通过“中国工商银行客户服务”微信公众号，点击“智金融-个人贷款”查询我行所有贷款服务行联系方式。

Q11：请问2020年3月1日-8月31日期间，我具体选择什么时间来办理存量个人住房贷款定价基准转换，对我有什么影响吗？

根据人民银行公告[2019]第30号要求，存量商业性个人住房贷款定价基准转换为LPR的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，也就是说，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响。

我们同时提醒您关注重定价日的影响，定价基准转换后，将在第一个重定价日根据最近一个月相应期限LPR与变更后确认的加点数值重新计算贷款实际执行利率。比如，您的贷款发放日是2010年5月6日，您在定价基准变更时将重定价日调整为贷款发放日对应日，即每年5月6日。那么如果您在3月10日变更定价基准，则在2020年5月6日即进行第一次重定价，按照最新的LPR（即2020年4月20日公布的LPR）计算贷款实际执行利率，而如果您在6月10日办理定价基准变更，则在2021年5月6日才进行第一次重定价。所以，您选择什么时间来办理定价基准转换，对转换时点的执行利率水平及加点数值没有影响，但可能影响您第一次重定价的时间。

Q12：请问定价基准转换为LPR时，如何确定具体采用哪个期限的LPR？

定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定。例如，您的借款合同中约定的贷款期限是10年，您于2020年5月1日转换时，贷款剩余期限是2年，则转换时按照10年选择参照利率。全国银行间同业拆借中心只公布1年期和5年期以上两个期限品种，我行5年（含）以内的贷款均参照1年期LPR，5年以上贷款参照5年期以上LPR。因此，本例中，根据10年选择的参照利率为5年期以上LPR。

Q13：我的贷款已签订但尚未发放，请问需要转换为LPR吗？

根据人民银行公告[2019]第30号要求，公告所称存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，所以已签订但未发放的贷款也在调整范围内。

Q14：如果将定价基准变更为LPR，如何了解每月应还金额？

您可通过网上银行或手机银行“贷款-我的贷款”栏目查询贷款利率及还款计划。我行融e联会于每年年初向贷款客户推送当年还款计划表。

Q15：请问我将定价基准转换为LPR以后，后续我还可以再转回按照基准利率定价吗？

不可以。根据人民银行公告[2019]第30号要求，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

Q16：请问存量商业性非个人住房贷款定价基准如何从基准利率转换为LPR？

非个人住房贷款比照个人住房贷款规则进行定价基准转换；如果您的贷款存在分次提款、循环等情形，对于尚未提款的部分，转换后的执行利率水平不高于转换前利率。

Q17：公积金贷款是否在此次调整的范围？组合贷款如何执行？

目前，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款按照房贷政策执行，公积金贷款仍按照原公积金贷款利率政策执行。

Q18：我办理了一笔个人住房公积金转商业性贴息组合贷款，请问需要办理定价基准转换吗，如何办理？

您的个人住房公积金转商业性贴息组合贷款由1笔公积金转商业性贴息贷款和1笔普通商业贷款组成，其中，公积金转商业性贴息贷款由您缴存公积金的住房公积金管理中心贴息，经与住房公积金管理中心协商暂无需变更定价基准；普通商业贷款可变更定价基准。

Q19：我办理了定价基准变更，是实时生效吗？请问我怎么知道我是否办理成功了？

是实时生效，需要提醒您，如果您的贷款存在共同借款人，需要所有共同借款人在主借款人发起变更的当天24：00前完成变更确认，定价基准变更才能生效。我行会在定价基准变更成功或失败后向您在我行预留的手机号发送短信提醒，请您关注。另外，您通过手机银行或智能柜员机办理定价基准转换时，如果合同清单中某一笔合同的右上角显示“已按LPR定价”，说明已经变更成功。

Q20：请问我什么时候可以进行第一次重定价，我看人民银行的公告中说房贷的重定价周期最短为1年，是说我至少要一年以后才能进行第一次重定价吗？

您在办理定价基准转换后，如果在年内遇到重定价日，则在年内即可进行第一次重定价，不用等到明年。比如，您4月1日办理定价基准转换，您的重定价日是5月6日，则在当年5月6日即进行第一次重定价。

Q21：请问固定利率能否转换为LPR？能否转换为浮动利率？

本次人民银行公告要求针对存量浮动利率贷款进行定价基准转换，固定利率可不转换。

另外，固定利率是指贷款实际执行利率在整个贷款期限内始终保持不变，即使将定价基准转变为LPR，您的贷款的实际执行利率也始终保持不变。

来源：咚咚找房-楼市大事